Cet article a été écrit par un expert qui a étudié l'industrie et a confectionné le pack complet pour un marchand de biens
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Devenir marchand de biens en France représente une opportunité d'investissement immobilier avec des règles spécifiques et des avantages fiscaux particuliers.
Cette activité commerciale consiste à acheter des biens immobiliers pour les revendre rapidement en réalisant une plus-value. Contrairement à l'investisseur particulier, le marchand de biens bénéficie d'un statut professionnel avec des obligations et des avantages distincts.
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Le métier de marchand de biens offre des opportunités intéressantes mais nécessite une préparation rigoureuse et une connaissance précise des obligations légales et fiscales.
Voici les éléments essentiels à retenir pour se lancer dans cette activité en 2025.
| Aspect | Exigences principales | Points clés à retenir |
|---|---|---|
| Statut juridique | SAS, SASU, EURL, SARL | Auto-entrepreneur déconseillé |
| Capital minimum légal | 1 € | 15-25% du projet en pratique |
| Diplômes requis | Aucun obligatoire | Expérience immobilière recommandée |
| Fiscalité | BIC ou IS + TVA sur marge | Avantages sur frais d'acte (2-3%) |
| Délai de revente optimal | Moins de 5 ans | Pour bénéficier des avantages fiscaux |
| Assurances | RC professionnelle recommandée | Dommage-ouvrage si travaux |
| Biens privilégiés 2025 | Appartements, terrains à bâtir | Focus sur rénovation énergétique |
Quelles sont les conditions légales pour devenir marchand de biens en France ?
Pour exercer légalement en tant que marchand de biens, l'inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) est obligatoire.
L'activité consiste spécifiquement à acheter des biens immobiliers dans une logique de spéculation et de revente rapide pour créer une plus-value immédiate. Cette définition distingue clairement le marchand de biens de l'investisseur particulier qui achète pour louer ou détenir à long terme.
Une immatriculation en qualité de commerçant est exigée, ce qui implique de respecter les obligations comptables et déclaratives propres aux entreprises commerciales. Le métier n'est pas réglementé au sens strict, ce qui signifie qu'aucune autorisation préalable spécifique n'est nécessaire.
L'activité doit être exercée de manière habituelle et dans un but lucratif pour être reconnue comme commerciale par l'administration fiscale.
Quel est le statut juridique le plus adapté pour cette activité ?
Le choix du statut juridique est crucial et doit privilégier les sociétés commerciales plutôt que l'entreprise individuelle.
| Statut juridique | Avantages | Inconvénients |
|---|---|---|
| Auto-entrepreneur | Simplicité administrative | Plafonds de CA, patrimoine personnel engagé |
| SAS/SASU | Flexibilité, protection du patrimoine | Formalités de création plus lourdes |
| SARL/EURL | Statut classique, protection patrimoniale | Rigidité dans le fonctionnement |
| SCI | - | Interdite pour l'achat-vente commercial |
| Entreprise individuelle | Simplicité | Responsabilité illimitée |
| SELAS | Pour professions libérales | Non adaptée aux marchands de biens |
| Micro-entreprise | Fiscalité simplifiée | Incompatible avec les montants importants |
Quel capital minimum est exigé pour se lancer comme marchand de biens ?
Légalement, le capital social minimum requis est symbolique : 1 € pour les SARL, SAS, EURL ou SASU.
En pratique, les établissements bancaires exigent un apport personnel représentant 15 à 25% du montant total du projet immobilier pour accorder des financements. Cette exigence s'explique par les montants importants engagés et la nécessité de garantir la solvabilité de l'opération.
Il est vivement recommandé de disposer de fonds propres conséquents, car chaque transaction immobilière nécessite des capitaux importants pour l'achat, les éventuels travaux de rénovation et les frais annexes. La capacité financière constitue un facteur déterminant pour la crédibilité auprès des partenaires bancaires.
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Quels diplômes ou qualifications sont nécessaires pour ce métier ?
Aucun diplôme spécifique n'est rendu obligatoire par la législation française pour exercer en tant que marchand de biens.
Le métier n'étant pas réglementé, il n'exige ni formation particulière ni qualification officielle pour débuter l'activité. Cette absence de contrainte permet à tout porteur de projet ayant les moyens financiers de se lancer.
