Réussir le business plan d'un espace de coworking

Cet article a été écrit par un expert qui a étudié l'industrie et a confectionné le pack complet pour un espace de coworking

Nos experts ont réalisé un pack complet pour un espace de coworking, modifiable.

Qui est l'auteur de ce contenu ?

L'équipe de Modèles de Business Plan

Une équipe de financiers, consultants et rédacteurs

Nous sommes une équipe d'experts en finance, de consultants, d'analystes de marché et de rédacteurs spécialisés, dédiés à accompagner les nouveaux entrepreneurs dans la création de leur entreprise. Nous vous aidons à éviter les erreurs en vous fournissant des business plans détaillés, des études de marché précises et des prévisions financières fiables, pour maximiser vos chances de succès dès le départ, et en particulier sur le marché des espaces de coworking. Si vous voulez en savoir plus sur nous, vous pouvez consulter notre page de présentation.

Comment nous avons créé ce contenu 🔎📝

Chez Modèles de Business Plan, nous sommes assez familiers avec le marché des espaces de coworking en France, nous analysons quotidiennement les tendances et dynamiques du marché. Nous ne nous contentons pas de rapports et d'analyses ; nous échangeons chaque jour avec des experts locaux – entrepreneurs, investisseurs et acteurs clés du secteur. Ces interactions directes nous permettent de mieux comprendre ce qu'il se passe sur le marché.

Pour créer ce contenu, on a d'abord puisé dans nos échanges et nos propres observations. Mais on ne s'est pas arrêtés là. Pour s'assurer que nos chiffres et données soient fiables, on a aussi creusé du côté de sources sérieuses et reconnues que vous retrouverez en bas de cet article.

Vous verrez aussi des infographies sur mesure qui résument et mettent en image les tendances clés, rendant les infos complexes plus digestes et percutantes. On espère qu'elles vous plairont ! Toutes les autres illustrations ont été créées en interne et ajoutées à la main.

Si vous pensez que nous aurions pu creuser certains points, n'hésitez pas à nous le faire savoir, nous vous répondrons sous 24 heures.

Quelle est la demande réelle pour les espaces de coworking dans ma zone et quels chiffres le prouvent ?

La France compte 4 200 espaces de coworking en 2025, soit une croissance de 15% par rapport à 2024, avec une concentration marquée dans les grandes métropoles.

Paris représente 70% du marché national avec 350 000 m² de bureaux opérés, tandis que Lyon et Bordeaux affichent des hausses de prix respectives de 11% et 19%, révélant une demande en forte expansion.

Le taux d'occupation moyen dépasse 90% au niveau national, et 80% des utilisateurs fréquentent leur espace au moins 3 jours par semaine, démontrant la fidélisation de la clientèle.

Dans les métropoles régionales comme Lyon ou Bordeaux, le potentiel se situe entre 15 000 et 25 000 coworkers, tandis que Paris intra-muros en compte plus de 100 000.

Cette croissance s'explique par l'évolution des modes de travail post-COVID et l'essor du télétravail hybride, créant une demande structurelle durable.

Qui sont mes concurrents directs et comment se positionnent-ils en termes de prix et d'occupation ?

Le marché français est dominé par cinq acteurs principaux : WeWork, IWG (Regus), Wojo, Morning et Spaces, qui se partagent la majorité des parts de marché.

Concurrent	Forces	Faiblesses	Prix moyen Paris	Taux occupation
WeWork	Réseau international, communauté	Prix élevés, standardisation	600-800€/mois	85-90%
IWG/Regus	Maillage territorial dense	Image corporate froide	400-600€/mois	88-92%
Wojo	Réseau français, flexibilité	Expansion récente, notoriété	350-500€/mois	80-85%
Morning	Design premium, services	Couverture géographique limitée	500-700€/mois	85-90%
Spaces	Design créatif, événements	Prix élevés, cibles spécifiques	550-750€/mois	80-88%
Acteurs locaux	Proximité, personnalisation	Moyens limités, services	250-400€/mois	70-85%
Indépendants	Tarifs attractifs, flexibilité	Professionnalisation variable	200-350€/mois	60-80%

Quel est le profil exact de ma clientèle cible et quel volume représente-t-elle ?

Les espaces de coworking attirent quatre segments principaux avec des besoins et capacités financières différenciés.

• Indépendants et freelances (30-40%) : Recherchent flexibilité et networking, budget 200-400€/mois, fidélité moyenne 18 mois
• PME et startups (28-35%) : Besoin de bureaux privatifs et salles de réunion, budget 500-800€/mois/poste, croissance rapide
• Grands groupes (15-20%) : Solutions flex office pour équipes projets, budgets élevés 600-1000€/mois/poste, contrats long terme
• Nomades digitaux (10-15%) : Segment en forte croissance, usage ponctuel, forfaits journaliers 25-50€/jour
• Étudiants entrepreneurs (5-10%) : Tarifs préférentiels, usage intensif espaces communs, potentiel de croissance

Dans une métropole de 500 000 habitants, le potentiel se situe autour de 8 000 à 12 000 prospects qualifiés, avec un taux de conversion moyen de 2-3%.

