Cet article a été écrit par un expert qui a étudié l’industrie et a confectionné le pack complet pour une SCI
Notre business plan pour une SCI (également présent dans le pack complet pour créer sa SCI) vous aidera à réussir votre projet.
Ça y est, vos ambitions immobilières ont pris le dessus et vous avez décidé de créer votre propre Société Civile Immobilière (SCI) ? Toutes nos félicitations !
Que ce soit pour structurer la stratégie de votre projet ou pour obtenir des financements, il vous faudra un business plan.
Mais, qu'est-ce qu'un business plan exactement ?
Combien de temps cela prend-il pour le réaliser ?
Que faut-il inclure pour mettre en valeur mon projet de SCI ?
En quoi le business plan d’une SCI diffère-t-il de celui d’une entreprise commerciale ou d’une start-up ?
Est-ce que c'est difficile ?
Nous avons les réponses à toutes ces questions.
Chaque semestre, l'équipe de ModelesdeBusinessPlan mène une veille sur le marché des SCI et nous mettons à jour business plan pour une SCI (également présent dans le pack complet pour créer sa SCI).
Dans cet article, nous allons vous donner les clefs pour réussir le vôtre.
Quels sont des chiffres intéressants à mettre dans le business plan de votre SCI ?
Notre équipe maîtrise parfaitement le domaine des Sociétés Civiles Immobilières (SCI). Voici des chiffres issus de nos nombreuses analyses et business plans réalisés pour des créations de SCI.
- Revenu locatif annuel 🏠
Le revenu locatif annuel d’une SCI est estimé entre 50 000 € et 300 000 €, en fonction de la localisation des biens, du nombre de propriétés détenues, et du taux d'occupation. Une SCI possédant des biens dans des zones urbaines ou touristiques peut atteindre la fourchette haute, tandis qu'une SCI avec des biens en zones rurales pourrait se situer dans la fourchette basse.
- Valeur moyenne des biens 🏠
La valeur moyenne des biens détenus par une SCI varie généralement entre 100 000 € et 1 000 000 €, selon le type de biens (appartements, maisons, locaux commerciaux) et leur emplacement. Les biens situés dans des zones prisées auront une valeur plus élevée.
- Marge brute 🏠
La marge brute d’une SCI se situe généralement entre 60% et 80%. Elle dépend des revenus locatifs et des coûts d'entretien des biens. Une bonne gestion des coûts et des biens de qualité peuvent permettre d'atteindre une marge brute plus élevée.
- Marge nette 🏠
La marge nette d’une SCI oscille entre 20% et 40%, après déduction de toutes les charges, y compris les frais de gestion, les taxes foncières, et les frais de maintenance. Une gestion rigoureuse des coûts opérationnels contribue à une meilleure marge nette.
- Coût des biens 🏠
Le coût d'acquisition des biens pour une SCI représente entre 70% et 90% du chiffre d'affaires. Ce pourcentage varie en fonction de la qualité des biens et de la capacité de la SCI à négocier des prix compétitifs lors de l'achat.
- Coût de la gestion 🏠
Le coût de la gestion d’une SCI représente généralement 10% à 20% du chiffre d'affaires. Cette variation dépend de la taille de la SCI, du nombre de biens gérés, et des frais de gestion pratiqués par les professionnels de l'immobilier.
- Taux d'occupation 🏠
Le taux d'occupation des biens d’une SCI est souvent compris entre 80% et 95%. Il dépend de la qualité des biens, de leur attractivité, et de la demande locative dans la région. Les biens situés dans des zones à forte demande locative auront des taux d'occupation plus élevés.
- Prix moyen de location 🏠
Le prix moyen de location par bien varie entre 500 € et 2 500 € par mois, en fonction de la taille, de l'emplacement, et de la qualité des biens. Les biens situés dans des zones urbaines ou touristiques atteindront la fourchette supérieure.
- Coût des rénovations 🏠
Le coût des rénovations et des améliorations des biens représente environ 5% à 15% du chiffre d'affaires d’une SCI. Cette proportion varie en fonction de l'état initial des biens et des travaux nécessaires pour les maintenir en bon état.