Cependant, une expérience professionnelle dans le secteur immobilier ou une bonne connaissance du marché local est vivement recommandée pour être reconnu et opérer efficacement. Les compétences en négociation, en évaluation immobilière et en gestion de projet constituent des atouts précieux.
La formation continue reste conseillée pour suivre les évolutions réglementaires, fiscales et techniques du secteur, particulièrement en matière de rénovation énergétique et d'urbanisme.
Quelles sont les obligations fiscales précises d'un marchand de biens ?
La fiscalité du marchand de biens se caractérise par une imposition des revenus selon le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) pour les entreprises individuelles, ou de l'impôt sur les sociétés (IS) pour les sociétés.
La TVA sur marge s'applique lors de la revente, particulièrement si le bien est rénové de manière significative ou s'il s'agit d'un terrain à bâtir. Le taux de TVA varie selon la nature du bien et les travaux réalisés. Certains projets de rénovation énergétique peuvent bénéficier d'exonérations temporaires.
L'obtention d'un numéro de TVA intracommunautaire est obligatoire, ainsi que la déclaration périodique de la TVA selon la fréquence déterminée par le chiffre d'affaires. Les déclarations doivent respecter les échéances fiscales sous peine de pénalités.
La comptabilité doit être tenue selon les normes commerciales avec un suivi précis des stocks de biens immobiliers et des plus-values réalisées.
Quelle est la différence réglementaire avec un investisseur particulier ?
Les différences réglementaires entre marchand de biens et investisseur particulier sont substantielles et impactent directement la fiscalité et les obligations.
Le marchand de biens paie la TVA sur la marge réalisée et ses revenus sont soumis au régime BIC ou IS, tandis que l'investisseur particulier est imposé sur les plus-values privées selon un barème dégressif en fonction de la durée de détention.
Les frais d'acquisition représentent 2 à 3% du prix d'achat pour les marchands de biens (contre 7 à 8% pour les particuliers) si la revente intervient dans les 5 ans suivant l'acquisition. Cette différence constitue un avantage financier significatif pour les opérations rapides.
L'investisseur particulier raisonne en détention longue pour optimiser sa fiscalité, alors que le marchand de biens privilégie la rotation rapide des capitaux avec des opérations d'achat-revente à court terme.
Quels sont les principaux risques financiers et juridiques ?
Les risques inhérents à l'activité de marchand de biens sont multiples et doivent être anticipés dès le lancement.
- Risque de non-revente du bien dans les délais prévus, entraînant des charges financières supplémentaires et une immobilisation des capitaux
- Fluctuation des prix immobiliers pouvant réduire ou annuler la marge espérée sur une opération
- Contentieux avec les acquéreurs, fournisseurs ou entreprises de travaux pouvant générer des coûts juridiques importants
- Risque fiscal lié à une mauvaise qualification de l'activité par l'administration, entraînant des redressements
- Engagement du patrimoine personnel en cas de faute de gestion, même en société, si la responsabilité du dirigeant est engagée
Quelles assurances professionnelles sont recommandées ?
Bien qu'aucune assurance ne soit strictement obligatoire pour l'activité pure d'achat-revente, plusieurs couvertures sont fortement recommandées.
L'assurance responsabilité civile professionnelle couvre les litiges pouvant survenir avec les acquéreurs, locataires ou tiers. Elle constitue une protection essentielle contre les réclamations et les dommages-intérêts.
En cas de réalisation de travaux, l'assurance dommage-ouvrage devient obligatoire et doit être souscrite avant l'ouverture du chantier. L'assurance responsabilité décennale peut également être nécessaire selon la nature des interventions.
Une assurance protection juridique permet de couvrir les frais d'avocat et de procédure en cas de contentieux. Ces assurances représentent un coût modéré comparé aux risques couverts.
Quelles sont les règles de délai de revente et de requalification fiscale ?
Le délai de revente constitue un élément déterminant pour bénéficier des avantages fiscaux du statut de marchand de biens.
Pour profiter de la réduction des frais d'acte notarié (2-3% au lieu de 7-8%), la revente doit impérativement intervenir dans un délai de 5 ans maximum après l'acquisition. Au-delà, les avantages fiscaux ne s'appliquent plus.
