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Le business plan d'une SCI

business plan sci

Se lancer dans l'immobilier et créer une SCI donne envie à beaucoup de personne.

Cependant, avant de se lancer et de démarrer des projets immobiliers avec une belle rentabilité, il est nécessaire d'élaborer un business plan.

Cette démarche donne l'opportunité d'établir la stratégie de croissance de votre SCI en menant une réflexion, par exemple, quant aux investissements de départ, à la stratégie de marché, aux dépenses récurrentes, aux indicateurs de rentabilité ou encore aux futurs profits de votre Société Civile Immobilière.

Par ailleurs, le business plan de votre SCI peut servir de support pour un financement auprès d'une institution financière.

Que faut-il inclure dans le business plan d'une SCI ?
Comment ne rien oublier ?
Comment analyser le chiffre d'affaires de votre SCI ?
Quels sont les ratios comptables à calculer dans le business plan ?
Peut-on établir le seuil de rentabilité d'une SCI ?

Ces questions sont fréquentes. Nous y répondons maintenant.

Également, afin de maximiser vos chances de réussite, vous pouvez compléter notre business plan adapté au modèle économique d'une SCI.

La rédaction du business plan d’ une SCI

Doit-on se lancer dans un business plan pour créer une SCI ?

La mise en place d'un business plan avant la création d'une Société Civile Immobilière donne l'opportunité de :
- regrouper les dernières données concernant le marché immobilier
- lister les dynamiques en rapport avec le secteur immobilier
- analyser les facteurs de réussite d'un projet immobilier
- identifier des profils possibles pour vos locataires (ou acheteurs)
- réfléchir à une proposition de valeur durable pour ce nouveau projet
- repérer des avantages compétitifs pour votre SCI
- synthétiser, au moyen d'un schéma, le business model de votre société
- dessiner une stratégie sur 3 ans (en plusieurs étapes)
- étudier les risques qui peuvent poser problème à votre SCI
- prouver la rentabilité de votre stratégie immobilière à une banque

Nos experts ont veillé à construire un bon business plan pour une SCI, qui répond à tous ces points. Il est là pour vous aider.

Quelles parties doit-on retrouver dans le business plan d'une SCI ?

Ce type de document contient pléthore d'informations, de variables et d'analyses.

Toutefois, il est impératif de bien les structurer afin d'avoir un document rigoureux.

C'est ce que nous avons fait dans notre business plan pour une SCI, qui se structure en différentes parties que nous vous présentons maintenant.

La toute première partie vient nous dévoiler l'“Opportunité de Marché”. Dans cette partie, notre équipe va faire un rapport avec des données et chiffres qui caractérisent le marché immobilier. Nous tenons à donner des chiffres récents. Ainsi, ils sont mis à jour deux fois par an par nos équipes.

Cette partie du business plan permet aussi de présenter les dernières tendances du secteur immobilier (par exemple les nouvelles lois immobilières, les formations en investissement immobilier, la rénovation énergétique, le succès de certaines villes, ou encore les variations des taux).

En conclusion, on présente les facteurs qui permettent à une SCI de devenir un projet réussi.

La partie qui suit est celle de la “Présentation de l'Entreprise”. Elle donne l'opportunité de présenter votre SCI (Quels seront les biens immobiliers achetés ? Dans quelle zone géographique ? Quelle est la stratégie d'investissement ? etc.).

Cette partie évoque aussi la proposition de valeur de votre SCI. Elle se termine par la présentation du porteur de projet (la personne qui dirige cette aventure entrepreneuriale).

Puis, vient la partie qui est “Étude de Marché” et qui va permettre de lister les différents profils de locataires et acheteurs pour les biens de votre SCI.

Cette partie contient entre autres une matrice SWOT, qui est l'outil utilisé afin de étudier les forces et faiblesses de votre projet, tout en dévoilant les opportunités et menaces qui peuvent être rencontrées.

La partie que nous appelons “Stratégie”, va, elle, nous aider à dévoiler un plan sur le long terme avec toutes les initiatives qui permettront à votre SCI d'atteindre rapidement son seuil de rentabilité.

On y évoque, entre autres, un plan marketing qui donnera lieu à une croissance du chiffre d'affaires.

Enfin, le business plan se conclut par une partie qui traite des “Finances”, qui va permettre d’exposer l'ensemble des tableaux et indicateurs financiers de votre SCI.

Comment réussir le business plan d'une SCI ?

En réalisant le business plan de votre SCI, ayez à l'esprit que vous devez mettre en valeur votre projet immobilier et le présenter de façon unique à vos partenaires financiers et investisseurs.

Voici quelques aspects clés qu'il faut aborder dans le plan d'affaire de votre SCI :
- présentez le plan financier de votre SCI de façon claire et complète
- exposez vos stratégies pour mettre en location vos biens immobiliers en un temps record (si vous faites de la location)
- mettez en exergue les avantages des projets d'investissement de votre SCI
- démontrez comment vous allez procéder pour assurer une bonne rentabilité locative

N'hésitez pas à exposer la stratégie d'investissement de votre SCI ainsi que votre connaissance du marché immobilier dans votre business plan.

