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Marchands de Biens : réussir le Business Plan

business plan marchand de biens

Un marchand de biens est un métier assez méconnu du grand public. Que fait-il ? En réalité, il est le gérant d'une société réalisant des opérations d'achat de biens qui ont déjà quelques années d’existence, afin de les rénover (et les améliorer), pour ensuite les revendre à un prix supérieur.

Un marchand de biens peut acheter 
immeubles, maisons, propriétés insolites, murs commerciaux, parkings ou encore des terrains. Il contacte des particuliers, ou des entreprises, réalise un diagnostic du  bien et formule (parfois) une offre. Ses procédures efficaces permettent de considérablement réduire le temps d'attente moyen entre la signature d'un compromis de vente et l'acte authentique de vente devant notaire. Également, un marchand de biens peut proposer des solutions fiscales, juridiques et financières concrètes et adaptées à ses clients.

Un business plan pour votre activité de marchand de biens vous permettra de démarrer avec une stratégie solide. Un business plan bien rédigé pour votre activité de marchand de biens vous donnera non seulement des objectifs mais également une direction pour les atteindre. Nous avons vu trop de marchand de biens échouer à cause d'une mauvaise prévision de leurs flux de trésorerie, par exemple. Un bon business plan permet d'éviter cet écueil. Un business plan bien rédigé peut également vous aider à obtenir un financement pour démarrer votre projet et acheter vos premiers biens immobiliers.

Débutez votre business plan en rappelant les fondamentaux de votre activité de marchand de biens

Comment allez-vous financer votre activité de marchand de biens ? La capacité de financement d’un marchand de biens est un argument de taille, surtout dans un secteur aussi concurrentiel. Aussi, vous devez disposer de liquidités pour ne pas passer à côté des opportunités immobilières qui se présentent. Si ce n’est pas le cas, vous pourrez toujours chercher des partenaires financiers qui accepteront de financer votre première transaction. Vous n’en trouvez pas ? Vous pourrez toujours opter pour les solutions bancaires et souscrire un emprunt pour financer vos opérations. À noter que pour une opération de marchand de biens, les banques demandent généralement un apport de 20 % minimum. Si vous ne souhaitez pas recourir aux financements bancaires, la dernière solution consiste à vous tourner vers le crowdfunding immobilier. Inscrivez-vous sur une plateforme de financement participatif et demandez l’aide de prêteurs institutionnels ou de particuliers. Quoiqu'il en soit, il faudra expliquer et détailler votre stratégie de financement dans votre business plan. 

Quels sont les risques pour un marchand de biens ? Premièrement, il faut savoir que vous risquez de travailler sans rien percevoir à l’arrivée, si vous ne calculez pas correctement les différents postes de dépenses. Ensuite, le risque de perdre de l’argent sur une opération est bien réel. Pour éviter cette déconvenue, revoyez tous les détails techniques et juridiques avant de vous lancer. Sachez aussi que vous êtes considéré comme étant un professionnel de l’immobilier alors vous avez des devoirs et des responsabilités. Pour éviter d’avoir votre responsabilité professionnelle engagée et risquer d’être poursuivi, pensez à souscrire une assurance. Enfin, il n’est pas impossible que vous soyez tellement sûr de la réussite de votre opération que vous n’avez pas pris le temps d’analyser tous les pourtours du projet. Le risque ? Vous retrouver dans une position embarrassante et, surtout, vous pouvez perdre de l’argent. Dans tous les cas, ne prenez pas de risques non calculés.

Allez-vous vous rémunérer en salaires ou en dividendes ? Une rémunération basée sur des salaires vous permettra de bénéficier d’une couverture sociale et de flux d'argent réguliers. Si, au fil du temps, votre activité vous rapporte bien et que vous avez déjà réussi à mettre de l’argent de côté, alors vous pourrez commencer à vous payer avec des dividendes, dont le versement est moins fréquent. De cette manière, vous continuez à bénéficier des avantages sociaux et vous pourrez continuer à épargner d’une part. D’autre part, grâce aux dividendes, vous bénéficiez de taux réduits quant aux charges sociales, qui peuvent représenter une somme conséquente, voire handicapante (en fonction du statut juridique d’exploitation choisi).

