Cet article a été écrit par un expert qui a étudié l'industrie et a confectionné le pack complet pour un projet immobilier
Nos experts ont réalisé un pack complet pour un projet immobilier, modifiable.
Calculer le revenu d'un projet immobilier nécessite une analyse précise de tous les coûts et revenus pour déterminer la rentabilité réelle de votre investissement.
En septembre 2025, le marché immobilier français présente des opportunités avec des prix moyens de 3 295 €/m² en province et des rendements bruts variant de 2,5% à 9% selon les zones géographiques.
Si vous voulez aller plus loin, vous pouvez télécharger notre pack complet pour un projet immobilier.
Le calcul du revenu d'un projet immobilier en 2025 implique l'analyse de 12 composantes financières essentielles, du prix d'achat aux perspectives de plus-value.
Les rendements nets varient généralement entre 1% et 6% selon la localisation, avec des coûts d'acquisition représentant 7-8% du prix dans l'ancien et des taux d'emprunt autour de 4%.
| Élément | Fourchette 2025 | Impact sur rentabilité |
|---|---|---|
| Prix d'achat moyen | 3 295 €/m² (national) | Base de calcul principale |
| Frais d'acquisition | 7-8% (ancien) / 2-3% (neuf) | Diminue le rendement brut |
| Coût rénovation complète | 820-900 €/m² | Augmente l'investissement initial |
| Rendement brut Paris | 2,5-3,5% | Référence zone tendue |
| Rendement brut province | 4-6% | Meilleur potentiel apparent |
| Rendement net réel | 1-6% | Objectif final après charges |
| Taux crédit immobilier | ≈ 4% | Coût du financement |
Quel est le prix d'achat du bien immobilier dans le projet ?
Le prix d'achat représente la base de calcul de votre investissement immobilier et varie considérablement selon la localisation géographique en septembre 2025.
Au niveau national, le prix moyen pour l'ancien s'établit à environ 3 295 €/m², mais les écarts sont importants entre les zones. Paris affiche des prix autour de 9 500 €/m², Lyon se situe vers 4 650 €/m², tandis que Marseille oscille autour de 3 500 €/m².
Les zones rurales et les petites villes de province offrent des opportunités d'acquisition bien plus accessibles, avec des prix souvent inférieurs à 2 000 €/m². Le marché actuel présente une situation à deux vitesses : stabilité voire légère hausse dans les zones tendues, mais possibilité de négociation jusqu'à 15% dans certains secteurs moins demandés.
Cette donnée constitue le point de départ de tous vos calculs de rentabilité, car elle détermine directement le montant de votre investissement initial et influence votre capacité d'emprunt.
Quel est le coût total des travaux de rénovation ou d'aménagement prévus ?
Les coûts de rénovation varient drastiquement selon l'ampleur des travaux envisagés et représentent souvent un poste budgétaire sous-estimé par les investisseurs débutants.
| Type de rénovation | Coût au m² | Exemples de travaux |
|---|---|---|
| Rafraîchissement léger | 220-260 € | Peinture, sol, électricité de base |
| Rénovation standard | 820-900 € | Cuisine, salle de bain, cloisons |
| Rénovation lourde | 1 200-2 500 € | Structure, toiture, extensions |
| Rénovation énergétique | 400-800 € | Isolation, chauffage, menuiseries |
| Mise aux normes | 300-600 € | Électricité, plomberie, sécurité |
| Aménagement extérieur | 150-400 € | Terrasse, jardin, clôtures |
| Travaux de luxe | 1 500-4 000 € | Matériaux haut de gamme, design |
Quels sont les frais de notaire et autres frais d'acquisition à prendre en compte ?
Les frais d'acquisition représentent un coût significatif qui impacte directement votre rentabilité et doivent être intégrés dans le calcul du prix de revient total.
Dans l'ancien, comptez 7 à 8% du prix d'achat en frais de notaire, avec une augmentation des droits de mutation portés à 5% dans certains départements dès 2025. Cette hausse reflète la volonté des collectivités locales d'augmenter leurs recettes fiscales.
Pour le neuf, les frais sont plus réduits (2 à 3% du prix) grâce au régime fiscal favorable destiné à soutenir la construction neuve. À ces frais s'ajoutent les coûts bancaires éventuels, les garanties, les diagnostics obligatoires et les commissions d'agence le cas échéant.
C'est un point que vous retrouverez dans notre pack complet pour un projet immobilier.
Quel est le loyer prévu ou les revenus générés par la location du bien ?
