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EN RÉSUMÉ
Non : pour un hôtel en France, la concurrence des locations Airbnb et autres locations de courte durée ne baisse pas vraiment aujourd’hui à l’échelle nationale.
Le point le plus important est le décalage entre l’offre visible et la demande réelle. Certaines villes, surtout Paris, comptent moins d’annonces qu’au pic olympique, mais les nuitées réservées via les grandes plateformes continuent de progresser rapidement.
Au premier trimestre 2026, les locations de courte durée réservées via Airbnb, Booking et Expedia ont progressé de 8,1 % sur un an en France, contre +2,5 % pour les hôtels. La concurrence reste donc en croissance, simplement sous une forme parfois moins visible.
Paris illustre bien le piège : le nombre d’annonces disponibles a fortement reculé après les Jeux, alors que les nuitées réservées sur les plateformes ont encore augmenté de 11,9 % en 2025. Moins d’annonces ne veut pas forcément dire moins de demande concurrente.
La régulation change réellement l’économie du marché, mais elle reste locale. Paris, Lyon, Annecy ou Chamonix durcissent fortement les règles, tandis que Nice vient de relever de nouveau à 120 jours le plafond applicable aux résidences principales.
La fiscalité est devenue nettement moins favorable pour les meublés non classés. Cela rend certains petits projets Airbnb moins séduisants, sans provoquer automatiquement un retour massif des logements vers la location longue durée.
Le marché hôtelier progresse lui aussi, mais pas partout de la même façon. Les 3, 4 et 5 étoiles gagnent des nuitées pendant que les 1-2 étoiles et les hôtels non classés reculent, ce qui suggère que le vrai sujet n’est pas seulement Airbnb mais aussi la qualité du produit hôtelier.
Les hôtels économiques restent particulièrement exposés aux appartements capables d’héberger une famille ou un groupe dans un seul logement. Dès qu’un client doit réserver deux chambres, la comparaison de prix et de confort peut vite tourner en faveur de la location courte durée.
Sur le littoral et dans les destinations de vacances, la concurrence reste très forte et s’étale davantage dans l’année. Dans plusieurs régions, les meublés ont progressé beaucoup plus vite que les hôtels depuis 2019.
Le retour du tourisme d’affaires est plutôt une bonne nouvelle pour les hôtels, mais il ne compense pas encore les pertes accumulées depuis le Covid. Ce levier peut aider un projet urbain bien placé, sans faire disparaître Airbnb de l’équation.
Pour un business plan hôtelier, une baisse future d’Airbnb doit donc rester un scénario favorable, pas l’hypothèse centrale. Un hôtel solide aujourd’hui doit fonctionner même si la location courte durée conserve sa puissance actuelle.
La concurrence Airbnb baisse-t-elle vraiment en France aujourd’hui ?
La réponse est non : en France, les locations touristiques réservées via les grandes plateformes continuent actuellement de croître beaucoup plus vite que les hôtels.
Il faut simplement être précis sur ce que nous mesurons. Eurostat ne publie aucun chiffre national pour Airbnb seul. Ses données regroupent Airbnb, Booking et Expedia, uniquement pour les locations de courte durée, hors hôtels et campings. C’est aujourd’hui la série harmonisée la plus solide pour suivre ce marché.
Au premier trimestre 2026, les nuitées françaises réservées par ces plateformes ont encore progressé de 8,1 % sur un an. Sur exactement la même période, l’Insee mesure une hausse de 2,5 % des nuitées hôtelières. La location courte durée via plateformes avançait donc un peu plus de trois fois plus vite que l’hôtel.
Le recul n’apparaît pas davantage dans les chiffres annuels. Eurostat comptabilise 213 millions de nuitées-personnes en France en 2025, soit +10,5 % en un an. C’est plus du double du niveau de 2019. Les hôtels ont enregistré 220,2 millions de nuitées la même année. Les deux statistiques ne peuvent pas être additionnées à cause de différences de périmètre et de possibles recouvrements, mais l’ordre de grandeur est parlant : la location touristique via plateformes pèse désormais presque autant de nuitées-personnes que l’hôtellerie française.
| Mesure récente | Évolution sur un an | Ce qu’on peut en retenir |
|---|---|---|
| Locations courte durée via Airbnb, Booking et Expedia, France, T1 2026 | +8,1 % | La demande continue de monter vite |
| Hôtels, France, T1 2026 | +2,5 % | Croissance positive, mais nettement plus lente |
| Hôtels, France, T2 2026 | +1,4 % | La hausse se poursuit, à un rythme modéré |
| Locations via plateformes, France, 2025 | +10,5 % | 213 millions de nuitées-personnes |
Pourquoi a-t-on quand même l’impression qu’Airbnb recule ?