Plus-value et statut d’entreprise. La plus-value dépend du type d’opération réalisée et, encore une fois, cela dépend du statut juridique choisi. Il se peut que vous ayez tellement de charges à payer que la plus-value ne pourra même pas être perçue. Sachez que si vous avez une société de marchand de biens, vous allez être imposé à l’IS sur les bénéfices réalisés au cours de votre exercice fiscal, et non sur chaque opération, comme lors d’une vente en nom propre. Même s’il n’est pas toujours possible de calculer le montant de l’imposition avant la clôture de l’exercice fiscal, vous devrez toujours vous assurer d’avoir une marge dans vos bénéfices. Enfin, en ce qui concerne le statut juridique, évitez l’inscription en tant que EI ou EIRL. Préférez un statut "solide" du type SAS ou SASU. Les actionnaires restent des salariés et bénéficient ainsi des avantages s’y afférant. Ils dépendent du régime général de la sécurité sociale et leurs charges sociales seront déductibles des bénéfices imposables. Quoiqu'il en soit, rapprochez vous d'un conseiller juridique pour ce genre de décisions. 

réussir le business plan d'un marchand de biens
business plan financier marchand de biens

Déroulez une stratégie détaillée pour développer une activité de marchand de biens rentable

Quel est votre marché cible ? Il est essentiel de se positionner sur un segment de marché bien précis. Les recherches menées durant l'étude de marché permettent d'identifier son audience cible et ses différents segments de marché. Dans un business plan de marchand de biens, montrez que votre offre répond à une vraie problématique de marché. Par exemple, une offre low-cost pour des dirigeants de grandes entreprises ne serait pas pertinente. C'est là qu'intervient : la proposition de valeur, soit la valeur que vous apportez à votre marché. L'étude de marché de votre activité de marchand de biens devrait vous avoir permis d'identifier une problématique à laquelle vos segments de marché font face. 

Un démarrage bien ficelé. Le plan de démarrage d'une activité de marchand de biens comprend les étapes suivantes : obtention de financements pour le premier achat, constitution d'un réseau de professionnels du BTP et recherche d'une première acquisition immobilière. Faites la liste de vos investissements de démarrage : éventuellement l'achat d'un local qui pourra accueillir votre activité (même si de plus en plus de marchand de biens n'en possèdent plus), un budget pour les travaux et l'aménagement de ce local, de la décoration si vous accueillez de la clientèle, du petit mobilier pour vos clients et votre équipe, du matériel informatique qui vous permettra de faire tourner vos opérations, des frais d'établissement (notamment pour la rédaction des statuts, couplés à des frais d'avocat), un budget communication pour le démarrage de votre activité (notamment le logo, des cartes de visite ou encore le site web), l'abonnement à des applications en ligne, des frais d'inscription dans les annuaires, des frais de déplacement et peut-être un budget pour réaliser une étude de marché Pour chaque investissement, tentez d'estimer le montant que vous aurez à débourser. Vous aurez ainsi un budget de démarrage, qui peut venir justifier une (éventuelle) demande de financement.

Le plan de démarrage devra être suivi d'une stratégie sur 3 ans pour développer le potentiel de votre activité de marchand de biens
. Un solide démarrage est essentiel pour la réussite de votre activité ... mais ça ne suffit pas. Quelles initiatives allez-vous mettre en place pour que votre activité de marchand de biens soit rentable ? Voici quelques idées : recherche de partenaires qui pourraient devenir des apporteurs d'affaires, développement d'une nouvelle offre de biens immobiliers (pour un nouveau segment de marché), recrutements d'un chasseur de biens immobiliers, constitution d'un réseau d'agences immobilières qui viennent soutenir votre croissance etc. Encore trop d'entrepreneurs ne se concentrent que sur le plan de démarrage: seulement le développement d'une entreprise est un véritable travail de fonds, qui nécessite des efforts et des investissements.

