Lancez un hôtel sans sous-estimer le taux de remplissage nécessaire

Business plan, prévisionnel financier, étude de marché et executive summary, déjà rédigés et chiffrés pour ce métier.

C'est parti

Combien coûte l’ouverture d’un hôtel aujourd’hui ?

Alors, combien coûte vraiment l’ouverture d’un hôtel en France ?

Pour ouvrir un hôtel en France aujourd’hui, il faut généralement penser en centaines de milliers d’euros pour une petite reprise avec murs loués, et en millions dès qu’on achète l’immeuble ou qu’on construit.

Le grand écart vient surtout de ce que l’on appelle « ouvrir un hôtel ». Reprendre le fonds de commerce d’un petit établissement déjà équipé peut demander autour de 400 000 à 800 000 € tout compris. Acheter aussi les murs pousse facilement un projet de 20 à 30 chambres vers 1,5 à 4 millions d’euros. Construire un hôtel neuf de cette taille peut encore coûter plusieurs millions de plus selon le terrain, la gamme et les équipements.

Les annonces actuellement disponibles sur la plateforme de transmission de Bpifrance montrent bien l’amplitude. Un hôtel-restaurant de 18 chambres près de Bordeaux était affiché à 436 000 € pour le fonds. Un 3 étoiles de 44 chambres à Niort était proposé autour de 1,1 million pour le fonds, avec 2,14 millions supplémentaires pour les murs. Un 36 chambres avec restaurant à Gruissan était affiché 3,82 millions murs et fonds.

Il n’y a donc pas un « prix d’ouverture » unique. Pour savoir combien il faut réellement réunir, nous devons additionner l’acquisition, les travaux, l’équipement, les frais de lancement et plusieurs mois de trésorerie.

Projet hôtelier	Budget à envisager aujourd’hui
Petit fonds de 10–15 chambres, peu de travaux	350 k€ à 700 k€
Petit fonds avec rénovation importante	500 k€ à 1,2 M€
Petit hôtel avec murs	800 k€ à 2 M€
Hôtel indépendant de 20–30 chambres avec murs	1,5 à 4 M€
Transformation lourde d’un immeuble	2 à 6 M€+
Construction neuve de 20–30 chambres	3 à 7 M€+
Boutique-hôtel haut de gamme	5 M€ à 10 M€+

Créer un hôtel de zéro ou reprendre un hôtel existant : qu’est-ce qui coûte le moins cher ?

Reprendre un fonds de commerce hôtelier dans des murs loués reste de loin la manière la moins chère d’entrer sur le marché.

Une reprise permet d’éviter le foncier et une grande partie du coût de construction. Les chambres existent déjà, tout comme la réception, les réseaux, une partie du mobilier et souvent les autorisations nécessaires à l’exploitation.

Cela change complètement le ticket d’entrée. Un fonds hôtelier peut se vendre quelques centaines de milliers d’euros alors que l’immeuble qui l’abrite vaut parfois plusieurs fois cette somme. À Niort, par exemple, un hôtel de 44 chambres récemment observé sur Bpifrance Transmission affichait environ 1,1 million d’euros pour le fonds et 2,14 millions pour les murs. Posséder l’ensemble demandait donc plus de 3,2 millions avant les éventuels frais et investissements supplémentaires.

Construire se situe à l’autre extrême. Il faut financer le terrain, les études, l’architecte, le gros œuvre, les chambres, les parties communes, les réseaux techniques, le mobilier et toute la période pendant laquelle le chantier ne rapporte rien.

Entre les deux, acheter un hôtel murs et fonds reste souvent le compromis choisi par les investisseurs qui veulent également détenir l’immobilier.

Peut-on encore ouvrir un petit hôtel avec moins de 500 000 € ?

Oui, un hôtel de 10 à 15 chambres peut encore ouvrir avec moins de 500 000 €, mais il faut généralement reprendre un établissement existant, louer les murs et éviter une grosse rénovation.

Prenons un scénario réaliste. Un fonds coûte 200 000 €. Nous dépensons 80 000 € pour rafraîchir les chambres et remplacer une partie des équipements. Les frais juridiques, techniques, commerciaux et de lancement absorbent 30 000 à 40 000 €. Il reste alors environ 180 000 € pour financer le besoin en fonds de roulement, les premiers salaires, les stocks et les imprévus.