L’impression vient surtout de Paris : le nombre d’annonces Airbnb réellement disponibles y a chuté après les Jeux, et ce cas très visible donne une image beaucoup plus baissière que le marché français dans son ensemble.
L’Apur a reconstitué l’évolution avec les données d’Inside Airbnb. Au sommet de l’été 2024, Paris comptait environ 79 000 annonces ouvertes à la réservation. Il n’en restait plus que 53 812 en octobre 2025. Environ une annonce disponible sur trois a donc disparu entre le pic olympique et l’automne suivant.
Mais le calendrier change complètement la lecture. L’Apur décrit une envolée jusqu’aux Jeux, suivie d’une décrue rapide dès leur fin. Beaucoup de Parisiens avaient manifestement ouvert leur logement à la réservation pour profiter d’une demande exceptionnelle, puis retiré leur annonce. Pendant 2025, la baisse a continué, mais beaucoup plus lentement. Sur les seuls logements entiers, l’Apur mesure -14 % depuis le début de l’année.
Il y a donc eu deux mouvements : une grosse correction de l’offre temporaire créée autour des Jeux, puis une baisse plus modérée dans un environnement réglementaire devenu plus dur. Présenter toute la chute comme une conséquence de la réglementation exagérerait clairement son rôle.
À Paris, moins d’Airbnb veut-il vraiment dire moins de concurrence pour les hôtels ?
À Paris, la pression concurrentielle reste forte : l’offre Airbnb a baissé, alors que les nuitées réservées sur les grandes plateformes ont encore augmenté de 11,9 % en 2025.
C’est probablement le chiffre qui évite le mieux le faux diagnostic. Eurostat compte 26,3 millions de nuitées-personnes réservées via Airbnb, Booking et Expedia à Paris en 2025. Paris reste ainsi la première destination urbaine d’Europe sur ce marché, devant Rome, Barcelone, Madrid et Lisbonne.
L’offre restante ressemble aussi de moins en moins à quelques Parisiens qui louent leur appartement trois week-ends par an. En octobre 2025, l’Apur comptait 48 322 logements entiers disponibles sur Airbnb, soit neuf annonces disponibles sur dix. Parmi l’ensemble des annonces disponibles, 62 % concernaient des logements entiers dont le calendrier était ouvert plus de 120 jours dans l’année. Cette proportion n’était que de 43 % en 2023 et 52 % en 2024.
Un calendrier ouvert ne prouve évidemment pas que le logement est effectivement loué pendant 120 jours. L’évolution montre tout de même quelque chose d’intéressant : les annonces très occasionnelles ont fortement dégonflé après les Jeux, tandis que la partie la plus active de l’offre résiste mieux. L’Apur trouve aussi que 41 % des logements entiers disponibles sont proposés par un loueur ayant au moins une autre annonce Airbnb.
Paris compte donc moins d’annonces qu’au pic olympique, mais les annonces qui restent sont plus souvent disponibles une grande partie de l’année et les voyageurs continuent à réserver davantage. Pour un hôtel parisien, la concurrence s’est allégée en quantité sans encore s’alléger franchement en demande.
Les nouvelles règles françaises vont-elles vraiment faire baisser l’offre Airbnb ?
Oui, les nouvelles règles peuvent réellement freiner l’offre Airbnb dans les communes qui décident de les utiliser, surtout lorsqu’elles combinent plafond de jours, changement d’usage, compensation et contrôles.
Paris permet de voir jusqu’où une ville peut aller. Une résidence principale y est limitée à 90 jours de location touristique par an. Pour transformer un autre logement en meublé touristique, il faut notamment obtenir une autorisation de changement d’usage avec compensation. Dans une grande partie du centre, le PLU parisien bloque également la création de nouveaux meublés touristiques dans certaines situations.
