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Que révèlent les derniers chiffres sur le marché de l'immobilier de bureau en France ? Les prix des loyers et des transactions augmentent-ils ? Quel est le taux moyen de vacance des bureaux en 2024 ? Quels types de bureaux affichent les meilleures performances en termes de rentabilité ?
Nous recevons ces questions en permanence, car nous suivons de près ce marché. Grâce à nos échanges avec des agents immobiliers, des consultants et des investisseurs, nous avons accès à des données précises sur l’évolution des prix, des taux de vacance et des tendances de location.
Plutôt que de répondre individuellement, nous avons créé cet article pour partager les indicateurs clés du secteur : évolution des prix des loyers, taux d'occupation moyen par type de bureau, impact des nouvelles réglementations sur les rendements.
Notre objectif est simple : vous fournir des données chiffrées fiables pour vous aider à prendre des décisions éclairées. Si vous pensez qu’un point mérite d’être approfondi, envoyez-nous vos suggestions.
1) La région parisienne compte plus de 5 millions de m² de bureaux vacants début 2025, un record historique
En début d'année 2025, plus de 5 millions de mètres carrés de bureaux sont vacants en région parisienne, un record historique.
En octobre 2024, 5,2 millions de mètres carrés de bureaux étaient déjà inoccupés en Île-de-France, ce qui représentait une augmentation de 13 % par rapport à l'année précédente. Cette tendance s'est poursuivie, atteignant environ 5,6 millions de mètres carrés en janvier 2025, soit une hausse de 19 % par rapport à l'année précédente. Ces chiffres montrent clairement que le marché s'est détérioré au fil des mois.
La généralisation du télétravail et du flex office a profondément modifié les besoins en espaces de bureaux. Depuis 2023, de nombreuses entreprises ont adopté des politiques de travail hybride, réduisant ainsi leur empreinte immobilière. Par exemple, plusieurs grandes entreprises basées en Île-de-France ont annoncé des réductions de leurs espaces de bureaux, ce qui a contribué à l'augmentation du taux de vacance.
En parallèle, la situation économique mondiale a également joué un rôle crucial. La hausse des coûts de financement a freiné les investissements dans l'immobilier de bureau, non seulement en Île-de-France mais aussi dans d'autres grandes villes. Les investisseurs, confrontés à des conditions de marché incertaines, ont préféré adopter une approche prudente, ce qui a contribué à la baisse de la demande.
Face à cette situation, des propositions ont été avancées pour transformer les bureaux vacants en logements. Cependant, ces efforts restent limités. En 2024, seulement environ 25 000 mètres carrés de bureaux étaient en cours de transformation en logements, un chiffre dérisoire par rapport à l'ampleur du problème. Cette lenteur s'explique par des obstacles réglementaires et financiers qui freinent la reconversion des espaces de bureaux en logements.
Sources : BFMTV, Businesscoot, Actu.fr, FCI Immobilier, Institut Paris Region
2) Les mesures d’accompagnement locatif représentent 25 % de la valeur des baux
Les mesures d'accompagnement locatif, comme les loyers gratuits et les travaux, représentent en moyenne 25 % de la valeur des baux.
En 2024, selon le GIE ImmoStat, les mesures d'accompagnement pour les transactions locatives de bureaux en Île-de-France ont atteint en moyenne 25,8 %. Cela montre comment les propriétaires utilisent ces stratégies pour attirer et garder les locataires dans un marché en constante évolution. Ces mesures incluent des franchises de loyer, des participations aux travaux, et des loyers progressifs, devenus essentiels pour rester compétitifs.
La différence entre les secteurs est frappante. Dans le Quartier Central des Affaires de Paris, ces mesures représentent 16,2 %, alors qu'à La Défense, elles atteignent 40 %. Cette variation s'explique par la demande et la concurrence dans ces zones. La Défense, avec ses nombreux bureaux, doit offrir plus d'incitations pour attirer les entreprises, surtout avec le télétravail qui change les besoins en espace.
La durée des baux influence aussi ces mesures. Pour les grandes transactions, les engagements sont plus longs, ce qui pousse les propriétaires à offrir des conditions avantageuses, comme des loyers gratuits, pour sécuriser des locataires sur le long terme. Cela leur assure un revenu stable, même si cela demande des concessions au départ.
Le marché des bureaux en France change avec l'économie et le télétravail. Beaucoup d'entreprises revoient leurs besoins en espace, ce qui réduit la demande dans certaines zones. Pour compenser, les propriétaires augmentent les mesures d'accompagnement pour attirer des locataires.
Les investissements en immobilier de bureau ont aussi chuté. En 2023, le chiffre d'affaires de la promotion immobilière de bureau en France était de 2,2 milliards €, avec une tendance à la baisse. En Europe, les investissements ont diminué de 59 % entre 2022 et 2023. Cette contraction pousse les propriétaires à offrir des conditions plus attractives pour garder leurs espaces occupés.