- Budget marketing annuel 🏠
Le budget marketing annuel d’une SCI est généralement compris entre 1 000 € et 10 000 €, en fonction des stratégies de promotion adoptées. Une SCI qui investit dans la publicité en ligne, les annonces immobilières, et les collaborations avec des agences immobilières pourrait se situer dans la fourchette supérieure.
- Taux de fidélisation des locataires 🏠
Le taux de fidélisation des locataires d’une SCI se situe entre 70% et 90%, selon la qualité des biens et des relations établies avec les locataires. Une SCI offrant des biens bien entretenus et un service de gestion réactif pourra maintenir un taux de fidélisation élevé.
- Retour sur investissement (ROI) 🏠
Le retour sur investissement (ROI) est estimé entre 5 et 10 ans, selon l'investissement initial, la rentabilité des biens, et la gestion des coûts. Une SCI qui parvient à acquérir des biens attractifs et à les louer rapidement pourra atteindre la rentabilité plus tôt.
Où trouver un exemple de business plan pour une SCI ?
Nous avons rédigé un exemple concis et gratuit de business plan pour une SCI afin de donner au lecteur une meilleure idée de ce à quoi cela pourrait ressembler.
Cependant, cet exemple est loin d'être parfait : il est trop court, la partie financière n'est pas suffisamment développée, et surtout, il manque complètement d'aspects visuels, qui sont pourtant essentiels.
C'est donc une base pour se faire une idée, mais il faudra que le vôtre soit plus complet.
Cependant, si vous partez de notre business plan pour une SCI (également présent dans le pack complet pour créer sa SCI) et que vous le complétez avec vos informations, vous obtiendrez un business plan complet, sérieux et professionnel.
Notre business plan pour une SCI est très esthétique et visuel, ce qui est un point à ne pas négliger lorsqu'on veut convaincre une banque.
Ça ressemble à quoi, exactement, un business plan pour une SCI ?
Lorsqu'on évoque le mot "business plan", certains imaginent un tableau financier, d'autres une étude de marché et il y a aussi ceux qui le confondent avec "business model". Attention.
Qu'est-ce que c'est ?
Un business plan pour une SCI (Société Civile Immobilière) est un document essentiel qui détaille comment vous envisagez de créer et gérer votre SCI de manière rentable.
Il comprend notamment:
- les objectifs de votre SCI
- les biens immobiliers que vous envisagez d'acquérir et de gérer
- une analyse de marché pour identifier les opportunités et les risques
- une stratégie de gestion et de location des biens
Notez bien: le business plan inclut aussi des prévisions financières, telles que les coûts d'acquisition, les revenus locatifs attendus et les bénéfices, ainsi qu'un plan opérationnel décrivant la gestion des biens, les besoins en personnel, et les aspects juridiques et fiscaux.
On retient donc ici qu’un business plan est en réalité composé de deux documents :
une présentation rédigée de votre projet et des prévisions financières.
À quoi ça sert ?
Un business plan pour une SCI sert à :
- Clarifier les objectifs de votre SCI (type de biens immobiliers, stratégie de location, etc.).
- Planifier les étapes nécessaires à l'acquisition et à la gestion des biens immobiliers.
- Évaluer la viabilité financière de la SCI (coûts d'acquisition, revenus locatifs, entretien des biens).
- Convaincre les investisseurs et les banques de financer votre projet immobilier.
- Identifier vos clients cibles (locataires potentiels, entreprises, particuliers) et analyser la concurrence.
- Définir votre stratégie de gestion (contrats de location, maintenance, gestion des locataires).
- Organiser la gestion opérationnelle (gestion des biens, suivi des loyers, recrutement).
- Anticiper les défis potentiels (vacance locative, changements de réglementation) et préparer des solutions.
Quel format et quelle longueur ?
Le business plan pour votre SCI doit compter entre 20 et 40 pages (partie financière incluse).
S'il est trop court, il ne sera pas pris au sérieux et vous ne pourrez pas expliquer chaque point de manière suffisamment détaillée.
S'il est trop long, personne n'aura envie de le lire, et il contiendra probablement des répétitions ou des détails inutiles.
En termes de format, vous pouvez utiliser Word (ou Google Docs) ou PowerPoint (ou Google Slides).
Nous préférons PowerPoint, que nous avons utilisé pour notre business plan pour une SCI, car c'est le format idéal pour une présentation, permettant d'insérer des graphiques, schémas et visuels. Cela facilite la lecture et augmente vos chances d'obtenir un financement auprès de la banque.
