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Investir dans l’immobilier locatif : le guide complet

Investir dans l'immobilier locatif

Vous êtes intéressé par l'investissement en immobilier locatif et vous vous demandez par où commencer ? Ce guide s'adresse à vous.

En quoi consiste l'investissement locatif ?
Comment choisir un bien immobilier lorsqu'on souhaite investir dans l'immobilier locatif ?
Comment financer un projet d'investissement locatif ?
Comment estimer la rentabilité d'un projet immobilier ?
Quelle stratégie pour trouver des locataires pour son bien immobilier ?
Qu’en est-il de la revente d'un bien immobilier ?

Découvrez, sans plus tarder, toutes les informations essentielles, qui vous permettront de réussir votre projet d'investissement locatif.

Également, si vous vous lancez dans un projet immobilier et que vous souhaitez en connaître le potentiel de rentabilité, vous pouvez utiliser notre prévisionnel financier pour un investissement locatif.

L’investissement locatif en bref

En quoi consiste l’investissement locatif ?

L'investissement locatif est une pratique qui consiste à acheter à un bien immobilier pour le mettre en location. Il peut s'agir d'un appartement, d'une maison, d'une villa ou encore d'un studio.

Pour encourager les investissements immobiliers, des dispositifs sont régulièrement mis en place en France, notamment pour réduire les impôts.

Le dernier dispositif en vogue est la Loi Pinel. Grâce à ce dispositif, vous pouvez, sous certaines conditions, bénéficier jusqu'à 21 % de réduction sur vos impôts.

Quels sont les points forts d’un investissement locatif ?

L'investissement locatif vous offre de nombreux privilèges.

C'est un moyen de vous constituer un patrimoine immobilier relativement facilement. Il est en effet parfois possible de se lancer dans un investissement locatif sans apport personnel. Les banques acceptent en effet de financer, sous certaines conditions, 90-100 % ce type d'investissement, par le biais de crédits immobiliers.

L'investissement locatif représente, pour certains investisseurs, une importante source de revenus complémentaires. Nombreuses sont les personnes qui investissent les revenus générés par la location de leurs biens immobiliers dans la réalisation de nouveaux projets.

Par ailleurs, il convient de préciser que l'investissement locatif offre des avantages intéressants sur le plan fiscal. Comme mentionné dans la section précédente, des dispositifs permettent de profiter de réductions d’impôts significatives.

Les points forts d'un investissement locatif

Faut-il des connaissances immobilières pour faire un investissement locatif ?

Bien évidemment, il est important de comprendre certaines notions de base en immobilier lorsqu'on souhaite faire de l'investissement locatif.

Par exemple, il faut savoir qu’il existe différents types de logements : logement nu, collectif, individuel, colocation, etc.

Connaître ces notions vous sera très utile, aussi bien dans les discussions avec les professionnels du secteur que dans vos choix stratégiques. Aussi, vous devez être familier avec les loyers moyens, les différents systèmes de taxes, les régimes de fiscalité ainsi que les moyens de financement disponibles.

Vous devez aussi vous tenir à jour sur les évolutions et les dynamiques du secteur. Ainsi, vous améliorez vos chances de choisir une période favorable et une région intéressante pour votre projet d’investissement locatif.

Quels sont les avantages de l’investissement locatif dans le neuf ?

Les avantages d'investir dans un logement neuf sont multiples.

D'abord, il faut noter que l'investissement immobilier est souvent plus intéressant lorsque la durée de vie du bien immobilier est plus longue.

De plus, un bien immobilier neuf présente souvent moins de contraintes en termes de frais d’entretien et de maintenance.

Il faut aussi noter que les logements neufs sont souvent construits à base de matériaux plus respectueux de la nature. C’est un point intéressant car les lois actuelles favorisent et favoriseront davantage les matériaux écologiques.

Pour finir, il faut noter qu'un logement neuf offre un confort incontestable aux locataires. Par conséquent, vous avez plus de chance de conserver ces derniers dans votre logement. Cela permet de réduire le manque à gagner qui découle des longues périodes de vacance locative.

Quels sont les avantages et inconvénients de la location courte durée ?

De plus en plus de personnes se lancent dans la location de courte durée, car elle offre de nombreux avantages.

Le risque de subir des impayés est quasiment inexistant. Généralement, les locataires paient le loyer avant d'intégrer le logement. Ainsi, il devient facultatif de souscrire à une assurance contre la survenance d'impayés de façon générale.