N'oubliez pas de vous présenter. La personne que vous êtes aura une incidence sur la réussite (ou non) de votre projet. Pourquoi êtes-vous la meilleure personne pour développer cette activité de marchand de biens ? Qu'est-ce qui fait que vous ferez un bon négociateur ? Votre expérience dans le monde des affaires ? Ou certains de vos traits de personnalité ? Mentionnez ces points dans le business plan de votre activité de marchand de biens. Expliquez également la raison pour laquelle vous souhaitez vous lancer aujourd'hui. Depuis combien de temps travaillez vous sur ce projet ? Êtes vous du secteur ? Est-ce que votre ancienne profession avait un lien avec le métier de marchand de biens ? Expliquez que vous vous êtes renseigné sur le secteur et l'industrie et que, après une analyse rigoureuse (ou une étude de marché), vous avez décidé de vous lancer.

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La qualité du prévisionnel financier de votre activité de marchand de biens reflètera votre sérieux et votre professionnalisme.

Quel est votre chiffre d'affaires prévisionnel pour votre activité de marchand de biens ? C'est une question que peut vous poser votre banquier, lorsqu'il lira votre business plan. Votre business plan de marchand de biens doit en réalité présenter un chiffre d'affaires qui croît de façon ambitieuse, mais réaliste. Lorsque vous êtes un marchand de biens, vous générez du chiffre d'affaires chaque fois que vous vendez un bien immobilier. Bien entendu, il est extrêmement difficile d'estimer le nombre de biens que vous allez acheter puis revendre. De plus, vous ne savez pas encore à quel prix vous allez les acheter, puis les revendre. Vous devrez cependant faire des estimations. Ici, on ne cherche pas l'exactitude (personne ne peut prédire le futur). Cependant, il faudra décider d'une stratégie, ou du moins d'objectifs. Combien de biens immobiliers comptez-vous revendre lors de la première année ? Pour quel montant moyen ? Est-ce que ce nombre à vocation à grandir les années suivantes ? Le prévisionnel financier de votre activité de marchand de biens devra contenir ces informations. 

Où se situe le seuil de rentabilité de votre activité de marchand de biens ? C'est une information déterminante, pour savoir si vous devriez vous lancer ou non. Votre seuil de rentabilité (ou point mort) est atteint lorsque votre PROJET génère suffisamment de revenu pour couvrir ses charges. C'est en élaborant un prévisionnel financier que vous obtiendrez cette donnée financière. Un bon modèle vous permettra d'avoir une vision de votre point mort en terme de revenu, mais également en nombre de jours. Nous avons conçu un modèle de prévisionnel financier pour un marchand de biens qui vous livrera cette information.

Comment être certain(e) que son analyse financière est complète ? Pour que votre business plan financier soit pris au sérieux, il doit être complet. Voici ce qu'on doit y retrouver : le détail du seuil de rentabilité, un bilan prévisionnel, un plan de financement (démarrage et prévisionnel), un compte de résultat prévisionnel, un budget de trésorerie, l'analyse des soldes intermédiaires de gestion ou encore le détail du calcul du besoin en fonds de roulement. C'est encore mieux si vous pouvez y ajouter des graphiques et des ratios financiers.

Notre contribution pour vous aider à réussir un business plan de marchand de biens

Comment structurer un business plan solide pour votre activité ? Utilisez notre modèle de business plan pour un marchand de biens : un modèle structuré et élaboré par des gens qui font des business plans tous les jours. De par sa complexité et sa longueur, le business plan est un document difficile à produire. Ne partez pas de zéro: récoltez le fruit du travail de recherche et de rédaction de nos experts avec ce modèle. À maintes reprises, nous avons rédigé des business plans pour des marchands de biens : profitez de notre expérience.

Le business plan est déjà structuré et chaque partie importante est déjà là dans ce modèle de business plan. Des segments de marché aux récentes tendances de l'industrie, en passant par l'analyse des concurrents d'un marchand de biens, la proposition de valeur, la stratégie marketing pour vendre des biens immobiliers, ou bien la stratégie pour investir sur des biens immobiliers avec de bons rendements. Nous vous invitons à le compléter pour obtenir un business plan complet, sérieux et professionnel.

Un modèle facilement et entièrement modifiable. Vous pouvez modifier nos modèles de business plan à l'aide de Powerpoint, Keynote ou Google Slides (tous disponibles gratuitement, sur PC et MAC). Ce n'est pas qu'un exemple, c'est une trame de départ : personnalisez le reste en ajoutant votre logo, vos photos ou encore votre présentation. Divisez le temps de rédaction par 5 ! En cas de doute, n'hésitez pas à nous contacter.