Pour créer la partie financière (qui contient beaucoup de calculs), vous aurez cependant besoin d’un logiciel comme Excel (ou Google Sheets), que nous avons aussi utilisé pour notre prévisionnel financier pour une SCI.
Est-ce que la partie financière est nécessaire ?
Bien sûr, la partie financière de votre business plan est cruciale, surtout pour un projet comme une SCI (Société Civile Immobilière).
C’est cette section qui va permettre de démontrer comment vous envisagez de générer des revenus, que ce soit à travers la location de biens immobiliers, la revente de propriétés, ou encore la gestion de copropriétés.
Vous y préciserez également les différentes dépenses à prévoir : achat de biens immobiliers, frais de notaire, travaux de rénovation, charges de copropriété, et autres coûts liés à la gestion quotidienne de la SCI.
Les investisseurs ou les banques auront besoin de ces informations pour comprendre si votre projet est viable et s'il présente un potentiel de rentabilité.
Sans cette partie financière, votre business plan serait incomplet et ne refléterait pas pleinement le sérieux de votre démarche.
Que faut-il savoir d’autre ?
Nos clients confondent très souvent les termes suivants. C’est peut-être votre cas également. Clarifions ensemble.
- Business Plan vs “Étude de Marché”:
L'étude de marché analyse le marché immobilier et la concurrence, tandis que le business plan intègre cette analyse dans une stratégie globale de la SCI.
- Business Plan vs “Executive Summary”:
L'executive summary est un résumé du business plan, destiné à donner une vue d'ensemble rapide et accrocheuse.
- Business Plan vs “Business Model”:
Le business model décrit comment la SCI génère des revenus, tandis que le business plan explique en détail la mise en œuvre de ce modèle.
- Business Plan vs “Business Model Canvas”:
Le business model canvas est un outil visuel pour structurer les éléments clés du modèle d'affaires, alors que le business plan développe ces éléments en profondeur.
- Business Plan vs “Pitch Deck”:
Un pitch deck est une présentation visuelle succincte utilisée pour attirer les investisseurs, souvent une version abrégée et graphique du business plan.
Où trouver un exemple de business plan pour une SCI ?
Nous avons rédigé un exemple concis et gratuit de business plan pour une SCI afin de donner au lecteur une meilleure idée de ce à quoi cela pourrait ressembler.
Cependant, cet exemple est loin d'être parfait : il est trop court, la partie financière n'est pas suffisamment développée, et surtout, il manque complètement d'aspects visuels, qui sont pourtant essentiels.
C'est donc une base pour se faire une idée, mais il faudra que le vôtre soit plus complet.
Comment procéder pour faire le business plan de ma SCI ?
Dois-je rédiger le business plan moi-même ?
Vous avez la possibilité de rédiger votre business plan vous-même, ce qui vous permet d'économiser de l'argent et de bien comprendre tous les aspects de votre projet immobilier.
Cependant, cela comporte aussi des inconvénients majeurs : cela demande des compétences spécifiques, prend beaucoup de temps (au minimum 50 heures, si vous le faites correctement), et vous risquez de négliger des éléments cruciaux.
Si vous avez beaucoup de temps devant vous, de solides compétences en stratégie d’entreprise et en modélisation financière (ce qui est assez rare chez les gérants de SCI, cependant), faites-le vous-même (cela permet aussi de bien s’approprier son projet).
Sinon, faites-vous aider.
Si je décide de me faire aider, quelles sont mes options ?
Il y en a beaucoup, laissez-nous vous éclairer avec ce petit tableau.
