Cet article a été écrit par un expert qui a étudié l'industrie et a confectionné le pack complet pour une location de courte durée

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Le marché français de la location courte durée traverse une période de transformation profonde en 2025, marquée par un déplacement de la demande vers les zones rurales et littorales au détriment des grandes métropoles.
Cette évolution s'accompagne de nouvelles réglementations strictes, d'une inflation des coûts de gestion et d'une concurrence accrue qui redéfinissent les modèles économiques du secteur.
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Le marché de la location courte durée en France connaît une croissance modérée de 2 à 5% par an, avec une forte dynamique dans les zones rurales et littorales (+10 à +25% depuis 2022).
Les prix moyens oscillent entre 90€ et 200€ par nuitée selon les régions, avec des hausses de 15 à 25% dans les zones prisées depuis 2022.
Aspect | Données clés 2025 | Évolution / Tendance |
---|---|---|
Taux d'occupation national | 65% à 75% | Seuil de rentabilité : 60% |
Prix moyen par nuitée | 90€ à 200€ | +15% à +25% depuis 2022 |
Croissance zones rurales/littorales | +10% à +25% | Forte demande d'authenticité |
Commissions plateformes | 15% à 18% | Airbnb dominant (37% réservations) |
Coûts ménage | 35€ à 60€ par séjour | +8% à +10% avec inflation |
Plafonds réglementaires | 90 à 120 jours/an | Restrictions croissantes |
Perspectives 5 ans | +2% à +5% par an | Consolidation et digitalisation |

Quelles sont les principales tendances de demande en France ?
Les destinations rurales et littorales affichent une croissance exceptionnelle de 10 à 25% depuis 2022, portée par la recherche d'authenticité et le développement du télétravail.
Cette tendance s'explique par plusieurs facteurs : l'essor du télétravail qui permet des séjours plus longs hors des centres urbains, la saturation des grandes villes comme Paris et Lyon qui pousse les voyageurs vers des alternatives, et une demande croissante d'expériences locales authentiques.
Les grandes métropoles subissent un phénomène de déplacement de la demande vers les villes moyennes, zones côtières, montagneuses et villages. Cette redistribution géographique modifie profondément la carte de la rentabilité locative en France.
Les familles et groupes d'amis profitent particulièrement de cette flexibilité géographique, recherchant des espaces plus grands et des tarifs plus accessibles que dans les centres-villes saturés.
Cette évolution s'accompagne d'une montée en gamme des attentes : les voyageurs exigent désormais des équipements premium, une connectivité internet excellente et des services de conciergerie professionnels.
Quels segments de clientèle génèrent la plus forte croissance ?
Les familles, touristes étrangers et télétravailleurs en séjours longue durée constituent les segments les plus dynamiques du marché français.
Les voyageurs d'affaires et séjours longue durée maintiennent une croissance modérée, concentrée principalement dans les pôles économiques majeurs (Paris, Lyon, Bordeaux). Ce segment privilégie la proximité des centres d'affaires et la qualité des services.
Les touristes étrangers représentent un segment en forte expansion, particulièrement dans les régions du Sud, de la Côte d'Azur et de la Corse. Leur pouvoir d'achat supérieur tire les prix vers le haut dans ces zones.
Les familles françaises constituent le socle de la demande, avec une préférence marquée pour les locations offrant plus d'espace et d'intimité que l'hôtellerie traditionnelle. Elles privilégient les séjours de moyenne durée (3 à 7 jours).
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Les télétravailleurs émergent comme un nouveau segment porteur, recherchant des "workations" dans des environnements inspirants avec une connectivité internet irréprochable.
Quels sont les niveaux de prix moyens par région et saison ?
Les tarifs moyens oscillent entre 90€ et 200€ par nuitée selon la région et la saison, avec des écarts significatifs entre zones premium et destinations émergentes.
Région | Prix semaine été 2025 | Type logement |
---|---|---|
Côte d'Azur / Corse | 2 700€ - 2 900€ | Maison/villa |
Côte d'Azur / Corse | ~900€ | Appartement |
Bretagne / Normandie | 650€ - 1 400€ | Selon capacité |
Pays de la Loire / Occitanie | 650€ - 1 400€ | Selon capacité |
Bourgogne / Centre | 500€ - 1 150€ | Selon capacité |
Grand Est | 500€ - 1 150€ | Selon capacité |
Zones urbaines | Stagnation/baisse | Tous types |
Depuis 2022, les zones littorales et rurales prisées ont enregistré des hausses de prix de 15 à 25%, tandis que les zones très urbaines connaissent une stagnation ou une légère baisse.
Cette évolution des prix reflète la redistribution géographique de la demande et l'effet de l'inflation sur les coûts d'exploitation des propriétaires.
Quels taux d'occupation assurent la rentabilité ?
Le seuil de rentabilité se situe généralement autour de 60% d'occupation annuelle, avec des variations importantes selon les zones géographiques et la saisonnalité locale.
