Cet article a été écrit par un expert qui a étudié l'industrie et a confectionné le pack complet pour un projet immobilier
Nos experts ont réalisé un pack complet pour un projet immobilier, modifiable.
Le calcul de la rentabilité locative sur Excel nécessite une approche méthodique et précise pour évaluer correctement votre investissement immobilier.
Cette méthode permet d'analyser tous les paramètres financiers de votre projet et d'optimiser vos décisions d'investissement grâce à des formules spécifiques et des tableaux structurés.
Si vous voulez aller plus loin, vous pouvez télécharger notre pack complet pour un projet immobilier.
Le calcul de la rentabilité locative sur Excel implique la collecte de données précises et l'utilisation de formules spécifiques pour évaluer la performance de votre investissement.
Cette méthode permet d'obtenir une vision claire et chiffrée de la rentabilité de votre projet immobilier locatif.
| Élément | Formule Excel | Exemple de valeur |
|---|---|---|
| Prix d'achat total | =Prix_bien + Frais_notaire + Travaux | 266 545 € |
| Loyer annuel brut | =Loyer_mensuel * 12 | 14 400 € |
| Charges annuelles | =Taxe_foncière + Assurance + Gestion + Entretien | 3 852 € |
| Rendement brut | =(Loyer_annuel / Prix_total) * 100 | 5,4 % |
| Rendement net | =((Loyer_annuel - Charges) / Prix_total) * 100 | 3,96 % |
| Cash-flow mensuel | =Loyer - Mensualité_prêt - Charges_mensuelles | 379 € |
| Vacance locative | =Loyer_annuel * 5% | 720 € |
Quels sont les éléments indispensables à collecter pour calculer la rentabilité locative ?
Pour calculer précisément la rentabilité locative sur Excel, vous devez collecter cinq catégories d'informations essentielles.
| Catégorie | Éléments spécifiques | Exemple de montant |
|---|---|---|
| Prix d'acquisition | Prix du bien + frais de notaire + frais d'agence | 253 045 € |
| Coûts d'amélioration | Travaux de rénovation + mobilier (si meublé) | 13 500 € |
| Revenus locatifs | Loyer mensuel + charges récupérables | 1 300 € / mois |
| Charges récurrentes | Taxe foncière + assurances + gestion + entretien | 3 852 € / an |
| Financement | Montant emprunté + taux + durée + mensualités | 200 000 € à 3,5% |
| Paramètres fiscaux | TMI + régime fiscal + déductions possibles | 30% TMI |
| Facteurs de risque | Taux de vacance locative prévu | 5% par an |
Quelles sont les différentes charges à inclure dans le calcul ?
Les charges à intégrer dans votre calcul Excel se répartissent en quatre catégories principales qui impactent directement votre rentabilité nette.
Les charges fiscales comprennent la taxe foncière (1 440 € en moyenne) et la taxe d'habitation si applicable. Ces montants varient selon la localisation et la valeur cadastrale de votre bien.
Les frais d'assurance incluent l'assurance PNO (Propriétaire Non Occupant) à 150-300 € par an et la garantie loyers impayés (GLI) représentant 2-4% des loyers annuels.
Les coûts de gestion s'élèvent à 5-10% des loyers si vous déléguez la gestion locative, plus les frais d'entretien estimés à 1-2% de la valeur du bien annuellement.
La vacance locative doit être provisionnée à hauteur de 5% des loyers annuels, soit environ 20 jours de vacance par an selon les standards du marché.
Comment déterminer le prix d'achat total du bien immobilier ?
Le prix d'achat total correspond à la somme de tous les coûts nécessaires pour acquérir et rendre le bien locatif opérationnel.
Le prix d'acquisition comprend le prix du bien négocié avec le vendeur, plus les frais de notaire (7-8% dans l'ancien, 2-3% dans le neuf) et les éventuels frais d'agence immobilière (3-8% du prix de vente).
Les coûts de mise en état incluent les travaux de rénovation nécessaires, le mobilier pour une location meublée (8 000-15 000 € selon le standing), et les éventuels équipements spécifiques.
Pour un bien à 235 000 €, le calcul total donne : Prix du bien (235 000 €) + Frais de notaire (18 045 €) + Mobilier (9 000 €) + Travaux (4 500 €) = 266 545 € d'investissement total.
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Comment prendre en compte les éventuels travaux dans le calcul ?
L'intégration des travaux dans votre calcul Excel nécessite une approche en deux temps : les coûts immédiats et les provisions futures.
Les travaux d'acquisition s'ajoutent directement au coût d'investissement initial. Faites établir plusieurs devis par des professionnels pour obtenir une estimation précise et ajoutez une marge de sécurité de 15-20%.
Les travaux d'entretien courant doivent être provisionnés annuellement à hauteur de 1-2% de la valeur du bien. Pour un appartement de 200 000 €, prévoyez 2 000-4 000 € par an d'entretien.
