Cet article a été écrit par un expert qui a étudié l'industrie et a confectionné le pack complet pour une SCI
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Le calcul du revenu d'une SCI nécessite de maîtriser les règles fiscales spécifiques selon le régime d'imposition choisi.
Cette démarche implique de déterminer les revenus locatifs bruts effectivement encaissés, de déduire les charges autorisées et de respecter les obligations déclaratives selon que la SCI soit soumise à l'impôt sur le revenu ou à l'impôt sur les sociétés.
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Le calcul du revenu d'une SCI se base sur les loyers effectivement perçus, diminués des charges déductibles selon le régime fiscal applicable.
Les étapes clés incluent l'identification des revenus bruts, la déduction des charges autorisées et la répartition entre associés selon leurs quotes-parts.
| Étape du calcul | SCI à l'IR | SCI à l'IS |
|---|---|---|
| Revenus de base | Loyers effectivement encaissés | Loyers effectivement encaissés |
| Charges déductibles | Frais de gestion, assurance, entretien, intérêts d'emprunt | Mêmes charges + amortissements |
| Formulaire de déclaration | Formulaire 2072 | Liasses fiscales (bilan + compte de résultat) |
| Traitement des déficits | Imputation sur revenu global (limite 10 700 €) | Report sur bénéfices futurs uniquement |
| Taux d'imposition | Barème progressif IR des associés | 15% jusqu'à 42 500 €, puis 25% |
| Répartition | Selon parts sociales de chaque associé | Selon parts sociales de chaque associé |
| Régime micro-foncier | Abattement 30% si loyers < 15 000 € | Non applicable |
Quels sont les revenus locatifs bruts que doit déclarer la SCI ?
La SCI doit uniquement déclarer les loyers effectivement encaissés durant l'année fiscale concernée.
Seuls les montants réellement perçus sur le compte bancaire de la SCI sont pris en compte pour le calcul des revenus locatifs bruts. Cette règle de l'encaissement effectif s'applique quel que soit le régime fiscal choisi (IR ou IS).
Les loyers dus mais non payés ne doivent pas être intégrés dans le calcul, même si un bail signé les prévoit. De même, les charges locatives avancées par le propriétaire mais non récupérées auprès du locataire restent exclues du calcul des revenus.
Les dépôts de garantie versés par les locataires ne constituent pas des revenus locatifs et doivent être écartés du calcul. Ces sommes restent la propriété du locataire et ne génèrent pas de revenus imposables pour la SCI.
Quels montants impayés faut-il exclure du calcul des revenus ?
Tous les loyers impayés et charges récupérables non perçues doivent être exclus du calcul des revenus de la SCI.
Les loyers non payés par les locataires, même en cas de procédure judiciaire en cours, ne peuvent pas être comptabilisés comme revenus. Cette exclusion s'applique même si le propriétaire dispose d'une assurance loyers impayés qui pourrait ultérieurement compenser ces pertes.
Les charges locatives non récupérées (charges de copropriété, taxes, consommations) restent à la charge de la SCI et ne peuvent pas être déduites si elles n'ont pas été effectivement payées par le locataire.
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Quelles charges peut déduire la SCI de ses revenus locatifs ?
La SCI peut déduire l'ensemble des frais de gestion, d'assurance et d'entretien directement liés à l'activité locative.
| Type de charges | Exemples concrets | Conditions de déduction |
|---|---|---|
| Frais de gestion | Honoraires d'agence immobilière, frais de rédaction de bail, syndic | Directement liés à la location |
| Assurances | PNO (Propriétaire Non Occupant), loyers impayés, responsabilité civile | Primes effectivement payées |
| Entretien courant | Nettoyage, petites réparations, vérifications périodiques | Maintien en état du bien |
| Frais comptables | Honoraires d'expert-comptable, tenue de comptabilité | Nécessaires à la gestion |
| Frais bancaires | Tenue de compte, virements, frais de dossier | Liés au compte de la SCI |
| Frais de déplacement | Visites du bien, rencontres avec locataires | Justifiés et documentés |
| Frais juridiques | Contentieux locatifs, recouvrement, conseils juridiques | Liés à l'activité locative |
Comment traiter les intérêts d'emprunt et frais bancaires ?
Les intérêts d'emprunt immobilier constituent une charge déductible majeure pour la SCI, mais seuls les intérêts sont concernés, pas le capital remboursé.
