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Faire un prévisionnel financier pour une SCI

prévisionnel financier SCI

Une Société Civile Immobilière, ou SCI, est un type de société qui permet à plusieurs personnes de s'associer pour investir dans un bien immobilier.

Les associés assurent ensemble la gestion du bien immobilier. Il en est de même pour le partage des profits.

Il s'agit d'une excellente option si vous souhaitez réaliser des investissements immobiliers avec des ressources financières limitées.

En revanche, il est indispensable de réaliser un prévisionnel financier lorsqu'on souhaite constituer une SCI. Ce document est composé d'un ensemble de tableaux qu'il faut élaborer avec soin et professionnalisme.

En lisant la suite, vous découvrirez 10 astuces pratiques pour réussir le prévisionnel financier de votre Société Civile Immobilière.

Également, vous pouvez vous aider du modèle de prévisionnel financier que nous avons conçu pour une SCI.

Soyez au clair avec les objectifs du prévisionnel financier de votre SCI

La réalisation du prévisionnel financier de votre SCI est un excellent moyen pour connaître les résultats (approximatifs) auxquels s'attendre pour votre investissement immobilier.

En effet, le prévisionnel financier de votre SCI permet de définir plusieurs indicateurs tels que :
- le chiffre d'affaires prévisionnel de votre société immobilière
- le seuil de rentabilité de votre SCI
- l'Excédent Brut d'Exploitation (EBE)
- le fonds de roulement nécessaire pour développer votre SCI
- les charges courantes de votre SCI
- la rentabilité locative brute et nette de votre investissement immobilier
- le cash flow généré par votre projet immobilier

Il convient de préciser qu'il s'agit d'un document très prisé par les investisseurs, banques et les partenaires financiers.

En effet, les informations contenues dans le prévisionnel financier aident ces derniers à évaluer la viabilité de votre SCI.

Par ailleurs, il faut savoir que le prévisionnel financier représente un véritable outil de pilotage financier, pour vous, en tant qu'investisseur.

En réalité, ce précieux document vous donne la possibilité de tester plusieurs hypothèses sur votre SCI. Par exemple, vous pouvez tester les résultats possibles lorsque :
- les loyers augmentent
- le taux d'intérêt de votre emprunt augmente
- vous changez de régime juridique

N’oubliez aucun tableau dans le prévisionnel financier de votre SCI

Comme vous avez pu le constater, le prévisionnel financier occupe une place prépondérante dans la réussite et le développement de votre SCI.

De ce fait, il vaut mieux réaliser un document complet et digne du nom.

Un prévisionnel financier sérieux et professionnel pour une SCI doit comporter les tableaux et indicateurs suivants :
- le bilan prévisionnel
- le budget de trésorerie
- le compte de résultat prévisionnel
- le plan de financement
- le tableau des soldes intermédiaires de gestion
- l’étude du seuil de rentabilité
- l’analyse des besoins en fonds de roulement
- des graphiques et des ratios financiers

Respectez les règles de présentation des tableaux financiers

Le bilan prévisionnel

Il convient de préciser que certains termes et expressions ne sont pas susceptibles de changement.

Par exemple, on utilise obligatoirement les termes "actif" et "passif" dans un bilan prévisionnel.

En outre, dans le bilan prévisionnel de votre SCI, assurez-vous que le total des lignes du passif est égal au total des lignes de l’actif.

Le budget prévisionnel

Le budget prévisionnel de votre SCI doit comporter deux parties : les “encaissements” et les “décaissements”.

Notez qu'il est important d'utiliser ces termes et non des expressions approximatives.

Aussi, il faut savoir que le budget prévisionnel permet de calculer les flux de trésorerie et la balance de la trésorerie de votre SCI.

En outre, vous devez tenir compte des délais de paiement dans la réalisation du budget prévisionnel de votre société immobilière. Les entrées et les sorties de votre caisse doivent être considérées exactement au moment où l'opération a été réalisée.

