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[Guide] 14 façons de financer un projet immobilier !

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Vous avez enfin trouvé un bien immobilier qui correspond à critères ? Vous estimez qu'il vous apportera des rendements intéressants sur le long terme ? On vous félicite. Se pose maintenant la question de son financement.

Très peu d'investisseurs français parviennent à financer un projet immobilier (locatif ou non) à 100%. La très grande majorité d'entre eux utilise des solutions de financement extérieur. Cependant, encore trop peu d'entre eux connaissent bien les différentes aides disponibles, qui peuvent les aider à faire aboutir leur projet d'investissement locatif.

Dans cet article, nous avons regroupé pas moins de 10 dispositifs qui vous aideront à financer votre projet immobilier. Du prêt in fine au Prêt Emprunt Logement en passant par le Prêt à Taux Zéro, le Prêt Immobilier Conventionné ou encore le Prêt d'Accession Sociale, nous avons regroupé les principales solutions de financement pour votre projet immobilier. 

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Le prêt amortissable pour financer votre projet immobilier

C’est sans doute le type de prêt le plus utilisé en France. C’est un crédit immobilier classique pour lequel les mensualités sont composées à la fois d’une partie du capital et d’une partie des intérêts. Le remboursement est étalé dans le temps, par le biais des mensualités, jusqu’au remboursement total du prêt.

Le prêt in fine

Contrairement au prêt amortissable, le prêt in fine est un type de crédit pour lequel le capital n’est pas amorti durant le remboursement. En effet, les mensualités ne serviront à rembourser que les intérêts. Une fois cela fait, l’emprunteur va ensuite rembourser le capital emprunté en une seule fois, à une date fixée au préalable dans le contrat.

Le plus souvent, ce prêt est choisi par les emprunteurs ayant une solide épargne. Cette dernière servira alors à rembourser le capital le moment venu.

Le prêt relais

Ce type de prêt convient aux propriétaires d’un bien immobilier qui décident de le vendre en vue de financer l’achat d’un nouveau logement. Ce prêt représentera alors une avance que l’emprunteur pourra utiliser pour l’achat. Il court généralement sur un an, renouvelable une fois si nécessaire. L’emprunteur remboursera les intérêts tous les mois, en attendant la finalisation de la vente de l’ancien logement. Le prix de vente servira quant à lui à rembourser le capital emprunté.

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Financez votre investissement grâce au prêt entre particuliers

En choisissant ce type de prêt, vous mettez les banques et leurs longues procédures à l’écart. Comme son nom l’indique, il s’agit d’un prêt entre deux personnes physiques, qui vont fixer, elles-mêmes, les modalités (durée, intérêts) du prêt en toute liberté.

Le crédit à la consommation

Le crédit à la consommation est un crédit personnel que l’emprunteur peut utiliser comme bon lui semble, car aucun justificatif ne sera demandé quant à l’utilisation ou la destination des fonds. En revanche, le crédit ne pourra pas excéder 75.000 euros. La durée de remboursement dépendra de votre capacité à rembourser, mais elle peut s’étaler jusqu’à 7 ans. En revanche, même si cela est possible, il n’est pas recommandé de combiner les prêts de ce type avec un prêt immobilier, car cela va fortement nuire à votre taux d’endettement.

Le prêt « travaux » affecté

Si le crédit à la consommation ne demande pas de justificatifs, le crédit affecté doit être justifié par des devis et des factures. Comme son nom l’indique, le prêt doit ainsi être affecté uniquement à des travaux. Vous pourrez emprunter un montant maximum de 75.000 euros, si votre projet immobilier consiste en la rénovation, l’aménagement ou encore l’extension de votre logement. Les taux d’intérêt varient entre 2,5 et 10%, et le remboursement peut s’étaler sur une période allant jusqu’à 10 ans.

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Financez votre projet immobilier avec le prêt Action Logement (ex prêt 1 %)

Le prêt Action Logement, anciennement connu comme le prêt 1% logement, est un crédit s’adressant aux salariés d’une entreprise privée et non agricole. Cette dernière doit employer plus de 10 salariés. Ce prêt d’aide à l’accession peut financer l’achat d’une résidence principale aussi bien dans le neuf que dans l’ancien.

Le montant prêté peut aller de 7000 à 25.000 euros, et ne peut représenter plus de 30 à 40% du coût de l’opération. Le taux d’intérêt est très avantageux, car il n’est que de 1%. La durée de remboursement peut s’étaler sur 20 à 25 ans. En revanche, il existe des conditions à respecter, comme des normes de performance énergétique, etc. Par ailleurs, le logement doit être une résidence principale.

