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[Exemple] Comment faire le prévisionnel financier d’un investissement locatif ?

prévisionnel financier investissement locatif

Connaître la rentabilité d’un investissement locatif est essentiel avant de se lancer.

Cette donnée est non seulement importante pour vous (vous ne voudriez pas vous lancer dans une affaire non rentable) mais également pour votre partenaire financier, qui vous accordera, ou non, des financements pour un projet immobilier.

Pour une analyse complète , il faut faire un prévisionnel financier pour votre investissement locatif. Ce document vous permet en effet d’obtenir tous les tableaux nécessaires à une demande de financement.

Avec un bon prévisionnel financier, vous pourrez notamment estimer le montant de vos revenus locatifs, identifier toutes les charges courantes et prévoir le potentiel de rentabilité de votre projet immobilier.

Cependant, construire le prévisionnel financier d’un investissement immobilier est un exercice difficile. Prédire le futur est toujours une tâche compliquée. C’est encore plus délicat lorsqu’il s’agit d’estimer les revenus et dépenses d’un projet d’investissement locatif.

Cependant, il existe quelques règles et astuces qui vous permettront de réussir la partie financière du business plan de votre projet locatif. Nous vous les indiquerons dans la suite de l’article.

Pour une estimation complète, personnalisée et facile de votre projet immobilier, vous pouvez utiliser notre prévisionnel financier adapté à un investissement locatif.

Enfin, notez que notre équipe d’experts étudie régulièrement le marché locatif. Ces derniers collectent des données, les analysent et les synthétisent. Pour profiter du fruit de leur heures de travail, téléchargez le pack complet pour un projet d’investissement locatif (business plan, étude de marché, prévisionnel financier et executive summary).

Les fondamentaux d’un bon prévisionnel financier pour un projet immobilier

Des prévisions de revenus locatifs cohérentes et pertinentes

Qui dit revenus locatifs dit … loyers !

Dans votre prévisionnel financier, assurez-vous de prévoir un loyer aligné avec les prix du marché. Ne dites pas à votre banquier que vous allez louer un studio sur Lyon pour 2 300 € par mois.

Également, prévoyez une hypothèse de vacance immobilière raisonnable. De nombreux projets d’investissement locatif commencent par des travaux de rénovation. Pendant cette période, vous ne toucherez pas de loyer. Pensez à ce point lorsque vous renseignez vos hypothèses dans le prévisionnel financier de votre investissement locatif.

Le respect des règles de la finance immobilière

Il est important que le prévisionnel financier de votre projet immobilier soit correct, d’un point de vue financier et comptable.

Par exemple, la balance de trésorerie de votre budget prévisionnel ne doit jamais être négative (sinon, cela signifie que vous n’avez pas assez d’argent).

Attention également à amortir vos investissements sur de bonnes durées (si vous choisissez des durées trop courtes, vous pouvez vous retrouver avec, par exemple, un résultat net négatif sur l’ensemble du prévisionnel financier).

Aussi, il faudra respecter un certain formalisme sur la présentation des différents tableaux financiers. Enfin, sauf consigne contraire, privilégiez une durée de 3 ans plutôt que 5 années (des prévisions financières sur 5 ans sont peu crédibles).

Il faut également que les taux de rentabilité (brute et nette) soient cohérents. Un taux de rentabilité brute supérieur à 12 % est, par exemple, très optimiste.

Enfin, il faut que les taxes et impôts qui apparaissent dans les tableaux financiers soient bien en accord avec le régime juridique choisi (SCI à l'IR, SCI à l'IS, LMNP en régime réel ou micro-BIC (Loueur en Meublé Non Professionnel), etc.).

Trop peu d’investisseurs immobiliers sont familiers avec toutes ces règles, c’est pour cela que nous avons mis en place des vérifications automatiques dans notre prévisionnel financier pour un investissement locatif.

Lorsque vous modifiez les hypothèses, le modèle vous indique si les valeurs obtenues sont cohérentes. Si ce n’est pas le cas, le modèle vous montre comment les modifier.

Une vue complète des grands indicateurs financiers pour votre projet immobilier

Ne présentez pas seulement un plan de financement ou un bilan prévisionnel pour votre projet d’investissement locatif.

