Quelle location courte durée est la plus rentable pour 2027?

Location courte durée : sécurisez votre rentabilité

Business plan, prévisionnel financier, étude de marché et executive summary, déjà rédigés et chiffrés pour ce métier.

C'est parti

Pourquoi trouver une location courte durée rentable devient-il plus compliqué pour 2027 ?

La location courte durée reste rentable en France, mais acheter dans la ville qui rapporte le plus sur Airbnb est aujourd’hui une très mauvaise façon de choisir son investissement.

La demande touristique n’a pas disparu. La France a reçu 102 millions de visiteurs internationaux lors de la dernière année complète publiée par Atout France, et les recettes touristiques internationales ont atteint 77,5 milliards d’euros. Les dernières données de l’Insee restent également positives : au deuxième trimestre 2026, les nuitées dans les hébergements collectifs hors campings progressaient encore de 1 % sur un an.

En revanche, la réglementation a changé beaucoup plus vite que la demande. Marseille limite désormais la location d’une résidence principale à 90 jours et exige une compensation dès le premier logement transformé en meublé touristique hors résidence principale. Paris applique également le plafond de 90 jours. Avignon a renforcé son régime d’autorisation. D’autres villes utilisent désormais quotas, changements d’usage et règles de copropriété pour ralentir la transformation de logements en locations touristiques.

Le calcul pour 2027 doit donc intégrer cinq choses en même temps : revenu annuel, prix d’achat, occupation, frais d’exploitation et droit réel de louer.

C’est ce dernier point qui peut faire basculer complètement le classement.

Qu’est-ce qu’une location courte durée vraiment rentable en 2027 ?

La location courte durée la plus rentable est celle qui laisse le plus d’argent par euro investi après les frais, pas celle qui affiche le prix par nuit le plus impressionnant.

Prenons deux logements. Le premier génère 40 000 € de chiffre d’affaires avec 400 000 € investis. Le second génère 20 000 € avec 120 000 € investis. Avant même d’affiner les charges, le second utilise beaucoup mieux le capital.

Le chiffre d’affaires reste utile puisqu’il montre la puissance commerciale du bien. Mais nous devons ensuite le rapporter au prix d’acquisition, puis retirer les commissions des plateformes, l’électricité, internet, l’assurance, les consommables, l’entretien, la taxe foncière, le renouvellement du mobilier et éventuellement la conciergerie.

Il reste enfin une question encore plus basique : combien de nuits avons-nous légalement le droit de vendre ?

Une rentabilité Airbnb de 12 % calculée sur 250 nuitées ne vaut rien si la mairie n’autorise finalement le propriétaire à exploiter le logement que sous des conditions qu’il ne peut pas remplir.

Pour 2027, nous parlerons donc surtout de rendement réellement exploitable.

Dans quelles villes une location courte durée rapporte-t-elle le plus aujourd’hui ?

Paris, Chamonix, Annecy, Nice et Cannes restent parmi les marchés français capables de générer le plus de chiffre d’affaires par logement, mais ce classement change complètement dès qu’on ajoute le prix d’achat.

Les données AirDNA actuellement disponibles donnent un bon ordre de grandeur. Elles agrègent les performances observées sur Airbnb, Vrbo et Booking.com sur les douze derniers mois.

Paris atteint environ 50 200 dollars de revenu annuel moyen par annonce, soit autour de 43 500 € au taux de change actuel. Chamonix tourne autour de 42 000 € après conversion. Annecy est proche de 30 000 €. Nice ressort désormais à environ 28 600 €.

À Toulouse, nous descendons autour de 15 400 €. Avignon se situe vers 16 400 € et Marseille autour de 20 700 €.

À première vue, Paris écrase donc Toulouse. Pourtant, un appartement parisien coûte presque trois fois plus cher au mètre carré.

C’est précisément ce qui rend le chiffre d’affaires seul assez trompeur.