| Option | Avantages | Inconvénients | Prix & Délai Estimés |
|---|---|---|---|
| Modelesdebusinessplan.com | Business plan de qualité, professionnel, adapté à votre projet, support 24/7, travail minime restant | Il vous reste un petit peu de travail pour compléter le modèle | 49.9 € Immédiat |
| Logiciel de business plan | Vous êtes autonomes | Besoin de connaissances préalables, abonnement récurrent, bug de logiciel, manque de flexibilité, support limité | 50 - 300 € par mois Immédiat à 1 semaine |
| Formation à la rédaction de business plan | Acquisition de compétences, approche autonome | Long, demande un investissement personnel, encadrement parfois peu professionnel | 200 - 1 000 € 4 à 8 semaines |
| Collaboration avec un étudiant ou stagiaire | Coût faible, idées fraîches | Qualité variable, supervision nécessaire, mauvaises surprises | 800 - 3 000 € 4 à 8 semaines |
| Aide d’un incubateur d'entreprise | Accès à un réseau et à des ressources variées | Peut être sélectif, qualité incertaine, demande du temps personnel, engagement parfois requis | 500 - 2 000 € 5 à 8 semaines |
| Expert-comptable | Connaissance financière approfondie | Pas de flexibilité, ne s’occupe pas de la partie rédigée, aucun conseil, ne connaît peut-être pas votre industrie | 1 000 - 3 000 € 2 à 3 semaines |
| Consultant spécialisé | Expertise pointue, business plan (parfois) de qualité professionnelle | Coût élevé, communication, ne connaît peut être pas votre industrie | 1 500 - 5 000 € 2 à 4 semaines |
| Agence de conseil en stratégie | Accompagnement complet, large gamme de services | Très onéreux, approche souvent standardisée | 3 000 - 10 000 € 3 à 6 semaines |
Comment bien réussir le business plan de sa SCI ?
Quelles sont les étapes à suivre ?
Si vous optez pour notre business plan adapté à une SCI, alors vous n’avez qu’à le télécharger puis le compléter. Notre équipe reste en support si besoin.
Si vous choisissez de faire le business plan de votre SCI par vous-même, alors voici comment procéder.
- 1. Recherche et analyse du marché immobilier :
Analysez le marché immobilier dans la région : identifiez les types de biens les plus recherchés, étudiez la demande locative, et examinez les réglementations locales et les obligations légales pour une SCI.
- 2. Collecte de données spécifiques à la SCI :
Rassemblez les données sur les coûts d’acquisition des biens immobiliers, les frais de notaire, les coûts de rénovation éventuels, et les charges de gestion. Identifiez les concurrents, les partenaires potentiels, et comprenez les attentes de vos futurs locataires.
- 3. Rédaction du contenu :
Détaillez le concept de votre SCI : types de biens à acquérir, stratégie de location (meublée ou non), services proposés aux locataires, et proposition de valeur pour attirer des investisseurs et des locataires.
- 4. Calculs financiers spécifiques :
Faites les calculs financiers en tenant compte des revenus locatifs, des coûts d’entretien, des charges de copropriété, et des éventuels travaux de rénovation. Établissez un budget prévisionnel pour la SCI, incluant les coûts récurrents et les revenus attendus.
- 5. Mise en forme du business plan :
Présentez votre plan en utilisant des visuels attractifs, des graphiques sur les tendances du marché immobilier, et des tableaux financiers spécifiques à la gestion immobilière. Assurez-vous que la mise en page reflète le professionnalisme et la solidité de votre projet.
- 6. Relecture et révision :
Relisez pour vérifier l'exactitude des informations. Faites relire le document par un expert en stratégie d’entreprise et assurez-vous qu'il est prêt pour les investisseurs, y compris ceux spécialisés dans le secteur immobilier.
N'oubliez pas d'inclure des graphiques et tableaux pour rendre la lecture de votre business plan plus agréable
Quelle est la bonne structure pour un business plan de SCI ?
Comme vu précédemment, un business plan de SCI comporte une partie rédigée (où vous présentez votre projet) et une partie financière.
Partie rédigée
Voici une structure bien adaptée pour un business plan de SCI.