Quel emplacement offre le meilleur équilibre entre accessibilité, coût et proximité clientèle ?

L'emplacement constitue le facteur critique de succès, déterminant à la fois l'attractivité commerciale et la viabilité économique du projet.

Les centres-villes et quartiers d'affaires offrent la meilleure visibilité mais impliquent des loyers 30-50% plus élevés, justifiés par un taux d'occupation supérieur de 15-20%.

La proximité des gares et hubs de transport permet de capter les flux de travailleurs pendulaires, segment représentant 25-30% de la clientèle potentielle.

Les zones en reconversion urbaine (friches, anciens quartiers industriels) proposent des surfaces importantes à coûts modérés, idéales pour des concepts innovants avec parkings.

L'analyse doit intégrer le coût du stationnement environnant, 40% des coworkers privilégiant les espaces avec solutions de parking à moins de 200 mètres.

Quelle superficie et combien d'équipements sont nécessaires pour répondre à la demande locale ?

Les espaces de plus de 1 000 m² représentent 37% du marché national et affichent les meilleurs taux de rentabilité grâce aux économies d'échelle.

Type d'espace	Surface recommandée	Nombre de postes	Équipements essentiels
Open space	60-70% surface totale	50-150 postes selon taille	Bureaux réglables, wifi haut débit
Bureaux privatifs	20-25% surface totale	10-30 postes (2-6 pers/bureau)	Cloisons mobiles, système audiovisuel
Salles de réunion	8-12% surface totale	4-8 salles modulables	Vidéoprojecteurs, systèmes de réservation
Espaces communs	15-20% surface totale	Lounge, cuisine, détente	Mobilier confortable, distributeurs
Phone box	2-3% surface totale	6-12 cabines selon taille	Isolation phonique, ventilation
Services annexes	5-8% surface totale	Stockage, technique, accueil	Casiers, imprimantes, réception
Circulation	10-15% surface totale	Couloirs, escaliers	Signalétique claire, sécurité

Quel investissement initial prévoir et quelle trésorerie sécuriser pour le lancement ?

L'investissement initial varie de 150 000€ à 500 000€ selon la superficie et le niveau de finition, avec des coûts moyens de 1 200 à 2 000€ par m² aménagé.

Les travaux d'aménagement représentent 50-60% de l'investissement total, incluant cloisons, électricité, plomberie, climatisation et systèmes informatiques.

Le mobilier et l'équipement technologique nécessitent un budget de 400 à 800€ par poste de travail, avec des solutions modulaires permettant d'adapter l'évolution des besoins.

La communication et le marketing de lancement requièrent 20 000 à 50 000€ pour assurer une visibilité suffisante les premiers mois d'exploitation.

Une trésorerie de sécurité équivalente à 6 mois de charges fixes (soit 30 000 à 80 000€) permet de franchir la phase de montée en charge sans risque de rupture de financement.

Quels prix pratiquer pour être compétitif tout en assurant la rentabilité ?

La grille tarifaire doit s'adapter au positionnement local tout en maintenant des marges suffisantes pour couvrir l'ensemble des charges d'exploitation.

Type de prestation	Prix Paris (€/mois)	Prix métropoles (€/mois)	Prix villes moyennes (€/mois)
Poste open-space	300-450	200-350	150-250
Bureau privatif 2-4 pers	650-750	400-600	300-450
Bureau privatif 4-6 pers	800-1200	600-900	450-700
Forfait journalier	35-50	25-40	20-30
Salle réunion (€/heure)	40-80	25-60	20-45
Domiciliation	50-80	30-60	25-45
Services premium	100-200	80-150	60-120

Quel chiffre d'affaires prévisionnel espérer mois par mois sur deux ans ?

Le chiffre d'affaires suit une courbe de croissance progressive, avec un démarrage lent les 3-6 premiers mois puis une accélération jusqu'à stabilisation vers 18-24 mois.

Pour un espace de 100 postes, le CA mensuel évolue de 15 000€ le premier mois à 45 000€ en rythme de croisière, soit un CA annuel de 350 000 à 600 000€.

La première année affiche généralement un taux d'occupation de 40% les 6 premiers mois, puis 70% en fin d'année, la seconde année visant 85-90%.

Les revenus se répartissent typiquement ainsi : 60% abonnements postes fixes, 25% bureaux privatifs, 10% salles de réunion, 5% services annexes.

C'est un point que vous retrouverez dans notre pack complet pour un espace de coworking.

Quels coûts fixes et variables intégrer dans mes prévisions financières ?

Les charges d'exploitation d'un espace de coworking se décomposent en coûts fixes représentant 60-70% du total et variables ajustables selon l'activité.