Marché	Revenu annuel moyen indicatif	Occupation	Prix moyen par nuit
Paris	~43 500 €	70 %	~196 €
Chamonix	~42 000 €	élevé mais saisonnier	~248 €
Annecy	~30 000 €	~66 %	~145 €
Cannes	~28 900 €	~50 %	~216 €
Nice	~28 600 €	69 %	~143 €
Bordeaux	~21 600 €	~63 %	~106 €
Strasbourg	~21 800 €	~63 %	~107 €
Marseille	~20 700 €	65 %	~101 €
Avignon	~16 400 €	58 %	~93 €
Montpellier	~15 600 €	67 %	~71 €
Toulouse	~15 400 €	67 %	~68 €

Quelle ville offre le meilleur rapport entre prix d’achat et revenus Airbnb ?

Avignon, Marseille, Strasbourg et plusieurs métropoles régionales deviennent beaucoup plus intéressantes lorsqu’on compare les revenus de courte durée au prix de l’immobilier.

Pour le voir, nous pouvons faire un test simple. Nous prenons le prix moyen d’un appartement de 35 m² selon les dernières estimations disponibles de SeLoger, puis nous le rapprochons du revenu annuel moyen observé par AirDNA.

Il faut être prudent : une annonce AirDNA moyenne n’a évidemment pas toujours 35 m². Nous n’utilisons donc pas ce ratio comme un rendement prévisionnel mais comme un filtre permettant de repérer les marchés où le tourisme rapporte beaucoup par rapport au coût du foncier.

Le résultat est parlant.

À Avignon, 35 m² représentent environ 86 000 € au prix moyen de la ville. À Marseille, nous sommes autour de 124 000 €. À Toulouse, autour de 123 000 €.

À Paris, il faut environ 344 000 € pour la même surface. Chamonix dépasse 300 000 €.

Paris génère environ 2,8 fois le revenu moyen de Toulouse, mais le logement coûte lui aussi près de 2,8 fois plus cher. Face à Avignon, l’écart devient encore moins favorable à Paris.

Ville	Appartement moyen au m²	Prix théorique de 35 m²	Revenu courte durée moyen	Ratio revenu / prix
Avignon	~2 450 €	~85 700 €	~16 400 €	~19 %
Marseille	~3 550 €	~124 200 €	~20 700 €	~17 %
Strasbourg	~3 750 €	~131 300 €	~21 800 €	~17 %
Nice	~5 270 €	~184 500 €	~28 600 €	~15,5 %
Annecy	~5 930 €	~207 500 €	~30 000 €	~14,5 %
Bordeaux	~4 430 €	~155 000 €	~21 600 €	~14 %
Chamonix	~8 820 €	~308 700 €	~42 000 €	~13,5 %
Cannes	~6 130 €	~214 500 €	~28 900 €	~13,5 %
Montpellier	~3 410 €	~119 000 €	~15 600 €	~13 %
Paris	~9 830 €	~344 000 €	~43 500 €	~12,5 %
Toulouse	~3 520 €	~123 000 €	~15 400 €	~12,5 %

Avignon est-elle la ville la plus rentable pour faire du Airbnb en 2027 ?

Avignon fait actuellement partie des marchés les plus rentables sur le papier, mais nous ne la mettrions pas numéro un sans avoir sécurisé l’autorisation d’exploiter le logement.

Son avantage vient d’abord du prix d’achat. Les appartements tournent autour de 2 450 €/m² selon les dernières estimations disponibles, très loin des niveaux de Nice, Annecy ou Paris.

En face, AirDNA observe aujourd’hui environ 18 900 dollars de revenu annuel moyen, soit un peu plus de 16 000 € après conversion, avec 58 % d’occupation.