Dans les grandes villes, le seuil de rentabilité monte à environ 70% d'occupation en raison des coûts immobiliers et réglementaires plus élevés. Les charges de copropriété, taxes et contraintes administratives pèsent davantage sur la rentabilité.
Les régions côtières et montagneuses hors saison peuvent atteindre la rentabilité dès 55-60% d'occupation, grâce à des coûts fonciers moindres et une fiscalité locale souvent plus avantageuse.
En haute saison, les zones très touristiques peuvent atteindre des taux d'occupation de 90%, compensant largement les périodes creuses et générant des marges substantielles.
Le taux d'occupation national moyen se situe entre 65% et 75% selon les villes, témoignant d'un marché globalement sain malgré les contraintes réglementaires croissantes.
Quel impact ont les nouvelles réglementations ?
Les réglementations récentes transforment profondément l'économie du secteur avec des plafonds de nuitées limitant l'activité à 90-120 jours par an selon les communes.
Les plafonds annuels varient significativement : 120 jours pour les résidences principales dans des villes comme Montpellier, Sète et Paris, mais seulement 90 jours dans des communes plus restrictives comme Perpignan.
L'enregistrement obligatoire et la télédéclaration automatisée des revenus sont désormais en vigueur dans toutes les grandes et moyennes villes touristiques, générant des coûts administratifs supplémentaires pour les propriétaires.
Certaines municipalités du Sud ont mis en place des systèmes compensatoires permettant la transformation de surfaces commerciales en habitations pour maintenir l'offre locative.
Ces contraintes poussent les propriétaires vers des stratégies d'optimisation : diversification vers la location longue durée en basse saison, investissement dans la qualité pour maximiser les tarifs sur les jours autorisés, ou report vers des communes moins restrictives.
Comment la concurrence affecte-t-elle les marges ?
La concurrence s'intensifie avec l'émergence de nouveaux modèles d'hébergement (coliving, home-swap) et la montée en puissance des résidences hôtelières, poussant à l'innovation et à la différenciation.
Airbnb maintient sa position dominante avec 37% des réservations contre 31% pour l'hôtellerie traditionnelle, mais de nouvelles plateformes spécialisées grignotent des parts de marché dans certains segments.
Cette pression concurrentielle oblige les propriétaires à augmenter leur niveau de service : automatisation du check-in/out, investissement dans des équipements premium, services de conciergerie professionnels pour justifier des tarifs supérieurs.
Les résidences hôtelières proposent désormais des formules hybrides combinant services hôteliers et flexibilité de l'appartement, forçant la location courte durée traditionnelle à se réinventer.
Pour maintenir leurs marges, les acteurs misent sur la personnalisation de l'expérience client, les partenariats locaux (activités, restauration) et la montée en gamme de leurs prestations.
Quelles villes imposent les restrictions les plus strictes ?
Paris, Lyon, Montpellier et Nice figurent parmi les villes appliquant les réglementations les plus contraignantes avec des plafonds stricts, des taxes élevées et des déclarations obligatoires complexes.
- Paris : plafond de 120 jours, enregistrement obligatoire, taxe de séjour majorée
- Lyon : restrictions zonales strictes, contrôles renforcés
- Montpellier : limitation drastique dans le centre historique
- Nice : quotas par arrondissement, autorisations préalables
- Cannes : interdiction quasi-totale en centre-ville pendant les festivals
Face à ces contraintes, les stratégies gagnantes incluent l'investissement dans la rénovation énergétique pour répondre aux normes, l'automatisation complète de la gestion locative pour réduire les coûts, et la proposition de séjours longue durée ou hors haute saison.
La diversification de la distribution via plusieurs plateformes permet de maximiser la visibilité malgré les restrictions. Certains propriétaires se tournent vers des communes périphériques moins restrictives mais bien desservies.
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Quels investissements offrent le meilleur retour ?
La rénovation énergétique, l'automatisation et les services de conciergerie premium génèrent les retours sur investissement les plus attractifs dans le contexte concurrentiel actuel.
La rénovation énergétique répond aux nouvelles exigences réglementaires tout en réduisant les charges, avec un retour sur investissement généralement compris entre 3 et 5 ans selon la zone géographique.
L'automatisation (serrures connectées, communication pré-arrivée, système de gestion centralisé) permet de réduire significativement les coûts opérationnels tout en améliorant l'expérience client.
Les services de conciergerie premium et les partenariats locaux (activités, restaurants, transport) justifient des tarifs supérieurs de 15 à 25% selon les destinations.
La digitalisation complète de la gestion (channel manager, revenue management, automatisation des tâches) optimise l'occupation et les marges avec un retour sur investissement rapide, souvent inférieur à 18 mois.
Quels sont les coûts moyens de gestion actuels ?
