Camping : quelle rentabilité peut-on espérer aujourd'hui ?

Dernière mise à jour: 15 Septembre 2026

EN RÉSUMÉ

Camping : quelle rentabilité peut-on espérer aujourd'hui ? Un bon camping peut encore viser environ 30 à 40 % d’EBE sur son chiffre d’affaires, mais le rendement réellement intéressant pour un entrepreneur se joue surtout autour de 8 à 15 % sur le capital engagé après achat, financement et réinvestissements.

La demande reste solide : la France a enregistré 147,6 millions de nuitées en camping sur la dernière saison complète. Le vrai sujet n’est donc pas de savoir si les vacanciers ont disparu, mais où va la demande et combien il faut investir pour la capter.

Le marché bascule progressivement vers les hébergements locatifs. Les emplacements équipés se remplissent davantage que les nus, et les nuitées en locatifs progressent alors que les emplacements nus reculent.

Cette évolution améliore fortement le chiffre d’affaires potentiel par parcelle, mais elle augmente aussi le capital immobilisé. Un camping très équipé peut produire beaucoup plus de revenus tout en offrant un rendement décevant si les mobil-homes ont été achetés trop cher ou doivent être renouvelés trop vite.

L’EBE moyen élevé du secteur peut être trompeur dans les petites structures familiales. Une partie de la marge vient parfois du fait que les exploitants remplacent eux-mêmes plusieurs postes salariés sans valoriser entièrement leur propre travail.

Le nombre d’étoiles aide à vendre plus cher et à mieux remplir, mais ce n’est pas forcément le meilleur indicateur de rendement. Un 3 ou 4 étoiles acheté correctement peut être plus intéressant qu’un 5 étoiles très capitalistique.

Le prix d’achat pèse souvent plus lourd que quelques points de marge opérationnelle. À quatre ou cinq fois l’EBE retraité, une reprise peut offrir une vraie marge de sécurité ; vers sept ou huit fois, une grande partie du rendement futur est déjà payée au vendeur.

La dette peut rapidement absorber une part importante du cash. Un camping avec 200 000 € d’EBE n’est pas forcément très rentable pour son propriétaire si 130 000 € partent chaque année dans le remboursement de l’emprunt.

Les plateformes de réservation ne sont pas forcément un problème : elles deviennent coûteuses surtout lorsqu’elles prennent 15 à 20 % sur des semaines qui se seraient vendues directement. En basse saison, la même commission peut au contraire acheter du revenu qui n’aurait pas existé.

Le vrai test est donc assez simple : il faut regarder ensemble l’EBE retraité, le multiple d’acquisition, le rendement de chaque emplacement et les besoins futurs de réinvestissement. C’est cette combinaison, bien plus que la taille ou le prestige du camping, qui détermine ce que l’entrepreneur peut réellement gagner.

Le camping est-il encore un business porteur en France aujourd’hui ?

Oui, le camping reste aujourd’hui un marché solide en France, avec une fréquentation record et une croissance qui continue après le rebond post-Covid.

L’Insee a compté 147,6 millions de nuitées dans les campings français sur la dernière saison complète, contre environ 141 millions un an plus tôt. La FNHPA estime la progression à 4,5 %, alors que l’ensemble des hébergements collectifs touristiques augmentait de 3,1 %. Le camping a donc fait mieux que le marché touristique dans son ensemble.

Ce qui nous intéresse surtout, c’est que cette hausse ne repose plus uniquement sur un retour des touristes après les années Covid. La fréquentation avait déjà retrouvé un niveau élevé auparavant et continue maintenant de progresser.

La demande change aussi de nature. Le baromètre Atout France-FNHPA-ADN Tourisme montre que les nuitées en locatifs ont progressé d’environ 6 % sur la dernière saison, tandis que celles des emplacements nus ont reculé d’environ 2 %. Nous avons donc un marché qui continue de grossir, mais dont la croissance va surtout vers les hébergements les plus chers.

Pour un entrepreneur, c’est plutôt rassurant. Le risque principal aujourd’hui n’est pas d’entrer dans un secteur qui perd ses clients. Il faut surtout éviter d’acheter ou de construire un camping avec une offre mal adaptée à ce que les vacanciers réservent maintenant.