Il y a d’ailleurs un mouvement récent assez inhabituel dans ces données : le nombre d’annonces actives mesuré par AirDNA à Avignon a baissé d’environ 31 % sur un an tandis que l’occupation progressait de 9 %. Le revenu moyen par annonce bondit beaucoup plus fortement, mais nous ne prendrions certainement pas cette hausse spectaculaire au pied de la lettre. Une forte contraction de l’offre modifie mécaniquement la composition des logements encore observés.

Ce qui nous intéresse davantage est que la demande restante continue à remplir près de six nuits disponibles sur dix malgré un tarif moyen supérieur à 100 dollars.

Le problème vient du cadre local. Avignon a renforcé l’encadrement des meublés touristiques : enregistrement obligatoire et autorisation de changement d’usage pour les investissements locatifs dépassant certaines conditions d’exploitation, avec une durée limitée de l’autorisation.

Nous gardons donc Avignon très haut dans notre sélection pour un petit budget, mais uniquement après validation du logement précis auprès de la mairie. Acheter d’abord et vérifier ensuite serait une erreur.

Toulouse est-elle le meilleur compromis pour une location courte durée en 2027 ?

Oui, parmi les grandes villes françaises que nous avons comparées, Toulouse est probablement notre meilleur compromis actuel entre prix d’achat, remplissage et possibilité juridique d’exploiter.

AirDNA compte actuellement environ 4 450 annonces actives à Toulouse et mesure 67 % d’occupation sur douze mois. Le revenu annuel moyen ressort autour de 17 800 dollars, soit environ 15 400 €.

Le prix moyen des appartements reste proche de 3 500 €/m². Nous sommes donc très loin du ticket d’entrée de Paris, Nice ou Annecy.

Surtout, Toulouse conserve une règle assez favorable pour un particulier. Une personne physique peut actuellement obtenir jusqu’à deux autorisations temporaires de changement d’usage sans compensation pour ses résidences secondaires. Chaque autorisation est valable deux ans et peut être renouvelée.

Pour une société ou à partir du troisième logement d’un particulier, la situation devient beaucoup plus contraignante puisque la compensation entre en jeu.

Un autre chiffre récent nous plaît davantage que l’explosion apparente du revenu AirDNA : l’occupation toulousaine a gagné environ 13 % sur un an alors que le tarif moyen a reculé. Cela ressemble davantage à une amélioration réelle du remplissage qu’à une simple inflation des prix.

Toulouse profite aussi d’une demande assez variée : tourisme urbain, aéronautique, déplacements professionnels, universités, événements, visites familiales et séjours médicaux.

C’est exactement le type de demande que nous recherchons pour 2027.

Marseille est-elle plus rentable que Toulouse en location courte durée ?

Marseille offre actuellement un meilleur potentiel de chiffre d’affaires que Toulouse, mais la réglementation rend le projet beaucoup moins accessible pour un nouvel investisseur.

AirDNA mesure environ 65 % d’occupation à Marseille et près de 23 900 dollars de revenu annuel moyen, soit environ 20 700 €.

L’immobilier reste abordable pour une grande métropole, autour de 3 550 €/m² pour les appartements selon les estimations récentes. Sur Excel, Marseille ressemble presque au marché parfait : prix d’achat modéré, tourisme massif et revenu supérieur à Toulouse.

La mairie change complètement cette lecture.

Hors résidence principale, toute transformation d’un logement en meublé touristique nécessite actuellement une autorisation de changement d’usage dès la première nuit. Et cette autorisation est soumise à compensation : le propriétaire doit contribuer à recréer une surface d’habitation équivalente, par exemple en transformant un autre local en logement ou via des droits de commercialité.

La résidence principale est, elle, limitée à 90 jours de location touristique par an.

Nous achèterions volontiers à Marseille un bien disposant déjà d’une situation juridique exploitable. Nous n’achèterions pas un appartement résidentiel classique en considérant la conversion Airbnb comme acquise.

C’est une différence énorme avec Toulouse.

Paris, Nice ou Chamonix valent-ils leur prix beaucoup plus élevé ?