Le compte de résultat prévisionnel

Dans l'élaboration d'un compte de résultat prévisionnel, on utilise les termes "produits" et "charges".

Comme précisé plus haut, notez que vous ne pouvez pas “changer” ces termes dans le prévisionnel financier de votre SCI.

Par ailleurs, il convient de préciser qu'il existe différentes manières de présenter les détails du compte des résultats d’une SCI. Toutefois, il faut savoir que l'ordre des résultats ne change pas. Par exemple, le résultat net est la dernière ligne qui doit figurer dans le compte de résultat prévisionnel de votre SCI.

Présentez des taux de rentabilité locatifs cohérents

Il est important d'afficher des chiffres cohérents et raisonnables dans le prévisionnel financier de votre SCI.

Notez que la performance dépend de plusieurs paramètres, dont le type de logement et l'emplacement.

Par exemple, les studios et les F1 présentent un gain plus important au mètre carré, contrairement aux grandes surfaces.

Par contre, ces types de logements ont un taux de vacance locative généralement plus élevé. Les travaux de rénovation sont généralement plus fréquents (car on change plus souvent de locataires).

Ces paramètres ayant un impact sur le rendement locatif, vous devez donc en tenir compte dans le prévisionnel financier de votre SCI.

De même, sachez que l'emplacement conditionne la rentabilité immobilière à laquelle vous pouvez prétendre.

Par exemple, le taux de rentabilité est généralement faible dans les zones résidentielles. Cela s’explique par une forte densité de logements. Par conséquent, la concurrence est intense. Il est donc difficile de proposer des loyers élevés.

En résumé, vous ne devez présenter des chiffres qui correspondent aux réalités du marché dans le prévisionnel de votre SCI.

Assurez-vous d’avoir une balance de trésorerie toujours positive

En termes simples, la balance de trésorerie de votre SCI représente l'argent que vous avez dans votre caisse. Elle s'obtient en accumulant les flux de trésorerie de votre société.

Les flux de trésorerie représentent, eux, la différence entre vos encaissements et vos décaissements.

Par exemple, si vous encaissez 100 euros et que vous dépensez 75 euros, on obtient comme flux de trésorerie final 100 - 75 = 25 euros, et la balance de trésorerie passe de 0 à 25 euros.

Si les décaissements de votre SCI sont plus importants que vos encaissements, votre balance de trésorerie sera négative. En d'autres termes, la balance de la trésorerie de votre SCI est négative lorsque le total de “l'argent qui sort” de votre caisse dépasse le total de “ce qui entre”.

Assurez-vous de toujours avoir une balance de trésorerie positive dans le prévisionnel financier de votre SCI. C'est-à-dire qu'il faut, “théoriquement”, toujours “avoir de l'argent dans la caisse”.

Si votre balance de trésorerie est négative, alors vous devez procéder à certaines modifications dans le prévisionnel : augmenter le montant des loyers perçus, réduire le montant des charges à payer ou ajouter une hypothèse de financement extérieur (qui conviendrait "combler" le déficit de la balance de trésorerie).

Modélisez correctement les impôts dans le prévisionnel financier de votre SCI

En principe, la SCI est soumise à l'impôt sur le revenu (IR). Cependant, les associés ont la possibilité de choisir le régime d'imposition sur les sociétés (IS).

Notez que la SCI soumise à l'impôt sur le revenu (IR) n'est pas directement imposable : on dit qu'elle est "fiscalement transparente''. Il revient aux associés de payer les impôts en fonction de leur qualité et de leur quote-part dans la SCI.

Les règles fiscales des revenus fonciers sont celles appliquées pour les particuliers et entreprises qui relèvent des Bénéfices Non Commerciaux (BNC). Il en est de même pour les micro-entreprises. En revanche, les autres types d'entreprises paient les impôts selon leur régime d'imposition (IS, BIC, etc.).