Un prévisionnel financier digne de ce nom présente un plus grand nombre de tableaux et indicateurs financiers.

Voici ceux qu’on doit retrouver, à minima, dans votre prévisionnel financier :
- le bilan prévisionnel
- le budget de trésorerie
- le compte de résultat prévisionnel
- le plan de financement
- les soldes intermédiaires de gestion
- l’étude du seuil de rentabilité
- l’analyse besoin en fonds de roulement
- des graphiques et des ratios financiers

Bien entendu, tous ces ratios, tableaux et indicateurs sont présents dans notre prévisionnel financier pour un investissement locatif.

Les points importants du prévisionnel financier pour un investissement locatif

N’oubliez aucune dépense dans votre prévisionnel financier

Dans le budget prévisionnel d’un projet immobilier, il y a les investissements de démarrage : achat du bien immobilier, frais d’établissement, travaux et aménagements, frais de notaire, décoration et meubles etc.

Également, il y a les charges courantes du compte de résultat de votre projet locatif : les charges locatives, des frais de gestion, des commissions de réservation (si location de courte durée), des taxes immobilières etc.

Pour une vue complète de toutes ces charges, utilisez notre prévisionnel financier pour un investissement locatif.

Location courte durée ? Faites varier le prix de vos nuitées

Ce point concerne les investisseurs qui se lancent dans la location de courte durée.
La location courte durée est influencée par des effets de saisonnalité.

Si votre logement immobilier est situé dans une zone touristique, alors il est fort probable pour que vos hôtes ne paient pas le même prix l’été et durant les autres mois de l’année. Vous devrez refléter ce point dans le prévisionnel financier de votre investissement locatif.

Choisissez le bon régime pour votre investissement locatif

SCI à l’IR, SCI à l’IS, LMNP en régime réel ou micro-BIC (Loueur en Meublé Non Professionnel) … les régimes se multiplient.

Tous n’offrent pas les mêmes avantages : renseignez vous avant de choisir.

Par exemple, la SCI à l’impôt sur le revenu est fiscalement translucide. Cela veut dire que la SCI ne paie pas d’impôts. Ce sont ses actionnaires qui en paient, en fonction de leurs droits sociaux. Ainsi, dans le prévisionnel financier, la ligne des impôts doit rester nulle.

Cependant, la location meublée est une activité considérée comme commerciale et rend applicable l’impôt sur les sociétés.

Également, la LMNP est un régime qui permet d’économiser une part importante d’impôts sur vos loyers grâce aux amortissements et à un régime d’imposition sur les plus-values très avantageux.

À vous cependant de choisir entre le micro-BIC où vous déclarez un forfait de charges correspondant à 50 % du loyer encaissé ou le régime réel où vous déclarez vos charges locatives au réel, avec en plus des amortissements qui constituent tout l’intérêt du régime.

Dans notre prévisionnel financier pour un investissement locatif, vous avez juste à sélectionner le régime voulu, et tous ces calculs se font automatiquement.

Aidez-vous de notre prévisionnel financier pour un investissement locatif

Un fichier simple d’utilisation et adapté à l’immobilier

Inutile de se plonger dans des calculs financiers interminables, ils sont déjà faits pour vous ! Dans notre prévisionnel financier pour de l’investissement locatif, vous n’avez que des cases à remplir (ce sont vos hypothèses financières).

Des hypothèses pré-remplies pour vous aider

Les hypothèses du projet immobilier sont déjà pré-remplies, afin que vous puissiez voir à quoi doit ressembler un prévisionnel financier immobilier digne de ce nom.

Également, cela vous permet de n’oublier aucune dépense.

Tous les tableaux financiers à disposition

Une fois que vous aurez compléter vos hypothèses financières dans la partie dédiée et que vous aurez corrigé ce qui est à corriger (nous avons des formules automatiques qui vous indiquent les éléments à reprendre pour s’assurer que vos prévisions soient pertinentes), vous aurez accès à tous les tableaux financiers auquel peut s’attendre un banquier ou à un investisseur.

Vous aurez ainsi une vision à 360 sur les finances de votre futur projet immobilier et la rentabilité que vous pourrez en tirer !

Lorsque vous aurez terminé de construire votre prévisionnel, vous pourrez reporter les tableaux financiers dans votre business plan pour de l'investissement locatif.