En outre, le potentiel de rentabilité d'une location courte durée est souvent plus élevé, comparativement à un investissement immobilier classique. L’addition de plusieurs loyers de courte durée est souvent supérieure à un seul loyer de longue durée. Par conséquent, vous pouvez recouvrir le crédit immobilier en un temps record et générer des revenus supplémentaires.

Enfin, il faut noter qu'il y a généralement moins de risques de dégradation pour les locations de courte durée.

Toutefois, la location courte durée comporte aussi des inconvénients.

La gestion d'une location de courte durée est une tâche chronophage : il faudra publier des annonces sur des sites spécialisés, gérer les calendriers de réservation, accueillir les locataires, etc.

Aussi, l'investissement en location de courte de durée ne vous garantit pas des revenus réguliers.

Enfin, il faut noter que les démarches administratives liées à la location de courte durée peuvent être plus ou moins contraignantes.

Quels sont les risques de l’investissement locatif ?

L’investissement locatif comporte certains risques.

Il y a, par exemple, des investisseurs qui ne trouvent pas de locataires pour leur logement. Ainsi, investir dans un bien immobilier situé sur un mauvais emplacement peut compromettre la rentabilité de votre investissement.

Il arrive aussi que le bien soit loué à de très faibles prix. En conséquence, les revenus générés peuvent s’avérer insuffisants pour couvrir le crédit immobilier et les autres charges locatives.

Enfin, il faut noter que le coût des travaux d'entretien de certains logements peut être très important (notamment à cause d’imprévus). Cela peut peser sur la rentabilité de l’investissement locatif.

Choisir un bien immobilier pour de l’investissement locatif

Quels sont les critères les plus importants pour un investissement locatif ?

Voici une liste des principaux facteurs à prendre en compte lorsque l'on souhaite investir dans l'immobilier :
- prendre le temps de bien analyser l'emplacement
- choisir une zone géographique avec de bonnes perspectives concernant les loyers immobiliers
- privilégier une zone où la population est importante et active
- s'assurer que l'évolution démographique de la ville et de la région est positive
- analyser le taux de chômage (si le taux de chômage est faible, vous avez plus de chance d'avoir des locataires avec une situation d'emploi stable)
- analyser le PIB par habitant pour évaluer le potentiel de richesse la zone (si l’indicateur est disponible)
- analyser la possibilité d'avoir une bonne rentabilité locative (tenez compte de tous les détails possibles dans le calcul de la rentabilité)
- préférer un endroit facilement accessible (disponibilité de moyens de transport communs par exemple, état des routes, etc.)
- s’assurer de la présence d’établissements de loisirs aux alentours (cinémas, parcs, restaurants, attractions touristiques, etc)
- prendre en compte le classement des localités où il fait bon vivre en France

Les critères pour un investissement locatif

Quelles sont les villes de France où les loyers augmentent ?

D'après le baromètre de SeLoger, Brest vient en tête des villes dans lesquelles le loyer des locations à vide augmente.

Cette prouesse s'explique par plusieurs facteurs. En effet, ces dernières années, Brest a réalisé de nombreuses performances sur le plan économique.

Aussi, la population de Brest est relativement jeune avec une croissance positive. On note également que Brest est une destination favorable pour les entreprises. En conséquence, la ville enregistre de plus en plus de startups, ce qui favorise la création d'emploi.

Dans le top 10 des villes où les loyers des locations vides augmentent selon SeLoger, on retrouve :
- Boulogne-Billancourt
- Nantes
- Perpignan
- Limoges
- Angers
- Mulhouse
- Dijon
- Lyon
- Rennes

En ce qui concerne les locations meublées, le classement du baromètre SeLoger se présente comme suit :
- Saint-Denis
- Le Mans
- Dijon
- Reims
- Angers
- Caen
- Nîmes
- Lyon
- Orléans
- Saint-Etienne

Quelles sont les villes de France où le prix de l’immobilier augmente ?

À l'instar des loyers, plusieurs villes se démarquent en matière du coût de l'immobilier.

Cette augmentation s'explique par plusieurs facteurs.

Par exemple à Rennes, la première ville où le prix des logements est en croissance, d'après Le Point, on note une forte demande et une pénurie de logements.

Montpellier, quant à elle, occupe la deuxième place des villes où le prix de l'immobilier augmente. Il faut savoir que Montpellier bénéficie d'une forte attractivité et sa population connaît une croissance positive. Aussi, il faut rappeler que Montpellier est devenue la 7e ville de France en termes de nombre d'habitants.