Il faut savoir que les associés de la SCI sont tenus de déclarer leur quote-part à la fois :
- dans la déclaration de revenus pour les particuliers
- dans la déclaration de résultats pour les sociétés

Par ailleurs, si vous envisagez d'opter pour le régime d'impôt sur les sociétés (IS), il est préférable de se rapprocher d'un conseiller fiscal, afin de bien comprendre les modalités de ce régime.

Renseignez des hypothèses de loyer pertinentes

Vous le savez probablement. Les revenus locatifs sont constitués essentiellement des loyers.

Dans le prévisionnel financier de votre SCI, il est préférable d'afficher des loyers qui reflètent la réalité du marché. Ainsi, il faut mener une étude de marché afin de mieux connaître les loyers en vigueur dans la région en question.

Par ailleurs, il est important de prévoir des hypothèses de vacances immobilières dans le prévisionnel financier de votre SCI.

Il en est de même pour les travaux de rénovation, nécessaires au démarrage de certains projets d'investissements immobiliers. Durant ces périodes, vous ne percevez pas de loyers. Il faut donc le refléter lors de la réalisation du prévisionnel financier de votre SCI.

Construisez le prévisionnel financier de votre SCI sur 3 ans

Notez qu'il existe des prévisionnels financiers qui s'étalent sur 5 ans. Ce n’est pas la durée préférable.

En réalité, il est difficile de projeter les performances financières d'un projet immobilier sur 3 ans. Par conséquent, il sera encore plus difficile s'il faut établir un prévisionnel financier sur 5 ans pour votre SCI.

Ne vous trompez pas dans les calculs de TVA

Dans la plupart des cas, une SCI n'est pas assujettie à la TVA. Votre société ne facture donc pas de TVA sur les loyers. De la même manière, votre SCI ne récupère pas de TVA lors de ses opérations d'achats.

Cependant, il est possible de choisir l'option d'assujettissement à la TVA en cas de location nue d'immeuble à usage industriel, commercial ou de bureau. Pour ce faire, vous devez adresser une note au service des impôts en indiquant le régime de TVA que vous souhaitez pour votre SCI.

Par ailleurs, il faut savoir que la location d'un emplacement de stationnement (une place de parking) seule est imposable. Ce n'est pas le cas si cet emplacement vient avec un local. De façon générale, les loyers des locations de logements meublés et de logements vides ne sont pas assujettis à la TVA.

Toutefois, la location de logements meublés peut être assujettie à la TVA lorsque certaines conditions sont remplies (au moins 3 des conditions suivantes doivent être remplies) :
- vous proposez du petit-déjeuner aux locataires
- vous offrez un service de nettoyage ( au-delà du nettoyage de début et de fin de séjour)
- vous offrez des linges de maison
- vous proposez un service de xxx

Pensez aux amortissements dans le prévisionnel financier de votre SCI

Si vous optez pour le régime d'imposition sur les sociétés (IS), vous devez procéder à l'amortissement de vos immobilisations dans la comptabilité de votre SCI.

L'amortissement consiste à faire la constatation comptable de la perte de valeur d'un bien. En effet, vos biens immobilisés perdent de la valeur au fil des années en raison de l'usage et de l'évolution technique. Il est donc nécessaire d'inscrire cette perte dans la comptabilité de votre SCI chaque année.

Notez que toutes les immobilisations de votre SCI ne sont pas susceptibles d'être amorties. De façon générale, les biens corporels qui peuvent être amortis sont :
- construction (immeuble, appartement, bâtiment...) et ses éléments (toiture, murs, maçonnerie...)
- agencement
- matériel et outillage
- mobilier et matériel de bureau
- matériels informatiques

Pour finir, il convient de préciser que vous ne pouvez pas amortir vos immobilisations si votre SCI est soumise au régime d'imposition sur le revenu (IR).

Tous ces éléments sont automatiquement calculés et pris en compte dans notre prévisionnel financier pour une SCI.

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