Cet article a été écrit par un expert qui a étudié l'industrie et a confectionné le pack complet pour un espace de coworking
Nos experts ont réalisé un pack complet pour un espace de coworking, modifiable.
Ouvrir un espace de coworking nécessite une analyse précise du potentiel de chiffre d'affaires pour assurer la viabilité financière du projet.
Ce guide détaille les éléments clés pour calculer et optimiser les revenus d'un espace de coworking à Paris en 2025, en s'appuyant sur les données du marché et les meilleures pratiques du secteur.
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Le chiffre d'affaires d'un espace de coworking dépend de plusieurs facteurs : la surface disponible, les tarifs pratiqués et le taux d'occupation.
À Paris en 2025, un poste en open space génère entre 4 800 € et 8 640 € HT par an avec un taux d'occupation de 80%.
| Indicateur clé | Valeur Paris 2025 | Impact sur le CA |
|---|---|---|
| Surface par poste commercialisable | 15 m² minimum | Détermine la capacité maximale |
| Tarif open space mensuel | 400-600 € HT | Base du calcul de revenus |
| Tarif bureau privatif mensuel | 700-900 € HT | Revenus premium |
| Taux d'occupation moyen | 78% | Facteur de réalisme du CA |
| CA annuel par poste (80% occupation) | 4 800-8 640 € HT | Revenus récurrents principaux |
| Revenus additionnels | 25-40% du CA total | Diversification des sources |
| Seuil de rentabilité | 75% d'occupation | Point d'équilibre financier |
Combien de postes de travail peut-on réellement commercialiser dans l'espace ?
La norme actuelle impose 15 m² par poste de travail pour respecter les exigences de sécurité, d'ergonomie et de circulation des usagers.
Cette surface inclut l'espace individuel, les circulations et une part des communs, conformément aux normes ERP et PMR (personnes à mobilité réduite). Pour un espace de 300 m², vous pouvez prévoir maximum 20 postes commercialisables hors salles de réunion et bureaux privatifs.
La répartition optimale consiste à dédier 60% de la surface totale aux postes open space, 25% aux bureaux privatifs et salles de réunion, et 15% aux espaces communs non commercialisables directement. Cette proportion garantit un équilibre entre rentabilité et confort d'usage.
Il faut également tenir compte des contraintes techniques : sorties de secours, largeur minimale des couloirs (1,40 m), espaces de stockage et zones techniques qui réduisent la surface commercialisable effective.
C'est un point que vous retrouverez dans notre pack complet pour un espace de coworking.
Quel est le tarif moyen mensuel pratiqué dans votre zone géographique ?
À Paris en 2025, les tarifs varient selon le type d'espace et la localisation précise dans la capitale.
| Type d'espace | Prix moyen mensuel HT | Quartiers premium |
|---|---|---|
| Poste open space | 400-600 € | Jusqu'à 800 € |
| Bureau privatif 1 personne | 700-900 € | 1 000-1 500 € |
| Bureau privatif 2-4 personnes | 1 400-2 800 € | 2 500-4 000 € |
| Bureau privatif 5+ personnes | 3 500-5 000 € | 5 000-8 000 € |
| Poste flexible (journée) | 35-50 € | 50-80 € |
| Salle de réunion (heure) | 25-40 € | 40-60 € |
| Domiciliation | 50-150 € | 150-300 € |
Quelle est la capacité maximale exploitable de l'espace ?
La capacité maximale inclut tous les espaces valorisables : postes open space, bureaux privatifs, salles de réunion et espaces communs monétisables.
Pour un espace de 500 m², la répartition optimale permet de commercialiser environ 30-35 postes en open space, 6-8 bureaux fermés de différentes tailles, et 3-4 salles de réunion de 4 à 12 personnes. Au total, cela représente 45 à 55 places valorisables simultanément.
Les espaces communs valorisables incluent les phoneboxes (tarif horaire), les zones événementielles (privatisation), les espaces détente avec consommations payantes, et les services annexes comme l'impression ou la restauration.
Il est crucial de maintenir un ratio équilibré : 65% d'espaces directement commercialisables, 20% de circulation et services, et 15% d'espaces communs qui génèrent des revenus indirects mais fidélisent la clientèle.
Quel est le taux d'occupation moyen des concurrents proches ?
En 2024-2025, le taux d'occupation moyen à Paris s'établit à 78%, soit 22% de vacance moyenne.
