Estimer ses coûts d'achat: exemple Excel

28 septembre 2024

Cet article a été écrit par un expert qui a étudié l'industrie et a confectionné nos modèles de business plan pour entreprises.

L'estimation précise des coûts d'achat immobilier constitue l'étape fondamentale de tout projet d'entreprise dans ce secteur.

Un tableau Excel détaillé permet de calculer l'ensemble des frais annexes qui s'ajoutent au prix d'acquisition et peut représenter jusqu'à 10% du montant total.

Si vous voulez aller plus loin, vous pouvez télécharger nos modèles de business plan.

Résumé

L'acquisition immobilière nécessite une estimation précise de tous les coûts annexes au prix d'achat.

Un tableau Excel structuré permet de calculer chaque poste de dépense et d'anticiper le budget total nécessaire.

Type de frais	Taux/Montant	Base de calcul
Frais de notaire (ancien)	7-8%	Prix d'achat
Frais de notaire (neuf)	2-3%	Prix d'achat
Frais d'agence	4-5%	Prix de vente
Frais bancaires	1-3%	Montant emprunté
Diagnostics techniques	300-800€	Forfait selon type bien
Assurance habitation	180-400€/an	Selon type logement
Déménagement	1000-2500€	Forfait

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Comment nous avons créé ce contenu 🔎📝

Chez Modeles de Business Plan, nous sommes assez familiers avec le marché immobilier en France, nous analysons quotidiennement les tendances et dynamiques du marché. Nous ne nous contentons pas de rapports et d'analyses ; nous échangeons chaque jour avec des experts locaux – entrepreneurs, investisseurs et acteurs clés du secteur. Ces interactions directes nous permettent de mieux comprendre ce qu'il se passe sur le marché.

Pour créer ce contenu, on a d'abord puisé dans nos échanges et nos propres observations. Mais on ne s'est pas arrêtés là. Pour s'assurer que nos chiffres et données soient fiables, on a aussi creusé du côté de sources sérieuses et reconnues que vous retrouverez en bas de cet article.

Vous verrez aussi des infographies sur mesure qui résument et mettent en image les tendances clés, rendant les infos complexes plus digestes et percutantes. On espère qu'elles vous plairont ! Toutes les autres illustrations ont été créées en interne et ajoutées à la main.

Si vous pensez que nous aurions pu creuser certains points, n'hésitez pas à nous le faire savoir, nous vous répondrons sous 24 heures.

Quels sont les frais de notaire actuels et comment les calculer dans Excel ?

Les frais de notaire représentent 7 à 8% du prix d'achat pour l'ancien et 2 à 3% pour le neuf en 2025.

Ces frais incluent les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) qui varient selon le département et peuvent atteindre 5% du prix d'acquisition. La taxe communale s'ajoute à hauteur de 1,20% du prix de vente.

Les émoluments du notaire, les frais d'assiette et les débours complètent ce montant global. Pour calculer ces frais dans Excel, créez une cellule avec la formule : =Prix_achat*Taux_notaire (où Taux_notaire = 0,075 pour l'ancien ou 0,025 pour le neuf).

Ajoutez une colonne distincte pour chaque composante (DMTO, taxe communale, émoluments) afin d'obtenir un détail précis de la répartition des coûts.

Quels droits d'enregistrement et taxes locales intégrer dans l'estimation ?

Les droits d'enregistrement comprennent les droits départementaux, la taxe communale et le prélèvement pour frais d'assiette.

Les droits départementaux atteignent jusqu'à 5% du prix selon la localisation du bien. Cette variation géographique impose de vérifier le taux exact applicable dans le département concerné.

La taxe communale s'élève à 1,20% du prix d'acquisition dans tous les départements. Le prélèvement pour frais d'assiette et de recouvrement représente 2,37% du montant des droits départementaux.

Dans Excel, additionnez ces trois composantes : =(Prix*Taux_dept)+(Prix*0,012)+((Prix*Taux_dept)*0,0237) pour obtenir le total des droits d'enregistrement.

Comment intégrer les frais d'agence immobilière dans le calcul global ?

Les frais d'agence immobilière varient entre 4% et 5% du prix de vente en moyenne, pouvant aller de 1% à 10% selon les mandats.

Ces frais doivent être clairement indiqués sur le mandat de vente et intégrés au coût total d'acquisition. Le pourcentage appliqué dépend de la localisation du bien, de sa valeur et du type de mandat signé.

Pour les intégrer dans Excel, créez une cellule : =Prix_vente*Taux_agence. Si le montant est forfaitaire, saisissez directement la somme indiquée sur le mandat.

C'est un point que vous retrouverez dans notre modèle de business plan.

Quels coûts bancaires prévoir pour le crédit immobilier ?

Les coûts bancaires regroupent les frais de dossier, de garantie et l'assurance emprunteur, représentant 1 à 3% du montant financé.

Type de frais bancaires	Taux/Montant	Base de calcul
Frais de dossier	0,5% à 1%	Montant emprunté
Frais de garantie hypothécaire	1% à 2%	Montant du prêt
Frais de caution	0,5% à 1%	Montant du prêt
Assurance emprunteur	0,2% à 0,5%	Capital emprunté (annuel)
Frais d'évaluation	300€ à 600€	Forfait

Dans quels cas prévoir des frais de courtage ?

Les frais de courtage s'appliquent uniquement si vous recourez aux services d'un courtier en prêts immobiliers.

Ces frais oscillent entre 1% et 2% du montant financé, soit généralement 1 000€ à 3 000€ selon le montant de l'emprunt. Le courtier peut également facturer ses services sous forme d'honoraires forfaitaires.

