Comment réussir le démarrage et le business plan d’un projet immobilier ?
Nos experts ont réalisé un un pack complet pour un projet immobilier, modifiable.
Se lancer dans un projet immobilier peut représenter une idée profitable.
En effet, si vous parvenez à acquérir un bien idéalement localisé, conforme aux attentes du marché locatif local et avec des conditions de crédit favorables, alors votre projet immobilier peut générer un chiffre d’affaires intéressant.
Si vous souhaitez obtenir un crédit pour acheter un bien immobilier, on vous demandera un business plan.
Un business plan permet en effet de présenter un projet immobilier de façon carrée, structurée et standardisée.
Il faudra que votre business plan puisse convaincre son lecteur (le plus souvent, un banquier ou investisseur). C’est là tout l’objet de ce document : prouver que votre projet d’investissement immobilier est solide et maîtrisé et solliciter une demande de financement pour le démarrer.
Dans cet article, nous vous livrons nos conseils pour réussir le business plan de votre projet immobilier.
Des points à rédiger pour convaincre votre lecteur à la construction du prévisionnel financier, en passant par la stratégie immobilière, les chiffres du marché immobilier, les risques éventuels, les facteurs de succès d’un investissement immobilier, la mise en forme du business plan, la rédaction des argumentaires et l’analyse de votre rentabilité, nous vous livrons nos astuces pour réussir le business plan d’un projet immobilier.
Enfin, sachez que notre équipe d’experts mène une veille constante et active sur ce secteur. La synthèse de ses heures de collecte de donnés, de recherche et d’analyse se trouve dans les documents du pack complet pour un projet immobilier.
La présentation du business plan d’un projet immobilier
Dois-je faire un business plan avant de me lancer dans un projet immobilier ?
Il vous faut faire un emprunt pour obtenir un bien immobilier ? Nous sommes dans une période où les taux d’intérêt sont très attractifs en France. Il est donc simple d’emprunter des fonds à une banque pour acheter une propriété immobilière, pourquoi ne pas en bénéficier ?
En général, la banque vous demande un business plan avant de pouvoir débloquer l’emprunt pour votre investissement. Elle souhaite en effet juger vos capacités à pouvoir rembourser un crédit tout en vérifiant cohérence de votre projet immobilier.
Le business plan, c’est la synthèse de votre projet : il permet de présenter des projections financières et l’évolution de votre projet immobilier en commerciaux et économique.
Notre modèle de business plan pour un projet immobilier permet de répondre à tous ces objectifs.
Que doit-on retrouver dans le business plan d’un projet immobilier ?
Voici les 5 parties que l’on retrouve dans notre business plan pour un projet immobilier :
– la partie « Opportunité de Marché », qui va présenter le marché immobilier sur lequel vous vous implantez
– la partie « Présentation du Projet », qui, comme son nom l’indique, sert à présenter le projet immobilier
– la partie « Étude de Marché », qui évoque notamment l’environnement concurrentiel sur le marché immobilier local ainsi que la clientèle visée (souvent des locataires)
– la partie « Stratégie », pour dérouler un plan de développement
– la partie « Finances », pour l’analyse financière du projet immobilier
Quels éléments inclure dans le business plan de son projet immobilier ?
Pour appuyer votre projet immobilier, il vous faudra expliquer les tenants et aboutissants de votre plan d’investissement.
De plus, il est nécessaire de détailler un plan financier complet et de présenter les avantages concurrentiels par rapport aux offres immobilières déjà présentes.
Dans le cas d’un projet locatif, vous devrez expliquer comment vous allez rechercher les premiers locataires. Il est aussi indispensable de démontrer que le seuil de rentabilité sera atteint facilement.
Pour un projet immobilier, il est important de prouver, dans le business plan, que vous allez acquérir un bien d’exception et unique (ou du moins, pour un bon rapport qualité-prix).
Vous pouvez mentionner le prix au mètre carré, le quartier du bien immobilier, l’état de la toiture ou bien même sa localisation.
Dans le cas d’un projet locatif, expliquez pourquoi il sera facile pour vous de le mettre en location et prouvez à votre banque et que vous allez toucher des loyers tous les mois (qui vous permettront, notamment, de rembourser votre crédit immobilier).
Enfin, à la fin de votre business plan, mentionnez brièvement cinq ou six points qui prouvent que votre projet est bien réfléchi.
Vous pouvez également décrire de l’état d’entretien du bien immobilier, de l’emplacement, des établissements et commerces environnants, de vos stratégies d’investissement, des données positives du marché immobilier local et comment augmenter le revenu de votre investissement.
Notre business plan pour un projet immobilier a été rédigé pour répondre à ces objectifs.
Quel est le business model d’un projet immobilier ?
Le modèle économique, ou business model, d’un projet immobilier est variable.