Paris, Nice et Chamonix peuvent générer beaucoup de cash chaque année, mais leur rendement sur le capital n’écrase pas celui des villes moins chères.

Paris reste impressionnant commercialement. Les données AirDNA les plus récentes donnent environ 70 % d’occupation et 50 200 dollars de revenus annuels par annonce. Mais l’appartement parisien moyen tourne encore autour de 9 800 €/m² et le cadre réglementaire est extrêmement restrictif.

Nice est plus équilibrée. AirDNA y observe actuellement 69 % d’occupation et environ 33 000 dollars de revenu annuel moyen. La ville réussit donc à combiner tarifs élevés et remplissage solide. Le problème est qu’un appartement coûte autour de 5 300 €/m².

Chamonix joue encore dans une autre catégorie. Le revenu annuel peut dépasser 40 000 €, mais les appartements approchent 9 000 €/m². L’investisseur obtient beaucoup de chiffre d’affaires, certes, mais après avoir immobilisé énormément de capital.

Ces villes deviennent plus intéressantes quand l’objectif dépasse le rendement locatif pur : patrimoine premium, usage personnel, rareté du bien ou perspective de conservation longue.

Pour quelqu’un qui veut surtout maximiser la rentabilité de 100 000 à 200 000 € investis, nous regarderions d’abord ailleurs.

Vaut-il mieux acheter dans une ville touristique ou dans une ville qui tourne toute l’année ?

Pour 2027, nous préférons clairement une ville capable de remplir le logement avec plusieurs types de voyageurs plutôt qu’une destination dépendante de quelques semaines de vacances.

Les dernières données de l’Insee renforcent cette idée. La fréquentation touristique française reste positive, mais l’un des mouvements récents les plus intéressants vient du tourisme d’affaires : les nuitées correspondantes ont progressé de 6 % sur un an au deuxième trimestre 2026, soit environ 1,4 million de nuitées supplémentaires.

C’est particulièrement intéressant pour les villes comme Toulouse, Strasbourg, Bordeaux ou Lyon. Elles peuvent accueillir le touriste du week-end puis le salarié en déplacement professionnel quelques jours plus tard.

Comparez cela avec Cannes. AirDNA y observe des prix par nuit très élevés, mais une occupation autour de 50 %. Toulouse tourne autour de 67 % malgré un prix par nuit beaucoup plus faible.

Nice réussit mieux à mélanger les deux mondes puisqu’elle atteint environ 69 % d’occupation tout en conservant des tarifs élevés.

Une destination très saisonnière peut évidemment être excellente si le prix d’achat est bon. Mais pour notre scénario central, nous préférons 180 à 230 nuits vendables à prix raisonnable plutôt qu’un business qui dépend de dix week-ends hors normes.

Quel appartement acheter pour maximiser la rentabilité en courte durée ?

Pour un premier investissement, nous chercherions actuellement un T2 d’environ 30 à 45 m² pouvant réellement accueillir deux à quatre personnes, très bien placé et sans mètres carrés inutiles.

Un studio coûte moins cher, mais sa clientèle est plus étroite. Un T2 permet d’accueillir un couple, un voyageur professionnel qui veut davantage d’espace et éventuellement trois ou quatre personnes si l’aménagement fonctionne bien.

À l’autre extrême, une grande maison ou un grand appartement peut générer davantage de chiffre d’affaires, mais le prix d’achat, le ménage, le linge, les consommations et l’entretien augmentent vite.

La localisation doit ensuite être extrêmement concrète. Nous regarderions la distance à pied jusqu’au centre historique ou aux principaux transports, le temps jusqu’à la gare, la connexion avec l’aéroport et la proximité des générateurs de séjours : hôpitaux, universités, salles de congrès, quartiers d’affaires ou sites touristiques.

À Toulouse, par exemple, nous préférerions payer un peu plus cher pour un petit T2 permettant de rejoindre facilement l’hypercentre et la gare plutôt qu’acheter 15 m² supplémentaires dans une zone où les voyageurs auront systématiquement besoin d’une voiture.

