Cet article a été écrit par un expert qui a étudié l'industrie et a confectionné le pack complet pour une agence de gestion locative
Nos experts ont réalisé un pack complet pour une agence de gestion locative, modifiable.
Créer une agence de gestion locative demande une compréhension précise des différents postes de revenus et de charges.
Les calculs doivent intégrer les frais de gestion, les coûts fixes, les services additionnels et les variations du marché locatif.
Si vous voulez aller plus loin, vous pouvez télécharger notre pack complet pour l'ouverture d'une agence de gestion locative.
Le calcul du revenu d'une agence de gestion locative repose sur plusieurs composantes clés : les frais de gestion (6% à 10% des loyers), les services additionnels et la gestion de la vacance locative.
La rentabilité dépend directement de l'optimisation des coûts fixes, de la diversification des services et de la maîtrise du taux de vacance des biens gérés.
| Composante de revenus | Taux / Montant moyen | Impact sur la rentabilité |
|---|---|---|
| Frais de gestion principaux | 6% à 10% des loyers perçus | Revenu principal et récurrent |
| Commission mise en location | 8% à 12% d'un loyer annuel | Revenu ponctuel significatif |
| Services additionnels | 150€ à 300€ par prestation | Diversification des revenus |
| Taux de vacance moyen | 5% à 8% selon la zone | Réduction des revenus encaissés |
| Pourcentage reversé aux propriétaires | 90% à 95% des loyers | Marge nette de l'agence |
| Charges sociales et impôts | 17,2% + taux marginal | Réduction du revenu net final |
| Services de syndic (optionnel) | 120€ à 250€ par lot/an | Revenus complémentaires |
Comment déterminer les loyers perçus par les biens gérés ?
Les loyers perçus correspondent à la somme annuelle des loyers effectivement payés par les locataires, ajustée de la durée réelle d'occupation des biens.
Le calcul doit prendre en compte le loyer hors charges auquel s'ajoutent les provisions pour charges récupérables versées mensuellement par les locataires.
La vacance locative réelle doit être déduite du montant théorique : si un bien reste vide 2 mois sur 12, cela représente une perte de 16,7% sur le loyer annuel de ce bien.
Il est essentiel de distinguer les loyers nets des provisions pour charges, car ces dernières sont simplement transitées vers les propriétaires après régularisation annuelle.
C'est un point que vous retrouverez dans notre pack complet pour une agence de gestion locative.
Quels sont les frais de gestion typiques appliqués par l'agence ?
Les frais de gestion courants varient entre 6% et 10% des loyers perçus annuellement pour une agence traditionnelle, avec des tarifs parfois inférieurs (3,9% à 6,9%) pour les agences en ligne.
| Type de frais | Taux / Montant | Fréquence |
|---|---|---|
| Frais de gestion mensuels | 6% à 10% des loyers | Mensuelle |
| Frais de mise en location | Équivalent d'un mois de loyer | À chaque changement de locataire |
| État des lieux | 3€/m² ou 150-300€ | Entrée/sortie de locataire |
| Rédaction de bail | 50€ à 150€ | Nouvelle location |
| Déclaration fiscale | 49€ à 228€ | Annuelle |
| Vacation horaire | 50€ à 120€/heure | Selon interventions |
| Agences en ligne | 3,9% à 6,9% des loyers | Mensuelle |
Comment prendre en compte les charges locatives récupérables sur le locataire ?
Les charges locatives récupérables sont des dépenses initialement payées par le propriétaire mais imputables au locataire selon la liste définie par décret.
Le locataire verse une provision mensuelle, puis une régularisation annuelle est effectuée en fonction des dépenses réelles engagées pour l'entretien courant, l'eau, le chauffage et les parties communes.
L'agence collecte ces provisions mais ne les conserve pas : elles sont reversées au propriétaire après déduction des frais réels et régularisation.
Ces charges ne constituent pas un revenu direct pour l'agence, mais leur gestion peut générer des frais administratifs facturés séparément.
Quels sont les coûts fixes de l'agence (salaires, locaux, outils) ?
Les coûts fixes représentent les charges incompressibles de l'agence, indépendamment du volume de biens gérés.
- Salaires du personnel : gestionnaires locatifs, comptables, conseillers commerciaux et personnel administratif
- Loyer et charges des locaux professionnels : bureaux, assurances locaux, électricité
- Outils logiciels spécialisés : 20€ à 40€ par mois pour les logiciels de gestion locative et facturation
- Frais généraux : fournitures de bureau, téléphonie, internet
- Assurances professionnelles : responsabilité civile, garantie financière obligatoire
Ces coûts doivent être amortis sur l'ensemble du portefeuille géré pour calculer la rentabilité par bien.
Comment évaluer les frais de maintenance et réparations des biens gérés ?
La maintenance et les réparations sont généralement à la charge du propriétaire, hors charges locatives récupérables spécifiquement définies.
Les petits travaux d'entretien courant comme le remplacement d'ampoules ou joints peuvent être inclus dans les charges récupérables sur le locataire.
Les réparations importantes ou urgentes (chaudière, toiture, plomberie majeure) restent à la charge exclusive du propriétaire et doivent être anticipées selon l'âge et l'état des biens.
L'agence peut facturer une vacation horaire (50€ à 120€/heure) pour la coordination de ces interventions ou appliquer une commission sur le montant des travaux.
Quel est le pourcentage des loyers versés aux propriétaires après déduction des frais ?
Après déduction de tous les frais de gestion, le pourcentage de loyer net reversé au propriétaire se situe généralement entre 90% et 95% du loyer encaissé.