Dans le cas d’un investissement locatif, l’entreprise touche des revenus (en réalité des loyers) qui proviennent de la mise en location d’un bien.
Dans le cas d’un projet de promotion immobilière, l’entreprise va encaisser du chiffre d’affaires en vendant un bien immobilier qu’elle aura, au préalable, construit.
Dans le cas d’un marchand de biens immobiliers, l’entreprise va générer des revenus en vendant également un bien immobilier, qu’elle aura, auparavant, acheté et rénové.
Le business model votre projet immobilier devra être expliqué à travers le Business Model Canvas, qui est une partie du business plan.
Notre business plan pour un projet immobilier contient un Business Model Canvas qui présente le modèle économique d’un projet immobilier.
Comment faire l’étude de marché d’un projet immobilier ?
Dans la partie « Étude de Marché » de notre business plan pour un projet immobilier
, on retrouve notamment :
– des données récentes sur le marché de l’immobilier
– les dernières tendances du secteur de l’immobilier
– les segments de marché pour un projet immobilier
– la matrice SWOT d’un projet immobilier
– l’étude concurrentielle d’un projet immobilier
– les avantages concurrentiels d’un projet immobilier
Les points essentiels du business plan d’un projet immobilier
Expliquez votre stratégie d’investissement immobilière
Comment avez-vous choisi le bien que vous vous apprêtez à acquérir ? Surtout, ne répondez pas « au hasard » !
Vous devez prouver à votre banquier ou à votre investisseur que votre décision est le fruit d’un cheminement solide et rigoureux.
Parlez de vos critères d’évaluation, montrez que vous avez comparé les prix du marché immobilier local, que vous avez fait des vérifications sur des points importants, que vous avez envisagé plusieurs scénarios, etc.
Comment allez-vous rentabiliser cet investissement ?
Est-ce que vous allez le louer ?
À quel prix ?
Est-il facile de louer un bien immobilier dans la région ?
Comment allez-vous vous y prendre ?
Combien de loyers avant de pouvoir rentabiliser l’achat ?
Et les travaux ?
Comme nous l’avons fait dans notre business plan pour un projet immobilier
, privilégiez chiffres et graphiques plutôt que phrases à rallonge et textes-fleuves.
Montrez que vous connaissez le marché immobilier local
Donnez les chiffres du marché local. Faites des recherches sur le marché immobilier de la région. Quel est le prix du m2 ? Combien de logements sont inoccupés ? Qu’est-ce qui pourrait entraîner une augmentation des loyers ? Interrogez les agences immobilières et procurez-vous des rapports et des analyses.
Recherchez les dernières tendances du secteur. L’immobilier est un monde qui évolue rapidement. Par exemple, les segments de marché les plus jeunes veulent des logements équipés en technologie. Ces populations accordent moins d’importance au prestige et à l’emplacement. Elles veulent également des baux flexibles et la possibilité de pouvoir emménager et déménager facilement.
Montrez dans le business plan de votre projet immobilier que vous êtes au courant de ces dernières tendances et que vous allez conduire votre projet d’investissement immobilier en conséquence.
Mentionnez également les facteurs de succès d’un investissement immobilier. Pourquoi loue-t-on un bien immobilier ? Il existe des tonnes de facteurs : le prix, l’emplacement, l’âge du logement, etc. Selon la ville et le type de logement, ces critères n’ont pas tous la même importance. Cela dépend aussi du type de locataire que vous visez.
Tous ces éléments se retrouvent dans notre business plan pour un projet immobilier.
Prouvez que vos loyers vous permettront de rembourser votre crédit immobilier
Cette partie concerne les projets immobiliers à visée locative.
De plus en plus d’investisseurs s’intéressent aux biens immobiliers auto-financés. Ce sont ces biens que vous achetez au moyen d’un crédit et dont les mensualités correspondent peu ou prou aux loyers que vous allez percevoir. Une opération blanche sur le long terme.
Pour savoir si une telle opération est réalisable, vous pouvez tester différentes hypothèses dans notre prévisionnel financier pour de l’immobilier.
Dans le cas d’un business plan pour une entreprise « classique », vous allez devoir trouver combien de clients il faut avoir pour atteindre le seuil de rentabilité.
Dans un business plan pour de l’immobilier, il faut trouver un montant de loyer qui vous permettra de couvrir toutes vos charges courantes, dont les mensualités de remboursement.
Présentez une analyse des risques liés à l’investissement immobilier
Investir dans un projet immobilier n’est pas sans risques.
Par exemple, dans le cas d’un investissement locatif, il existe le risque que les locataires ne vous payent pas le loyer.
Il existe aussi un risque de retard dans les travaux.