Les autres villes qui figurent dans le classement sont :
- Toulon
- Nice
- Bordeaux
- Marseille
- Nantes
- Lille
- Lyon
- Saint-Etienne

Pour ce qui est des appartements, Orléans vient en première place. Ensuite, on retrouve les villes suivantes :
- Reims
- Rennes
- Saint-Étienne
- Dijon
- Toulon
- Le Havre
- Lille
- Marseille

Qu’est-ce qu’un bon rendement locatif ?

Pour juger du potentiel de rendement de votre investissement locatif, vous devez prendre en compte vos objectifs.

Par exemple, si vous souhaitez revendre un bien immobilier plus tard, les performances ne seront pas évaluées de la même manière que pour un investissement purement locatif.

Pour de l’investissement locatif, en règle générale, on estime qu'un bon rendement locatif est compris entre 5 % et 10 %.

Pour obtenir votre rendement locatif sans avoir à faire de calculs et de façon guidée, utilisez le prévisionnel financier pour un investissement locatif.

Quelle est la formule du rendement brut pour un investissement locatif ?

Le rendement brut est un indicateur qui permet d'obtenir une première estimation de la rentabilité de votre investissement locatif.

La formule de calcul est la suivante.

Taux de rendement brut = (montant du loyer x 12) x 100 / le prix d'achat (avec les frais d'acquisition inclus).

Voici un exemple de calcul de rendement brut pour un investissement locatif.

Supposons que l'achat du bien immobilier vous a coûté 80 000 euros et le loyer estimé à 550 euros.

On obtient : (550 x 12) x 100 / 80 000 = 8,25 % en tant que rendement brut.

Pour obtenir votre rendement brut sans faire de calcul et de façon guidée, utilisez le prévisionnel financier pour un investissement locatif.

Quelle est la formule du rendement net pour un investissement locatif ?

La rentabilité nette permet d'obtenir un taux plus “réaliste” et plus proche de la rentabilité effective de votre investissement. Pourquoi ? Car le calcul du rendement net prend en compte des frais supplémentaires, comme les taxes et les autres charges que vous supportez.

Le rendement net s'obtient avec la formule ci-après.

Rendement net = [(montant du loyer x 12 mois) - (charges locatives)] x 100 / le prix d'achat.

Considérons les mêmes chiffres que dans l'exemple précédent. Soit 80 000 euros pour l'achat du bien immobilier et 550 euros pour le loyer.

Supposons ensuite que les charges locatives s'élèvent à 1 500 euros (charges de copropriété, taxe foncière, réparations locatives, assurances impayées, etc.).

Le rendement net correspondant à ces estimations est : [(550 x 12) - 1 500] x 100 / 80 000 = 6,37 %.

Pour obtenir votre rendement net sans faire de calculs et de façon guidée, utilisez le prévisionnel financier pour un investissement locatif.

Comment diversifier ses investissements immobiliers ?

Il est recommandé de varier vos actifs immobiliers. En effet, cela permet de réduire les risques liés à l'investissement locatif.

Si vous placez tous vos investissements dans un seul bien immobilier, alors vous risquez de tout perdre si un seul événement négatif se produit. Si vous placez vos investissements dans plusieurs biens, alors seulement une partie de votre argent sera affectée par cet événement.

Voici quelques astuces pour diversifier vos actifs immobiliers :
- opter pour le financement participatif immobilier
- investir dans les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI)
- investir dans les biens immobiliers à usage professionnel (immobilier d'entreprise)
- opter pour l'investissement dans les résidences de services (EHPAD, résidence de tourisme ou d'affaires, etc.)

Qu’est-ce qu’une plus-value d’un investissement locatif ?

En investissement locatif, on parle de plus-value lorsque la différence entre le prix d'achat d'un bien et le prix de vente est positive.

Autrement dit, la plus-value immobilière représente la marge ou le bénéfice.

Pour réaliser une plus-value immobilière, il faut donc que le prix de vente du
bien immobilier soit supérieur au coût d'achat.

Financer un bien immobilier pour de l’investissement locatif

Quels sont les dispositifs pour financer un investissement locatif ?

Sachez qu'il existe plusieurs dispositifs d'aides et d'accompagnement pour financer un projet d'investissement locatif.

