Marchand de biens : comment bien calculer sa plus-value ?

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Lorsqu'un marchand de biens réalise une opération d'achat-revente immobilière, il est important de bien comprendre comment sa plus-value sera calculée.

Cependant, le calcul de la plus-value dépend du statut du marchand de biens ainsi que de la nature de l'opération immobilière.

Dans cet article, nous allons explorer les différentes situations et les méthodes de calcul de la plus-value pour les marchands de biens, afin de les aider à optimiser leurs opérations.

Enfin, nous voulons vous faire savoir que notre équipe de professionnels analyse minutieusement ce marché. Des données sont recueillies, étudiées et résumées. Vous pouvez tirer profit de ces travaux en téléchargeant le pack complet pour un marchand de biens (business plan, étude de marché, prévisionnel financier et executive summary).

Qu'est-ce qu'une plus value, pour un marchand de biens ?

Pour un marchand de biens, une plus-value correspond à la différence positive entre le prix d'achat et le prix de vente d'un bien immobilier qu'il a acquis dans le but de le revendre. En d'autres termes, c'est le bénéfice réalisé par le marchand de biens sur la transaction.

Par exemple, si un marchand de biens achète un immeuble pour 500 000 euros, fait des travaux pour 150 000 euros et le revend pour 800 000 euros, la plus-value réalisée est de 800 000 - (500 000 + 150 000) = 150 000 euros.

Bien entendu, le bénéfice est soumis à une imposition spécifique en fonction de la nature de l'activité et des règles fiscales applicables.

Quelles sont toutes les dépenses à prendre en compte pour calculer une plus-value ?

Tout d'abord, il convient de prendre en compte le prix d'achat du bien immobilier, ainsi que les frais d'acquisition, tels que les frais de notaire, les frais d'agence immobilière, les frais d'expertise et les droits d'enregistrement.

Ensuite, il faut également tenir compte des éventuels travaux de rénovation ou de transformation réalisés sur le bien immobilier, ainsi que des frais liés à ces travaux, tels que la TVA, les honoraires des artisans et des architectes, les frais de permis de construire, etc.

Il est également important de prendre en compte les frais liés à la gestion du bien immobilier pendant la période de détention, tels que les frais d'entretien, les charges de copropriété, les impôts fonciers, les assurances, etc.

Enfin, pour calculer la plus-value, il est nécessaire de prendre en compte les frais de vente, tels que les frais d'agence immobilière, les frais de publicité, les frais de notaire, etc.

À noter que, pour les frais de notaire, le marchand de biens paiera entre 2 et 4 % au lieu de 7 à 8 %.

Il convient donc de tenir compte de l'ensemble de ces éléments pour calculer une plus-value de manière précise et exhaustive.

Quelle fiscalité et quelle imposition pour un marchand de biens ?

L'imposition d'un marchand de biens varie en fonction du type de structure juridique de son entreprise, qu'il s'agisse d’un achat en nom propre ou avec une “vraie” société.

En nom propre

Si vous procédez à une opération d'achat-revente en votre nom propre, votre bénéfice sera déterminé de manière simple, en soustrayant le prix d’achat (et certains frais) au prix de vente.

Cependant, l'inconvénient de réaliser une opération d'achat-revente à titre personnel est que vous ne pouvez pas déduire de nombreux frais que vous devrez engager dans le cadre de votre transaction.

Quant à l’imposition, il y a deux situations possibles : si le bien est votre résidence principale ou non.

Si vous vendez votre résidence principale, la plus-value sera exonérée d'impôt, sans critère légal pour déterminer le statut de votre bien.

Si vous vendez un bien qui n'est pas votre résidence principale, vous devrez payer 36,2% de la plus-value à l'Etat (17,2% de CSG-CRDS et 19% d'impôt sur le revenu). Après 5 ans de détention (ce qui est rarement le cas pour un marchand de biens), des abattements s'appliquent.

Avec une société

La fiscalité d'un marchand de biens qui a créé une société diffère de celle d'un particulier, car il est imposé sur les bénéfices réalisés au cours de l'exercice fiscal plutôt que sur chaque opération de vente.