N’hésitez pas à mentionner ces aléas dans votre business plan. Vous pouvez d’ailleurs également mentionner des solutions pour minimiser leur impact et montrer que vous êtes proactif dans la gestion des risques.
Vous devez également définir un plan B, au cas où vous rencontrez des difficultés.
En effet, dans le cadre d’un investissement locatif, il est possible que votre logement reste vacant lors des premiers mois. Pour un projet de promotion immobilière, il est possible que cela vous prenne plus de temps que prévu pour vendre votre bien immobilier. Vous devez être préparé à ce scénario et évaluer comment cela pourrait impacter vos finances.
Dans le cas d’un projet locatif, est-ce que vous serez toujours rentable si votre loyer baisse de 20 % ? La crise du COVID nous a montré que des imprévus peuvent rapidement surgir. Vous devez également prévoir le scénario dans lequel il y aura une baisse des loyers dans la ville ou dans la région dans laquelle vous allez acheter un bien immobilier.
Prévoyez ce scénario, analysez-le en détail et regardez comment cela impacte vos finances sur le long terme. Votre banquier ou votre investisseur appréciera votre prudence et votre pragmatisme.
Vous pouvez simplement faire tout ceci grâce à notre modèle financier pour un projet immobilier.
Les erreurs à ne pas faire dans la partie financière du business plan immobilier
Il faut respecter un certain formalisme quant aux grands principes financiers.
En effet, tout n’est pas possible en comptabilité. Par exemple, le chiffre d’affaires de votre projet immobilier ne peut pas quadrupler d’année en année (cela est trop important).
Également, la colonne des Actifs doit être égale à la colonne des Passifs dans le bilan prévisionnel de votre projet immobilier.
Ne faites pas d’erreurs dans la comptabilisation de vos amortissements. Enfin, respectez les règles de présentation. Par exemple, un budget de trésorerie pour un projet immobilier se divise entre des « encaissements » et des « décaissements ».
La partie financière du business plan d’un projet immobilier
Se lancer dans un projet immobilier : est-ce rentable ?
Votre bien immobilier est rentable lorsque votre chiffre d’affaires est suffisant pour couvrir toutes les charges courantes. On dit alors que vous avez atteint le seuil de rentabilité.
Pour connaître votre chiffre d’affaires prévisionnel, vos dépenses et votre seuil de rentabilité, vous pouvez utiliser notre modèle financier adapté à un projet immobilier.
Comment prouver la rentabilité de son projet dans le business plan de son projet immobilier ?
Pour prouver la rentabilité de votre projet immobilier, vous devez identifier le seuil de rentabilité et montrer que vous allez (rapidement) l’atteindre.
Pour atteindre un seuil de rentabilité, le revenu doit être supérieur au montant des charges. Pour cela, vos hypothèses de revenu doivent entraîner un chiffre d’affaires qui permettra de couvrir toutes les dépenses.
Dans notre modèle financier pour un projet immobilier, nous vous guidons pour construire des prévisions de revenu réalistes qui permettent d’obtenir le niveau de rentabilité souhaité pour un projet immobilier.
Un bon prévisionnel financier est un prévisionnel dans lequel on peut facilement et rapidement tester différentes hypothèses (différents loyers, différents montants de travaux, des taux d’intérêt différents pour le crédit, etc.). C’est le cas de notre modèle de prévisionnel financier.
Comment estimer la rentabilité locative d’un projet immobilier ?
Pour estimer la rentabilité locative, il faut prendre en compte le montant des loyers perçus en se basant sur l’étude de marché et le montant des frais à charge du porteur de projet.
Par exemple, supposons que le loyer mensuel que vous comptez toucher soit de 300 euros par mois, soit 3 600 euros pour un an.
De plus, il faut estimer le coût total d’acquisition (le prix d’achat, les intérêts de l’emprunt, les frais de notaire, les coûts des travaux et les frais intermédiaires).
Supposons que le coût total d’acquisition de notre projet immobilier soit de 80 000 euros.
Ainsi on peut prendre les loyers perçus puis diviser le résultat par le coût d’acquisition, et enfin multiplier ce même résultat par 100 afin d’obtenir le taux de rendement locatif de votre projet.
Dans notre cas cela nous donne une rentabilité de 3 600/80 000 x 100 = 4,5 %
Pour plus de sécurité, le calcul peut inclure la possibilité d’une vacance locative.
Il est également conservateur de faire apparaître l’éventualité d’un événement imprévu pouvant entraîner une baisse des loyers ou une hausse des frais.
Dans notre exemple, on pourrait considérer que le logement soit vacant pendant 1 mois, et que nous ayons à payer une taxe supplémentaire de 500 euros.
Ainsi, nos revenus sont ramenés à 300 x (12 - 1) = 3 300 euros.
Quant à notre coût total d’acquisition, il passe à 80 000 + 500 = 80 500 euros.