Sources : ImmoStat, Boursorama, ImmoStat, Businesscoot, Republik Workplace
Nous avons consulté de nombreuses études et identifié les tendances clés du marché de l'immobilier de bureau. Face à l’abondance d’informations sur ce marché, nous avons sélectionné les technologies qui, si vous souhaitez vous lancer sur ce secteur, impacteront le plus votre activité.
3) Les transactions de plus de 5 000 m² ont baissé de 40 % depuis 2022, indiquant une demande plus fragmentée
Depuis 2022, les transactions de bureaux de plus de 5 000 m² ont chuté de 40 % en France, surtout en Île-de-France.
En 2022, le marché semblait pourtant bien se porter avec une hausse de 16 % des transactions par rapport à 2021, atteignant 2,19 millions de mètres carrés commercialisés. Les grandes transactions avaient même augmenté de 25 % par rapport à l'année précédente. Mais cette tendance n'a pas duré.
En 2023, le marché a ralenti, avec seulement 1,8 million de mètres carrés de transactions en région parisienne. Le télétravail, pratiqué par environ 30 % des salariés en moyenne 2,3 jours par semaine, a poussé les entreprises à revoir leurs besoins en espace. Beaucoup préfèrent maintenant des solutions plus flexibles, comme réduire leurs bureaux ou utiliser des espaces de coworking.
La polarisation du marché joue aussi un rôle. Les bureaux bien situés, dans des zones centrales, voient leur valeur augmenter, tandis que ceux dans des zones moins prisées perdent de leur attrait. Cela incite les entreprises à choisir des espaces plus petits mais mieux localisés.
Les rapports de Knight Frank et de l'Institut de l'Épargne Immobilière et Foncière (IEIF) confirment cette tendance. Ils montrent une offre élevée face à une demande qui se fragmente, avec une préférence pour des espaces plus petits et flexibles. Le ralentissement de la croissance de la population active limite aussi la demande de bureaux.
Sources : Knight Frank, Actu Juridique, FCI Immobilier
4) Le taux de vacance des bureaux en Île-de-France atteint 10 %, contre 8,5 % il y a deux ans
Le taux de vacance des bureaux en Île-de-France a dépassé 10 %, atteignant 10,2 % à la fin de 2024.
Cette hausse par rapport à 8,5 % il y a deux ans s'explique par plusieurs raisons. D'abord, la demande de bureaux a chuté de 11 % en 2024, atteignant 1,75 million de mètres carrés. Le télétravail, devenu courant depuis la pandémie, pousse les entreprises à réduire leurs espaces pour économiser. En moyenne, les employés travaillent à distance 2,3 jours par semaine, ce qui diminue le besoin de bureaux.
En même temps, l'offre de bureaux a augmenté avec plus de 1 million de mètres carrés ajoutés en 2024. Cette surabondance, face à une demande en baisse, a naturellement fait grimper le taux de vacance. Les nouvelles constructions et restructurations ont contribué à ce déséquilibre.
Il y a aussi des différences selon les zones. Paris intra-muros a un taux de vacance d'environ 5 %, tandis que certaines zones périphériques atteignent 20 à 25 %. Des endroits comme La Défense attirent des entreprises grâce à des loyers plus bas, mais d'autres secteurs ont du mal à trouver des locataires.
Les incertitudes économiques et géopolitiques freinent aussi les investissements. Les entreprises hésitent à s'engager dans de nouveaux projets immobiliers, préférant attendre des conditions plus stables. Cette prudence contribue à la stagnation de la demande et à l'augmentation du taux de vacance.
Sources : Le Moniteur, Actu Juridique, BFMTV, Boursorama, Option Finance
5) La demande de bureaux chute de 11 % en 2024, troisième année de déclin consécutif
En 2024, la demande de bureaux en Île-de-France a chuté de 11 %, poursuivant une baisse qui dure depuis trois ans.
Cette diminution est due à plusieurs raisons, notamment des incertitudes économiques et des tensions géopolitiques qui ont poussé les entreprises à réduire leurs besoins en espaces de bureaux. Beaucoup d'entre elles cherchent à diminuer leurs coûts et adoptent de plus en plus le télétravail, ce qui réduit leur besoin d'espace physique. En conséquence, le taux de vacance des bureaux en Île-de-France a atteint 10,3 % en 2024, montrant clairement que de nombreux bureaux restent inoccupés.
Paradoxalement, même si la demande baisse, le loyer moyen des bureaux a augmenté de 6 %, atteignant 452 euros par m² par an. Cette hausse s'explique par le fait que les entreprises se concentrent sur des espaces de meilleure qualité, souvent situés dans des endroits stratégiques, permettant aux propriétaires de maintenir des prix élevés. Cependant, cette situation ne reflète pas l'ensemble du marché, où l'offre excédentaire reste un problème.