Quelle marge peut réellement faire un camping aujourd’hui ?

Un camping bien exploité peut encore viser environ 30 à 40 % d’EBE sur son chiffre d’affaires, ce qui reste un niveau de marge très élevé.

Les dernières références nationales publiées par Cerfrance portent sur plusieurs centaines d’exploitations. Le camping moyen de l’échantillon réalisait 264 006 € HT de chiffre d’affaires et 100 517 € d’EBE. Nous arrivons à 38,1 % d’EBE sur le chiffre d’affaires.

Le chiffre est d’autant plus intéressant qu’il n’est pas isolé. Cerfrance observait environ 38,7 % l’année précédente et presque 40 % sur une autre série récente. Avant les perturbations sanitaires, l’ordre de grandeur tournait déjà autour de 35 %.

Nous prendrions donc 30 % comme un niveau correct pour un projet déjà stabilisé et 35 à 40 % comme une très bonne exploitation. Un camping qui reste durablement sous 20 à 25 % mérite une explication : personnel trop lourd, loyer élevé, trop de restauration, faibles prix, mauvais remplissage ou structure devenue trop coûteuse.

Il faut cependant regarder ce qui se cache derrière l’EBE. Dans les petits campings familiaux, une partie importante du travail peut être réalisée directement par le couple exploitant. Si cette main-d’œuvre n’est pas rémunérée à sa vraie valeur, la marge paraît meilleure qu’elle ne l’est réellement.

Référence Cerfrance	CA HT	EBE	EBE / CA	Résultat courant
2019	224 867 €	77 831 €	34,6 %	47 322 €
2020	203 123 €	68 753 €	33,8 %	39 819 €
2021	189 464 €	86 359 €	45,6 %	58 800 €
2022	225 763 €	89 722 €	39,7 %	59 308 €
2022, autre échantillon	238 006 €	92 019 €	38,7 %	62 007 €
2023	264 006 €	100 517 €	38,1 %	67 679 €
Niveau prudent à viser	—	—	30–35 %	—

Est-ce qu’un camping à 38 % d’EBE rapporte vraiment 38 % à son propriétaire ?

Non, un camping qui fait 38 % d’EBE ne donne presque jamais 38 % de rendement annuel à l’investisseur qui l’achète.

L’EBE mesure la performance de l’exploitation. Il ne tient pas compte du prix payé pour acheter cette exploitation.

Prenons un camping qui produit 150 000 € d’EBE. Acheté 600 000 €, il coûte quatre années d’EBE et son EBE représente 25 % du prix d’acquisition. À 900 000 €, nous tombons à 16,7 %. À 1,2 million d’euros, seulement 12,5 %.

Et nous sommes encore loin de l’argent réellement disponible pour le propriétaire. Il faut ensuite financer la dette, renouveler les mobil-homes, remplacer certains équipements, payer les amortissements et l’impôt. Si les exploitants travaillent eux-mêmes dans le camping, il faut également distinguer leur rémunération du rendement de leur capital.

Cette confusion explique une bonne partie des promesses de « rentabilité de 30 ou 40 % » que l’on peut voir autour des campings. Le business peut effectivement produire cette marge opérationnelle. Un acheteur qui paie six ou sept années d’EBE touchera évidemment beaucoup moins.

Est-ce qu’un mobil-home rapporte vraiment beaucoup plus qu’un emplacement nu ?

Oui, un emplacement équipé rapporte généralement beaucoup plus qu’un emplacement nu, et les dernières données montrent que l’écart continue de se creuser.

L’Insee recense actuellement environ 356 000 emplacements nus et 284 000 emplacements équipés. Pourtant, les emplacements équipés ont généré 87,6 millions de nuitées sur la dernière saison complète, contre 60 millions pour les emplacements nus.

Le remplissage explique déjà une partie de l’écart. Les emplacements nus affichent 37,3 % d’occupation sur la saison, contre 51,6 % pour les équipés.