Tous les intérêts payés sur les crédits contractés pour l'acquisition, la construction ou l'amélioration des biens immobiliers de la SCI peuvent être déduits intégralement. Cette déduction s'applique également aux intérêts des prêts relais et des crédits de refinancement.
Les frais bancaires déductibles incluent les frais de dossier, les commissions, les pénalités de remboursement anticipé et les frais de tenue de compte. Les frais de garantie (hypothèque, privilège de prêteur de deniers) sont également déductibles.
Il faut distinguer clairement les intérêts déductibles du remboursement en capital qui, lui, ne peut pas être déduit des revenus locatifs. Le tableau d'amortissement de l'emprunt permet de faire cette distinction précise mois par mois.
Quels travaux peut déduire la SCI ?
La SCI peut déduire les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration, mais pas ceux assimilés à de la construction ou de l'agrandissement.
- Travaux d'entretien courant : peinture, nettoyage des façades, entretien des jardins, remplacement d'éléments vétustes
- Réparations nécessaires : réfection de toiture, réparation de plomberie, remplacement de chaudière défaillante
- Travaux d'amélioration : isolation thermique, installation de double vitrage, mise aux normes électriques
- Aménagements locatifs : installation de placards, remplacement de revêtements de sol, rénovation de cuisine ou salle de bain
- Travaux de sécurité : installation d'alarme, renforcement de serrures, mise en conformité incendie
Les travaux d'agrandissement, de construction d'annexes ou de surélévation ne sont pas déductibles car ils constituent des immobilisations. Ces dépenses doivent être amorties sur plusieurs années si la SCI est soumise à l'IS.
Comment gérer les provisions et régularisations de copropriété ?
Les provisions pour charges de copropriété sont déductibles l'année de leur paiement, puis ajustées lors de la régularisation annuelle.
La SCI déduit les appels de fonds versés au syndic durant l'année fiscale, qu'ils correspondent à des charges courantes ou à des travaux votés en assemblée générale. Cette déduction s'applique dès le paiement effectif, indépendamment de la réalisation des travaux.
Lors de la régularisation annuelle (compte de charges de l'année N-1), la SCI doit ajuster son résultat fiscal. Si le trop-perçu est remboursé, il constitue un produit imposable. Si un complément est réclamé, il devient une charge déductible supplémentaire.
Il faut distinguer les charges récupérables auprès des locataires (entretien espaces verts, nettoyage, éclairage) des charges définitives à la charge du propriétaire (gros travaux, honoraires de syndic). Seules ces dernières restent déductibles du résultat de la SCI.
Quelles taxes la SCI peut-elle déduire ?
La SCI peut déduire la taxe foncière, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et la CFE si elle en est redevable.
La taxe foncière constitue la charge fiscale principale déductible pour toute SCI propriétaire. Cette déduction s'applique intégralement, même si une partie est récupérable auprès des locataires (cas de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères).
La Contribution Foncière des Entreprises (CFE) peut être due si la SCI exerce une activité commerciale (locations meublées, locations saisonnières). Le montant de la CFE dépend de la valeur locative des biens et du chiffre d'affaires réalisé.
Les taxes liées aux travaux (taxe d'aménagement, participation aux équipements publics) ne sont généralement pas déductibles car elles constituent des coûts d'acquisition ou d'amélioration des biens immobiliers.
Quelle méthode utiliser selon le régime fiscal de la SCI ?
Le calcul diffère fondamentalement selon que la SCI soit soumise à l'impôt sur le revenu (IR) ou à l'impôt sur les sociétés (IS).
| Critère | SCI à l'IR | SCI à l'IS |
|---|---|---|
| Base de calcul | Revenus fonciers (recettes - charges) | Résultat comptable (produits - charges) |
| Amortissements | Non déductibles | Déductibles selon durée légale |
| Déficits | Imputation sur revenus globaux (limite 10 700 €/an) | Report illimité sur bénéfices futurs |
| Taux d'imposition | Barème progressif IR des associés | 15% jusqu'à 42 500 €, puis 25% |
| Plus-values | Régime des plus-values immobilières | Taxation au taux normal IS |
| Distribution | Transparence fiscale automatique | Distributions soumises à prélèvements |
| Comptabilité | Simplifiée (recettes/dépenses) | Complète (bilan + compte de résultat) |
Quels formulaires utiliser pour déclarer le revenu de la SCI ?
La SCI à l'IR utilise le formulaire 2072, tandis que la SCI à l'IS doit remplir les liasses fiscales complètes.