Par exemple, vous pouvez développer les actions que vous allez mettre en place afin de réduire les coûts.

Par ailleurs, il est important pour les banquiers et investisseurs de savoir que le projet d'investissement de votre SCI est correct et réfléchi. Vous pouvez mettre en avant quelques points stratégiques (environ 5 ou 6) pour prouver qu'il s'agit d'un projet bien mûri dont vous maîtrisez tous les contours.

Comment faire l'Executive Summary d'une SCI ?

Pour réussir l'Executive Summary de votre SCI, il faut respecter certains éléments.

Tout d'abord, ce document doit être court. N'allez pas plus loin que deux pages. En réalité, il sert d'introduction au business plan de votre SCI.

Également, il doit être pédagogique, c'est-à-dire qu'il doit montrer en quoi votre SCI constitue un projet solide et rentable.

Ne faites pas de fautes de grammaire et soulignez les atouts de votre projet d'entreprise (par exemple : sélectionne des biens au moyen d'une rigoureuse analyse financière, applique des tarifs de location compétitifs, établit une relation de transparence et confiance avec ses partenaires financiers ou encore réduit tous les frais annexes au maximum).

Votre Executive Summary doit respecter une certaine structure. Vous pouvez vous inspirer de celle de notre business plan adapté à une SCI, expliquée dans la partie précédente.

Comment rédiger l'étude de marché pour une SCI ?

L'étude de marché de votre SCI donne l'occasion d'appréhender les éléments qui entourent votre projet d'entreprise, comme la taille du marché, les dernières innovations et tendances, etc.

Chaque projet immobilier doit débuter par une rigoureuse étude de marché.

Comment bien la rédiger ? Il faut, pour cela, structurer un nombre important d'éléments.

Ci-après, les données qu'on retrouve dans la partie "Étude de Marché" de notre business plan conçu pour une SCI :
- des statistiques et données actualisés sur le marché immobilier
- les nouvelles tendances du secteur immobilier
- les segments d'acheteurs et locataires pour vos biens
- les avantages compétitifs de vos acquisitions
- l'analyse SWOT adaptée à une SCI

Les points fondamentaux d'un business plan pour une SCI

Comment expliquer le modèle économique d'une SCI ?

Le business model d'une SCI consiste en de la gestion, de la mise en location et de la vente de biens immobiliers.

Contrairement aux autres sociétés commerciales, la SCI n'est pas soumise aux lois du code du commerce.

Une SCI est créé pour permettre à plusieurs associés de constituer et de gérer ensemble un lot de biens immobiliers (un patrimoine). L'objectif peut être (ou non) de générer des profits.

Généralement, dans un business plan, on explicite le modèle économique de son projet à l'aide d'un Business Model Canvas.

Cet outil donne l'occasion de rapidement comprendre les tenants et aboutissants de votre SCI, notamment les partenaires-clés, la structure de coûts, les sources de revenu, etc.

Le business plan conçu pour une SCI contient, bien évidemment, un Business Model Canvas adapté à ce type d'activité.

Comment expliciter les segments de marché d'une SCI ?

La segmentation de marché c'est séparer une base d'acheteurs et locataires immobiliers en segments d'individus qui présentent des similarités.

Pour vous, il faudra segmenter les individus susceptibles de louer vos biens immobiliers.

Pourquoi segmenter ? Cet exercice permet de structurer la présentation de vos futurs locataires et acheteurs dans votre business plan. Aussi, cette démarche aidera à toucher ces personnes avec plus d'efficacité (en segmentant les offres et messages de votre SCI selon les segments par exemple).

Des exemples de segments pour une SCI sont : les investisseurs immobiliers, les touristes internationaux, la clientèle de luxe, les familles, les jeunes couples qui recherchent leur premier logement, les entreprises, etc.

Dans notre business plan conçu pour une SCI vous trouverez une étude en détails des segments de marché pour cette activité.

Comment construire une SCI rentable et compétitive ?

Les projets immobiliers ne réussissent pas toujours. 

Derrière chaque SCI à succès, il existe une véritable stratégie.

Voici quelques exemples de forces pour une SCI :
- concentre sa prospection immobilière sur une région géographique précise présentant un intérêt
- établit des simulations financières solides avant de se lancer dans un projet immobilier
- réalise des travaux de rénovation pour proposer des biens près à l'usage
- se renseigne sur les changements du marché immobilier
- travaille avec une équipe d'experts composée d'agents immobiliers et d'architectes d'intérieurs passionnés
- mène une prospection active pour trouver les meilleurs biens immobiliers
- etc.

Téléchargez notre business plan pour une SCI pour obtenir les facteurs de réussite de ce type de société.