Le prix change encore davantage l’économie. CampingFrance estime autour de 30 € le prix moyen d’une nuit en haute saison sur un emplacement nu pour deux adultes avec électricité. Pour un mobil-home, le prix moyen atteint environ 970 € la semaine en haute saison, soit près de 139 € par nuit lorsqu’il est loué sept nuits.

Nous ne pouvons évidemment pas comparer directement les deux montants comme s’ils représentaient la même marge. Un mobil-home coûte beaucoup plus cher à acheter, nettoyer, entretenir et renouveler. Mais la différence de revenu potentiel par parcelle reste énorme.

Le comportement récent des clients va dans le même sens. Atout France, la FNHPA et ADN Tourisme ont mesuré une hausse de 6,5 % des nuitées réservées en locatifs sur la dernière saison observée, pendant que les emplacements nus reculaient de 2 %. En juillet et août, les locatifs progressaient encore de 5 % tandis que les nus baissaient de 4,1 %.

Combien peut rapporter un camping de 100 emplacements ?

Un camping de 100 emplacements peut faire à peine plus de 200 000 € de chiffre d’affaires ou dépasser le million d’euros : le nombre de mobil-homes change complètement le calcul.

Pour voir l’ordre de grandeur, nous pouvons utiliser les taux d’occupation constatés par l’Insee : 37,3 % pour les emplacements nus et 51,6 % pour les équipés sur une saison d’environ six mois.

Prenons ensuite 30 € par nuit occupée pour un emplacement nu et 100 € pour un locatif. Ce second montant est volontairement inférieur aux 139 € par nuit correspondant au tarif moyen de haute saison publié par CampingFrance, car toutes les semaines de la saison ne se vendent évidemment pas au prix de juillet-août.

Avec uniquement des emplacements nus, notre camping de 100 places génère environ 205 000 € de chiffre d’affaires hébergement dans cette simulation. Un mix de 60 emplacements nus et 40 locatifs approche 500 000 €. Avec 60 locatifs, nous dépassons 640 000 €.

Ajoutons 12 % de chiffre d’affaires provenant du bar, de l’épicerie, des activités ou d’autres ventes annexes, et le camping composé de 60 locatifs passe autour de 725 000 €.

Ce calcul n’est pas une moyenne nationale à copier dans un business plan. Il montre surtout qu’une annonce indiquant « camping de 100 emplacements » ne nous dit presque rien sur le potentiel économique du site.

Parc de 100 emplacements	Nus	Locatifs	CA hébergement simulé	CA avec 12 % d’annexes
100 % nu	100	0	204 800 €	229 400 €
Peu de locatifs	80	20	352 700 €	395 000 €
Majorité de nus	60	40	500 600 €	560 600 €
Mix 50 / 50	50	50	574 500 €	643 500 €
Majorité de locatifs	40	60	648 500 €	726 300 €
Très équipé	20	80	796 400 €	891 900 €
100 % locatif	0	100	944 300 €	1 057 600 €

Est-ce qu’il faut mettre un maximum de mobil-homes pour gagner plus ?

Non, remplir un camping de mobil-homes peut faire exploser le chiffre d’affaires tout en donnant un rendement médiocre si chaque unité a coûté trop cher.

O’Hara estime actuellement qu’un mobil-home neuf revient globalement autour de 30 000 à 60 000 € TTC en tenant compte du produit et des principaux frais nécessaires pour le rendre exploitable. À 40 000 € par unité, installer 30 nouveaux locatifs mobilise déjà 1,2 million d’euros.

Le potentiel de chiffre d’affaires est séduisant. Un mobil-home vendu 12 semaines à 750 € produit 9 000 € par an. À 15 semaines et 900 €, nous arrivons à 13 500 €.

Mais nous devons encore enlever les commissions éventuelles, le ménage, le linge, l’électricité, l’eau, les réparations et une partie des coûts communs du camping. Si un mobil-home de 40 000 € finit par produire seulement 5 000 € de cash opérationnel annuel, il faut huit ans pour récupérer son coût initial avant même de réfléchir à son remplacement.