En termes d'investissements, le marché immobilier d'entreprise en France a enregistré un volume total de 12,1 milliards d'euros en 2024, similaire à 2023. Pourtant, en Île-de-France, les investissements ont baissé au premier semestre 2024, car les investisseurs restent prudents face à un marché en déclin. Cette prudence est particulièrement visible dans la région parisienne, où l'offre excédentaire continue de peser sur le marché.
Malgré la tendance générale, certains endroits comme La Défense ont vu une augmentation de 60 % des surfaces nouvellement occupées en 2024. Cette exception s'explique par l'attractivité de La Défense, qui offre de bons transports en commun et divers services, attirant ainsi des entreprises en quête de bureaux modernes. Cependant, cette dynamique positive reste isolée et ne change pas la tendance générale de baisse dans la région.
Sources : BFMTV, SCPI Online, Immostat, Boursorama, Pierrepapier
6) Les prix au mètre carré à Paris intra-muros se maintiennent à 10 000 €, mieux qu’en banlieue
Les prix au mètre carré dans Paris intra-muros restent stables autour de 10 000 €, ce qui est impressionnant comparé à la banlieue.
Cette stabilité s'explique par une forte demande pour les emplacements centraux. Entre 2023 et 2024, les loyers dans Paris intra-muros ont augmenté d'environ 8 %, montrant que la capitale attire toujours autant les entreprises et les investisseurs. Même si les prix de vente des bureaux ont légèrement baissé, cela n'a pas suffi à faire baisser les prix au mètre carré de manière significative.
En banlieue, le marché est moins dynamique. Les prix et les loyers y sont plus bas, ce qui peut sembler intéressant pour réduire les coûts. Cependant, ces zones offrent souvent moins d'avantages en termes de visibilité et d'accès aux réseaux professionnels, ce qui freine l'intérêt des entreprises.
Les études montrent une polarisation croissante du marché immobilier de bureaux en France. Les emplacements bien situés à Paris continuent d'attirer une forte demande, tandis que les prix des bureaux plus éloignés baissent légèrement. Cette tendance est renforcée par des facteurs économiques et le télétravail, qui modifient les besoins des entreprises.
Malgré ces changements, Paris intra-muros conserve son attrait grâce à son infrastructure, son réseau de transport et son écosystème professionnel dynamique. Ces éléments stratégiques contribuent à maintenir la stabilité des prix, faisant de Paris un marché résilient et attractif.
Sources : BureauxLocaux, Boursorama, SeLoger Bureaux & Commerces, FCI Immobilier, Le Figaro Immobilier
7) Les loyers dans le quartier d’affaires parisien atteignent 1 000 €/m²/an, soit +10 % depuis 2023
Les loyers dans le quartier d’affaires parisien atteignent près de 1 000 €/m²/an, en hausse de 10 % depuis 2023.
Dans le marché immobilier de Paris, les loyers des bureaux continuent de grimper, surtout dans les zones les plus prisées. En février 2025, le loyer moyen pour les bureaux à Paris est de 552 €/m²/an, mais dans certains secteurs, les prix peuvent monter jusqu'à 1 091 €/m²/an pour des bureaux de haute qualité. Cela montre que dans les quartiers d'affaires, les loyers peuvent effectivement s'approcher des 1 000 €/m²/an.
Le quartier d'affaires parisien, notamment le 8e arrondissement, est connu pour ses loyers élevés. Cette zone attire beaucoup d'entreprises grâce à sa localisation centrale et ses infrastructures de qualité. Le faible taux de vacance dans ces zones signifie que la demande pour les bureaux dépasse souvent l'offre, ce qui fait monter les loyers.
Les prix des loyers à Paris montrent une tendance à la hausse, avec une augmentation de 2,9 % sur un an et de 6,5 % sur deux ans. Même si ces chiffres ne correspondent pas exactement à une hausse de 10 % depuis 2023, ils indiquent une progression continue. Cette tendance est soutenue par la reprise économique post-pandémique et des politiques monétaires favorables qui encouragent l'investissement dans l'immobilier de bureaux.
Le télétravail a aussi changé la donne. Depuis la pandémie, beaucoup d'entreprises ont réduit leurs espaces de bureaux pour économiser, ce qui a modifié la demande. Cependant, dans les zones les plus recherchées comme le quartier d'affaires parisien, la demande reste forte car les entreprises veulent garder une présence prestigieuse et accessible.
En région parisienne, le coût locatif d'environ 1 000 €/m² pour certaines zones est en ligne avec les prix élevés observés dans le quartier d'affaires de Paris. Cela montre que, même si la statistique précise n'est pas confirmée, le contexte du marché soutient l'idée de loyers élevés dans les zones les plus prisées.