Les coûts de gestion subissent une inflation notable avec le ménage entre 35€ et 60€ par séjour, la conciergerie représentant 10 à 18% des revenus locatifs.
Poste de coût | Montant | Évolution |
---|---|---|
Ménage par séjour | 35€ - 60€ | Selon région et prestations |
Conciergerie | 10% - 18% revenus | Ou 150€ - 250€/mois |
Maintenance annuelle | 2% - 3% CA | +8% à +10% avec inflation |
Charges courantes | Variable | Hausse générale inflation |
Assurance spécialisée | 300€ - 800€/an | Selon couverture |
Commissions plateformes | 15% - 18% | Stable |
Fiscalité locale | Variable | Tendance haussière |
L'inflation des trois dernières années a particulièrement impacté les coûts de maintenance, avec une hausse de 8 à 10% qui pèse sur la rentabilité globale des exploitations.
Les propriétaires compensent cette hausse par l'optimisation des processus, la négociation de contrats groupés avec les prestataires et l'investissement dans des équipements plus durables.
Quelles plateformes génèrent le plus de réservations ?
Airbnb, Booking et Abritel dominent le marché en générant la majorité des réservations, avec des commissions standardisées entre 15% et 18% du revenu total.
Airbnb conserve sa position de leader avec environ 37% des réservations totales, particulièrement fort sur les séjours familiaux et les destinations authentiques recherchées par sa clientèle.
Booking.com progresse rapidement sur le segment de la location courte durée, capitalisant sur sa base d'utilisateurs business et sa force de frappe marketing internationale.
Les outils d'automatisation (Channel Manager, PMS, tarification dynamique) deviennent indispensables pour optimiser la distribution multi-plateformes et maximiser les taux d'occupation.
La tarification dynamique automatisée permet d'ajuster les prix en temps réel selon la demande, les événements locaux et la concurrence, générant des gains de revenus de 10 à 20% selon les destinations.
Comment gérer la saisonnalité des revenus ?
La forte saisonnalité concentrée sur l'été, Noël et les événements locaux impose des stratégies de lissage pour maintenir la rentabilité annuelle.
Les périodes creuses (janvier-mars, novembre) représentent un défi majeur pour la rentabilité, avec des taux d'occupation pouvant chuter sous les 30% dans certaines destinations touristiques.
Les stratégies gagnantes incluent les offres promotionnelles ciblées hors saison, le développement de l'offre télétravail et séjours intermédiaires (longs week-ends), et la diversification vers des cibles locales (staycations).
Certains propriétaires adoptent une approche mixte : location courte durée en haute saison et location traditionnelle ou étudiante le reste de l'année pour sécuriser les revenus.
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Le développement de partenariats avec les entreprises locales pour des séjours d'affaires prolongés permet de compenser partiellement la baisse touristique hivernale.
Quelles perspectives à 5 ans pour le marché français ?
Le marché français évoluera vers une croissance modérée de 2 à 5% par an, avec une consolidation du secteur et une montée en gamme généralisée des prestations.
La consolidation du marché verra l'émergence d'acteurs professionnels gérant des portefeuilles importants, au détriment des petits propriétaires individuels moins compétitifs face aux exigences croissantes.
L'exigence réglementaire continuera de s'intensifier avec des contrôles renforcés, des normes environnementales plus strictes et une fiscalité probablement alourdie dans les zones tendues.
La digitalisation s'accélérera avec l'adoption massive d'outils d'automatisation, d'intelligence artificielle pour la tarification et de technologies IoT pour la gestion technique des logements.
Les attentes clients évolueront vers plus de qualité, d'expérience personnalisée et de responsabilité écologique, forçant une montée en gamme généralisée du secteur.
Conclusion
Cet article est fourni à titre informatif uniquement et ne doit pas être considéré comme un conseil financier. Il est recommandé aux lecteurs de consulter un professionnel qualifié avant de prendre toute décision d'investissement. Nous déclinons toute responsabilité quant aux actions entreprises sur la base des informations fournies.
Le marché de la location courte durée en France connaît une transformation structurelle majeure, avec un déplacement géographique de la demande et un durcissement réglementaire qui redéfinissent les modèles économiques.
Les acteurs qui réussiront dans les cinq prochaines années seront ceux qui sauront allier conformité réglementaire, excellence opérationnelle et innovation technologique pour répondre aux attentes croissantes d'une clientèle de plus en plus exigeante.
Sources
- Helonest - Investir en location courte durée
- MonInvest - Nouvelles régulations 2025
- Liwango - Prix location vacances été 2025
- HostnLib - Marché de la conciergerie Airbnb
- Investir dans l'ancien - LMNP courte durée
- AirDNA - Performance juin 2025 France
- Modèles de Business Plan - Prédictions marché
- Journal de l'Agence - Été 2025 croissance modérée
- Concierge Angels - Prix location saisonnier 2025
- Lodgify - Villes françaises Airbnb