Le Prêt Épargne Logement (PEL)

Les détenteurs d’un PEL (Plan épargne logement) ou d’un CEL (Compte épargne logement) depuis un certain moment peuvent accéder à un Prêt Épargne Logement. Celui-ci pourra être utilisé pour l’achat ou la construction d’un bien immobilier. Il peut aussi servir à financer des travaux. Le montant maximum de ce prêt est de 92.000 euros. Ce montant dépendra de celui des intérêts obtenus durant la phase de l’épargne.

Les taux d’intérêt dépendent principalement de la date d’ouverture du PEL. Par exemple, si le PEL a été ouvert entre 2011 et 2015, le taux retenu est de 4,20%. Par contre, si le PEL a été ouvert à partir du mois d’août 2016, il s’élève à 2,20%. Il n’y a donc aucune incidence de l’ancienneté sur le taux. C’est plutôt le montant des intérêts payés qui sera décisif. Pour la durée de remboursement du prêt, elle peut s’étaler de 2 à 15 ans.

Financez votre projet immobilier grâce au Prêt à Taux Zéro (PTZ)

On ne peut être plus clair, il s’agit d’un crédit remboursable avec 0% d’intérêt. Bien entendu, il n’est pas accessible à tout le monde, car de nombreuses conditions devront être respectées. Entre autres, il faut être un primo-accédant, donc un candidat qui n’a pas été propriétaire d’une résidence principale, au moins au cours des deux dernières années. Il faut également respecter des critères de ressources, et il faut que le bien immobilier se trouve dans une zone B2 ou C.

Le PTZ peut couvrir jusqu’à 40% du coût total de votre projet immobilier, ce qui inclut le prix d’achat, les travaux et les honoraires de négociation. Des plafonds seront à observer en fonction de la zone et du nombre de personnes composant le foyer.

Le PTZ peut également être utilisé pour le financement de travaux représentant au moins 25% du coût total de l’opération. Il peut s’agir de travaux d’amélioration, de modernisation, d’aménagement, d’assainissement, d’économie d’énergie, etc.

À savoir qu’il existe également l’éco-PTZ. Celui-ci servira à financer votre projet immobilier, si cela consiste en la réalisation de travaux de rénovation énergétique de votre logement. L’éco-PTZ peut financer jusqu’à 30.000 euros en fonction des travaux à financer. La durée de remboursement peut aller jusqu’à 15 ans, il n’y a pas de taux d’intérêt, et tous les propriétaires (bailleur, occupant) peuvent en bénéficier, et ce sans condition de ressources.

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Le Prêt d'Accession Sociale (PAS)

Accordé aux ménages à revenus modestes, le PAS permet de financer jusqu’à 100% de votre projet immobilier. Cela comprend l’achat d’un terrain et la construction du logement, ou l’achat d’un logement neuf ou ancien (avec travaux de rénovation). Cela comprend également d’autres frais comme les frais de négociation et d’état des lieux, les taxes locales et taxes de construction, les assurances, etc. En revanche, il ne peut pas intervenir dans le financement des frais de notaires, les frais de dossier ainsi que les frais d’achat de meubles.

Le taux d’intérêt du PAS est soumis à un plafond, dépendant de la durée d’emprunt et de l’organisme prêteur (banque ou autre établissement de crédit). Il peut être fixe ou variable ou modulaire. À noter que le PAS est soumis à des conditions de ressources et de localisation du projet immobilier (zone A, B1, B2 ou C). Le nombre de personnes composant le foyer est également pris en compte. Il faut aussi que le logement constitue la résidence principale de l’emprunteur. Des règles spécifiques ainsi que des délais doivent être observés.

Par ailleurs, il convient d’ajouter que le PAS peut être complété par d’autres prêts aidés comme l’éco-PTZ, le Prêt épargne logement, le Prêt action logement, un prêt à taux fixe ou un prêt relais, ou encore par un apport personnel.

La durée de remboursement du PAS peut s’étaler sur 5 à 30 ans, et peut même aller jusqu’à 35 ans sous certaines conditions.

Trouvez des financements immobiliers grâce au Prêt aux Fonctionnaires

Également appelé crédit immobilier fonctionnaire, ce type de prêt s’adresse ainsi à tout fonctionnaire n’ayant pas droit au prêt employeur ou Action logement (secteur privé), et respectant des conditions de ressources et de catégorie professionnelle. Il peut servir au financement de votre projet d’achat de logement neuf ou ancien, avec ou sans travaux à effectuer.