| Section | Contenu à Présenter / Rédiger |
|---|---|
| Présentation Générale du Marché | Fournissez des données récentes sur le marché immobilier (prix, taux de vacance, tendances). Mentionnez les évolutions actuelles (immobilier durable, digitalisation). Identifiez les facteurs clés de succès pour une SCI (emplacement des biens, gestion locative, rentabilité). |
| Présentation de la SCI | Décrivez la SCI : taille, structure juridique, objectifs. Expliquez le concept unique (type de biens immobiliers, stratégie d'acquisition). |
| Proposition de Valeur | Expliquez ce qui rend votre SCI unique : biens exclusifs, rendement attractif, gestion professionnelle. |
| Analyse des Segments de Marché Cible et SWOT | Identifiez vos cibles (investisseurs particuliers, entreprises, familles) et réalisez une analyse SWOT pour votre SCI (forces, faiblesses, opportunités et menaces). |
| Analyse Concurrentielle | Comparez votre SCI avec les autres acteurs du marché, en soulignant vos avantages (qualité des biens, gestion locative, rendement). |
| Stratégie de Développement | Présentez les étapes de développement sur trois ans : acquisition de biens, gestion locative, expansion du portefeuille. |
| Modèle Économique | Décrivez votre modèle économique : partenaires, activités principales, coûts, sources de revenus (loyers, plus-values). |
| Stratégie Marketing | Exposez votre stratégie marketing : réseaux sociaux, SEO, publicités, partenariats, événements immobiliers. |
| Gestion des Risques | Identifiez les risques principaux et les stratégies pour les gérer (ex. : assurance, diversification des biens). |
| Prévisions Financières | Présentez les prévisions financières sur trois ans : compte de résultat, bilan, budget de trésorerie. |
| Conclusion | Résumez les points forts du projet et pourquoi il est viable, avec des arguments pour les investisseurs. |
Partie financière
Voici les éléments essentiels à inclure dans la partie financière de votre business plan pour une SCI (Société Civile Immobilière). Nous avons soigneusement intégré tous ces éléments dans notre modèle.
Avec notre prévisionnel financier pour une SCI, vous obtiendrez automatiquement tous ces tableaux, sans avoir à faire de calculs.
| Section | Contenu à Présenter / Rédiger |
|---|---|
| Compte de Résultat Prévisionnel | Présentez les projections de revenus locatifs, les charges d'exploitation spécifiques comme les frais de gestion, les charges de copropriété, les assurances, et les coûts de maintenance. Incluez les résultats d'exploitation et le résultat net pour les trois premières années. |
| Bilan Prévisionnel | Détaillez les actifs liés aux biens immobiliers détenus par la SCI, les immobilisations comme les travaux de rénovation, et les passifs incluant les capitaux propres et les dettes liées au financement des biens immobiliers, sur les trois premières années. |
| Budget de Trésorerie Prévisionnel | Décrivez les flux de trésorerie prévus : encaissements provenant des loyers, décaissements pour les charges de copropriété, les frais de gestion, les assurances, et les coûts de maintenance. Assurez une projection des liquidités sur trois ans. |
| Indicateurs de Performance | Présentez les indicateurs de performance tels que le taux de rentabilité locative, l'excédent brut d'exploitation (EBE), et la capacité d'autofinancement. Ces indicateurs permettront d'évaluer la rentabilité de votre SCI sur les trois premières années. |
| Calcul et Analyse du Besoin en Fonds de Roulement (BFR) | Calculez le BFR en tenant compte des créances locataires (si applicable) et des dettes fournisseurs. Analysez l'évolution du BFR pour anticiper les besoins de financement à court terme pour maintenir un bon niveau de trésorerie. |
| Plan de Financement | Présentez le plan de financement en détaillant les besoins liés à l'achat des biens immobiliers, les travaux de rénovation, et les équipements nécessaires. Identifiez les ressources, y compris les apports personnels, les emprunts, et les éventuelles subventions ou financements externes. |
| Investissements de Départ | Détaillez les investissements nécessaires pour démarrer la SCI : achat des biens immobiliers, travaux de rénovation, frais de notaire, frais d'agence, et autres frais d'ouverture. Précisez les montants TTC. |
Vous retrouverez une analyse SWOT complète, modifiable et sans copyright dans notre modèle de business plan
Comment réaliser la SWOT, le Business Model Canvas, etc. pour une SCI ?
La SWOT d’une SCI
Voici comment effectuer une analyse SWOT pour une SCI, étape par étape :
- Énumérez les points forts de votre SCI, comme une structure juridique flexible ou des avantages fiscaux.
- Identifiez les faiblesses potentielles, telles que des coûts de gestion élevés ou des contraintes administratives.
- Analysez les opportunités externes, par exemple la croissance du marché immobilier ou des incitations fiscales pour l'investissement locatif.
- Évaluez les menaces qui pourraient affecter votre SCI, comme les fluctuations du marché immobilier ou les changements de réglementation.