Cela nous donne une rentabilité locative de 3 300/80 500 = 4,1 %, ce qui est moins intéressant. Cependant, ce calcul a le mérite d’être plus conservateur, en prenant en considération d’éventuelles hypothèses négatives.
Quel rendement faut-il viser pour un projet immobilier ?
Le rendement locatif est un indicateur clé de la performance d’un futur investissement.
Comparer les rendements locatifs entre plusieurs projets immobiliers permet de catégoriser les biens qui doivent attirer votre attention.
Généralement, les professionnels de l’immobilier estiment qu’il faut viser un rendement brut de l’ordre 8 à 10 % afin d’assurer un autofinancement.
En effet, ce ratio permettrait de générer un rendement net convenable, qui couvrirait toutes les dépenses.
Dans la majorité des cas, c’est effectivement le rendement locatif qu’il faut viser. Mais ce n’est pas systématiquement le cas.
Prenons un peu de recul.
Que cherchons-nous à obtenir ? Un projet immobilier qui s’auto-finance, donc un projet immobilier dont le montant des revenus (des loyers) sera supérieur au montant des charges.
Comment cela se traduit-il en termes financiers ? Comme nous le montrons dans notre prévisionnel financier pour de l’investissement locatif, il faut s’assurer que la balance de trésorerie soit toujours positive.
En effet, une balance de trésorerie positive signifie que le montant des loyers suffit à couvrir les charges, donc qu’on a un bien qui s’auto-finance.
Modifiez les hypothèses en suivant les indications de notre prévisionnel financier, jusqu’à obtenir une balance de trésorerie toujours positive (cela est indiqué dans l’onglet Vérifications).
Le même onglet va calculer automatiquement le rendement immobilier qu’il faudra atteindre.
Quels sont les tableaux et indicateurs financiers à inclure dans le business plan d’un projet immobilier ?
Si vous souhaitez présenter une analyse financière sérieuse à un potentiel partenaire financier, voici ce qu’on doit retrouver dans le business plan de votre projet immobilier
:
– un bilan prévisionnel
– un budget de trésorerie prévisionnel
– un compte de résultat prévisionnel
– des indicateurs de performance (les soldes intermédiaires de gestion)
– une analyse du BFR (Besoin en Fonds de Roulement)
– un plan de financement
– la liste des investissements de départ
– des graphiques et des ratios financiers
– des hypothèses de revenu
Vous retrouverez tous ces éléments dans notre modèle financier pour un projet immobilier.
Comment réussir facilement le business plan d’un projet immobilier ?
Un modèle de business plan pour un projet immobilier
Notre modèle de business plan pour un projet immobilier vous aidera à réussir votre business plan.
En effet :
– le modèle est adapté à la réalité d’un projet immobilier
– le modèle contient tous les éléments évoqués plus haut
– le modèle contient 80 % de votre business plan final (il ne vous reste plus qu’à personnaliser les 20 % restants)
– le modèle est entièrement modifiable (texte, couleur, photos, images, etc.)
– notre équipe vous accompagne
Pour bien comprendre ce que contiennent nos modèles de business plan, vous pouvez consulter un exemple gratuit de business plan.
Un prévisionnel financier pour un projet immobilier
Utilisez notre modèle de prévisionnel financier pour projet immobilier.
Construire son prévisionnel financier n’a jamais été aussi facile. Votre seul travail ? Remplir des cases. Notez également que nous avons déjà listé les dépenses possibles pour un projet immobilier.
Ce modèle a été testé par des investisseurs immobiliers, puis modifié jusqu’à ce que son utilisation puisse convenir même aux grands débutants de la finance.
Vous avez même la possibilité de vérifier si vos prévisions financières sont solides et pertinentes.
Dans ce modèle, vous trouverez un onglet qui compare vos prévisions à celle d’un projet immobilier fictif et vous indique si vos hypothèses tiennent la route (ou non).
Si certaines ne le sont pas (par exemple, votre chiffre d’affaires prévisionnel est trop « ambitieux »), cet onglet vous donne des consignes et indications pour vous corriger facilement et rapidement.
Pour bien comprendre ce que contiennent nos modèles de prévisionnel financier, vous pouvez consulter un exemple gratuit de prévisionnel financier.
Une équipe en support
Bien entendu, notre équipe reste entièrement disponible pour la moindre question et vous accompagne pour remplir le modèle.
Nous sommes réactifs et disponibles pour nos entrepreneurs.
Ils ont téléchargé nos modèles
Plus de 20 000 entrepreneurs ont téléchargé nos modèles et ont pu créer, avec succès, leur projet d’entreprise.
Vous pouvez voir les entreprises qu’ils ont créées en cliquant sur ce lien.
Nous espérons que vous ferez également partie de cette liste.