Dans Excel, créez une ligne spécifique "Provision travaux" avec la formule =Valeur_bien * 1,5% pour intégrer cette charge dans vos calculs de rentabilité nette.
Distinguez les gros travaux ponctuels (rénovation complète, remplacement de la chaudière) des petites réparations courantes pour optimiser votre planification financière.
Quelle formule Excel permet de calculer le rendement brut ?
La formule Excel pour le rendement brut est simple et directe : =(Loyer_annuel / Prix_total) * 100.
Dans une cellule Excel, saisissez les revenus locatifs annuels (cellule B2 par exemple) et le prix d'achat total (cellule B3). La formule devient alors =(B2/B3)*100 pour obtenir un pourcentage.
Avec un loyer de 1 200 € par mois (14 400 € annuels) et un investissement de 266 545 €, le calcul donne : (14 400 / 266 545) * 100 = 5,4% de rendement brut.
Cette formule ne tient compte d'aucune charge, elle indique uniquement le rapport entre les revenus locatifs et l'investissement total. Utilisez-la comme premier indicateur avant d'affiner avec le calcul du rendement net.
Comment intégrer les revenus locatifs mensuels dans le tableau Excel ?
L'intégration des revenus locatifs dans Excel nécessite une structure claire pour faciliter les calculs et les analyses ultérieures.
Créez une colonne "Revenus mensuels" avec le loyer de base, une colonne "Charges récupérables" (ascenseur, entretien des parties communes), et une colonne "Total mensuel" qui additionne les deux.
Utilisez la formule =B4*12 pour calculer automatiquement les revenus annuels à partir du montant mensuel. Cette approche permet de modifier facilement le loyer mensuel et voir l'impact sur la rentabilité annuelle.
Pour les locations saisonnières, adaptez le calcul avec =Loyer_moyen * Taux_occupation * 12 où le taux d'occupation reflète la fréquentation réelle (par exemple 75% pour une location de vacances).
Ajoutez une ligne "Vacance locative" avec la formule =Revenus_annuels * 5% pour déduire automatiquement les périodes de vacance de vos revenus totaux.
Quelle formule utiliser pour calculer le rendement net après charges ?
Le rendement net après charges utilise la formule : =((Loyer_annuel - Charges_annuelles) / Prix_total) * 100.
Dans Excel, additionnez toutes vos charges annuelles dans une cellule (B10 par exemple) : taxe foncière + assurances + gestion + entretien + vacance locative. Cette somme représente vos charges totales.
La formule complète devient =((B2-B10)/B3)*100 où B2 = revenus annuels, B10 = charges totales, B3 = prix d'achat total.
Avec 14 400 € de loyers, 3 852 € de charges et 266 545 € d'investissement : ((14 400 - 3 852) / 266 545) * 100 = 3,96% de rendement net.
Ce calcul vous donne la rentabilité réelle de votre investissement après déduction de toutes les charges récurrentes, hors fiscalité.
Comment prévoir l'impact de la fiscalité sur la rentabilité ?
La fiscalité impacte significativement votre rentabilité finale et nécessite une modélisation précise dans Excel selon votre situation personnelle.
Déterminez votre tranche marginale d'imposition (TMI) actuelle et créez une cellule dédiée. Pour un TMI de 30%, vos revenus locatifs nets seront imposés à ce taux sauf optimisations fiscales.
En régime micro-foncier (revenus < 15 000 €), appliquez un abattement de 30% puis votre TMI : =Revenus_nets * 0,7 * TMI. En régime réel, déduisez toutes les charges et intérêts d'emprunt avant application du TMI.
Intégrez les prélèvements sociaux de 17,2% sur les revenus fonciers nets avec la formule =Revenus_nets * 17,2%. Ces prélèvements s'ajoutent à l'impôt sur le revenu.
Créez une ligne "Fiscalité totale" qui additionne impôt sur le revenu et prélèvements sociaux pour obtenir votre rentabilité nette après impôts : =Rendement_net - Impact_fiscal.
Comment modéliser le financement par emprunt dans Excel ?
La modélisation du financement par emprunt dans Excel utilise la fonction VPM pour calculer les mensualités et analyser l'impact sur votre rentabilité.
Utilisez la formule =VPM(Taux_mensuel ; Durée_mois ; Montant_emprunté) où le taux mensuel correspond au taux annuel divisé par 12. Pour un prêt de 200 000 € à 3,5% sur 20 ans : =VPM(3,5%/12 ; 240 ; 200000).
Cette formule donne une mensualité de 1 162 € que vous intégrez dans votre calcul de cash-flow mensuel. Créez des colonnes séparées pour le capital et les intérêts pour optimiser la déduction fiscale des intérêts.
Modélisez l'effet de levier en comparant la rentabilité avec et sans emprunt. L'effet de levier est positif quand le coût du crédit est inférieur au rendement de l'investissement.