Toutefois, il faut préciser que chaque solution de financement présente des avantages ainsi que des inconvénients. Il convient donc d'analyser chaque dispositif afin de choisir celui qui vous convient en tenant compte de votre situation et de vos préférences.

Voici une liste non exhaustive des sources de financement disponibles pour réaliser un investissement locatif :
- le prêt immobilier conventionné (PC)
- le prêt in fine
- le prêt locatif social
- le prêt d'accession sociale (PAS)
- la love money (argent des proches)
- les prêts à taux zéro
- le prêt action logement (anciennement appelé prêt 1%)
- le crédit à la consommation
- les prêts entre particuliers
- le prêt amortissable
- le prêt relais

Tous ces acteurs demanderont à voir le potentiel de rentabilité de votre projet. Pour cela, il faudra leur présenter un business plan pour votre investissement locatif.

Comment négocier efficacement un emprunt immobilier ?

Gardez à l’esprit qu'il est toujours possible de négocier votre crédit immobilier.

Pour ce fait, il est essentiel de comprendre l'état du marché. De même, vous devez bien travailler la présentation de votre dossier. Il faut noter que certains aspects favorisent l'obtention d'un financement pour un investissement immobilier.

L'apport personnel représente l'un des facteurs importants, que les banques prennent en considération pour accorder un emprunt immobilier. Il vrai qu'il n'existe aucune norme relative à cela. Cependant, on estime généralement qu’il faut injecter au moins 10 % du montant du bien immobilier. Ce montant permet, en règle générale, de couvrir les frais supplémentaires liés à l'achat (frais de notaire et frais de garantie).

Toutefois, il faut rappeler que certaines banques peuvent financer un investissement locatif jusqu'à 110 %, selon le dossier et le profil de l'emprunteur.

En ce qui concerne le profil de l'emprunteur, il est important de montrer à votre banquier que vous serez en mesure de rembourser ce prêt. Vous pouvez mettre en avant le fait que vous avez un bon taux d'endettement et que vous bénéficiez de sources de revenus importantes, par exemple. Bien évidemment, il est conseillé d’être honnête, sérieux et rigoureux dans l’élaboration de votre dossier de financement immobilier.

Par ailleurs, notez qu’il peut être nécessaire d'avoir recours à un courtier spécialisé dans l'immobilier. Grâce à ses compétences et sa connaissance du secteur, ce professionnel pourra vous aider à obtenir un emprunt qui correspond à vos objectifs.

Négocier un emprunt immobilier

Comment connaître sa capacité d’emprunt pour un investissement locatif ?

Déterminer sa capacité d'emprunt est essentiel lorsque l'on souhaite réaliser un investissement locatif.

En effet, la capacité d'emprunt vous guidera dans le choix d'un bien immobilier adapté à votre budget.

Pour déterminer votre capacité d'emprunt, vous devez prendre en compte plusieurs paramètres :
- montant de la mensualité du crédit immobilier
- taux d'endettement
- montant de l'assurance
- taux d'intérêt
- durée du prêt

Il faut noter que la capacité d'emprunt est limitée par le taux d'endettement. Autrement dit, le taux d'endettement permet de savoir la mensualité maximale que vous pouvez supporter.

Que regarde une banque avant d’accorder un crédit pour un investissement locatif ?

Pour vous octroyer un crédit immobilier, les banques considèrent plusieurs paramètres bien précis.

Comme nous l’avons mentionné plus haut, le taux d'endettement est l'un des principaux facteurs analysés par la banque. Le maximum est de 35 % désormais et inclut l'assurance emprunteur.

La banque tient également compte de l'apport. Notez qu’un apport personnel n'est pas toujours obligatoire. Toutefois, il permet généralement à la banque de juger la capacité de l'emprunteur à épargner et investir.

Comme précisé plus haut, en règle générale, l'apport personnel représente au moins 10 % du montant du projet immobilier.

Enfin, il faut savoir que la stabilité professionnelle fait partie des critères considérés par la banque pour accorder un crédit immobilier. Il est en effet important pour la banque de vérifier si vous bénéficiez de revenus réguliers et stables. Cela permet de déterminer votre capacité à rembourser.

En outre, notez qu'il est primordial de présenter une situation d’épargne régulière et s'abstenir des découverts bancaires lorsqu'on souhaite bénéficier d'un crédit immobilier.

Comment réduire ses impôts grâce à un investissement locatif ?

