Cet article a été écrit par un expert qui a étudié l'industrie et a confectionné le pack complet pour un marchand de biens
Nos experts ont réalisé un pack complet pour un marchand de biens, modifiable.
Calculer la rentabilité d'un marchand de biens nécessite une analyse précise de tous les coûts et revenus impliqués dans chaque opération d'achat-revente immobilière.
Cette activité exige une maîtrise parfaite des prix d'acquisition, des coûts de travaux, des frais annexes et de la fiscalité pour atteindre une marge brute de 15 à 30 % du prix de vente.
Si vous voulez aller plus loin, vous pouvez télécharger notre pack complet pour l'activité de marchand de biens.
Le calcul de rentabilité d'un marchand de biens repose sur l'analyse des coûts d'acquisition, de rénovation et de revente pour dégager une marge optimale.
La rentabilité nette varie entre 10 et 20 % par opération, avec des délais moyens de 6 à 12 mois du début à la fin du projet.
| Étape du calcul | Coûts moyens | Pourcentage du prix de vente |
|---|---|---|
| Prix d'achat (appartement grande ville) | 3 500 à 10 000 €/m² | 60-70% |
| Frais d'acquisition | 2-8% du prix d'achat | 2-5% |
| Travaux de rénovation | 300 à 1 200 €/m² | 10-25% |
| Frais opérationnels | 1-3% du montant travaux | 1-3% |
| Fiscalité (IS) | 15-25% du bénéfice | 2-5% |
| Marge brute visée | 15-30% du prix de vente | 15-30% |
| Rentabilité nette finale | 10-20% du prix de vente | 10-20% |
Quel est le prix moyen d'achat d'un bien destiné à être revendu par un marchand de biens ?
Les prix d'achat varient considérablement selon le type de bien et sa localisation géographique.
| Type de bien | Grande ville (€/m²) | Périphérie (€/m²) | Campagne (€/m²) |
|---|---|---|---|
| Appartement | 3 500 – 10 000+ | 2 000 – 4 000 | 1 000 – 2 500 |
| Immeuble | 2 500 – 10 000+ | 1 500 – 3 500 | 1 000 – 2 000 |
| Terrain | 150 – 250 | 50 – 150 | 20 – 80 |
| Paris intra-muros | 8 000 – 16 000 | - | - |
| Lyon/Marseille | 3 500 – 6 000 | 2 500 – 4 000 | - |
| Villes moyennes | 2 000 – 4 000 | 1 500 – 3 000 | 1 000 – 2 000 |
| Zones rurales | - | 1 000 – 2 500 | 800 – 1 500 |
Quel est le budget global à prévoir pour l'acquisition d'un bien immobilier ?
Le budget d'acquisition dépasse largement le prix d'achat du bien et inclut de nombreux frais annexes obligatoires.
Les frais de notaire représentent 2 à 3 % du prix d'achat pour un marchand de biens professionnel, contre 7 à 8 % pour un particulier. Cette différence s'explique par l'exonération des droits de mutation sous certaines conditions de revente dans les 5 ans.
Les frais d'agence oscillent entre 3 et 10 % du prix d'achat, mais restent négociables selon le marché et la relation avec l'agent immobilier. Les diagnostics obligatoires coûtent entre 500 et 2 000 € selon la taille et la complexité du bien.
Pour un bien à 300 000 €, il faut prévoir entre 25 000 et 31 000 € de frais supplémentaires, soit un budget total de 325 000 à 331 000 € hors travaux.
Quels sont les coûts de travaux à anticiper selon le type de rénovation ?
Les coûts de travaux varient drastiquement selon l'ampleur de la rénovation envisagée.
| Nature des travaux | Prix moyen (€/m²) | Détail des interventions | Durée moyenne |
|---|---|---|---|
| Rafraîchissement léger | 200 – 400 | Peinture, sols, petits ajustements | 1 à 3 semaines |
| Rénovation complète | 800 – 1 200 | Sols, murs, électricité, plomberie, cuisine, SDB | 2 à 4 mois |
| Gros œuvre / lourde | 1 200 – 3 000+ | Structure, toiture, murs porteurs, extension | 6 à 12 mois |
| Rénovation énergétique | 500 – 800 | Isolation, chauffage, menuiseries | 1 à 3 mois |
| Aménagement combles | 600 – 1 500 | Charpente, isolation, cloisons | 2 à 6 mois |
| Création d'extension | 1 500 – 2 500 | Fondations, gros œuvre, finitions | 4 à 8 mois |
| Rénovation de prestige | 2 000 – 4 000 | Matériaux haut de gamme, design | 6 à 12 mois |
Quels sont les autres frais opérationnels à intégrer dans le calcul ?
Les frais opérationnels représentent une part non négligeable du budget global et doivent être anticipés dès le début du projet.