L'administration fiscale surveille attentivement les opérations répétées d'achat-revente réalisées par des particuliers. Une activité trop fréquente peut entraîner une requalification en marchand de biens, avec application rétroactive de la fiscalité professionnelle.
Cette requalification implique le paiement de la TVA sur les marges réalisées et l'imposition selon le régime BIC, accompagnés de pénalités et d'intérêts de retard. La régularité et l'intention spéculative sont les critères d'appréciation principaux.
Quels types de biens immobiliers privilégier en 2025 ?
Le marché immobilier de 2025 oriente les choix vers certaines catégories de biens particulièrement rentables pour les marchands de biens.
Les appartements restent une valeur sûre, notamment ceux nécessitant une rénovation ou une remise aux normes énergétiques actuelles. La demande soutenue pour le logement assure généralement une revente dans des délais raisonnables.
Les immeubles à découper ou rénover offrent des potentiels de plus-value intéressants, particulièrement en zone tendue où la création de surfaces supplémentaires est recherchée. Les terrains à bâtir et les biens avec possibilité de division constituent également des opportunités privilégiées.
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Quelles démarches administratives accomplir pour démarrer ?
Le démarrage officiel de l'activité nécessite l'accomplissement de plusieurs formalités administratives obligatoires.
- Création de la société ou de l'entreprise individuelle auprès du Centre de Formalités des Entreprises (CFE) ou du guichet unique
- Immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) avec obtention du numéro SIRET
- Ouverture d'un compte bancaire professionnel distinct des comptes personnels
- Dépôt du capital social minimum sur le compte professionnel
- Demande d'attribution d'un numéro de TVA intracommunautaire auprès du service des impôts
- Souscription des assurances professionnelles recommandées
- En cas de travaux prévus : dépôt des demandes de permis ou déclarations préalables en mairie selon la nature des interventions
Quelles tendances du marché immobilier influencent la rentabilité ?
Les évolutions du marché immobilier en 2025 modifient les conditions de rentabilité pour les marchands de biens.
La hausse des coûts de financement impacte directement la capacité d'emprunt des acquéreurs finaux, nécessitant une adaptation des prix de vente et une sélection plus rigoureuse des biens acquis. Les marchands de biens doivent intégrer cette contrainte dans leurs calculs de rentabilité.
La pression croissante sur les normes énergétiques et l'évolution constante des réglementations urbaines renforcent la nécessité de valorisation rapide et de mise aux normes des biens. Les investissements en rénovation énergétique deviennent incontournables pour maintenir l'attractivité.
La demande reste particulièrement soutenue pour les logements bien situés et les programmes favorisant la mixité ou la création de surfaces par division ou densification. Ces segments offrent les meilleures perspectives de plus-value.
Conclusion
Devenir marchand de biens en France offre des opportunités intéressantes dans le secteur immobilier, mais nécessite une préparation minutieuse et une connaissance précise des obligations légales et fiscales. Le choix du statut juridique, la constitution d'un capital suffisant et la maîtrise des aspects fiscaux constituent les fondements d'une activité réussie.
Les évolutions du marché en 2025, notamment les contraintes de financement et les exigences énergétiques, demandent une adaptation constante des stratégies d'investissement. La réussite dans ce métier repose sur la capacité à identifier les opportunités, gérer les risques et optimiser la rotation des capitaux.
Cet article est fourni à titre informatif uniquement et ne doit pas être considéré comme un conseil financier. Il est recommandé aux lecteurs de consulter un professionnel qualifié avant de prendre toute décision d'investissement. Nous déclinons toute responsabilité quant aux actions entreprises sur la base des informations fournies.
L'activité de marchand de biens s'inscrit dans un contexte réglementaire précis qu'il convient de maîtriser parfaitement.
C'est un point que vous retrouverez dans notre pack complet pour un marchand de biens.
Sources
- Statut marchand de biens - MonCercleImmo
- Devenir marchand de biens immobiliers - LegalStart
- Devenir marchand de biens - Qonto
- Le statut de marchand de biens - LexGroup Notaires
- SASU marchand de biens - LegalPlace
- Marchand de biens immobiliers - L'Expert Comptable
- Marchand de biens guide 2025 - MoteurImmo
- Devenir marchand de biens - Swapn