Lyon applique elle aussi un plafond de 90 jours pour la résidence principale. Pour les autres logements, le changement d’usage est obligatoire et une compensation peut être exigée selon la surface, la zone et le type de propriétaire. Ce genre de règle augmente directement le coût et la difficulté d’ajouter un appartement touristique supplémentaire.
Le contrôle devrait aussi devenir beaucoup moins artisanal. La Ville de Lyon indique que le téléservice national « API Meublés » doit ouvrir au quatrième trimestre 2026. Les données prévues incluent notamment le numéro d’enregistrement, l’adresse, les caractéristiques du logement et le nombre de jours loués, avec des informations venant des plateformes elles-mêmes. Une fois le système pleinement opérationnel, une commune aura beaucoup plus facilement les moyens de rapprocher une annonce, un propriétaire et son activité réelle.
Il faut quand même rester prudent sur la vitesse du changement. Voter une restriction peut bloquer la croissance future assez vite ; faire disparaître un stock déjà installé prend davantage de temps.
Est-ce que toutes les villes touristiques françaises serrent maintenant la vis à Airbnb ?
Pas partout : la régulation des locations Airbnb se durcit dans plusieurs villes françaises, mais Nice vient justement de remonter de 90 à 120 jours le plafond applicable aux résidences principales.
Ce revirement niçois est utile parce qu’il casse l’idée d’un mouvement national parfaitement uniforme. Paris et Lyon utilisent désormais le plafond de 90 jours. Le Grand Annecy a construit un système de quotas et de limitations des autorisations après avoir recensé 8 550 meublés touristiques fin 2024, contre 2 854 en 2019. Dans la vallée de Chamonix, l’enregistrement et l’autorisation de changement d’usage sont devenus obligatoires pour les biens détenus par des personnes physiques.
Nice prend actuellement une direction différente sur un point important. Après avoir abaissé son plafond à 90 jours, la ville l’a relevé à 120 jours pour les résidences principales. Le portail officiel de taxe de séjour de la Métropole affiche déjà cette nouvelle règle.
Pour quelqu’un qui prépare un hôtel, la réglementation Airbnb doit donc être étudiée commune par commune. Une hypothèse nationale du type « les mairies vont toutes réduire Airbnb » serait beaucoup trop fragile pour un business plan.
| Territoire | Ce qui se passe actuellement | Effet probable sur l’offre |
|---|---|---|
| Paris | Résidence principale limitée à 90 jours, règles fortes de changement d’usage et de compensation | Ajout de nouveaux logements plus difficile |
| Lyon | Plafond de 90 jours et changement d’usage pour les autres logements | Forte barrière dans les zones les plus tendues |
| Nice | Plafond revenu de 90 à 120 jours pour la résidence principale | Assouplissement récent sur cette partie de l’offre |
| Grand Annecy | Quotas et limitations d’autorisations | Possibilité de plafonner localement la croissance |
| Vallée de Chamonix | Enregistrement et changement d’usage renforcés | Davantage de contrôle sur les meublés touristiques |
La nouvelle fiscalité rend-elle Airbnb beaucoup moins rentable pour un propriétaire ?
Pour les meublés Airbnb non classés, oui : le régime fiscal simple est devenu beaucoup moins généreux, même si cela ne suffit pas à rendre chaque location courte durée peu rentable.
Le changement est très concret. Pour les recettes 2026, un meublé de tourisme non classé ne peut rester au micro-BIC que jusqu’à 15 000 euros de recettes, avec un abattement de 30 %. Avant la réforme, le seuil atteignait 77 700 euros et l’abattement 50 %.
Le propriétaire d’un meublé classé est moins pénalisé. Pour les recettes 2026, le seuil micro-BIC atteint 83 600 euros et l’abattement reste à 50 %. Là encore, l’ancien régime était plus généreux puisqu’il permettait 188 700 euros de recettes avec un abattement de 71 %.