Les honoraires d'architecte s'élèvent à 7,5 % des travaux pour une intervention structurelle et 4,7 % sans modification de structure. Le maître d'œuvre facture entre 4,6 et 8,5 % du montant des travaux selon la complexité du chantier.
Les assurances sont obligatoires : l'assurance décennale coûte 1 à 3 % du montant des travaux ou des honoraires, tandis que l'assurance dommages-ouvrage représente environ 2 à 3 % du coût des travaux.
Les taxes foncières continuent de courir pendant la détention du bien, les charges de copropriété doivent être proratisées, et le gardiennage ou la sécurisation du chantier peut coûter 500 à 2 000 € par mois selon l'importance du site.
C'est un point que vous retrouverez dans notre pack complet pour un marchand de biens.
Combien de temps faut-il pour mener à bien une opération complète ?
Une opération de marchand de biens s'étale en moyenne sur 6 à 12 mois, selon la complexité du projet et les conditions de marché.
La phase de recherche et d'acquisition dure généralement 2 à 4 mois, incluant la prospection, les visites, les négociations et la signature chez le notaire. Les délais administratifs peuvent parfois rallonger cette période, notamment en cas de préemption ou de copropriété complexe.
Les travaux représentent la phase la plus variable : de 1 à 3 semaines pour un simple rafraîchissement, jusqu'à 6 à 12 mois pour des travaux lourds incluant du gros œuvre. Cette phase dépend fortement de la disponibilité des artisans et des éventuels imprévus de chantier.
La commercialisation et la vente prennent en moyenne 1 à 4 mois, mais peuvent s'étendre jusqu'à 12 mois dans certains marchés difficiles ou pour des biens atypiques. Le délai de vente moyen en France oscille entre 6 et 12 mois selon les régions.
Comment estimer le prix de revente et définir une marge de sécurité ?
L'estimation du prix de revente repose sur la méthode des comparables et l'analyse fine du marché local.
La méthode consiste à multiplier le prix moyen au m² des biens similaires vendus récemment par la surface du bien. Cette approche nécessite une veille constante du marché et une connaissance précise des transactions comparables dans le secteur géographique ciblé.
Une décote de sécurité de 5 à 10 % doit être appliquée sur le prix moyen au m² pour anticiper d'éventuelles fluctuations de marché ou des délais de vente plus longs que prévu. Cette marge de prudence permet d'éviter les mauvaises surprises et de maintenir la rentabilité même en cas de conjoncture défavorable.
Par exemple, si le prix moyen local est de 4 000 €/m² pour un bien de 80 m², il vaut mieux prévoir une revente à 288 000 € (avec décote de 10 %) plutôt qu'à 320 000 €, pour sécuriser l'opération.
Quelle marge brute viser et comment l'optimiser ?
La marge brute d'un marchand de biens oscille généralement entre 15 et 30 % du prix de vente final.
Cette marge correspond à la différence entre le prix de revente et l'ensemble des coûts (achat + travaux + frais). Pour un bien revendu 250 000 € avec des coûts totaux de 200 000 €, la marge brute s'élève à 50 000 €, soit 20 % du prix de vente.
Plusieurs leviers permettent d'optimiser cette marge : une négociation serrée à l'achat pour obtenir un prix bas, l'optimisation des coûts de travaux par le choix judicieux des artisans et des matériaux, et la valorisation du bien par des aménagements créateurs de valeur comme la division, la surélévation ou la création de surfaces supplémentaires.
La réduction des délais constitue également un levier important car elle diminue les frais financiers et permet une rotation plus rapide du capital investi.
Quels sont les coûts fiscaux à anticiper selon le statut juridique ?
La fiscalité du marchand de biens varie significativement selon la structure juridique choisie et le volume d'activité.
- L'impôt sur les sociétés (IS) s'applique à un taux de 15 % sur les premiers 42 500 € de bénéfice, puis 25 % au-delà pour les entreprises éligibles au taux réduit
- La TVA peut s'appliquer sur marge (si achat auprès d'un non-assujetti) ou sur le prix total (si bien neuf ou travaux lourds), avec possibilité de récupérer la TVA sur les travaux
- Les prélèvements sociaux s'ajoutent si le dirigeant se rémunère, selon le statut choisi (TNS ou assimilé salarié)
- Des optimisations fiscales sont possibles : déduction de tous les frais professionnels, utilisation du régime de TVA sur marge, choix de la structure adaptée (SAS/SARL à l'IS)
- La planification fiscale doit intégrer la gestion des stocks de biens et l'étalement des plus-values dans le temps
Quelle rentabilité nette espérer et comment la comparer aux autres investissements ?
La rentabilité nette d'un marchand de biens après impôts varie entre 10 et 20 % par opération selon l'efficacité de l'exécution.
Cette rentabilité se calcule en déduisant tous les coûts (achat, travaux, frais, impôts) du prix de vente. Pour une marge brute de 50 000 € avec un IS à 15 %, la rentabilité nette s'élève à 42 500 €, soit 17 % du prix de vente dans cet exemple.