Dans votre tableau Excel, créez une colonne "Courtage" avec une formule conditionnelle : =SI(Recours_courtier="Oui";Montant_emprunt*Taux_courtage;0). Définissez la variable "Recours_courtier" selon votre situation.

Certains courtiers prennent leur rémunération directement auprès de la banque, auquel cas aucun frais ne vous sera facturé.

Quels coûts annexes obligatoires budgéter ?

Les diagnostics techniques, l'expertise et l'évaluation préalable constituent des coûts annexes incontournables.

Les diagnostics techniques coûtent entre 300€ pour un appartement et 800€ pour une maison, selon la superficie et l'âge du bien. Ces diagnostics incluent le DPE, l'amiante, le plomb, les termites et l'électricité.

L'expertise ou l'évaluation préalable du bien varie de 300€ à 600€. Cette prestation peut être demandée par la banque pour valider la valeur du bien servant de garantie.

Intégrez ces montants dans Excel en créant des cellules distinctes pour chaque diagnostic, puis additionnez-les dans une cellule "Total diagnostics".

Comment chiffrer les frais de rénovation immédiats ?

Les frais de rénovation immédiats nécessitent une estimation réaliste basée sur l'état du bien et les travaux prioritaires.

Établissez une liste détaillée de chaque chantier : peinture, sols, cuisine, salle de bain, électricité, plomberie. Utilisez des prix moyens au m² : 500€/m² pour une rénovation légère, 800€/m² pour une rénovation complète.

Dans Excel, créez un onglet dédié avec une ligne par type de travaux et les coûts associés. Multipliez la surface concernée par le prix au m² ou utilisez des montants forfaitaires pour les équipements.

C'est un point que vous retrouverez dans notre modèle de business plan.

Quels frais de copropriété intégrer dès l'achat ?

Les charges de copropriété comprennent les charges courantes, le fonds de réserve et les appels exceptionnels potentiels.

Charges courantes trimestrielles : 30€ à 50€ par m² et par an selon les services
Fonds de réserve : provision pour gros travaux, variable selon l'immeuble
Charges exceptionnelles : travaux d'amélioration ou de réparation urgente
Honoraires de syndic : inclus dans les charges générales
Assurance immeuble : répartie entre tous les copropriétaires

Quels frais d'enregistrement cadastral et formalités post-achat ?

Les frais d'enregistrement au cadastre et les formalités administratives post-achat s'élèvent entre 150€ et 400€.

Ces frais couvrent l'inscription de la mutation au fichier immobilier, la mise à jour du cadastre et diverses redevances administratives. La plupart de ces coûts sont intégrés dans les débours du notaire.

Certaines formalités spécifiques peuvent générer des frais supplémentaires : changement d'usage du bien, demande de certificats d'urbanisme, ou démarches particulières liées à la copropriété.

Prévoyez une ligne "Formalités diverses" de 200€ à 300€ dans votre tableau Excel pour couvrir ces éventuels surcoûts.

Quel budget prévoir pour le déménagement et l'installation ?

Les coûts de déménagement et d'installation varient de 2 000€ à 5 500€ selon le volume et la distance.

Le déménagement proprement dit coûte entre 1 000€ et 2 500€ selon le volume transporté, la distance et les services choisis (emballage, monte-meuble). Les frais d'installation incluent l'ouverture des compteurs, les raccordements et l'ameublement de base.

Les frais d'ouverture de compteurs (électricité, gaz, eau) représentent 150€ à 300€. L'ameublement et l'équipement de base peuvent atteindre 1 000€ à 3 000€ selon les besoins.

Créez deux lignes distinctes dans Excel : "Déménagement" et "Installation/équipement" pour un suivi précis de ces postes budgétaires.

Quels frais d'assurance habitation obligatoires à la signature ?

L'assurance habitation devient obligatoire dès la signature de l'acte de vente, avec des coûts variables selon le type de logement.

Pour un appartement, comptez entre 180€ et 250€ par an selon la superficie et les garanties choisies. Une maison nécessite une couverture plus étendue, de 300€ à 400€ annuels.

Les garanties de base incluent la responsabilité civile, les dégâts des eaux, l'incendie et le vol. Des options complémentaires peuvent augmenter la prime : bris de glace, assistance dépannage, garantie électroménager.

C'est un point que vous retrouverez dans notre modèle de business plan.

Comment calculer le coût total d'acquisition à la signature ?

Le coût total d'acquisition s'obtient en additionnant tous les postes de frais dans une cellule "Total acquisition" Excel.

La formule Excel sera : =SOMME(Prix_achat+Frais_notaire+Frais_agence+Frais_bancaires+Diagnostics+Rénovation+Assurance+Déménagement+Formalités). Cette somme représente le budget réel nécessaire à la signature.

Ajoutez une marge de sécurité de 5% à 10% pour couvrir les imprévus et les variations de coûts. Cette approche prudente évite les mauvaises surprises financières.

Actualisez régulièrement les taux applicables (DMTO, frais d'agence) car ils évoluent chaque année selon les décisions locales et nationales.

Conclusion

Cet article est fourni à titre informatif uniquement et ne doit pas être considéré comme un conseil financier. Il est recommandé aux lecteurs de consulter un professionnel qualifié avant de prendre toute décision d'investissement. Nous déclinons toute responsabilité quant aux actions entreprises sur la base des informations fournies.

L'estimation précise des coûts d'achat immobilier constitue un prérequis indispensable pour tout projet d'entreprise dans ce secteur.

Un tableau Excel structuré permet d'anticiper l'ensemble des frais annexes et d'éviter les dépassements budgétaires qui compromettent la rentabilité de l'opération.