Ajoutez une simulation de remboursement anticipé pour évaluer l'impact d'un apport supplémentaire ou d'une renégociation de prêt sur votre rentabilité globale.
Quelle méthode appliquer pour calculer le cash-flow mensuel ou annuel ?
Le cash-flow représente la trésorerie réelle générée par votre investissement après paiement de toutes les charges et du financement.
La formule de base du cash-flow mensuel est : =Loyer_mensuel - Mensualité_prêt - Charges_mensuelles - Provision_vacance. Cette formule vous indique si votre investissement génère ou consomme de la trésorerie chaque mois.
Pour un calcul précis, décomposez les charges mensuelles : =Taxe_foncière/12 + Assurance/12 + Gestion_mensuelle + Entretien_mensuel. Avec un loyer de 1 200 €, une mensualité de 600 € et 221 € de charges, le cash-flow mensuel est de 379 €.
Le cash-flow annuel se calcule en multipliant le cash-flow mensuel par 12, puis en déduisant les charges annuelles exceptionnelles et l'impact fiscal réel.
Créez des scénarios optimiste, réaliste et pessimiste en faisant varier le taux de vacance locative (3%, 5%, 8%) pour anticiper les variations de cash-flow selon les conditions de marché.
Comment ajuster le calcul en fonction des périodes de vacance locative ?
L'ajustement pour la vacance locative nécessite une approche statistique basée sur les données du marché local et le type de bien.
Le taux de vacance standard de 5% correspond à environ 18-20 jours par an sans locataire. Modifiez ce pourcentage selon votre marché : 3% en zone tendue, 8% en zone détendue, 12% pour les locations saisonnières.
Dans Excel, créez une cellule "Taux de vacance" que vous pouvez modifier facilement. Appliquez-la aux revenus avec la formule =Loyer_annuel * (1 - Taux_vacance) pour obtenir les revenus réels.
Pour les charges, maintenez-les à 100% même en période de vacance car la taxe foncière, l'assurance et l'entretien continuent de courir. Seuls les revenus diminuent pendant la vacance.
Simulez différents scénarios de vacance (optimiste 3%, réaliste 5%, pessimiste 10%) pour mesurer la sensibilité de votre rentabilité et déterminer votre seuil de tolérance au risque.
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Comment présenter clairement les résultats dans un tableau Excel pour une analyse rapide ?
Une présentation claire des résultats dans Excel facilite l'analyse et la prise de décision grâce à une structuration logique et des indicateurs visuels.
| Section du tableau | Indicateurs clés | Format d'affichage |
|---|---|---|
| Synthèse financière | Rendement brut, net, cash-flow annuel | Pourcentages en couleur (vert > 4%, orange 2-4%, rouge < 2%) |
| Détail des revenus | Loyers mensuels, charges récupérables, total annuel | Format monétaire avec séparateurs de milliers |
| Détail des charges | Répartition par poste, total mensuel et annuel | Graphique secteurs pour visualiser les proportions |
| Financement | Capital emprunté, mensualités, solde restant | Courbe d'amortissement sur graphique linéaire |
| Fiscalité | Impôt sur le revenu, prélèvements sociaux, net après impôts | Simulation selon différents TMI |
| Sensibilité | Impact variation loyer ±10%, taux vacance, charges | Tableau de sensibilité avec code couleur |
| Résumé exécutif | TRI, VAN, temps de retour sur investissement | Tableaux de bord avec indicateurs en gras |
Conclusion
Le calcul de la rentabilité locative sur Excel vous permet d'évaluer précisément la performance de votre investissement immobilier. En collectant les bonnes données et en utilisant les formules appropriées, vous obtenez une vision claire de votre rendement brut, net et cash-flow.
Cette méthode structurée vous aide à prendre des décisions éclairées et à optimiser votre stratégie d'investissement locatif grâce à des simulations et analyses de sensibilité.
C'est un point que vous retrouverez dans notre pack complet pour un projet immobilier.
Cet article est fourni à titre informatif uniquement et ne doit pas être considéré comme un conseil financier. Il est recommandé aux lecteurs de consulter un professionnel qualifié avant de prendre toute décision d'investissement. Nous déclinons toute responsabilité quant aux actions entreprises sur la base des informations fournies.
Le calcul de la rentabilité locative sur Excel est un outil puissant pour tout investisseur immobilier souhaitant optimiser ses décisions.
Maîtriser ces formules et méthodes vous permettra d'évaluer précisément la performance de vos investissements et d'identifier les meilleures opportunités du marché.
Sources
- LegalStart - Rentabilité locative
- Empruntis - Calcul rentabilité locative nette
- PAP - Immobilier locatif rentabilité
- FI Courtage - Coût total achat immobilier
- MyExpat - Paramètres rentabilité locative
- Trackstone - Erreurs calcul rendement locatif
- Imavenir - Charges investissement locatif
- Investissement Locatif - Cash-flow immobilier
- Cafpi - Vacance locative
- Corrige ton impôt - Simulateur rendement locatif