Nous regarderions donc chaque nouvelle unité comme un mini-investissement. Si un locatif coûte 45 000 € installé et ne laisse que 4 000 ou 5 000 € par an après ses dépenses directement attribuables, le rendement commence à devenir maigre pour un actif qui vieillit.

Combien de temps faut-il pour rentabiliser un mobil-home de camping ?

Un bon mobil-home peut récupérer son investissement en quatre à sept ans environ, tandis qu’un locatif mal rempli peut facilement dépasser dix ans.

CampingFrance situe actuellement le prix moyen d’une semaine de mobil-home à environ 970 € en haute saison. Dans un camping 3 étoiles, le repère descend autour de 729 €. Dans les 4 et 5 étoiles, surtout sur le littoral, une semaine tourne plutôt autour de 1 300 € et peut dépasser 2 000 € sur certains produits.

Prenons un mobil-home qui coûte 40 000 € installé. À 12 semaines vendues 750 €, il réalise 9 000 € de chiffre d’affaires annuel. Son prix d’achat représente alors 4,4 années de chiffre d’affaires brut.

Avec 15 semaines à 900 €, le chiffre d’affaires atteint 13 500 €. Le rapport paraît excellent : à peine trois années de chiffre d’affaires correspondent au prix du mobil-home.

Le cash est moins spectaculaire. Imaginons 15 % de commission sur une partie des réservations, plusieurs milliers d’euros de ménage et de fluides, de l’entretien et quelques réparations. Le même mobil-home peut finalement laisser 6 000 à 8 000 € avant sa quote-part de frais généraux.

Pour un projet neuf, nous chercherions idéalement un retour opérationnel d’au moins 15 % du coût complet du locatif chaque année. À 8 ou 10 %, il faut une durée de vie très longue et très peu de mauvaises surprises pour que l’investissement reste intéressant.

Un camping 5 étoiles est-il vraiment plus rentable qu’un 3 étoiles ?

Un camping 5 étoiles peut facturer beaucoup plus cher et se remplit nettement mieux, mais le 3 ou 4 étoiles peut offrir un meilleur rendement si nous tenons compte de tout l’argent investi.

Les derniers chiffres de l’Insee sont particulièrement nets. Le taux d’occupation moyen atteint seulement 27,1 % pour les campings 1 étoile, 36,4 % pour les 2 étoiles, 39,3 % pour les 3 étoiles, 49,4 % pour les 4 étoiles et 57,9 % pour les 5 étoiles.

Les prix suivent la même pente. CampingFrance observe environ 28 € la nuit pour un emplacement nu en 3 étoiles contre plus de 60 € en 5 étoiles. Pour les mobil-homes, la semaine moyenne tourne autour de 729 € dans un 3 étoiles et d’environ 1 326 € dans un 5 étoiles.

Le haut de gamme gagne donc des deux côtés : prix supérieur et meilleur remplissage.

En échange, un 5 étoiles doit fournir le niveau de prestations correspondant. Piscines, espaces aquatiques, animations, clubs enfants, restauration, sanitaires de haut niveau, espaces paysagers et parc locatif récent coûtent cher à construire puis à maintenir.

Le marché récompense clairement les campings haut de gamme actuellement. Cela ne suffit pas à conclure qu’il faut absolument monter en 5 étoiles. Entre un camping qui fait 40 % d’EBE après 3 millions d’euros d’investissements et un autre qui fait 32 % après 800 000 €, notre choix peut facilement aller vers le second.

Classement	Emplacements	Taux d’occupation	Nuitées
Non classé	62 100	29,7 %	7,5 M
1 étoile	15 300	27,1 %	1,8 M
2 étoiles	70 400	36,4 %	10,7 M
3 étoiles	192 500	39,3 %	36,7 M
4 étoiles	211 600	49,4 %	59,6 M
5 étoiles	87 900	57,9 %	31,3 M
Ensemble	639 700	43,5 %	147,6 M

Faut-il être au bord de la mer pour avoir un camping rentable ?

Non, un camping intérieur peut parfaitement être plus rentable qu’un camping côtier s’il est acheté beaucoup moins cher.