Les frais liés à l'activité de marchand de biens, tels que les frais de notaire, de comptabilité, d'artisans, de géomètre, de conseil juridique, de formation ainsi que d'autres frais, peuvent être imputés sur le chiffre d'affaires de la société.

Le bénéfice net sera ensuite imposé à l'impôt sur les sociétés (IS), dont le barème est actuellement de 15% jusqu'à 42 500€ de bénéfices et de 25% au-delà.

Les marchands de biens parlent rarement de la plus-value réalisée, mais plutôt de la marge brute. Pourquoi ? Car le calcul du bénéfice est réalisé sur l’ensemble des opérations de l’entreprise.

Est-ce qu’un marchand de biens est assujetti à la TVA ?

Au sens fiscal, un marchand de biens est une personne qui effectue régulièrement des opérations d'achat et de revente de biens immobiliers avec l'intention de réaliser un profit, que ce soit en s'étant déclaré ou non en tant que tel auprès de l'administration fiscale.

En tant que professionnel de l'immobilier, le marchand de biens est assujetti à la TVA, mais le régime applicable dépend du type d'opération et de la qualité des partenaires.

Pour la revente d'un bien immobilier achevé depuis plus de 5 ans, le marchand de biens peut opter pour l'exonération de TVA, la TVA sur marge ou la TVA sur le prix total.

Pour la revente d'un bien immobilier achevé depuis moins de 5 ans, la TVA sur le prix total s'applique de plein droit.

Pour la revente d'un terrain à bâtir, le marchand de biens peut choisir la TVA sur marge ou la TVA sur le prix total.

L'option de la TVA sur marge peut être intéressante si des travaux de rénovation importants ont été réalisés ou si le bien est revendu à un particulier ne pouvant pas déduire la TVA.

En revanche, l'option pour la TVA sur le prix total permet de déduire la TVA acquittée en amont sur le prix du bien immobilier.

Enfin, lors de l'acquisition d'un bien immobilier achevé depuis moins de 5 ans, le marchand de biens bénéficie d'un droit de mutation à taux réduit.

Est-ce que la TVA sur les travaux est récupérable pour un marchand de biens ?

En France, la récupération de la TVA sur les travaux pour un marchand de biens dépend de la nature des travaux réalisés.

Si les travaux consistent en des travaux de rénovation ou de transformation importants (c'est-à-dire des travaux qui modifient la structure de l'immeuble ou qui en changent la destination), alors la TVA afférente aux travaux est récupérable par le marchand de biens, sous réserve de respecter certaines conditions. Par exemple, le bien immobilier acquis par le marchand de biens doit avoir plus de 5 ans.

En revanche, si les travaux ne sont que des travaux d'entretien ou de réparation, la TVA ne peut pas être récupérée par le marchand de biens.

Il convient toutefois de préciser que la récupération de la TVA par un marchand de biens sur des travaux de rénovation ou de transformation est soumise à certaines conditions, notamment en ce qui concerne la destination du bien immobilier une fois les travaux terminés et le respect des délais d'imputation de la TVA.

Il est donc recommandé de se renseigner auprès d'un professionnel pour connaître les règles fiscales applicables dans chaque cas spécifique.

Un exemple de calcul de plus-value pour un marchand de biens

Un marchand de biens achète un appartement pour 200 000 € et engage des frais d'acquisition de 10 000 € (frais de notaire, de dossier, etc.). Il engage également 20 000 € de travaux de rénovation pour améliorer l'appartement avant de le revendre.

Le coût total d'acquisition de l'appartement est donc de 230 000 € (200 000 € + 10 000 € + 20 000 €).

Le marchand de biens vend ensuite l'appartement pour 300 000 €. Les frais de vente, tels que les frais de notaire, s'élèvent à 15 000 €.

La plus-value brute réalisée est donc de 55 000 € (300 000 € - 230 000 € - 15 000 €).

Dans cet exemple, le marchand de biens a créé une EURL, la plus-value est supérieure à 42 500€, le taux d’imposition retenu est donc de 25%.

Cela nous donne des impôts de 25% x 55 000 = 13 750 €.

Ainsi, dans cet exemple, la plus-value nette sera de 55 000 - 13 750 = 41 250 €.