Il existe plusieurs dispositifs de défiscalisation dans le secteur de l'immobilier. Il est judicieux d'en prendre connaissance avant de se lancer dans un investissement locatif.

Par exemple, la loi Pinel permet de bénéficier d'une réduction d'impôts allant jusqu'à 63 000 euros sur 12 ans.

De même, le dispositif Censi-Bouvard permet d'obtenir des réductions sur les impôts lorsque vous investissez dans une résidence étudiante, un établissement social ou médico-social, etc.

Par ailleurs, il faut savoir qu'il est possible de réduire vos impôts en utilisant le principe du déficit foncier en l'absence de dispositifs particuliers.

En quoi consiste le dispositif Pinel pour un investissement immobilier ?
La loi Pinel vous permet de bénéficier d'une réduction d'impôt lorsque vous réalisez un investissement locatif.

La réduction appliquée sur les impôts dépend de la date de l'investissement ainsi que d'autres conditions bien précises.

La réduction fiscale est calculée en prenant en compte le prix de revient du logement et respecte les plafonnements suivants pour le montant total investi :
- 300 000 € par contribuable par an
- 5 500 € par m2 de surface habitable

Il faut noter que le dispositif précise les zones géographiques qui sont éligibles. Vous devez donc en tenir compte lors de l’achat de votre logement.

Il convient également de préciser que le dispositif Pinel concerne uniquement certains types d'acquisitions. Il s'agit notamment des logements neufs ou des logements réhabilités pour atteindre les performances techniques d'un logement neuf.

Mettre un bien immobilier en location

Quels sont les avantages de la location meublée ?

En tant qu’investisseur, la location meublée vous offre plusieurs avantages.

D'abord, sur le plan de la fiscalité, vous bénéficiez d'un avantage considérable. En effet, s'il ne s'agit pas de votre activité principale, c'est le statut de "loueur en meublé non professionnel'' qui vous sera appliqué. Avec ce statut, un abattement fiscal forfaitaire de 50 % est appliqué sur vos recettes locatives si vous choisissez le régime fiscal micro-BIC.

De plus, notez que l'abattement est de 71 % lorsqu'il s'agit d'une location de tourisme ou d'une chambre d'hôte. En revanche, il faut respecter certaines conditions à savoir :
- soit les recettes locatives n'excèdent pas 50 % des revenus de votre foyer fiscal
- soit les recettes locatives sont en dessous de 23 000 € par an

En ce qui concerne la deuxième option fiscale pour ce statut, elle vous permet de payer l'impôt uniquement sur le résultat dégagé par l'activité.

En d’autres termes, vous pouvez déduire vos charges du revenu généré. Il s'agit du régime réel d'imposition. Cette option permet de générer un déficit foncier sur le long terme. En revanche, ce régime nécessite d'être très rigoureux sur la comptabilité.

En dehors de la fiscalité, la location meublée vous permet d'avoir des loyers plus élevés. En règle générale, les loyers meublés sont 10 à 30 % plus chers que les locations à vide. Il convient également de noter que la demande des locations meublées est en pleine croissance depuis quelques années.

Pour finir, sachez que la location meublée vous permet de bénéficier de plus de souplesse en ce qui concerne les baux de location.

Quels sont les avantages et inconvénients de la location vide ?

La location vide occupe une place importante sur le marché locatif. Ce modèle offre de nombreux avantages.

En effet, la location vide vous évite des vacances locatives trop récurrentes. Aussi, la rotation des locataires est généralement moins fréquente. Cela s’explique par le fait que la location vide comporte souvent un bail plus long et moins flexible.

Aussi, la location vide permet de réduire l'investissement au démarrage : vous n'avez pas besoin d'investir pour meubler le logement. Il convient de rappeler que cela vous évite également les frais de réparation et d'entretien du mobilier installé dans le logement.

Par ailleurs, notez que la location vide présente quelques inconvénients, comme :
- un loyer plus faible que les locations meublées
- la contrainte de respecter l'indice INSEE pour déterminer le prix du loyer
- une concurrence très intense
- un risque élevé lorsqu'on a un locataire mauvais payeur (le bail étant très long et rigide)

Les avantages et inconvénients de la location vide

Comment trouver rapidement un locataire pour son bien immobilier ?