Le littoral garde évidemment un avantage énorme. Les campings des côtes françaises concentrent une part disproportionnée des nuitées et les plus gros tarifs de haute saison. Vendée, Charente-Maritime, Landes, Hérault, Pyrénées-Orientales et Var font partie des territoires où les grands établissements peuvent vendre très cher pendant l’été.

Cette prime se retrouve pourtant dans les prix d’acquisition. Un camping côtier très demandé peut être vendu avec un multiple d’EBE bien supérieur à celui d’un camping rural.

Imaginons un camping littoral qui génère 300 000 € d’EBE et coûte 2,4 millions d’euros. L’EBE représente 12,5 % du prix. Un établissement intérieur acheté 800 000 € et produisant 160 000 € d’EBE arrive à 20 %.

Même avec moins de chiffre d’affaires et des tarifs plus bas, le second offre donc beaucoup plus de rendement avant financement.

La campagne bénéficie également d’une évolution intéressante. La FNHPA a relevé dernièrement une hausse de l’attrait pour les destinations rurales et les hébergements de plein air moins concentrés sur quelques stations littorales. Ce mouvement ne renverse pas la domination de la côte, mais il élargit le nombre de territoires où un camping peut fonctionner correctement.

Est-ce qu’un camping gagne vraiment presque tout son argent en juillet et août ?

Pour beaucoup de campings français, oui : quelques semaines d’été peuvent décider d’une grande partie du résultat annuel.

Sur les 147,6 millions de nuitées enregistrées pendant la dernière saison complète, près de 100 millions se concentrent autour du cœur de l’été selon les différents relevés de l’Insee et d’Atout France. Le poids de juillet et août reste donc énorme.

Cette concentration rend les résultats sensibles à des événements très courts. Lors d’une saison récente, l’Insee avait par exemple mesuré une chute de 27 % des nuitées en avril, touché par une mauvaise météo, puis une hausse de 7,5 % en mai grâce notamment au calendrier favorable de l’Ascension.

Dans un camping qui prévoit 700 000 € de chiffre d’affaires annuel, nous devons donc regarder combien dépend de six ou huit semaines. Si 350 000 € doivent être générés entre mi-juillet et fin août, une mauvaise saison estivale ne peut pas être rattrapée facilement en octobre.

Les extensions de saison ont alors beaucoup de valeur. Une piscine couverte, une clientèle étrangère, des groupes, des cyclotouristes ou des couples sans enfants peuvent ajouter quelques semaines rentables. Comme une partie des charges fixes existe déjà, les ventes supplémentaires de mai, juin ou septembre peuvent contribuer fortement à l’EBE.

Est-ce qu’un petit camping familial paraît parfois plus rentable qu’il ne l’est vraiment ?

Oui, la rentabilité d’un petit camping peut sembler artificiellement élevée lorsque le propriétaire et sa famille travaillent beaucoup sans que leur travail apparaisse comme un salaire normal.

C’est particulièrement important lors d’une reprise.

Cerfrance mesure autour de deux unités de main-d’œuvre en moyenne dans son dernier échantillon national. Mais un établissement familial peut faire fonctionner la réception, l’administratif, l’entretien, une partie du ménage et les urgences avec les exploitants eux-mêmes.

Prenons un camping qui annonce 150 000 € d’EBE avec un couple travaillant chacun l’équivalent de huit mois à temps plein. Si un repreneur doit remplacer une partie de leur travail par deux salariés et 50 000 € ou 60 000 € de coût supplémentaire, l’EBE économique réel peut tomber sous 100 000 €.

C’est ce chiffre retraité que nous devons utiliser pour valoriser le camping.

Une belle marge comptable perd rapidement son intérêt lorsqu’elle correspond en réalité à deux emplois à temps plein très peu rémunérés.

Est-ce que Booking, Campings.com ou les plateformes prennent trop de marge aux campings ?

Les plateformes peuvent coûter très cher à un camping, mais elles restent rentables lorsqu’elles vendent des périodes qui seraient autrement restées vides.

Pitchup prélève actuellement 15 % sur les réservations qu’il apporte. Campings.com affiche de son côté une commission standard de 20 % TTC, avec des taux pouvant monter à 21 ou 22 % selon les conditions de paiement choisies.