Nous arrivons autour de 490 000 €.

Le scénario fonctionne si l’hôtel est déjà exploitable. Une toiture à reprendre, un ascenseur à créer ou une grosse remise aux normes peut ajouter 100 000, 200 000 ou 300 000 € beaucoup plus vite qu’on ne l’imagine.

Sous 500 000 €, le projet le plus crédible aujourd’hui ressemble donc à une reprise légère, pas à une création immobilière.

Combien faut-il pour ouvrir un hôtel de 20 à 30 chambres ?

Pour un hôtel indépendant de 20 à 30 chambres, prévoir autour de 1,5 à 3 millions d’euros constitue désormais une base crédible lorsqu’on achète aussi les murs en région, et 3 à 5 millions deviennent parfaitement possibles dès que l’emplacement ou les travaux montent en gamme.

Les annonces de cession donnent des repères intéressants. Dans le Vaucluse, un hôtel-restaurant d’une vingtaine de chambres affichait récemment 659 000 € pour le fonds et 2,04 millions pour les murs, soit environ 2,7 millions au total. En Seine-Saint-Denis, un hôtel de 26 chambres était proposé autour de 1,07 million pour le fonds auxquels s’ajoutaient plus de 3 millions pour l’immobilier.

À l’autre bout du marché, certains établissements régionaux de petite capacité restent sous le million murs compris. Un hôtel 3 étoiles d’environ dix chambres avec restaurant et piscine en Ardèche était par exemple présenté autour de 910 000 €.

Le nombre de chambres explique donc une partie du prix, mais beaucoup moins que l’adresse, l’état du bâtiment, la rentabilité existante et la valeur du foncier.

Combien coûte une chambre d’hôtel à construire aujourd’hui ?

Pour construire un hôtel standard, nous retiendrions aujourd’hui environ 100 000 à 200 000 € par chambre comme ordre de grandeur sérieux avant le foncier, avec des niveaux beaucoup plus élevés dans le luxe.

Les ratios de construction disponibles en France placent souvent un hôtel 3 étoiles autour de 110 000 à 160 000 € par clé et un 4 étoiles vers 150 000 à 250 000 €. Une autre estimation professionnelle française consacrée à la création hôtelière donne une fourchette plus large de 40 000 à 200 000 € selon la gamme et la définition exacte du coût retenu.

L’écart vient en partie du périmètre. Certains ratios comprennent une grande partie des espaces communs et des lots techniques ; d’autres parlent surtout du bâtiment et excluent mobilier, honoraires, raccordements ou terrain.

À 120 000 € par chambre, un établissement de 25 chambres représente déjà 3 millions d’euros de construction. À 180 000 €, nous arrivons à 4,5 millions.

Le calcul devient encore plus parlant pour un 4 étoiles de 30 chambres : 180 000 € par clé donnent 5,4 millions d’euros avant même d’ajouter un terrain cher ou des équipements particulièrement lourds.

Combien coûte la rénovation d’une chambre d’hôtel ?

Pour une rénovation sérieuse de chambres d’hôtel 3 ou 4 étoiles, 15 000 à 40 000 € par chambre est actuellement un bon ordre de grandeur ; refaire simplement la décoration peut coûter beaucoup moins, tandis qu’une transformation haut de gamme monte rapidement au-dessus.

Cushman & Wakefield situe aujourd’hui la rénovation des chambres d’un hôtel 3–4 étoiles entre environ 15 000 et 40 000 € par chambre. D’autres entreprises spécialisées retrouvent des fourchettes proches lorsque plomberie, salle de bains, climatisation, électricité ou isolation acoustique entrent dans le chantier.

Pour 25 chambres, 15 000 € par clé donnent 375 000 €. À 40 000 €, le même hôtel atteint déjà 1 million d’euros uniquement pour les chambres.

Il faut encore traiter le hall, les couloirs, la réception, la salle de petit-déjeuner et parfois le restaurant. Le mobilier, la literie, les télévisions, les serrures électroniques, le réseau Wi-Fi et l’informatique peuvent eux aussi peser plusieurs milliers d’euros supplémentaires par chambre.