Ce changement attaque surtout le modèle très simple du particulier qui loue un logement non classé et profite d’un gros abattement sans tenir une comptabilité au réel. Pour un propriétaire avec beaucoup de charges, d’intérêts ou d’amortissements, le régime réel peut donner une tout autre équation. On ne peut donc pas déduire de la réforme fiscale qu’un appartement Airbnb va automatiquement retourner sur le marché locatif classique.
| Régime micro-BIC | Revenus 2024, avant réforme | Revenus 2026 |
|---|---|---|
| Meublé touristique non classé | 77 700 € de plafond, abattement de 50 % | 15 000 € de plafond, abattement de 30 % |
| Meublé touristique classé | 188 700 € de plafond, abattement de 71 % | 83 600 € de plafond, abattement de 50 % |
Les voyageurs reviennent-ils vraiment vers l’hôtel plutôt que vers Airbnb ?
Pour l’instant, les voyageurs ne désertent pas les locations de courte durée au profit des hôtels : les deux marchés gagnent des nuitées parce que le tourisme français reste très fort.
En reconstituant les quatre trimestres publiés par l’Insee, nous arrivons à environ 220,2 millions de nuitées hôtelières en 2025, contre 214,5 millions l’année précédente. La hausse tourne donc autour de 2,7 %. Dans le même temps, les 213 millions de nuitées-personnes réservées via les grandes plateformes ont augmenté de 10,5 %.
Une partie de cette coexistence s’explique simplement par la taille du marché touristique. Atout France estime que la France a accueilli 102 millions de visiteurs internationaux en 2025, contre 100 millions l’année précédente. Les recettes internationales ont augmenté de 9 % pour atteindre 77,5 milliards d’euros. Il y avait donc suffisamment de demande supplémentaire pour faire progresser plusieurs formes d’hébergement en même temps.
C’est important pour lire correctement les performances d’un hôtel. Un établissement peut gagner des nuitées sans récupérer une seule part de marché à Airbnb. Dans un marché touristique qui grossit, hôtels et appartements peuvent remplir davantage de lits simultanément.
Quels hôtels gagnent vraiment du terrain en France actuellement ?
Aujourd’hui, la croissance hôtelière se concentre très nettement sur les 3, 4 et 5 étoiles, tandis que les catégories économiques et les hôtels non classés perdent des nuitées.
Le plus intéressant est que le même classement apparaît deux trimestres de suite. Au premier trimestre 2026, les nuitées progressaient de 4,9 % dans les 3 étoiles et de 5,9 % dans les 4 et 5 étoiles. Les 1 et 2 étoiles perdaient 1,4 %, tandis que les hôtels non classés chutaient de 14,1 %.
Les derniers résultats de l’Insee prolongent presque exactement cette tendance. Au deuxième trimestre, les 3 étoiles gagnent encore 3,7 % et les 4 et 5 étoiles 4,2 %. Les 1 et 2 étoiles reculent de 2,1 % et les non-classés de 12 %.
Deux trimestres ne font pas une loi économique, mais la répétition est assez nette pour être prise au sérieux. La demande hôtelière actuelle récompense beaucoup plus le milieu et le haut de gamme que l’offre la plus basique.
On ne peut pas attribuer ce tri à Airbnb : les prix, la qualité du parc, les chaînes, la clientèle étrangère et l’évolution des habitudes de voyage jouent tous un rôle. Pour quelqu’un qui crée un hôtel, le résultat pratique reste assez clair. Ouvrir un produit interchangeable avec une chambre économique standard paraît aujourd’hui beaucoup plus risqué qu’arriver avec un vrai niveau de service ou une expérience capable de défendre son prix.
Un petit hôtel économique est-il encore très exposé à Airbnb ?
Oui, surtout quand l’hôtel économique se retrouve face à un appartement qui loge facilement une famille ou un groupe dans un seul hébergement.
Les données Eurostat permettent de mesurer cette différence de produit. La France a compté 20,4 millions de séjours réservés via les grandes plateformes en 2025. En reprenant le volume national de nuitées-personnes vu plus haut, nous calculons environ 10,4 nuitées-personnes par réservation.
Il ne faut pas lire 10,4 comme une durée moyenne de séjour. Eurostat additionne le nombre de voyageurs et le nombre de nuits : quatre personnes passant trois nuits produisent douze nuitées-personnes. Et c’est justement ce qui rend l’appartement redoutable pour un petit hôtel. Une réservation peut accueillir plusieurs personnes pendant plusieurs nuits avec cuisine, salon et parfois machine à laver.