Sur 250 000 € de réservations vendues avec une commission de 20 %, la facture atteint 50 000 €.

Le vrai problème apparaît lorsque le camping paie cette commission pour vendre une semaine d’août qu’il aurait remplie directement. À ce moment-là, l’intermédiaire ne crée pratiquement aucun revenu supplémentaire et prend une part importante de la marge.

La basse saison donne un calcul différent. Campings.com affirme que ses partenaires voient en moyenne leurs réservations de basse saison augmenter de 60 %. Même avec une commission élevée, vendre un mobil-home 600 € qui serait resté vide peut être une excellente affaire.

Nous chercherions donc surtout à garder les périodes faciles en vente directe et à utiliser les plateformes pour élargir la clientèle, remplir les trous du calendrier et accélérer les ailes de saison.

Combien faut-il réinvestir dans un camping pour qu’il reste rentable ?

Un camping avec beaucoup de locatifs doit réinvestir régulièrement des sommes importantes, et oublier ce besoin donne une vision beaucoup trop généreuse du cash réellement disponible.

Prenons seulement le parc de mobil-homes. Quarante unités valorisées entre 30 000 et 60 000 € représentent 1,2 à 2,4 millions d’euros de matériel au coût neuf.

Nous n’allons évidemment pas tout renouveler en même temps. Mais remplacer cinq mobil-homes dans une année peut facilement coûter entre 150 000 et 300 000 €.

Viennent ensuite les sanitaires, les réseaux électriques, l’eau, les piscines, les voiries, les jeux, le bar, la réception, les espaces verts et parfois un restaurant. Plus le camping monte en gamme, plus les clients remarquent rapidement les équipements vieillissants.

Ce point devient encore plus sensible avec les contraintes climatiques. Sécheresse, inondation, incendie, consommation d’eau ou assurabilité peuvent désormais déclencher des dépenses auxquelles les exploitants pensaient moins il y a quinze ans.

Pour cette raison, nous ne traiterions jamais 100 % de l’EBE comme de l’argent disponible pour le propriétaire. Une partie doit rester dans l’entreprise pour maintenir l’outil de travail.

À combien de fois l’EBE faut-il acheter un camping ?

Autour de quatre à cinq fois l’EBE retraité, un camping peut être très intéressant ; vers six fois, il faut déjà un actif vraiment solide ; à huit fois ou plus, nous payons cher le rendement actuel.

Les professionnels de la transaction utilisent souvent une fourchette autour de quatre à six fois l’EBE retraité pour un fonds de camping, avec des écarts selon la localisation, le foncier, le classement, la taille et le potentiel restant.

À quatre fois l’EBE, l’EBE représente 25 % du prix d’achat. À cinq fois, 20 %. À six fois, 16,7 %. À huit fois, seulement 12,5 %.

Cette comparaison est beaucoup plus parlante qu’un pourcentage de marge sur chiffre d’affaires.

Les murs compliquent évidemment la valorisation. Un camping vendu avec son foncier peut coûter beaucoup plus cher tout en donnant à l’acquéreur un actif immobilier à long terme. À l’inverse, acheter uniquement le fonds réduit le capital nécessaire, mais nous devons alors payer un loyer et sécuriser le bail.

Pour un entrepreneur qui cherche d’abord du rendement, nous préférerions généralement une exploitation saine achetée quatre ou cinq fois son EBE à un camping prestigieux acheté huit fois son EBE simplement parce qu’il se trouve près de la mer.

Prix d’achat / EBE	Prix pour 150 k€ d’EBE	EBE / prix d’achat	Lecture
3x	450 k€	33,3 %	Très bon marché, raison à vérifier
4x	600 k€	25,0 %	Très intéressant
5x	750 k€	20,0 %	Bon niveau
6x	900 k€	16,7 %	Correct pour un bon actif
7x	1,05 M€	14,3 %	Marge d’erreur réduite
8x	1,20 M€	12,5 %	Cher sans vrai potentiel
10x	1,50 M€	10,0 %	Croissance future déjà largement payée

Est-ce que les taux d’intérêt rendent les reprises de camping beaucoup moins rentables ?