Comment bâtir la SWOT de sa Société Civile Immobilière ?

La SWOT de votre projet représente une ressource stratégique qui aide à regrouper les forces mais aussi les faiblesses d'une entreprise, tout comme, votre SCI.

Par ailleurs, cette matrice est d'une aide significative pour étudier les opportunités et les menaces qu'on peut potentiellement rencontrer.

Une analyse SWOT bien réalisée de votre SCI doit être synthétique et pertinente. Elle constitue un exercice périlleux pour les novices qui rédigent parfois des SWOT confuses, qui manquent de conviction et difficilement percutantes.

Pourtant, à l'instar du Business Model Canvas, la SWOT a la vertu d'être une ressource synthétique donnant beaucoup d'informations à propos de votre Société Civile Immobilière en un seul coup d'oeil.

Afin d'avoir une analyse SWOT complète, rédigée et modifiable, téléchargez notre business plan adapté à une SCI.

Comment élaborer la stratégie marketing de sa Société Civile Immobilière ?

Dans votre business plan de votre SCI, il faut dévoiler une stratégie sur le long terme afin de garantir la rentabilité de vos biens immobiliers.

La stratégie marketing regroupe l'ensemble des initiatives que vous prendrez pour que de plus en plus de locataires (acheteurs soient susceptibles de louer (acheter) vos biens immobiliers.

Cela commence par des annonces professionnelles, que ce soit pour de la vente ou de la location. Vous pouvez créer un site dédié ou bien utiliser les plateformes prévues à cet effet.

Pour être sûr(e) d'arriver en haut des résultats sur le moteur de recherche, vous pouvez également investir un budget dans ce qu'on appelle des "campagnes". Pour Google, cela se fait au moyen de l'outil Google Ads.

La publicité concernant les biens de votre Société Civile Immobilière ne se fait pas seulement sur le web. Il y a aussi les supports physiques.

Vous pouvez par exemple produire des cartes et prospectus à l'image de vos biens immobiliers.

Finalement, vous pouvez mettre en place différents partenariats avec d'autres entreprises qui seront utiles pour trouver des locataires ou des acheteurs.

Il existe un nombre important d'astuces ainsi que de ressources marketing à mettre en place. Retrouvez-les dans modèle de business plan pour une SCI.

Comment calculer la rentabilité dans le business plan d’une SCI ?

Pour présenter la rentabilité de votre projet d'investissement dans le plan d'affaires de votre SCI, vous pouvez utiliser la rentabilité brute comme indicateur (dans le cas de locations).

La rentabilité brute permet d'avoir le rapport entre les encaissements de votre SCI et le coût d'achat du bien immobilier concerné.

Voici la formule de calcul de la rentabilité brute :
Rentabilité brute = (loyer annuel / prix d'achat du bien immobilier) x 100.

Supposons que vous investissez dans un appartement qui coûte 200 000 euros à votre SCI. Ensuite, on suppose que le loyer mensuel est de 1 500 euros.

La rentabilité brute correspondante est : [(1 500 x12) / 200 000 ] / 100 = 9%.

Notez que la rentabilité brute est aussi utilisée pour comparer plusieurs projets d'investissements immobiliers afin de déterminer le projet le plus avantageux.

Dans notre modèle financier pour une SCI, les rentabilités brutes et nettes sont automatiquement calculées.

Les ratios financiers du business plan d'une SCI

Un business plan réussi va inclure une stratégie financière pour votre SCI.

Il faut, entre autres, construire des projections de revenu propres à votre SCI.

Il sera nécessaire que de telles estimations soient pertinentes. Le modèle financier adapté à une SCI inclut un système guidé qui est là pour vous aider à obtenir des calculs pertinents. Dans ce fichier, le montant des loyers sont variables (afin de pouvoir tester plusieurs scénarios).

Par ailleurs, il faudra établir un budget prévisionnel pour votre SCI. Ce budget intègre l'ensemble des investissements initiaux mais aussi le montant associé.

L'analyse des lignes de rentabilité représente également une partie essentielle du business plan de votre Société Civile Immobilière.

Cela permet de mieux appréhender le chiffre d'affaires qu'il faudra encaisser pour atteindre le seuil de rentabilité. Cette analyse donne également des indications sur les bénéfices auxquels vous pouvez prétendre avec votre SCI.

Il faudra aussi analyser les dépenses récurrentes de votre SCI.

À titre d'exemple, on retrouve les honoraires des agences immobilières, les taxes liées à la possession d'un logement, l'entretien des biens immobiliers ou encore l'achat d'équipements et de fournitures.

Enfin, la qualité de la stratégie financière de votre entreprise peut aussi être examinée grâce au tableau des soldes intermédiaires de gestion ainsi que des ratios et graphiques financiers.

Bien évidemment, ces points sont consultables dans notre modèle financier pour une SCI.