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Devenir marchand de biens : le guide complet

Devenir marchand de biens en France

La pratique du métier de marchand de biens est loin d’être récente. Au 17ème siècle, de grands domaines à la campagne étaient déjà achetés dans le but d’être revendus après lotissement. Au début du 20ème siècle, ce fut au tour des immeubles en zone urbaine.

La profession de marchand de biens fait rêver de nombreux investisseurs. Si certains consacrent leur vie professionnelle à cette activité, d’autres se lancent sans forcément connaître le secteur de l’immobilier. Cette tendance se développe depuis déjà plusieurs années.

Quelle est la définition d’un marchand de biens ? Est-il nécessaire d’être propriétaire d’un bien immobilier pour devenir marchand de biens ? Faut-il un diplôme pour exercer cette profession ? Quelle formation faut-il suivre pour devenir marchand de biens ? Comment choisir le bon statut juridique ? Quelles sont les obligations d’un marchand de biens ? Quel est le salaire d’un marchand de biens ? Est-il possible de devenir marchand de biens sans apport ? Nous répondons à ces questions dans la suite de l’article.

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Qu’est-ce qu’un marchand de biens ?

Un marchand de biens, ou rénovateur est un professionnel dont l’activité principale consiste à acquérir des biens immobiliers de différents types, tels que des immeubles, des maisons, des commerces ou des logements. Son objectif est de les revendre pour réaliser une plus-value, et non pour un investissement à long terme. Il peut également acquérir des fonds de commerce ou des parts de sociétés immobilières comme les SCI. 

Ce dernier se distingue de l’agent immobilier, car il est propriétaire des biens qu’il vend ou revend. Toutefois, le marchand de biens peut acheter un bien pour le rénover et le valoriser avant de le revendre. Ainsi, il participe à l’entretien du patrimoine. 

Peu connue en France, l’activité de marchand de biens est souvent exercée en tant qu’activité complémentaire. Elle est encadrée par l’administration fiscale.

Quel est le statut des marchands de biens ?

Afin de choisir le bon statut pour votre activité de marchand de biens, il est nécessaire de connaître les formes juridiques. Le marchand de biens peut exercer son activité immobilière à titre individuel ou par le biais d’une société. 

Un marchand de biens ne peut pas être autoentrepreneur, puisque les bénéfices réalisés par les ventes immobilières excèdent largement le seuil de 170 000 euros de chiffre d’affaires. Il en va de même pour la création d’une Société Civile Immobilière (SCI), l’objet de cette dernière étant non commercial et donc incompatible avec le statut de marchand de biens. 

Quant à la SASU et l’EURL, elles constituent des statuts qui offrent beaucoup plus d’avantages en matière de protection des biens personnels et qui bénéficient d’un fonctionnement simple. Cependant, la SARL et la SAS, statuts juridiques très similaires à ces derniers, pourraient tout à fait satisfaire les personnes souhaitant s’associer.

Est-ce qu’un marchand de biens possède des biens immobiliers ?

Un marchand de biens est dans l’obligation d’acheter des biens avant de les revendre. Il peut ainsi acquérir des actions ou des parts de sociétés immobilières, des appartements, des maisons, des terrains, des immeubles ou même des entreprises. Il ne peut donc pas vendre un bien immobilier, une part d’une société, un terrain à bâtir ou un commerce dont il n’est pas propriétaire.

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Comment devenir marchand de biens sans apport ? 

Devenir marchand de biens sans apport personnel peut s’avérer très compliqué. En effet, les banques imposent un apport personnel correspondant à 15 à 25 % du montant de l’acquisition.

Si vous décidez d’acheter un bien immobilier, deux solutions s’offrent à vous, à savoir l’achat en nom propre ou l’achat par votre société. La préparation du dossier de financement diffère selon la méthode choisie.

Dans le cas d’un premier achat, il est conseillé d’acheter en nom propre. Les raisons sont multiples, la principale étant que cela vous permettra de vérifier si l’activité de marchand de biens est vraiment pour vous. Cela vous évitera les frais de création d’une structure juridique immobilière spécifique. Par la suite, la plus-value générée servira d’apport pour le lancement de l’activité de marchand de biens.

Si en revanche vous êtes sûr de vouloir vous lancer dans ce secteur d’activité, la création d’une structure de marchand de biens est vivement recommandée. Cette structure vous permettra de bénéficier de nombreux avantages liés à ce statut juridique, notamment la réduction des frais de notaire.

Est-ce qu’il y a un diplôme obligatoire pour devenir marchand de biens ? 

La profession de marchand de biens est accessible à tout le monde. En effet, ce métier n’est pas réglementé en France et ne requiert pas de diplôme particulier ou de qualification professionnelle. Vous serez qualifié comme tel dans la mesure où :
− Vous acquérez un bien immobilier dans le but de réaliser une plus-value et non à des fins personnelles ;
− Vous achetez et revendez des biens immobiliers de façon régulière ;
− L’achat suivi d’une revente concerne un ou plusieurs immeubles, terrains, fonds de commerce ou parts de société immobilière.