En courte durée, quelques centaines de mètres peuvent compter davantage que quelques mètres carrés.

Faut-il faire classer son meublé de tourisme en 2027 ?

Oui, le classement d’un meublé de tourisme mérite aujourd’hui d’être étudié presque systématiquement tant l’écart fiscal avec un logement non classé est devenu important.

Pour les revenus actuellement concernés, le ministère de l’Économie fixe le plafond du micro-BIC à seulement 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé, avec un abattement de 30 %.

Pour un meublé de tourisme classé, le seuil monte désormais à 83 600 €, avec un abattement forfaitaire de 50 %.

L’ordre de grandeur parle de lui-même. Une annonce moyenne à Toulouse se situe déjà autour de 15 400 € après conversion des dernières données AirDNA. Marseille, Nice ou Paris sont largement au-dessus.

Cela ne veut pas dire que le micro-BIC est toujours meilleur. Un propriétaire qui finance fortement son acquisition et supporte beaucoup de charges peut avoir intérêt à étudier le réel.

Mais lancer un meublé touristique sans comparer sérieusement classement, micro-BIC et régime réel devient difficile à justifier.

Peut-on encore viser 10 % de rendement brut avec un Airbnb en 2027 ?

Oui, dépasser 10 % de rendement brut reste possible sur certaines opérations, surtout dans les villes où l’immobilier coûte encore entre 2 500 et 4 000 €/m², mais nous ne construirions jamais un business plan en supposant que cette performance sera automatique.

Prenons un T2 de 35 m² à Toulouse. Au prix moyen actuel d’environ 3 520 €/m², le logement représente autour de 123 000 €.

Ajoutons environ 10 000 € de frais d’acquisition et 12 000 € de travaux légers, ameublement et lancement. Notre investissement total approche 145 000 €.

Un bon logement réalisant 18 000 € de recettes annuelles donnerait environ 12,4 % de rendement brut sur cette enveloppe.

Supposons ensuite 5 500 € de dépenses annuelles entre plateformes, énergie, internet, assurance, entretien, consommables, taxe foncière et renouvellement du mobilier. Il resterait environ 12 500 € avant financement, fiscalité et rémunération du temps passé, soit 8,6 % de l’investissement initial.

Avec une conciergerie complète, ce rendement baisse encore. Avec un achat sous le prix du marché et une gestion directe efficace, il peut au contraire monter.

C’est pourquoi un véritable projet à 8 % après exploitation nous intéresse davantage qu’une publicité promettant 15 % “de rendement Airbnb” sans expliquer ce qu’elle retire du calcul.

Une conciergerie peut-elle faire disparaître la rentabilité d’une location courte durée ?

Oui, externaliser toute la gestion peut enlever plusieurs points de rendement, surtout sur un appartement qui ne produit que 15 000 à 20 000 € de chiffre d’affaires annuel.

La courte durée demande beaucoup plus de travail qu’une location classique. Il faut gérer les messages, les arrivées, les incidents, le calendrier, les prix, les ménages, le linge, les consommables et les avis.

Une partie du coût de ménage peut être payée directement par le voyageur, mais tous les autres coûts restent bien présents.

Le poids de la gestion dépend alors beaucoup du niveau de revenus. Retirer 3 000 ou 4 000 € à un appartement générant 16 000 € est douloureux. Le même coût sur un logement générant 45 000 € change moins radicalement le résultat.

Nous ferions donc une distinction très nette entre un propriétaire-exploitant et un investisseur totalement passif.

Un T2 exploité directement à Toulouse ou Avignon peut avoir une excellente rentabilité. Le même appartement, acheté cher et confié entièrement à un tiers, peut devenir banal.

Quelle réglementation peut vraiment casser un projet Airbnb en 2027 ?