- Rassemblez des informations auprès d'experts, de futurs locataires potentiels, ou par des études de marché pour enrichir chaque catégorie.
- Organisez ces informations dans une matrice SWOT, en plaçant les informations dans les quadrants appropriés.
Le Business Model Canvas d’une SCI
Voici comment procéder pour élaborer un Business Model Canvas pour une SCI :
- Définissez vos segments de clientèle en identifiant les différents types de locataires que votre SCI ciblera, comme les familles, les étudiants, ou les professionnels.
- Établissez votre proposition de valeur en précisant ce qui rendra votre SCI unique, comme des biens immobiliers de qualité ou des services de gestion locative.
- Déterminez vos canaux de distribution, c'est-à-dire les moyens par lesquels vous allez atteindre et servir vos locataires, tels que des agences immobilières, des plateformes en ligne, ou des annonces locales.
- Identifiez vos relations client en spécifiant comment vous allez interagir avec vos locataires, que ce soit par un service client réactif, des visites régulières, ou un portail en ligne pour la gestion des demandes.
- Listez vos sources de revenus, en détaillant les différentes manières par lesquelles votre SCI générera de l'argent, comme les loyers mensuels, les frais de gestion, ou les services additionnels.
- Définissez les ressources clés nécessaires pour opérer votre SCI, comme des biens immobiliers attractifs, un logiciel de gestion locative, ou une équipe de maintenance compétente.
- Identifiez les activités clés que vous devrez réaliser, comme la gestion des biens, la recherche de locataires, ou l'entretien des propriétés.
- Listez vos partenariats clés, par exemple avec des agences immobilières, des entreprises de maintenance, ou des conseillers fiscaux.
- Calculez la structure des coûts, en identifiant les principales dépenses nécessaires pour faire fonctionner votre SCI, telles que les frais de notaire, les coûts de rénovation, et les salaires du personnel.
- Placez toutes ces informations dans un schéma de Business Model Canvas.
Vous retrouverez un Business Model Canvas complet, modifiable et sans copyright dans notre modèle de business plan
L’analyse PESTEL d'une SCI
Voici comment procéder pour réaliser une analyse PESTEL pour une SCI :
- Analysez les facteurs politiques, en tenant compte des réglementations locales sur l'immobilier, les permis de construire nécessaires, et les politiques gouvernementales qui pourraient affecter votre SCI.
- Étudiez les facteurs économiques, en évaluant la situation économique générale, le pouvoir d'achat de vos futurs locataires ou acheteurs, et les tendances du marché immobilier.
- Considérez les facteurs socioculturels, en réfléchissant aux préférences des consommateurs locaux, à l'intérêt croissant pour certains types de biens immobiliers, et aux habitudes de logement dans votre région.
- Évaluez les facteurs technologiques, en explorant comment la technologie peut vous aider, comme l'utilisation des plateformes en ligne pour la gestion des biens ou des outils de marketing digital pour attirer des clients.
- Examinez les facteurs environnementaux, en prenant en compte l'importance croissante des pratiques durables, le choix de matériaux écologiques, et l'impact environnemental de vos projets immobiliers.
- Étudiez les facteurs légaux, en vérifiant les lois spécifiques à la gestion immobilière, les restrictions de zonage, et les exigences en matière de santé et de sécurité des bâtiments.
- Synthétisez toutes ces informations dans une matrice PESTEL.
Comment notre business plan pour une SCI peut-il vous aider ?
Voici ce dont vous pouvez bénéficier en utilisant notre modèle pour réaliser le business plan de votre SCI :
- Vous gagnez du temps avec un document prêt à être personnalisé en moins d'une heure.
- Vous augmentez vos chances de financement avec un business plan complet et conforme.
- Vous bénéficiez de 80 heures de recherche et d'analyse sectorielle.
- Vous obtenez un accompagnement personnalisé de nos experts.
- Vous anticipez les risques grâce à des analyses financières précises.
- Vous démarrez avec une stratégie solide pour maximiser vos revenus.
- Vous recevez des mises à jour gratuites pour garder votre business plan pertinent.
- Vous êtes guidé pour répondre aux exigences du marché immobilier.
- Vous économisez sur les coûts de conseil avec un document professionnel.
- Vous avez l'esprit tranquille avec notre soutien tout au long de votre projet.
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