Cependant, si vous envisagez de devenir également rénovateur, vous devez être capable d’estimer le coût et la durée des travaux. Il est donc intéressant de suivre des formations théoriques et techniques sur ces sujets.

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Existe-t-il des formations pour devenir marchand de biens ? 

À ce jour, il n’existe pas de formation spécifique pour exercer la profession de marchand de biens. Il est néanmoins évident que vouloir revendre un bien immobilier sans connaissance du marché est très risqué. Il est donc préférable d’avoir des connaissances en immobilier, en droit, en urbanisme et d’avoir de véritables compétences commerciales. 

Parmi les formations proposées, on trouve : 
− BTS Professions Immobilières
− Licence professionnelle métiers de l’immobilier : gestion et administration de biens
− Licence professionnelle métiers de l’immobilier : gestion et valorisation du patrimoine immobilier
− Licence professionnelle métiers de l’immobilier : transaction et commercialisation de biens immobiliers
− Licence professionnelle activités juridiques, spécialité droit immobilier
− Diplôme de l’ICH en gestion immobilière
− Les formations des écoles spécialisées : ESI — École Supérieure de l’Immobilier

Quelles compétences pour devenir marchand de biens ? 

Bien qu’il ne soit pas nécessaire d’avoir un diplôme spécifique pour devenir marchand de biens, il est néanmoins nécessaire de posséder certaines qualités et compétences, notamment :
− Avoir de solides connaissances du marché de l’immobilier
− Être performant en matière de vente et de négociation
− Être à la fois réactif et stratégique
− Maîtriser les règles de fiscalité liées à votre activité
− Avoir de bonnes connaissances en matière d’urbanisme et de construction
− Être une personne visionnaire
− Savoir se créer un réseau solide, composé d’apporteurs d’affaires, de banquiers, d’architectes, de décorateurs, d’artisans, etc.

Le métier de marchand de biens est une activité passionnante qui requiert de nombreuses compétences. Pour réussir, il se former demeure incontournable.

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Quelle est la réglementation des marchands de biens ? 

La profession de marchand de biens n’est pas une activité réglementée par des lois spécifiques. Le marchand est considéré comme un commerçant qui achète habituellement des immeubles, des fonds de commerce, des actions ou parts de sociétés immobilières en vue de les revendre, ou qui souscrit habituellement des actions ou parts de telles sociétés en vue de les revendre. De ce fait, il est tenu à des obligations légales liées à son statut de commerçant, à savoir l’immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés, la tenue d’une comptabilité, l’établissement de comptes annuels, etc.

Depuis une réforme concernant la TVA immobilière, des obligations fiscales spécifiques ont été levées, notamment la tenue du registre fiscal spécial, ainsi que le régime favorable des « achats et reventes ».

Comme tout professionnel, un marchand de biens doit être assuré en responsabilité civile professionnelle pour se couvrir d’éventuelles erreurs commises lors de l’exercice de son activité.

En cas de revente d’un bien rénové, le marchand de biens est responsable des désordres qui affectent la solidité de l’ouvrage. Il est également responsable des dommages qui le rendent impropre à sa destination, et ce, durant une période de dix ans suivant la rénovation. Ainsi, comme tout professionnel de la construction ou de la rénovation, le marchand est soumis à l’obligation de souscrire une assurance responsabilité civile décennale.

Comment se rémunère un marchand de biens ? 

Afin de calculer la rémunération d’un marchand de biens, il faut déduire la valeur du bien et des travaux effectués du montant de la revente. Ainsi, il n’est pas possible de connaître le salaire d’un marchand de biens, puisque ce dernier varie en fonction du nombre et de l’importance des transactions réalisées. Le commerçant est donc entièrement responsable de son salaire.

Lorsque l’on débute en tant que marchand de biens, il est difficile de se verser un salaire au cours des premiers mois. Durant cette période, le marchand doit trouver un bien, l’acheter, le rénover, puis réussir à le revendre. Après la revente de ce dernier, il sera en mesure de se verser un salaire plus ou moins important, selon la plus-value générée. De nombreux marchands réussissent à faire fortune grâce à l’immobilier.

Quel est le chiffre d’affaires d’un marchand de biens ?

Le chiffre d’affaires d’un marchand de biens est difficilement prévisible. En effet, entre un marchand qui va réaliser une opération par an sur du petit immobilier résidentiel et un marchand de biens avec des assistants qui réalisent plusieurs opérations par mois sur de l’immeuble de bureau, les chiffres d’affaires passent du simple au double. 

Vous pourrez retrouver la liste des dépenses d’un marchand de biens, calculer votre besoin en fonds de roulement, mettre sur pied un budget prévisionnel ainsi que votre revenu et votre rentabilité avec le modèle de prévisionnel financier pour un marchand de biens.

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