Voici quelques astuces et idées pour dénicher le locataire idéal pour votre logement en un temps record :
- rédiger une annonce immobilière pertinente et détaillée
- renseigner toutes les informations utiles et importantes dans votre annonce (superficie, montant du loyer, nombre de pièces, etc.)
- utiliser des photos de bonne qualité
- privilégier les visites individuelles (cela permet d’échanger et mieux connaître votre interlocuteur)
- planifier les visites (ou plusieurs visites) sur une même journée afin de gagner du temps
- communiquer les documents nécessaires pour le dossier de location dans votre annonce
- exploiter la puissance des réseaux sociaux
- publier votre annonce dans les groupes en rapport avec la recherche et la location de bien immobilier sur les réseaux sociaux
- confier la location de votre logement à une agence immobilière

Faut-il mettre son investissement immobilier en gestion locative ?

La gestion locative consiste à confier les tâches liées à la location de votre bien immobilier à un professionnel.

Cette stratégie vous offre plusieurs avantages.

Tout d’abord, il y a un gain de temps. En effet, c'est le gestionnaire locatif qui s'occupe pratiquement de tout pour vous (rédiger les annonces, trouver des locataires, planifier et effectuer les visites, remplir les formalités administratives, louer le logement).

Cela contribue aussi à plus de professionnalisme dans la gestion du bien. La gestion de votre logement étant dans les mains d'un spécialiste, il y a aura sans doute une différence en ce qui concerne la façon dont le bien est géré. Notez qu'un spécialiste sera en mesure de mieux gérer les imprévus.

En résumé, il peut être intéressant d'opter pour la gestion locative. Toutefois, il convient de préciser que ce modèle n'est pas exempt de tout désavantage.

En l'occurrence, il faut savoir que la gestion locative engendre des frais supplémentaires :
- honoraires du gestionnaire locatif
- paiements des prestations non définies à la base
- frais de rédaction des baux de location selon le professionnel ou l'agence
- souscription à une assurance de risques d'impayés et de dégradation

Qu’est-ce que la vacance locative ?

La vacance locative représente la période qui sépare le départ d'un ancien locataire et l'installation d'une nouvelle personne dans votre logement.

La vacance locative d’un bien est difficile à prévoir. En effet, cela dépendra de la facilité à trouver de nouveaux locataires après le départ de celui qui occupait le logement.

En réalité, la vacance locative peut avoir un impact considérable sur le rendement de votre bien immobilier. Une vacance locative de longue durée représente un véritable manque à gagner pour vous en tant que propriétaire.

Même si vous ne percevez pas de loyers, vous devez tout de même supporter les charges locatives telles que le paiement des impôts, le remboursement du crédit immobilier ainsi que les autres dépenses locatives.

Il faut donc s'assurer de réduire ou limiter la durée des vacances locatives de votre logement.

Quels justificatifs demander à un locataire ?

Les justificatifs sont essentiels lorsque vous mettez votre bien immobilier en location.

En effet, ils permettent de réduire les risques d'impayés et de dégradation du logement. L'idéal est d'avoir le maximum de garanties possibles.

Voici les pièces justificatives à demander à un future locataire :
- contrat de travail
- trois derniers bulletins de salaire
- dernier avis d'imposition
- trois dernières quittances de loyer du dernier logement qu'il a occupé

Par ailleurs, le locataire doit apporter les pièces qui permettent de justifier son identité et son domicile lors des visites. Il en est de même pour les justificatifs concernant son activité professionnelle et ses ressources.

À quoi sert une garantie locative ?

La garantie locative permet de s'assurer que le locataire s'acquitte de toutes ses obligations. La première obligation étant le paiement du loyer et des charges locatives.

La garantie locative permet également au propriétaire de réparer les dégâts locatifs, si le locataire quitte le logement sans répondre à ses devoirs.

Il faut noter que toutes les obligations du locataire doivent être bien définies dans votre contrat de bail. Aussi, il faut préciser les obligations couvertes par la garantie locative dans le contrat de bail.

Comment éviter les loyers impayés pour un investissement locatif ?

Pour vous protéger contre les impayés, l'idéal est de souscrire à une assurance loyer impayé.

En règle générale, cette protection couvre :
- les loyers
- les charges locatives
- les dégradations du logement
- les frais juridiques
- les frais engendrés par le recouvrement grâce à un huissier de justice
- d’éventuels frais de serrurier

Il faut noter que les garanties varient selon la formule ou la société d'assurance. Par ailleurs, sachez que la solvabilité des locataires est essentielle pour souscrire à l'assurance loyer impayé.