Les espaces les mieux positionnés et gérés atteignent 85-91% sur les postes privatisés, tandis que la moyenne du secteur oscille entre 70 et 80% selon la saison et le quartier. Les nouveaux espaces mettent généralement 12 à 18 mois pour atteindre leur taux d'occupation optimal.
Les variations saisonnières sont significatives : les mois de septembre à novembre et mars à juin affichent les meilleurs taux, tandis que juillet-août et décembre-janvier connaissent une baisse de 10 à 15 points. Cette saisonnalité doit être intégrée dans les prévisions financières.
La localisation influence fortement ces taux : quartiers d'affaires centraux (85-90%), zones mixtes résidentielles-bureaux (75-85%), périphérie bien desservie (70-80%).
Combien de jours par an les espaces fonctionnent-ils à pleine capacité ?
La pleine capacité est atteinte pendant 60 à 90 jours par an, principalement durant les périodes de haute activité économique.
Ces pics se concentrent sur septembre-novembre (rentrée, budgets nouveaux projets) et mars-juin (avant les congés d'été). Les lundis, mardis et jeudis sont les journées de plus forte affluence, avec des taux pouvant atteindre 95-100%.
En basse saison, le taux d'occupation descend vers 55-65% : juillet-août (congés d'été), fin décembre-début janvier (fêtes de fin d'année), et certaines semaines de vacances scolaires parisiennes.
Cette variabilité impose une gestion fine des abonnements : privilégier les contrats mensuels et annuels pour lisser les revenus, tout en maintenant une offre flexible pour capter les demandes ponctuelles en haute saison.
Quel chiffre d'affaires annuel génère un poste avec 80% d'occupation ?
Avec un taux d'occupation de 80%, un poste open space à 500 €/mois génère 4 800 € HT annuels, tandis qu'un bureau privatif à 900 €/mois produit 8 640 € HT.
Le calcul intègre les variations saisonnières réelles : 500 € × 0,80 × 12 mois = 4 800 € pour l'open space. Pour les bureaux privatifs, la fidélisation étant supérieure, le taux d'occupation effectif atteint souvent 85-90%, soit 900 € × 0,85 × 12 = 9 180 € HT annuels.
Le panier moyen client varie de 380 € à 900 €/mois selon le niveau de prestation et les services additionnels souscrits. Les clients premium (bureaux privatifs + services) génèrent un panier moyen de 1 200 € à 1 800 €/mois.
Ces montants constituent la base des revenus récurrents, auxquels s'ajoutent les revenus variables (salles de réunion, événements, services) qui représentent 25 à 40% du chiffre d'affaires total.
Quelles sources de revenus additionnels peut-on monétiser ?
Les revenus additionnels représentent 25% à 40% du chiffre d'affaires total dans les espaces les plus diversifiés.
- Salles de réunion à l'heure/journée (10-30% du CA) : tarification entre 25-60 €/heure selon équipement et localisation
- Domiciliation d'entreprise (2-10% du CA) : service récurrent de 50-300 €/mois par entreprise domiciliée
- Événements et privatisations (5-15% du CA) : soirées networking, formations, lancements produits
- Restauration et services café (5-20% du CA) : distributeurs, corner café, traiteur pour réunions
- Services IT et impression (2-5% du CA) : impression, support technique, location matériel
- Stockage et casiers (1-3% du CA) : location mensuelle de casiers individuels
- Formation et consulting (3-8% du CA) : ateliers thématiques, accompagnement entrepreneurs
Quels abonnements génèrent le plus de revenus récurrents ?
Les bureaux privatifs et abonnements mensuels en open space constituent la base des revenus récurrents les plus fiables.
Les formules hybrides remportent un succès croissant : pass mensuel open space + accès salles de réunion + domiciliation + services premium. Ces packages fidélisent la clientèle et augmentent le panier moyen de 30 à 50%.
La répartition optimale des revenus récurrents se structure ainsi : 40% bureaux privatifs (contrats 6-12 mois), 35% abonnements mensuels open space, 15% formules hybrides, 10% abonnements hebdomadaires. Cette diversification limite les risques de baisse brutale du chiffre d'affaires.
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Quel est le coût d'acquisition client et la durée de rétention ?
Le coût d'acquisition moyen (CAC) d'un client se situe entre 120 € et 250 € selon la méthode utilisée et le profil ciblé.
Les canaux les plus efficaces incluent le référencement local et Google Ads (CAC 80-150 €), le bouche-à-oreille et parrainage (CAC 50-100 €), les réseaux sociaux et événements networking (CAC 100-200 €), et la prospection commerciale directe (CAC 200-350 €).