Comparée aux autres investissements immobiliers, l'activité de marchand de biens offre une rentabilité supérieure mais sur une durée plus courte : location nue (2 à 4 %/an), LMNP (4 à 6 %/an), SCPI (4 à 5 %/an), contre 10 à 20 % par opération pour l'achat-revente.
Cette comparaison doit tenir compte du risque plus élevé, de l'immobilisation temporaire des capitaux et de la nécessité d'expertise technique et commerciale pour réussir dans cette activité.
C'est un point que vous retrouverez dans notre pack complet pour un marchand de biens.
Comment l'effet de levier financier impacte-t-il la rentabilité ?
L'effet de levier amplifie la rentabilité sur fonds propres mais augmente proportionnellement les risques financiers.
Plus l'apport personnel est faible par rapport au financement bancaire, plus le rendement sur capitaux propres est élevé, mais les frais financiers (intérêts, frais de dossier, garanties) réduisent la marge nette. Un taux d'intérêt bas favorise l'effet de levier, tandis qu'un taux élevé peut compromettre la rentabilité.
Le niveau optimal de levier dépend de plusieurs facteurs : la capacité de remboursement, la durée de l'opération, l'évolution des taux d'intérêt et la volatilité du marché immobilier local. Un excès de levier peut transformer une opération rentable en perte en cas de retard ou de baisse du marché.
La règle générale consiste à maintenir un équilibre entre optimisation de la rentabilité et maîtrise du risque, généralement avec un apport de 20 à 30 % du coût total de l'opération.
Comment la taille des opérations influence-t-elle les marges ?
Les grandes opérations permettent de mieux amortir les frais fixes et d'optimiser la rentabilité globale.
| Taille de l'opération | Marge brute (€) | Prix revente (€) | % Marge | Avantages |
|---|---|---|---|---|
| Studio/2P | 25 000 | 150 000 | 17 % | Marché liquide, rotation rapide |
| Appartement familial | 40 000 | 200 000 | 20 % | Demande stable, financement accessible |
| Maison individuelle | 75 000 | 350 000 | 21 % | Potentiel d'extension, plus-value |
| Petit immeuble (3-6 lots) | 150 000 | 700 000 | 21 % | Division possible, frais mutualisés |
| Immeuble complet | 300 000 | 1 500 000 | 20 % | Économies d'échelle, frais fixes amortis |
| Opération de promotion | 800 000 | 4 000 000 | 20 % | Marge absolue importante |
| Ensemble immobilier | 2 000 000 | 10 000 000 | 20 % | Effet de levier maximal |
Quels indicateurs suivre pour piloter efficacement son activité ?
Le pilotage d'une activité de marchand de biens nécessite un suivi rigoureux d'indicateurs financiers et opérationnels clés.
- Coût au m² : somme de l'achat, des travaux et des frais, permettant de comparer les opérations et d'identifier les dérives budgétaires
- Durée moyenne d'une opération : de l'achat à la vente, indicateur crucial pour calculer la rentabilité annuelle et optimiser la rotation du capital
- Taux de rotation du capital : nombre d'opérations réalisées par an, déterminant pour la rentabilité globale de l'activité
- Cash-flow par opération : flux de trésorerie générés, essentiel pour anticiper les besoins de financement des projets suivants
- Retour sur capitaux propres (ROE) : rentabilité des fonds investis, permettant de mesurer l'efficacité de l'effet de levier
- Délai moyen de vente : temps entre la mise sur le marché et la signature, révélateur de l'adéquation prix/marché
- Marge brute et nette par opération : évolution de la rentabilité dans le temps et comparaison entre projets
C'est un point que vous retrouverez dans notre pack complet pour un marchand de biens.
Conclusion
Cet article est fourni à titre informatif uniquement et ne doit pas être considéré comme un conseil financier. Il est recommandé aux lecteurs de consulter un professionnel qualifié avant de prendre toute décision d'investissement. Nous déclinons toute responsabilité quant aux actions entreprises sur la base des informations fournies.
Le succès d'une activité de marchand de biens repose sur une analyse financière rigoureuse et une exécution maîtrisée de chaque étape du processus.
La rentabilité de 15 à 30 % de marge brute n'est atteignable qu'avec une parfaite connaissance des coûts, des délais et du marché local, nécessitant expertise et vigilance constante.
Sources
- Guest Ready - Acheter une propriété en France
- Rhetores - Opportunités marchands de biens Paris
- GT Expertise - Frais de notaire marchand de biens
- Aurelia Rénovation - Coût rénovation au m²
- CLA Courtage - Prix assurance décennale
- Mabrik - Calcul rentabilité marchand de biens
- CBA France - Fiscalité marchands de biens
- Bevouac - Devenir marchand de biens
- Immerialys - Délais opération marchand de biens
- Investissement Locatif - Fiscalité marchand de biens