Le loyer constitue votre source de revenus principale et dépend de multiples facteurs : localisation, surface, état du bien, et type de location (nu, meublé, saisonnière).
À Paris, un logement meublé peut générer entre 30 et 40 €/m²/mois, tandis que les grandes villes de province se situent généralement entre 12 et 22 €/m²/mois. Ces écarts reflètent les différences de demande locative et de pouvoir d'achat des locataires potentiels.
La location meublée offre souvent des loyers supérieurs de 20 à 30% par rapport au nu, mais implique des charges et un turnover plus importants. La location saisonnière peut multiplier les revenus par 2 à 3, mais nécessite une gestion active et présente des risques de vacance plus élevés.
Pour évaluer le loyer potentiel, analysez les annonces similaires dans votre secteur et consultez les observatoires locaux des loyers pour disposer de références fiables.
Quels sont les taux de vacance locative prévus dans la zone géographique du bien ?
Le taux de vacance représente la période durant laquelle votre bien reste inoccupé et impacte directement vos revenus locatifs effectifs.
Dans les zones tendues comme Paris, Lyon ou les centres-villes attractifs, la vacance oscille généralement entre 2 et 4% grâce à une demande locative soutenue. Ces secteurs bénéficient d'un marché locatif dynamique avec un renouvellement rapide des locataires.
Les zones moins recherchées peuvent subir des taux de vacance de 6% ou plus, particulièrement dans les secteurs ruraux ou les quartiers en déclin démographique. Le type de bien influence également ce taux : les studios et petites surfaces se relouent généralement plus vite que les grands logements familiaux.
Pour minimiser la vacance, privilégiez les secteurs proches des transports, emplois et commodités, et adaptez votre bien aux attentes de la clientèle locale (étudiants, jeunes actifs, familles).
Quels sont les frais de gestion locative et de maintenance annuels estimés ?
Les frais de gestion et maintenance constituent des charges incontournables qui réduisent significativement votre rendement net et doivent être anticipés dès l'acquisition.
- Gestion déléguée par agence : 6 à 8% du loyer annuel hors charges, incluant recherche locataires, états des lieux, suivi des impayés
- Entretien courant et petites réparations : prévoir 1 à 2 mois de loyer par an en moyenne (plomberie, électricité, peinture)
- Gros travaux et sinistres : constituer une réserve équivalente à 3-6 mois de loyer selon l'âge du bien
- Assurance propriétaire non-occupant : 200 à 500 € par an selon la valeur et la localisation
- Frais bancaires et comptables : 200 à 800 € annuels pour le suivi fiscal et financier
Quels sont les impôts fonciers et charges liées à la propriété du bien ?
La fiscalité immobilière représente un poste de charges permanent qui varie selon la commune et les caractéristiques du bien.
La taxe foncière oscille généralement entre 8 et 20 €/m²/an, avec des variations importantes selon les politiques fiscales communales. Les communes urbaines appliquent souvent des taux plus élevés pour financer leurs équipements et services publics.
Les charges de copropriété, pour les appartements, varient de 20 à 50 €/m²/an selon le standing, la présence d'un ascenseur, d'un gardien ou d'équipements collectifs. Ces charges tendent à augmenter avec l'âge des immeubles et les nouvelles exigences énergétiques.
L'imposition des revenus fonciers s'effectue sous le régime micro-foncier (abattement de 30%) ou réel, avec application des prélèvements sociaux (17,2%) et de l'impôt sur le revenu selon votre tranche marginale.
Quel est le taux de rentabilité brute attendu ?
La rentabilité brute se calcule en divisant le loyer annuel hors charges par le prix total d'acquisition (achat + travaux + frais) multiplié par 100.
En 2025, Paris affiche des rendements bruts de 2,5 à 3,5%, reflétant des prix d'acquisition élevés compensés partiellement par des loyers soutenus. Les grandes villes de province offrent des perspectives de 4 à 6%, présentant un meilleur équilibre prix/loyers.
Les petites villes ou secteurs détendus peuvent atteindre 7 à 9% de rendement brut, mais cette performance apparente masque souvent des risques de vacance plus élevés et des perspectives de valorisation limitées.
C'est un point que vous retrouverez dans notre pack complet pour un projet immobilier.
Quel est le taux de rentabilité nette après déduction des charges et impôts ?
La rentabilité nette constitue l'indicateur le plus fiable car elle intègre toutes les charges réelles et offre une vision réaliste de la performance de votre investissement.