Le bâtiment ancien ajoute une difficulté particulière : les prix des travaux ne sont pas revenus aux niveaux d’il y a quelques années. Le dernier indice de l’Insee place les travaux d’entretien-amélioration environ 20 % au-dessus de leur niveau moyen de 2021, avec encore +2,1 % sur un an sur la dernière période mesurée.

À combien se vendent vraiment les hôtels en France actuellement ?

Les hôtels actuellement proposés à la vente vont de quelques centaines de milliers d’euros pour certains fonds régionaux à plus de 3 millions pour des établissements indépendants avec murs, même avant de parler des grandes adresses parisiennes ou du luxe.

Le plus utile est d’observer plusieurs cas ensemble. Les exemples récents publiés via le réseau CCI-Bpifrance donnent un fonds de 18 chambres près de Bordeaux autour de 436 000 €, un 3 étoiles de 44 chambres à Niort autour de 1,1 million pour le fonds, ou encore un hôtel d’une vingtaine de chambres dans le Vaucluse à environ 2,7 millions murs et fonds.

À Gruissan, un établissement de 36 chambres avec espaces de restauration était affiché à 3,82 millions murs et fonds. Son chiffre d’affaires communiqué dépassait 800 000 €, avec près de 400 000 € d’EBE retraité. À l’inverse, le 18 chambres bordelais affiché à 436 000 € réalisait environ 571 000 € de chiffre d’affaires.

Une chambre supplémentaire n’a donc aucune valeur fixe. Dans une acquisition hôtelière, nous achetons simultanément un commerce, un emplacement et parfois un immeuble.

Exemple récent	Chambres	Vente	Prix affiché	CA communiqué
Hôtel près de Bordeaux	18	Fonds	436 k€	571 k€
Hôtel 3★ Ardèche	Environ 10	Murs + fonds	910 k€	427 k€
Hôtel 3★ Niort	44	Fonds	1,10 M€	880 k€
Même hôtel à Niort avec murs	44	Murs + fonds	3,24 M€ env.	880 k€
Hôtel Vaucluse	Environ 20	Fonds	659 k€	1,18 M€
Même hôtel avec murs	Environ 20	Murs + fonds	2,70 M€ env.	1,18 M€
Hôtel Gruissan	36	Murs + fonds	3,82 M€	813 k€
Hôtel proche de Paris	26	Murs + fonds	4,10 M€ env.	172 k€

Transformer un vieil immeuble en hôtel coûte-t-il moins cher que construire ?

Transformer un bâtiment existant peut être moins cher qu’une construction neuve, mais les économies disparaissent vite lorsque l’immeuble doit être profondément restructuré.

Sur le papier, nous économisons le gros œuvre déjà présent. Dans la pratique, une conversion peut demander de refaire les circulations, créer des salles de bains dans chaque chambre, renforcer l’acoustique, redistribuer l’électricité et la plomberie, installer la climatisation, ajouter un ascenseur et adapter entièrement le bâtiment aux règles applicables aux établissements recevant du public.

Un immeuble de bureaux ou d’habitation n’a pas forcément été conçu avec vingt salles d’eau superposées, des couloirs hôteliers, une réception, des locaux de service et les contraintes incendie d’un hôtel.

La conversion devient particulièrement risquée lorsque l’achat du bâtiment paraît bon marché. Une économie de 500 000 € sur l’acquisition peut être absorbée par une seule restructuration technique lourde.

Nous traiterions donc une transformation comme un vrai projet immobilier avec audit technique préalable, pas comme une simple rénovation.

Combien coûte vraiment le passage d’un hôtel 3 étoiles à 4 étoiles ?

Faire passer un hôtel de 3 à 4 étoiles peut facilement demander plusieurs centaines de milliers d’euros pour un établissement de 20 à 30 chambres.

Le classement Atout France repose actuellement sur un référentiel précis couvrant équipements, services, qualité d’accueil et différents engagements environnementaux. Une décoration plus jolie ne suffit donc pas à elle seule.

Prenons 25 chambres à rénover pour 25 000 € chacune. Nous sommes déjà à 625 000 €. Ajoutons les espaces communs, une réception remise à niveau, le mobilier, éventuellement la climatisation, l’insonorisation ou certains équipements demandés par le positionnement : une enveloppe de 750 000 à 1 million devient vite plausible.