Le changement d’usage est aujourd’hui le risque qui peut faire le plus de dégâts dans un business plan de location courte durée.

Les différences entre villes sont déjà énormes.

À Toulouse, un particulier peut actuellement obtenir jusqu’à deux autorisations temporaires sans compensation.

À Marseille, la compensation intervient dès le premier logement hors résidence principale.

À Paris, transformer un logement classique en location touristique permanente est particulièrement difficile et la résidence principale est plafonnée à 90 jours.

Avignon a également renforcé ses règles. Montpellier utilise un système d’autorisations contingentées dans certaines zones. Bordeaux, Lyon et Strasbourg disposent eux aussi de mécanismes destinés à préserver les logements résidentiels.

Nous vérifierions donc toujours le règlement municipal et le règlement de copropriété avant de signer un compromis. Si une autorisation est indispensable, elle doit faire partie de l’analyse avant l’achat.

L’option de repli compte également beaucoup. Un appartement proche d’une gare, d’une université ou d’un bassin d’emploi pourra généralement revenir en location meublée classique ou moyenne durée si les règles touristiques se durcissent.

Cette flexibilité vaut de l’argent.

Ville	Ce qui compte aujourd’hui pour un nouvel investisseur
Paris	Marché extrêmement encadré ; résidence principale limitée à 90 jours
Marseille	Compensation dès le premier logement touristique hors résidence principale
Toulouse	Jusqu’à 2 autorisations temporaires sans compensation pour un particulier
Avignon	Encadrement renforcé et autorisations à vérifier avant l’achat
Montpellier	Autorisations contingentées dans certaines zones
Bordeaux	Changement d’usage et réglementation locale à vérifier précisément
Lyon	Changement d’usage avec règles variant selon le logement et sa localisation
Strasbourg	Régime de changement d’usage renforcé

Quelle location courte durée choisir pour 2027 ?

Pour 2027, nous choisirions en priorité un T2 de 30 à 45 m² à Toulouse ; Avignon peut faire mieux en rendement pur, tandis que Nice devient plus intéressante pour quelqu’un qui accepte d’immobiliser davantage de capital.

Toulouse ressort actuellement comme le compromis le plus solide de notre comparaison. L’occupation tourne autour de 67 %, le prix des appartements reste proche de 3 500 €/m² et, surtout, un particulier peut encore obtenir deux autorisations temporaires sans compensation. La demande dépend en plus de plusieurs clientèles plutôt que d’une seule saison touristique.

Avignon peut produire davantage de rendement par euro investi grâce à un immobilier autour de 2 450 €/m². Nous demanderions cependant une validation très claire de la faisabilité réglementaire avant de signer.

Nice constitue un autre type de pari. Avec environ 69 % d’occupation et près de 29 000 € de revenu annuel moyen après conversion, le marché est puissant. Il faut néanmoins accepter un prix immobilier autour de 5 300 €/m².

Paris, Chamonix et Annecy restent capables de produire beaucoup plus de chiffre d’affaires en valeur absolue. Ils demandent aussi beaucoup plus de capital et ne gagnent donc pas automatiquement le match du rendement.

Marseille mérite enfin une mention particulière. Les chiffres sont très séduisants, mais la compensation exigée hors résidence principale élimine ce marché de notre premier choix pour l’investisseur qui veut simplement acheter un appartement résidentiel puis le transformer en Airbnb.

Si nous avions environ 150 000 € à 200 000 € à investir aujourd’hui avec comme objectif principal la rentabilité en 2027, notre recherche commencerait donc à Toulouse, puis à Avignon sur les biens juridiquement exploitables. Nous chercherions un petit T2 capable d’accueillir quatre personnes, dans un quartier où tourisme et demande professionnelle se croisent, et nous exigerions qu’il reste louable en moyenne ou longue durée si les règles changent.

C’est ce profil qui offre aujourd’hui le meilleur équilibre entre rendement, budget et risque.