En 2025, la rentabilité nette "classique" varie généralement de 1 à 3% en région parisienne, de 3 à 5% dans les grandes villes, et peut atteindre 6% dans les zones rurales ou marchés secondaires. Ces écarts reflètent les différences de charges, fiscalité et risques locatifs.
Le calcul intègre la vacance locative, les frais de gestion et d'entretien, les impôts locaux, les charges non récupérables, et l'imposition des revenus fonciers. La rentabilité nette peut même devenir négative les premières années si l'endettement est important ou les travaux conséquents.
Pour optimiser cette rentabilité, privilégiez les dispositifs fiscaux adaptés (Pinel, Malraux, déficit foncier) et une gestion rigoureuse des charges et de la vacance.
Combien de temps est prévu pour la revalorisation du bien (plus-value à la revente) ?
La revalorisation immobilière nécessite une vision à long terme, particulièrement dans le contexte de marché actuel qui montre un redressement progressif mais incertain.
Le marché présente un redressement lent, et la valorisation rapide reste incertaine hors rénovation lourde ou marché très tendu. Il convient de prévoir un horizon minimal de 8 à 12 ans pour capter une hausse significative, sauf localisation premium ou intervention de facteurs externes favorables.
La plus-value dépend largement des investissements réalisés (rénovation énergétique, modernisation), de l'évolution du quartier (nouveaux transports, commerces, écoles) et des cycles économiques généraux. Les biens situés dans des zones en développement ou bénéficiant de projets d'aménagement peuvent valoriser plus rapidement.
N'oubliez pas l'impact de la fiscalité sur les plus-values : abattement progressif après 5 ans de détention pour l'impôt sur le revenu et 22 ans pour les prélèvements sociaux.
Quel est le taux d'intérêt actuel pour un financement hypothécaire et quel en serait l'impact sur le revenu net ?
Les taux d'intérêt immobiliers se situent autour de 4% hors assurance en septembre 2025, marquant une légère baisse par rapport à 2024 mais restant plus élevés qu'avant 2022.
Un emprunt sur 20 ans à 4% génère des mensualités d'environ 6,06 € pour 1 000 € empruntés, ce qui augmente significativement le coût réel d'acquisition. L'effet de levier reste positif si la rentabilité nette dépasse le coût du crédit, mais les marges se resserrent.
L'impact sur le revenu net dépend du montant d'apport personnel : plus l'apport est important, moins l'effet des intérêts pèse sur la rentabilité. Un financement à 80% avec un taux à 4% peut réduire la rentabilité nette de 2 à 3 points par rapport à un achat comptant.
L'assurance emprunteur ajoute 0,3 à 0,8% au coût total, selon l'âge et le profil de risque. Négociez systématiquement ce poste et envisagez la délégation d'assurance pour optimiser le coût global.
Quel est le retour sur investissement (ROI) prévisionnel, et quel est l'horizon de temps pour ce calcul ?
Le ROI immobilier se calcule en intégrant les revenus nets annuels, la plus-value de revente et l'apport initial sur une période de détention donnée.
| Horizon | ROI typique | Commentaires |
|---|---|---|
| 3-5 ans | Souvent négatif | Frais d'acquisition non amortis |
| 8-10 ans | 3-6% annuel | Équilibre revenus/plus-value |
| 15-20 ans | 5-8% annuel | Amortissement optimal |
| 25+ ans | 6-10% annuel | Effet composé maximal |
| Paris centre | 4-7% (20 ans) | Valorisation régulière |
| Province | 5-9% (15 ans) | Meilleur rendement locatif |
| Zone rurale | Variable | Risque de dévalorisation |
Conclusion
Le calcul du revenu d'un projet immobilier en 2025 nécessite une approche méthodique intégrant tous les coûts et revenus sur un horizon de temps adapté. La rentabilité réelle se situe généralement entre 1% et 6% net selon la localisation, bien en deçà des rendements bruts apparents.
C'est un point que vous retrouverez dans notre pack complet pour un projet immobilier.
Cet article est fourni à titre informatif uniquement et ne doit pas être considéré comme un conseil financier. Il est recommandé aux lecteurs de consulter un professionnel qualifié avant de prendre toute décision d'investissement. Nous déclinons toute responsabilité quant aux actions entreprises sur la base des informations fournies.
L'investissement immobilier demeure un secteur complexe où la réussite dépend d'une analyse rigoureuse de tous les paramètres financiers et d'une vision à long terme.
Une préparation minutieuse et une connaissance approfondie du marché local constituent les clés d'un projet immobilier rentable et pérenne.