Oui, la dette enlève rapidement une grosse partie du cash d’un camping acheté cher, même si les taux actuels restent très loin des niveaux les plus difficiles observés auparavant.

Selon les dernières données disponibles de la Banque de France, le coût moyen des nouveaux financements bancaires accordés aux PME tourne actuellement autour de 3,7 %. Une reprise de camping avec un risque spécifique, du foncier et un apport limité pourra bien sûr se financer plus cher que cette moyenne.

À 4 % sur quinze ans, emprunter 1 million d’euros représente environ 90 000 € de remboursement annuel. Avec 1,5 million d’euros, nous approchons 133 000 € par an.

Un camping qui fait 200 000 € d’EBE semble extrêmement rentable sur le papier. S’il doit consacrer 130 000 € par an au remboursement de sa dette, il ne lui reste que 70 000 € avant les investissements de renouvellement et la fiscalité.

Le prix d’acquisition devient alors bien plus important qu’un point de marge supplémentaire.

Un camping acheté cinq fois son EBE avec un apport sérieux laisse normalement une marge de sécurité bien supérieure au même établissement payé sept fois son EBE avec un financement très tendu.

Alors, quelle rentabilité peut-on vraiment espérer d’un camping aujourd’hui ?

Pour un bon camping en France aujourd’hui, nous viserions environ 30 à 40 % d’EBE sur le chiffre d’affaires et plutôt 8 à 15 % de rendement économique annuel sur le capital réellement engagé une fois le prix d’achat, les investissements et le financement pris en compte.

La première fourchette décrit l’exploitation. La seconde se rapproche davantage de ce que l’entrepreneur cherche réellement à savoir lorsqu’il investit son argent.

Les derniers chiffres donnent un contexte favorable. La fréquentation atteint 147,6 millions de nuitées. Les emplacements équipés se remplissent à 51,6 %, contre 37,3 % pour les nus. Les locatifs continuent de gagner des nuitées. Les campings 4 et 5 étoiles affichent des niveaux de remplissage nettement supérieurs aux catégories plus basses.

La demande est donc bien là.

Le prix payé décide ensuite d’une grande partie de la rentabilité. Prenons un camping à 200 000 € d’EBE retraité. À 800 000 €, soit quatre fois l’EBE, le dossier offre beaucoup de marge pour financer la dette et réinvestir. À 1,2 million d’euros, nous sommes à six fois l’EBE et le calcul reste défendable pour un bel actif. À 1,6 million, soit huit fois l’EBE, il faut déjà croire fortement à la croissance future, à la valeur du foncier ou à un potentiel d’amélioration encore inexploité.

Le mix d’emplacements vient ensuite. Un camping de 100 places composé presque uniquement d’emplacements nus peut rester autour de quelques centaines de milliers d’euros de chiffre d’affaires. Avec 40 à 60 locatifs bien remplis, le même terrain peut approcher ou dépasser 600 000 à 700 000 €. En contrepartie, ces mobil-homes peuvent demander plus d’un million d’euros de capital supplémentaire.

C’est pour cela qu’un camping 3 ou 4 étoiles de 80 à 150 emplacements peut parfois être un investissement plus intéressant qu’un immense 5 étoiles. Un parc locatif assez développé permet de bien facturer, tandis qu’une structure encore simple évite de transformer chaque saison en course permanente aux nouveaux équipements.

Aujourd’hui, nous considérerions un projet particulièrement solide lorsqu’il combine un EBE retraité supérieur à 30 %, un prix d’achat proche de quatre à cinq fois cet EBE, un parc locatif qui se rembourse correctement et assez de trésorerie pour remplacer les équipements sans reprendre systématiquement de la dette.

Dans ces conditions, viser autour de 10 % de rendement économique annuel sur le capital engagé paraît réaliste. Dépasser durablement 15 % est possible, surtout après une reprise bien négociée ou une amélioration opérationnelle. En dessous de 7 ou 8 %, le camping commence à devenir un investissement assez lourd pour un rendement qui n’est plus particulièrement généreux.