Une chambre d’hôtel garde des avantages évidents pour un couple de passage ou un séjour très court. Dès qu’il faut réserver deux chambres pour une famille, l’arbitrage change vite. Un hôtel économique qui veut résister à Airbnb a donc intérêt à travailler les chambres familiales, les espaces communs, le petit-déjeuner, la simplicité d’arrivée ou d’autres services réellement utiles plutôt qu’à compter sur une disparition du concurrent.
Sur le littoral et dans les destinations de vacances, Airbnb recule-t-il aussi ?
Clairement non : dans plusieurs grandes régions de vacances françaises, les locations de courte durée continuent actuellement d’occuper une place énorme et leur progression de long terme dépasse largement celle des hôtels.
Provence-Alpes-Côte d’Azur a enregistré 33,5 millions de nuitées-personnes via Airbnb, Booking et Expedia en 2025. C’était la troisième région d’Europe sur ce marché, derrière l’Andalousie et la côte adriatique croate. Six régions françaises figuraient parmi les vingt premières européennes.
La Nouvelle-Aquitaine donne une comparaison encore plus parlante. Selon l’Insee, les meublés réservés via plateformes sont passés de 11,77 millions de nuitées en 2019 à 19,82 millions en 2024, soit environ +68 %. Pendant ces cinq années, les hôtels régionaux sont passés de 16,17 à 15,97 millions de nuitées. Leur fréquentation était donc pratiquement au même niveau qu’avant, pendant que celle des meublés gagnait plus de huit millions de nuitées.
Le phénomène déborde aussi largement le cœur de l’été. Dans les Pays de la Loire, les locations via plateformes ont atteint 7,6 millions de nuitées en 2024, en hausse de 113 % par rapport à 2019. Et 60 % de ces nuitées ont été réalisées hors juillet et août.
Pour un hôtel balnéaire ou de loisirs, c’est probablement le point à surveiller de près. La location courte durée ne prend plus seulement une partie de la demande pendant quatre semaines de très haute saison ; dans certaines régions, elle est devenue un concurrent beaucoup plus présent au printemps, à l’automne et pendant les événements locaux.
Le retour du tourisme d’affaires redonne-t-il un avantage aux hôtels ?
Le tourisme d’affaires redonne enfin un peu d’air aux hôtels, mais le marché reste encore très loin de ce qu’il était avant le Covid.
Les derniers chiffres de l’Insee montrent un vrai changement. Au premier trimestre 2026, les nuitées d’affaires dans les hôtels et autres hébergements collectifs reculaient encore de 2,9 %. Au trimestre suivant, elles ont augmenté de 6 %, première hausse enregistrée depuis la crise sanitaire. Le marché a gagné près de 1,4 million de nuitées sur un an et atteint 24 millions de nuitées sur le trimestre.
Le rebond est particulièrement fort dans les communes urbaines de densité intermédiaire, avec +11,7 %. Pour un hôtel de ville moyenne, proche d’une zone d’activité ou bien placé pour accueillir une clientèle professionnelle, c’est un développement beaucoup plus intéressant qu’un simple recul du nombre d’annonces Airbnb.
Il faut tout de même garder des attentes mesurées. Les nuitées d’affaires restent encore 32,7 % sous leur niveau comparable de 2019. Le déplacement professionnel recommence à aider l’hôtel, sans avoir retrouvé son ancien poids.
Pour ouvrir un hôtel en France aujourd’hui, faut-il parier sur un recul d’Airbnb ?
Non. Aujourd’hui, la concurrence baisse dans une partie de l’offre Airbnb urbaine très réglementée, mais la demande nationale de location courte durée continue de progresser rapidement.
Le verdict est assez précis. L’idée d’une concurrence Airbnb qui baisse est partiellement vraie à Paris et peut le devenir dans d’autres communes qui limitent fortement les nouvelles autorisations. La correction du pic olympique, les plafonds de jours, la fiscalité moins favorable, les changements d’usage et de meilleurs outils de contrôle rendent l’expansion beaucoup moins facile qu’il y a quelques années.
À l’échelle française, les réservations racontent encore une autre histoire. Les nuitées de plateformes continuent de monter rapidement, Paris reste la première ville européenne sur ce marché et les grandes destinations de vacances françaises accumulent toujours des volumes énormes. Même lorsqu’une ville réduit le nombre d’annonces, les logements les plus actifs peuvent rester en place et absorber davantage de demande.