Pour une SCI soumise à l'IR, le formulaire 2072 récapitule les revenus et charges de la société. Ce formulaire doit être déposé avant le 2e jour ouvré suivant le 1er mai de l'année suivant l'exercice concerné.
Chaque associé reçoit ensuite sa quote-part du résultat à reporter sur sa déclaration personnelle (formulaires 2044 ou 2042). La répartition s'effectue automatiquement selon les parts détenues dans la SCI.
Les SCI soumises à l'IS doivent établir des comptes annuels complets (bilan, compte de résultat, annexe) et déposer leur déclaration de résultats dans les 3 mois suivant la clôture de l'exercice. Les formulaires incluent la liasse fiscale 2065 et ses annexes.
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Comment répartir le résultat entre les associés ?
La répartition du résultat de la SCI s'effectue proportionnellement aux parts sociales détenues par chaque associé, sauf clause contraire dans les statuts.
Si un associé détient 40% des parts sociales, il recevra 40% du résultat fiscal (bénéfice ou déficit) de la SCI. Cette règle s'applique automatiquement pour les SCI à l'IR, où chaque associé déclare sa quote-part sur sa déclaration personnelle.
Les statuts de la SCI peuvent prévoir une répartition différente, par exemple en fonction de l'apport initial ou d'accords particuliers entre associés. Ces clauses dérogatoires doivent être explicitement mentionnées et respecter les principes généraux du droit des sociétés.
Pour les SCI à l'IS, la répartition concerne les distributions de dividendes, qui restent distinctes du résultat fiscal. Les associés ne sont imposés qu'en cas de distribution effective, selon le régime fiscal des revenus de capitaux mobiliers.
Quels plafonds et régimes spécifiques s'appliquent ?
Le régime micro-foncier permet un abattement de 30% pour les SCI à l'IR dont les revenus locatifs restent inférieurs à 15 000 € annuels.
- Micro-foncier : applicable si revenus bruts < 15 000 €, locations nues uniquement, abattement forfaitaire de 30%
- Régime réel : obligation si revenus ≥ 15 000 € ou option possible, déduction des charges réelles
- Déficit foncier : imputation sur revenu global limitée à 10 700 € par an en SCI à l'IR
- Seuils CFE : exonération si chiffre d'affaires ≤ 5 000 € l'année de création
- Plus-values : exonération totale après 30 ans de détention pour les SCI à l'IR
Le régime réel devient obligatoire dès que les revenus locatifs dépassent 15 000 € ou en cas de location meublée. Ce régime permet la déduction de toutes les charges réelles mais impose une comptabilité plus rigoureuse.
Quelles obligations comptables respecter ?
La SCI doit conserver tous les justificatifs comptables et fiscaux pendant au moins 6 ans pour sécuriser ses déclarations.
| Type de document | Durée de conservation | Objectif |
|---|---|---|
| Baux de location | 6 ans après fin de bail | Justifier revenus déclarés |
| Quittances de loyers | 6 ans | Prouver encaissements effectifs |
| Factures de travaux | 6 ans | Justifier charges déductibles |
| Relevés bancaires | 6 ans | Traçabilité des flux financiers |
| Appels de charges copropriété | 6 ans | Justifier provisions déduites |
| Contrats d'assurance | 6 ans après expiration | Prouver primes déductibles |
| Avis d'imposition taxes | 6 ans | Justifier taxes déductibles |
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Conclusion
Cet article est fourni à titre informatif uniquement et ne doit pas être considéré comme un conseil financier. Il est recommandé aux lecteurs de consulter un professionnel qualifié avant de prendre toute décision d'investissement. Nous déclinons toute responsabilité quant aux actions entreprises sur la base des informations fournies.
Le calcul du revenu d'une SCI exige une parfaite maîtrise des règles fiscales selon le régime d'imposition choisi et une tenue rigoureuse des documents justificatifs.
Cette démarche structurée permet d'optimiser la fiscalité de la SCI tout en respectant les obligations légales et en sécurisant les déclarations auprès de l'administration fiscale.
Sources
- Investissement Locatif - Revenus fonciers SCI
- LegalPlace - SCI imposition revenus fonciers
- Indy - Déduction charges SCI
- AFEX - Charges déductibles SCI IR
- SmartLoc - Déclaration fiscale location vide
- LegalStart - Charges déductibles SCI
- Captain Contrat - Fiscalité SCI
- Impots.gouv.fr - Déclaration résultats SCI