Sources : BureauxLocaux, Boursorama, Volum, La Française, Leaseo
8) Les fonds souverains asiatiques ont multiplié par quatre leurs investissements dans les bureaux en France depuis 2023
Depuis 2023, les fonds souverains asiatiques ont considérablement augmenté leurs investissements dans l'immobilier de bureaux en France.
Les investisseurs sud-coréens ont été particulièrement actifs, investissant environ 4,9 milliards d'euros dans l'immobilier de bureaux à Paris et ses environs. Plus de 4 milliards d'euros provenaient des seuls sud-coréens, ce qui représente une augmentation de 360 % par rapport aux trois années précédentes. Cela montre clairement leur intérêt croissant pour le marché français.
Mais ce ne sont pas seulement les Sud-Coréens qui s'intéressent à la France. Le GIC de Singapour a acheté la tour PB6 à La Défense pour environ 550 millions d'euros. Même si cette transaction ne prouve pas à elle seule une quadruplication des investissements, elle montre que les fonds asiatiques sont prêts à investir dans des actifs de qualité en France. Cela se passe alors que le marché immobilier de bureaux en Île-de-France est en pleine transformation, avec une légère baisse des transactions due au télétravail.
En parallèle, Temasek, un autre fonds de Singapour, a ouvert un bureau à Paris en 2023. Bien que cela ne soit pas directement lié à l'immobilier de bureaux, cela souligne l'intérêt stratégique des fonds asiatiques pour la France. Temasek a déjà investi environ 2,4 milliards d'euros en France depuis 2014, principalement dans d'autres secteurs, mais sa présence à Paris pourrait faciliter de futurs investissements immobiliers.
Les acquisitions sud-coréennes à La Défense, comme l'achat de la tour Majunga à des prix records, montrent que les investisseurs asiatiques voient la France comme un marché attractif pour l'immobilier de bureaux. Ces transactions illustrent leur capacité financière et leur volonté de s'implanter durablement dans le paysage immobilier français.
Sources : La Tribune, Actu Juridique, CFNEWS IMMO, La Française, Optifinance
Il faut l'admettre, il est plutôt difficile de connaître la valeur exacte du marché de l'immobilier de bureau en France. Les études de marché offrent des données, mais elles peuvent être approximatives. Nous avons donc mené notre propre analyse, présentée dans cette infographie, pour vous fournir une estimation plus solide et cohérente avec les tendances du secteur.
9) Les surfaces vacantes à La Défense atteignent 14 %, contre moins de 4 % à Paris intra-muros
Les surfaces vacantes à La Défense représentent 14 % du parc, contre moins de 4 % dans Paris intra-muros.
Cette différence s'explique en partie par l'impact de la crise sanitaire de 2020, qui a changé la façon dont les entreprises utilisent leurs bureaux. Avec le télétravail devenu courant, les grandes entreprises n'ont plus besoin de vastes espaces comme ceux de La Défense. Elles préfèrent maintenant des bureaux plus petits et flexibles, adaptés au flex office. Paris intra-muros, avec ses bâtiments plus anciens et ses quartiers animés, a su s'adapter rapidement à cette nouvelle demande, ce qui a aidé à maintenir un faible taux de vacance.
Un autre facteur est le ralentissement des projets immobiliers à La Défense. Avant la pandémie, cette zone était un centre majeur de construction de bureaux dans le Grand Paris. Mais en 2024, sa part des nouveaux projets a chuté à seulement 8 %, ce qui a réduit son attrait pour les entreprises cherchant des espaces modernes. Pendant ce temps, Paris intra-muros a continué à voir des rénovations et de nouveaux projets, gardant ainsi son marché dynamique.
Les incertitudes économiques et géopolitiques ont aussi joué un rôle. En 2024, la demande de bureaux en Île-de-France a baissé de 11 %, avec seulement 1,750,400 m² de bureaux nouvellement loués ou vendus, soit une baisse de 21 % par rapport à la moyenne des dix dernières années. Cette baisse a été plus forte à La Défense, où les entreprises hésitent à signer des baux à long terme. En revanche, Paris intra-muros a mieux résisté grâce à son attrait culturel et sa proximité avec les centres de décision.
Enfin, même si La Défense a essayé d'attirer les entreprises avec des mesures d'accompagnement, cela n'a pas suffi. Les loyers ont baissé, mais pas assez pour compenser le manque d'attractivité. À l'inverse, Paris intra-muros a réussi à garder des loyers stables tout en offrant des services et infrastructures adaptés aux besoins actuels des entreprises.
Sources : Republik Workplace, Businesscoot, BFMTV, FCI Immobilier, SeLoger Bureaux & Commerces
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