Les chiffres hôteliers donnent finalement la meilleure piste pour un créateur d’entreprise. Deux trimestres consécutifs montrent une croissance des 3, 4 et 5 étoiles et une baisse des catégories les plus faibles. Nous chercherions donc davantage à construire un hôtel que le voyageur a une raison claire de choisir qu’à attendre qu’Airbnb perde de sa force.
Dans un business plan, nous mettrions la baisse future d’Airbnb dans le scénario favorable, pas dans l’hypothèse centrale. Un projet qui n’est rentable que si les locations de courte durée reculent fortement reste aujourd’hui un projet trop dépendant d’un événement qui ne s’est pas encore produit à l’échelle française.
SOURCES ET MÉTHODOLOGIE
Cette analyse cherche à déterminer si la concurrence des locations de courte durée baisse réellement pour un hôtel en France aujourd’hui. Nous ne sommes pas partis d’une conviction sur Airbnb : nous avons séparé la question en plusieurs dimensions observables, puis confronté des indicateurs qui pouvaient aussi bien confirmer un recul qu’une poursuite de la concurrence.
Nous avons étudié l’évolution de la demande sur les plateformes, l’évolution de l’offre dans les marchés les plus réglementés, l’intensité de l’activité restante, le durcissement des règles locales, la fiscalité des meublés touristiques, les performances des différentes catégories d’hôtels, la dynamique des grandes destinations de loisirs et la reprise du tourisme d’affaires.
Nous avons privilégié Eurostat et l’Insee pour les tendances de fréquentation, l’Apur pour la structure du marché parisien, Atout France pour la dynamique touristique nationale, puis les textes législatifs, administrations et collectivités concernées pour la réglementation et la fiscalité. Lorsque deux séries n’avaient pas exactement le même périmètre statistique, nous avons comparé leur direction et leur rythme d’évolution plutôt que de construire artificiellement un total commun.
Un recul des annonces n’a pas été considéré à lui seul comme une baisse de la concurrence. De la même façon, une réforme fiscale n’a pas été traitée comme la preuve d’un retour massif des logements vers la location classique, et la progression des hôtels n’a pas été assimilée automatiquement à des parts de marché reprises aux plateformes.
Nous avons aussi séparé les mouvements conjoncturels des évolutions plus structurelles. C’est particulièrement important autour de Paris 2024, où une partie de l’offre avait été créée dans un contexte exceptionnel. La réglementation a également été traitée comme une variable locale : Paris, Lyon, Nice, Annecy ou Chamonix peuvent suivre des trajectoires très différentes.
Enfin, nous avons donné davantage de poids aux données récentes, répétées et directement utiles à une décision entrepreneuriale. L’objectif n’est pas de prédire si Airbnb finira par reculer, mais de savoir si ce recul est déjà assez visible et généralisé pour qu’un créateur d’hôtel puisse raisonnablement l’intégrer comme hypothèse centrale de son business plan.
Les principales sources utilisées sont : Eurostat sur les locations de courte durée via plateformes au T1 2026, Eurostat sur le bilan annuel 2025, l’analyse détaillée Eurostat sur Airbnb, Booking et Expedia, l’Insee sur la fréquentation touristique au T1 2026, l’Insee sur le T2 2026 et le tourisme d’affaires, l’Apur sur les locations meublées touristiques à Paris en 2025, l’Apur sur le pic d’offre autour de 2024, la Ville de Paris sur la réglementation des meublés touristiques, la Ville de Lyon sur le plafond de 90 jours et le changement d’usage, la Direction générale des Entreprises sur l’API Meublés, Légifrance sur la loi du 19 novembre 2024, le ministère de l’Économie sur la fiscalité des meublés de tourisme, la Métropole Nice Côte d’Azur sur le plafond applicable en 2026, le Grand Annecy sur les limitations d’autorisations, la Ville de Chamonix-Mont-Blanc sur l’enregistrement et le changement d’usage, Atout France sur le bilan touristique 2025, ainsi que l’Insee sur la Nouvelle-Aquitaine et l’Insee sur les Pays de la Loire pour la dynamique des grandes régions de loisirs.
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