La durée de rétention moyenne varie fortement selon le type de client : 7-12 mois pour les indépendants en open space, 12-24 mois pour les PME en bureaux privatifs, et 18-36 mois pour les entreprises avec contrats annuels. Une rétention supérieure à 15 mois garantit la rentabilité du client.
Le taux de churn mensuel optimal se situe entre 5% et 8%. Au-delà, cela indique un problème de satisfaction ou de positionnement tarifaire qui impacte directement la stabilité du chiffre d'affaires.
Quel est le seuil de rentabilité en nombre de postes et en chiffre d'affaires ?
Le seuil de rentabilité s'atteint généralement à partir de 75% de taux d'occupation, soit 15 à 22 postes occupés pour un espace de 20-30 postes.
| Taille d'espace | Postes à occuper (75%) | CA mensuel minimal |
|---|---|---|
| 300 m² (20 postes) | 15 postes | 15 000-20 000 € |
| 500 m² (35 postes) | 26 postes | 25 000-35 000 € |
| 700 m² (50 postes) | 38 postes | 35 000-50 000 € |
| 1000 m² (70 postes) | 53 postes | 50 000-70 000 € |
| 1500 m² (100 postes) | 75 postes | 70 000-100 000 € |
| 2000 m² (130 postes) | 98 postes | 90 000-130 000 € |
| 3000 m² (200 postes) | 150 postes | 140 000-200 000 € |
Quel est le chiffre d'affaires moyen par mètre carré ?
À Paris, le chiffre d'affaires moyen d'un espace performant oscille entre 400 € et 600 € par m² par an pour l'open space classique.
Les espaces premium peuvent atteindre 800 € à 1 200 € par m² par an grâce à des services haut de gamme, une localisation exceptionnelle, et une clientèle d'entreprises disposant de budgets confortables.
Cette métrique permet de benchmarker la performance : en dessous de 350 €/m²/an, l'espace sous-performe ; entre 350-500 €/m²/an, la performance est correcte ; au-delà de 600 €/m²/an, l'espace se situe dans le top quartile du marché parisien.
La répartition par zone géographique montre des écarts significatifs : centre de Paris (500-800 €/m²/an), arrondissements périphériques (350-500 €/m²/an), proche banlieue bien desservie (250-400 €/m²/an).
Quelle évolution du chiffre d'affaires peut-on anticiper sur trois ans ?
Le secteur affiche une croissance annuelle moyenne ralentie à 5-15% par an à Paris, contre 13-21% les années précédentes, en raison de la maturation du marché.
La première année d'exploitation, l'objectif réaliste se situe entre 60-70% du potentiel théorique, avec une montée en puissance progressive : 40% les 6 premiers mois, 60% en fin d'année 1, 80% en année 2, et 85-90% en année 3.
Les facteurs d'évolution positive incluent la fidélisation croissante de la clientèle, l'optimisation des services additionnels, et l'adaptation fine de l'offre aux besoins locaux. Les risques de stagnation proviennent de l'intensification de la concurrence et de la saturation progressive du marché dans certains quartiers.
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Conclusion
L'analyse du chiffre d'affaires d'un espace de coworking repose sur des données précises et une compréhension fine du marché local. Les indicateurs clés présentés dans ce guide permettent d'établir des prévisions réalistes et d'optimiser la rentabilité de votre projet.
Cet article est fourni à titre informatif uniquement et ne doit pas être considéré comme un conseil financier. Il est recommandé aux lecteurs de consulter un professionnel qualifié avant de prendre toute décision d'investissement. Nous déclinons toute responsabilité quant aux actions entreprises sur la base des informations fournies.
Maîtriser le chiffre d'affaires de votre espace de coworking nécessite une approche méthodique et des données actualisées.
Ces éléments financiers constituent la base de votre business plan et de vos décisions stratégiques pour assurer la viabilité de votre projet.
Sources
- Hub Grade - Comment créer un espace de coworking en 2025
- Swapn - Ouvrir un espace de coworking
- Orange Pro - Combien coûte un espace de coworking
- Choose and Work - Coût espace de coworking Paris
- Modèles de Business Plan - Marché coworking
- Bureaux Locaux - Coworking Paris
- Modèles de Business Plan - Chiffres marché coworking
- Atome Green - Rentabiliser espace coworking
- Legal Place - Guide coworking
- MyCowork - Coworking France