Le prêt fonctionnaire est accordé par le Crédit foncier de France, avec un taux d’intérêt variant de 4% (durant les premières années) à 7% (les années suivantes). Il peut couvrir jusqu’à 35% du coût du projet, et s’étale sur une durée de 10 à 15 ans. Le montant accordé dépendra du logement (zone géographique et nombre de pièces). Il doit aussi être combiné à un prêt conventionné ou un PAS.

Le Prêt Locatif Social

Le PLS s’adresse aux personnes physiques ou morales désirant s’investir dans l’achat, la construction ou la réhabilitation de logements sociaux dans les zones dites tendues. Ce prêt s’accompagne de conditions d’éligibilité touchant les ressources des investisseurs et les loyers en fonction des zones. Il est accordé par la Caisse des Dépôts et Consignations ou CDC, ou encore par un établissement de crédit conventionné par la CDC.

Il peut servir au financement de votre projet immobilier, notamment l’achat d’un terrain et la construction du logement neuf ; l’achat et la réhabilitation d’un logement ancien ; l’achat et la transformation d’un bien non destiné à l’habitation ainsi que la transformation de locaux en logements locatifs ; ou encore l’achat d’un logement à usage locatif en VEFA.

Le PLS peut être appuyé par une APL (Aide Personnalisée au Logement) ou par un prêt complémentaire. En revanche, l’emprunteur doit fournir un apport supérieur ou égal à 10% du coût du projet immobilier. Le taux d’intérêt s’indexe sur celui du Livret A.

Il vient avec de nombreux avantages fiscaux, dont la TVA réduite (5,5% au lieu de 20%) et l’exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties, et ce pendant 25, voire 30 ans, si certaines conditions environnementales sont respectées.

À noter qu’il y a également le PLUS ou Prêt Locatif à Usage Social, empruntant le même concept que le PLS, mais s’adressant aux investisseurs ayant des ressources 30% plus bas. Les plafonds de loyer sont également revus à la baisse avec le PLUS.

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Le Prêt Immobilier Conventionné

Le prêt conventionné ou PC est un prêt accordé sans condition de ressources pour tout propriétaire souhaitant effectuer des travaux dans sa résidence principale. Il concerne également toute personne désirant acheter ou faire construire sa future résidence principale. Il peut être contracté auprès d’une banque ou d’un établissement de crédit conventionné avec l’État.

Le PC peut intervenir dans le financement de votre projet immobilier à hauteur de 100%. Cela n’inclut pas toutefois les frais de notaires, les frais de dossiers ainsi que les éventuels frais d’achat de meubles. Il peut être mobilisé pour l’achat d’un terrain et la construction du logement ; l’achat d’un logement neuf ; l’achat d’un logement ancien avec travaux à réaliser ; la réalisation de travaux dans un logement existant.

Le taux d’intérêt du PC est plafonné, mais le plafond peut varier en fonction du TAEG, de la durée de l’emprunt et de l’organisme de prêt. Il peut être fixe, variable ou modulable, et peut s’étaler sur une durée de 5 à 30 ans, voire 35 ans sous certaines conditions.

Le prêt conventionné peut aussi être combiné avec d’autres financements complémentaires, à commencer par un apport personnel, mais aussi avec d’autres prêts aidés (PTZ, Eco-PTZ, Prêt épargne logement, Prêt action logement, prêt relais, etc.).

Le Prêt Familial

Une bonne solution permettant de contourner les banques ainsi que leurs formalités administratives : le prêt familial. Il s’agit de faire appel à la solidarité familiale, en mettant à contribution les proches (famille, amis, entourage). Également connu sous le nom de « Love Money », ce concept permet aussi de fixer librement les taux d’intérêt (si intérêt il y a) ainsi que la durée de remboursement.

L’accord peut être mis sur papier, sous seing privé, avec précision concernant la somme empruntée, les intérêts et la durée de remboursement). Mais il peut également faire l’objet d’un acte authentique auprès d’un notaire.

En revanche, si la somme empruntée dépasse les 5 000 euros, il faudra bien justifier la provenance de ces fonds auprès de l’administration fiscale. Ainsi, il faudra effectuer une déclaration au centre des impôts, les fonds représenteront dans ce cas des revenus de créances soumis à l’impôt sur le revenu ou au prélèvement forfaitaire unique de 30%. Dans le cas échéant, cela peut être sanctionné d’une amende de 150 euros.

Ce type de prêt peut être utilisé pour se constituer un apport personnel, dans le cadre de l’obtention d’un crédit immobilier servant à financer son projet immobilier.

Il existe de nombreuses solutions pour financer son projet immobilier. Chacune a ses propres avantages et défauts. Laquelle est la meilleure pour le financement d'un projet immobilier ? Cela dépend surtout de vos préférences, du montant de vos besoins et de votre profil d'investisseur !