La rentabilité d’un camping se joue donc beaucoup moins sur le nombre d’étoiles affiché à l’entrée que sur trois chiffres : combien nous payons l’EBE existant, combien chaque emplacement rapporte réellement et combien il faudra remettre dans le camping pour continuer à produire ce résultat dans cinq ou dix ans.

SOURCES ET MÉTHODOLOGIE

Cette analyse cherche à répondre à une question très concrète : combien un entrepreneur peut réellement espérer gagner avec un camping en France aujourd’hui, une fois séparées la performance de l’exploitation, la valeur du fonds, le coût du financement et les sommes qu’il faudra réinvestir.

Nous avons commencé par distinguer plusieurs notions souvent mélangées : marge d’EBE, rendement d’un mobil-home, rendement sur le prix d’acquisition, cash disponible après dette et rendement du capital réellement engagé. Cette séparation évite de présenter une marge opérationnelle de 30 ou 40 % comme si elle revenait directement dans la poche du propriétaire.

Pour le marché et la fréquentation, nous nous appuyons principalement sur l’Insee, Atout France et la FNHPA. Ces sources permettent de suivre les nuitées, les taux d’occupation, le poids des emplacements nus et équipés, les différences selon le classement et l’évolution récente de la demande entre littoral, campagne et locatifs.

Pour la rentabilité d’exploitation, la base principale est Cerfrance, dont les références nationales permettent de comparer chiffre d’affaires, EBE, résultat courant et unités de main-d’œuvre sur plusieurs années. Nous avons aussi replacé les chiffres récents dans les exercices précédents afin d’éviter de tirer une conclusion entière d’une seule saison.

Les simulations sur un camping de 100 emplacements ne sont pas présentées comme une moyenne nationale. Elles combinent les taux d’occupation observés par l’Insee avec des hypothèses simples de prix par nuit et un niveau d’annexes volontairement lisible afin de montrer à quel point le mix entre emplacements nus et locatifs change l’économie d’un même terrain.

Pour les prix d’hébergement et le coût des mobil-homes, nous avons utilisé CampingFrance ainsi que des fabricants comme Rapidhome et O’Hara. Ces données servent à cadrer les ordres de grandeur, pas à supposer qu’un tarif de haute saison est encaissé pendant toute la saison.

Les plateformes sont traitées à partir de leurs propres conditions commerciales. Pitchup indique une commission de 15 % sur les réservations apportées, tandis que Campings.com publie une commission standard de 20 % TTC et communique aussi sur l’effet de sa distribution en basse saison.

Pour le financement, nous utilisons les données de la Banque de France sur le coût des nouveaux crédits aux PME. Les exemples d’annuités servent ensuite à montrer combien la dette peut absorber de cash même lorsque l’EBE paraît élevé.

Enfin, nous avons croisé les données d’exploitation avec les besoins de réinvestissement et les risques de long terme, notamment via Atout France, la Direction générale des Entreprises et le ministère de la Transition écologique pour les questions de classement, d’investissement touristique, d’eau et d’adaptation des campings littoraux.

Les principales sources utilisées sont : l’Insee sur le parc, les emplacements, les taux d’occupation et les nuitées des campings, Cerfrance sur les références économiques nationales des campings, Atout France via France Tourisme Observation, Atout France sur le bilan de saison de l’hôtellerie de plein air, la FNHPA sur le bilan 2025 et les perspectives 2026, Atout France sur le tourisme dans les campagnes, Atout France sur le tourisme littoral, CampingFrance sur les prix moyens des emplacements et mobil-homes, CampingFrance sur les tarifs de location de mobil-homes, Rapidhome sur les budgets d’achat d’un mobil-home, la Direction générale des Entreprises sur le classement et la réglementation des campings, Atout France sur les investissements touristiques, Atout France sur le bilan touristique 2025, Campings.com sur ses conditions commerciales partenaires, Campings.com sur la performance annoncée en basse saison, Pitchup sur ses conditions partenaires, la Banque de France sur le financement des entreprises, le ministère de la Transition écologique sur la gestion de l’eau et le ministère de la Transition écologique sur l’adaptation au recul du trait de côte.