• Loyer et charges locatives : 20-40€/m²/mois selon localisation, soit 25-35% du CA
• Salaires et charges sociales : Community manager, accueil, ménage, représentant 20-30% du CA
• Entretien et maintenance : 10-15% du CA incluant ménage quotidien, maintenance IT, réparations
• Outils digitaux et télécoms : 5 000-10 000€/an pour logiciels de gestion, internet haut débit, applications
• Marketing et communication : 2-5% du CA pour acquisition et fidélisation client
• Assurances et juridique : 8 000-15 000€/an selon superficie et activités proposées
• Services extérieurs : Conciergerie, sécurité, animation représentant 5-8% du CA

Quel seuil de rentabilité atteindre et dans quels délais selon différents scénarios ?

Le seuil de rentabilité s'atteint généralement entre 12 et 24 mois, avec un taux d'occupation minimum de 70-75% pour couvrir l'ensemble des charges fixes et variables.

Scénario optimiste : Avec 80% d'occupation dès le 8ème mois, la rentabilité arrive au 12ème mois avec une marge nette de 15-20%.

Scénario réaliste : Montée en charge progressive vers 75% d'occupation au 15ème mois, rentabilité au 18ème mois avec 12-15% de marge nette.

Scénario prudent : Occupation à 65% stabilisée au 20ème mois, rentabilité au 24ème mois avec 8-12% de marge nette.

Au-delà de 85% d'occupation, chaque point supplémentaire génère directement 3 000 à 5 000€ de marge nette mensuelle additionnelle.

Quels services complémentaires développer pour renforcer l'attractivité et les revenus ?

Les services annexes représentent 15-25% du chiffre d'affaires total et constituent un facteur clé de différenciation concurrentielle.

• Événements et networking : 3-5 événements/mois générant 2 000-5 000€ de revenus additionnels
• Formations professionnelles : Ateliers thématiques facturés 50-150€/participant, 10-20 sessions/mois
• Services de restauration : Partenariat traiteur ou distributeurs, commission 15-25% sur ventes
• Domiciliation d'entreprise : Service récurrent 30-80€/mois/client avec marge élevée
• Accompagnement business : Coaching, conseil juridique, comptabilité en partenariat
• Conciergerie digitale : Services personnels facturés à l'usage, marge 40-60%
• Location d'équipements : Matériel événementiel, audiovisuel loué aux membres

Quelle stratégie marketing adopter pour acquérir rapidement mes premiers clients ?

L'acquisition client repose sur une approche multi-canal combinant digital, relationnel et événementiel pour créer rapidement une communauté active.

L'offre de lancement promotionnelle (1 mois offert, tarif préférentiel 3 mois) permet de convertir 25-35% des visiteurs lors des premières semaines d'ouverture.

Les partenariats avec incubateurs, pépinières d'entreprises et réseaux professionnels locaux génèrent 30-40% des nouveaux membres la première année.

La stratégie digitale s'appuie sur LinkedIn pour le BtoB, Instagram pour l'ambiance et Google Ads pour capter les recherches locales "coworking + ville".

Le programme de parrainage (1 mois offert pour chaque filleul) maintient un taux d'acquisition organique de 15-20% après la phase de lancement.

C'est un point que vous retrouverez dans notre pack complet pour un espace de coworking.

Conclusion

Le marché français des espaces de coworking présente des opportunités exceptionnelles avec une croissance de 15% annuelle et des taux d'occupation supérieurs à 90%. La réussite repose sur trois piliers fondamentaux : un emplacement stratégique accessible et visible, une offre tarifaire cohérente avec le marché local (300-450€/mois/poste en région, 400-750€ à Paris), et une stratégie d'acquisition client diversifiée combinant digital et partenariats locaux.

L'investissement initial de 150 000 à 500 000€ selon la superficie peut générer un chiffre d'affaires annuel de 350 000 à 600 000€ pour un espace de 100 postes. Le seuil de rentabilité, atteint entre 12 et 24 mois avec un taux d'occupation de 70-75%, assure ensuite des marges nettes de 12 à 20%. Les services complémentaires (événements, formations, domiciliation) représentent 15-25% du CA et renforcent significativement la fidélisation client.

C'est un point que vous retrouverez dans notre pack complet pour un espace de coworking.

Cet article est fourni à titre informatif uniquement et ne doit pas être considéré comme un conseil financier. Il est recommandé aux lecteurs de consulter un professionnel qualifié avant de prendre toute décision d'investissement. Nous déclinons toute responsabilité quant aux actions entreprises sur la base des informations fournies.

Sources

1. Modèles de Business Plan - Marché coworking chiffres
2. Epsimas - Le marché des espaces de coworking en 2024
3. Spliit - Pourquoi choisir le travail en coworking en 2025
4. ForInsights Consultancy - Coworking space market
5. Babylone Consulting - Tendances des espaces de coworking pour freelances en 2025
6. Cushman & Wakefield - Coworking et espaces flexibles
7. Hub-Grade - Comment créer un espace de coworking en 2025
8. L'Expert-comptable - Ouvrir un espace de coworking
9. 2727 Coworking - Comparaison sous-location coworking bureaux
10. Deskeo - Tendance coworking 2025