De façon générale, il est préférable que le locataire soit titulaire d'un CDI et que son loyer ne dépasse pas le tiers de ses revenus nets mensuels.

Cependant, certaines sociétés d'assurances sont plus flexibles en acceptant des propriétaires qui ont des locataires en CDD. De même, certains assureurs peuvent vous accorder un taux d'effort plus important.

Par ailleurs, il faut rappeler que la garantie Visale permet de protéger les propriétaires de logement contre les impayés des locataires de moins de 30 ans ou des salariés plus âgés, mais qui ne disposent pas de CDI.

Revendre un bien immobilier

Comment estimer un prix de vente pour un bien immobilier ?

L'estimation du prix idéal pour vendre un bien immobilier n'est pas toujours une tâche facile.

Voici quelques pistes pour vous aider :
- tenir compte du prix de vente des logements à proximité de votre bien immobilier
- prendre l'avis d'un agent immobilier
- prendre en compte l'emplacement et l'état du bien

Par ailleurs, il faut savoir que la base Demandes de valeurs foncières vous permet d'obtenir les ventes de biens fonciers effectués au cours des 5 dernières années.

Cela constitue une bonne source d’information pour se faire une idée de l’évolution du marché.

Comment réussir une annonce immobilière ?

L'annonce immobilière est primordiale pour attirer l'attention des acheteurs.

Voici quelques astuces pour vous aider à réussir la rédaction d’une annonce immobilière :
- soyez concis et clair
- présentez toutes les informations utiles et pertinentes du point de vue de l’acheteur (nombre de pièces, surface, date de construction, etc.)
- soignez la description du bien immobilier
- évitez les fautes et les erreurs
- adopter un style de rédaction facile à comprendre
- indiquez précisément l'emplacement du bien immobilier
- mettez en avant quelques avantages et quelques atouts de l'emplacement (commodité, ambiances, espaces de distraction, etc.)
- soyez juste et raisonnable en ce qui concerne le prix du bien immobilier

Réussir une annonce immobilière

Comment réussir les négociations autour de la vente d’un bien immobilier ?

Dans le processus de vente de votre bien immobilier, vous serez amené à négocier le prix avec les potentiels acheteurs.

Pour réussir cette phase, il faut dresser un bon argumentaire avant d'entamer la discussion avec vos clients. À cet effet, il est conseillé d’établir une liste des avantages et des atouts de votre bien immobilier. Ainsi, vous maximisez les chances de statuer sur un prix qui arrange les deux parties.

Aussi, il est important de garder à l'esprit les éventuels points faibles de votre logement. En outre, il faut noter que les acheteurs peuvent vous faire des remarques sur d'éventuels défauts de votre bien immobilier, et ce malgré tous vos efforts et toutes vos dépenses. Vous devez vous apprêter à y répondre objectivement, tout en mettant en avant les qualités du logement.

Pour finir, sachez garder votre sang froid lors des discussions avec les acheteurs. Cette attitude vous permettra de prendre du recul afin de mieux répondre aux critiques. Il est aussi important de faire preuve de courtoisie.

Pourquoi obtenir une promesse de vente pour un bien immobilier ?

La promesse de vente est un avant-contrat. Il faut rappeler que les avant-contrats sont préalables à la signature définitive du contrat de vente.

Généralement, la promesse de vente a lieu quelques mois avant la signature du contrat de vente.

Il s'agit d'un compromis qui permet aux deux parties de confirmer certaines conditions nécessaires pour la vente, comme :
- l'obtention d'un prêt bancaire
- la vérification de l'absence de servitude dans l'offre
- la vérification de l'absence d'un droit de préemption
- la vérification de la propriété du vendeur par le notaire

Il faut noter que la signature d'une promesse de vente accorde un droit d'exclusivité à l'acheteur sur le bien immobilier.

Autrement dit, en tant que vendeur, vous ne pouvez plus présenter le bien immobilier à un autre acheteur dans la période définie dans votre promesse de vente.

Que doit contenir l’acte de vente d’un bien immobilier ?

L'acte de vente est l'élément qui va sceller définitivement l'opération de vente de votre bien immobilier.

Avant de signer, il faut s'assurer que l'acte de vente contient certaines informations essentielles, comme :
- les informations de contacts des deux parties
- la description du bien immobilier
- les diagnostics immobiliers
- le prix de vente
- le montant des frais de notaire

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Exemple concret pour réaliser le prévisionnel financier d’un investissement locatif