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[Exemple] Comment faire le prévisionnel financier d'un investissement locatif ? 

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Connaître la rentabilité d’un investissement locatif est essentiel avant de se lancer. C’est non seulement important pour vous (vous ne voudriez pas vous lancer dans une affaire non rentable) mais également pour votre banquier, qui vous accordera, ou non, votre demande de financement. 

Un prévisionnel financier pour de l’investissement locatif vous permet d’obtenir tous les tableaux nécessaires à une analyse complète. Vous pourrez voir combien de revenus locatifs vous pourrez générer en une année mais également quelles seront vos différentes dépenses (pour les charges courantes, la taxe foncière, les impôts locatifs etc) mais également faire des estimations sur le potentiel de rentabilité de votre projet immobilier. Des étapes essentielles dans un business plan immobilier.

Établir le prévisionnel financier d’un futur investissement immobilier est un exercice difficile. Prédire le futur est toujours une tâche compliquée. C’est encore plus délicat lorsqu’il s’agit d’estimer les futurs revenus et dépenses d’un projet d’investissement locatif. Cependant, il existe quelques règles et astuces qui vous permettront de réussir un business plan financier pour de la location.

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Les éléments qui font un bon prévisionnel financier immobilier

Des prévisions de revenu cohérentes et pertinentes. Qui dit revenu immobilier dit … loyer ! Assurez-vous de prévoir un loyer (que ce soit un loyer mensuel pour de la location longue durée ou un prix de nuitée pour de la location courte durée) aligné avec les prix du marché. Ne dites pas à votre banquier que vous allez louer votre appartement étudiant sur Lyon pour 1300€ par mois !

Le respect des règles financières. Lorsqu’on établit un prévisionnel financier immobilier, on remplit des hypothèses et on s’assure que certaines règles sont respectées. Par exemple, votre balance de trésorerie ne doit jamais être négative (sinon, cela signifie que vous n’avez pas assez d’argent). Attention également à amortir vos investissements sur de bonnes durées (si vous choisissez des durées trop courtes, vous pouvez vous retrouver avec, par exemple, un résultat net négatif sur l’ensemble du prévisionnel financier). Aussi, il faudra respecter un certain formalisme sur la présentation des différents tableaux financiers. Enfin, sauf consigne contraire, privilégiez une durée de 3 ans plutôt que 5 années (des prévisions financières sur 5 ans sont peu crédibles).

Une vue complète des grands indicateurs financiers pour votre projet immobilier.
Ne présentez pas seulement un plan de financement ou un bilan prévisionnel pour votre projet d’investissement locatif. Un prévisionnel financier digne de ce nom présente un plus grand nombre de tableaux financiers : les deux mentionnés plus haut mais également un compte de résultat prévisionnel, un budget de trésorerie, l’analyse du seuil de rentabilité, le tableau des soldes intermédiaires de gestion etc

connaitre rentabilité projet immobilier

Les points sur lesquels il faut faire attention dans un business plan financier pour de l’immobilier ! 

Vous faites de la location courte durée ? N’oubliez pas de faire varier le prix de vos nuitées. La location courte durée est influencée par des effets de saisonnalité. Si votre logement immobilier est situé dans une zone touristique, alors il est fort probable pour que vos hôtes ne paient pas le même prix l’été et durant les autres mois de l’année.

N’oubliez aucune dépense dans vos hypothèses financières. Il y a bien entendu les investissements de démarrage (achat du bien immobilier, frais d’établissement, travaux et aménagements, frais de notaire, décoration et meubles etc) mais également les investissements récurrents. Qui va payer les charges de votre bien immobilier ? La taxe foncière ? Allez-vous payer des frais de gestion à une éventuelle agence immobilière ? Quid des commissions Booking ou Airbnb pour de la location de courte durée ?

Choisissez le bon statut pour votre investissement locatif. SCI à l’IR, SCI à l’IS, LMNP en régime réel ou micro-BIC (Loueur en Meublé Non Professionnel) … les régimes se multiplient. Tous n’offrent pas les mêmes avantages. Renseignez vous avant de choisir. Par exemple, la SCI à l’impôt sur le revenu est fiscalement translucide. Il faut aussi savoir que la location meublée est une activité considérée comme commerciale et rend applicable l’impôt sur les sociétés. Également, la LMNP régime qui permet d’économiser une part importante d’impôts sur vos loyers grâce aux amortissements et à un régime d’imposition sur les plus-values très avantageux. À vous cependant de choisir entre le micro-BIC où vous déclarez un forfait de charges correspondants à 50% du loyer encaissé ou le régime réel où vous déclarez vos charges locatives au réel, avec en plus des amortissements qui constituent tout l’intérêt du régime.

SCI à l’IR, SCI à l’IS, LMNP en régime réel ou micro-BIC (Loueur en Meublé Non Professionnel) … les régimes se multiplient. Tous n’offrent pas les mêmes avantages.

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Utilisez notre modèle Excel pour réussir facilement le prévisionnel financier de votre futur investissement immobilier !

Un fichier simple d’utilisation et adapté à l’immobilier. Pas la peine de se plonger dans des calculs financiers interminables, ils sont déjà faits pour vous ! Dans notre prévisionnel financier pour de l’investissement locatif, vous n’avez que des cases à remplir (ce sont vos hypothèses financières).

Des hypothèses pré-remplies pour vous aider Ces hypothèses sont déjà pré-remplies, afin que vous puissiez voir à quoi doit ressembler un prévisionnel financier immobilier digne de ce nom. Également, cela vous permet de n’oublier aucune dépense.

Tous les tableaux financiers à disposition. Une fois que vous aurez compléter vos hypothèses financières dans la partie dédiée et que vous aurez corrigé ce qui est à corriger (nous avons des formules automatiques qui vous indiquent les éléments à reprendre pour s’assurer que vos prévisions soient pertinentes), vous aurez accès à tous les tableaux financiers auquel peut s’attendre un banquier ou à un investisseur. Vous aurez une vision à 360 sur les finances de votre futur projet immobilier et la rentabilité que vous pourrez en tirer !

Lorsque vous aurez terminé d'établir le prévisionnel financier, vous pourrez reporter les tableaux financier dans votre business plan pour de l'investissement locatif. Tous nos modèles de business plan contiennent des tableaux vides, que vous pourrez facilement compléter grâce à nos prévisionnel financiers.