Ce pourcentage exclut les charges récupérables qui sont intégralement reversées après régularisation annuelle.
Les prestations exceptionnelles (travaux, états des lieux, mise en location) sont facturées en sus et réduisent temporairement ce pourcentage.
La marge nette de l'agence correspond donc à 5% à 10% des loyers collectés, hors services additionnels facturés séparément.
Quels sont les revenus générés par les services additionnels ?
Les services additionnels constituent une source de revenus complémentaire importante pour diversifier l'activité de l'agence.
- États des lieux d'entrée et sortie : forfait de 3€/m² ou 150€ à 300€ selon la surface
- Rédaction de baux et avenants : frais fixes de 50€ à 150€ par document
- Déclarations fiscales annuelles : 49€ à 228€ selon la complexité du dossier
- Vacation horaire pour interventions spécifiques : 50€ à 120€/heure
- Assurances loyers impayés : commission de 2% à 4% sur les loyers assurés
Ces prestations permettent d'augmenter significativement le chiffre d'affaires par bien géré.
Comment calculer le revenu net après impôts et charges sociales ?
Le calcul du revenu net nécessite l'application successive de plusieurs déductions fiscales et sociales.
Les frais de gestion et charges déductibles (travaux, assurances, intérêts d'emprunt) sont d'abord soustraits du chiffre d'affaires brut.
Les prélèvements sociaux de 17,2% s'appliquent sur les revenus fonciers nets, avant l'impôt sur le revenu.
Le taux marginal d'imposition personnel s'applique ensuite sur le revenu restant, selon la tranche d'imposition du dirigeant.
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Quel est le taux de vacance moyen des biens gérés et comment cela impacte les revenus ?
Le taux de vacance moyen en France se situe autour de 5% à 8% selon la zone géographique, plus faible en ville tendue, plus élevé en périphérie.
| Type de zone | Taux de vacance moyen | Impact sur les revenus |
|---|---|---|
| Ville tendue (Paris, Lyon) | 3% à 5% | Réduction limitée des revenus |
| Métropoles moyennes | 5% à 7% | Impact modéré sur la rentabilité |
| Villes périphériques | 7% à 10% | Réduction significative des revenus |
| Zones touristiques | Variable selon saison | Fluctuations importantes |
| Villes étudiantes | 8% à 12% hors période scolaire | Saisonnalité marquée |
| Zones rurales | 10% à 15% | Impact majeur sur la rentabilité |
| Logements haut de gamme | 6% à 9% | Durée de vacance plus longue |
Comment gérer les éventuelles commissions sur la location de nouveaux biens ?
La mise en location d'un bien génère des commissions ponctuelles représentant généralement 8% à 12% d'un loyer annuel ou l'équivalent d'un mois de loyer.
Ces commissions sont facturées au propriétaire lors de chaque changement de locataire et constituent un revenu additionnel significatif.
Le calcul peut inclure les frais de commercialisation, visites, sélection du locataire et constitution du dossier administratif.
La fréquence de rotation des locataires influence directement ce poste de revenus : plus le turnover est élevé, plus ces commissions sont récurrentes.
Quels sont les revenus générés par les services de syndic de copropriété, le cas échéant ?
L'activité de syndic de copropriété génère des honoraires distincts de la gestion locative, facturés directement à la copropriété.
Les honoraires de gestion se situent généralement entre 120€ et 250€ par lot principal et par an, selon la taille et la complexité de la copropriété.
Des honoraires complémentaires s'appliquent pour les prestations exceptionnelles : suivi de travaux, assemblées générales extraordinaires, contentieux.
Cette diversification d'activité permet de stabiliser les revenus et de créer des synergies avec l'activité de gestion locative.
Comment prendre en compte les variations saisonnières ou les tendances du marché locatif ?
Les agences doivent ajuster leurs estimations selon les cycles saisonniers et les tendances du marché local.
La demande locative suit généralement un pic en septembre (rentrée universitaire) et un creux en hiver, particulièrement dans les villes étudiantes.
Les zones touristiques connaissent des variations inverses avec une forte demande estivale et des périodes creuses hors saison.
L'évolution des loyers du marché influence directement la capacité de l'agence à maintenir ses taux de commission et attirer de nouveaux mandats.
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Conclusion
Le calcul du revenu d'une agence de gestion locative nécessite une analyse précise de tous les postes de revenus et charges. La rentabilité dépend principalement de l'optimisation des frais de gestion, de la maîtrise du taux de vacance et de la diversification des services proposés. Pour réussir dans ce secteur, il est essentiel de construire un modèle économique solide intégrant toutes ces variables.
Cet article est fourni à titre informatif uniquement et ne doit pas être considéré comme un conseil financier. Il est recommandé aux lecteurs de consulter un professionnel qualifié avant de prendre toute décision d'investissement. Nous déclinons toute responsabilité quant aux actions entreprises sur la base des informations fournies.
Une agence de gestion locative prospère repose sur une compréhension fine de tous les mécanismes financiers du secteur.
L'optimisation des revenus passe par la diversification des services et une gestion rigoureuse des coûts opérationnels.
Sources
- Lockimmo - Calcul de rentabilité locative
- Imavenir - Charges locatives récupérables
- Foncia - Guide de location
- Cafpi - Gestion locative
- Maif - Investissement locatif
- Nevatony - Frais de gestion locative
- Manda - Frais de gestion
- Immopret - Tarifs gestion locative
- Matera - Charges récupérables
- Modeles de Business Plan - Rentabilité gestion locative