Le potentiel commercial existe. Les dernières statistiques annuelles de l’Insee montrent un taux d’occupation moyen de 68,1 % pour les hôtels 4 étoiles, contre 63,4 % pour les 3 étoiles et 59,1 % pour les 2 étoiles.

Cela ne veut évidemment pas dire qu’ajouter une étoile créera automatiquement cinq points d’occupation. Les 4 étoiles sont aussi mieux situés et ciblent des clientèles différentes. L’investissement doit surtout permettre d’augmenter suffisamment le prix moyen de la chambre pour payer les travaux.

Combien peut coûter la mise aux normes d’un hôtel ?

La mise aux normes d’un hôtel peut coûter quelques dizaines de milliers d’euros comme plusieurs centaines de milliers, et c’est l’un des postes les plus difficiles à estimer avant un vrai audit du bâtiment.

En France, un hôtel est un établissement recevant du public de type O. Les obligations concernent notamment l’évacuation, la sécurité incendie et l’accessibilité. Service-Public rappelle actuellement que les hôtels font bien partie des ERP soumis aux règles d’accessibilité aux personnes handicapées.

Atout France précise de son côté que le classement hôtelier ne certifie pas la conformité PMR. Un hôtel peut donc avoir un sujet réglementaire sérieux même si son classement commercial paraît rassurant.

Les factures importantes viennent généralement de travaux très concrets : ascenseur, cage d’escalier, portes coupe-feu, système d’alarme, électricité, désenfumage, chambres accessibles, largeur des circulations ou restructuration des salles de bains.

C’est l’un des endroits où un achat apparemment bon marché peut devenir très cher après la signature.

Ajouter un restaurant, un bar ou un spa change-t-il beaucoup le budget ?

Oui, un restaurant, un spa ou une piscine peut ajouter des centaines de milliers d’euros au coût d’un hôtel et faire exploser les besoins techniques du bâtiment.

Une petite salle de petit-déjeuner reste relativement simple. Une vraie cuisine apporte extraction, chambres froides, cuisson, plonge, stockage, ventilation, électricité et réseaux supplémentaires.

Le spa pousse encore plus loin la complexité avec l’étanchéité, le traitement de l’air, l’humidité, le chauffage et les équipements spécifiques. Une piscine intérieure exige en plus filtration, traitement de l’eau et entretien permanent.

Les estimations de construction hôtelière montrent aujourd’hui qu’un spa complet peut représenter plusieurs centaines de milliers d’euros, tandis qu’une piscine intérieure importante peut dépasser le million sur un grand établissement.

Pour un entrepreneur avec un budget serré, un hôtel-bureau avec petit-déjeuner est donc beaucoup plus facile à financer qu’un établissement de même capacité avec restaurant, bar et espace bien-être.

Combien faut-il garder pour lancer l’hôtel et passer les premiers mois ?

Pour un petit hôtel, garder au moins 100 000 à 300 000 € entre préouverture et réserve de trésorerie est souvent plus prudent que d’investir jusqu’au dernier euro dans les travaux.

Avant même la première nuit, il faut payer les études, assurances, logiciels, site internet, photographies, linge, vaisselle éventuelle, stocks, signalétique, recrutement et formation. Une partie de l’équipe commence aussi à travailler avant que l’hôtel génère normalement son chiffre d’affaires.

Ensuite vient la montée en charge. Un nouvel établissement doit accumuler des avis, être correctement référencé sur les plateformes, constituer sa clientèle directe et parfois obtenir des contrats avec des entreprises ou des agences.

Les dernières données de l’Insee donnent un taux d’occupation hôtelier moyen de 62,3 % en France sur l’ensemble de l’année. Partir sur 80 ou 90 % dès l’ouverture serait donc très agressif hors emplacement exceptionnel.

Si un établissement supporte 40 000 € de charges fixes mensuelles, quatre mois correspondent déjà à 160 000 €. L’hôtel réalisera évidemment des ventes pendant cette période, mais cette réserve donne une idée du coussin nécessaire lorsqu’un démarrage prend plus de temps que prévu.

Booking, Expedia et les taxes peuvent-ils vraiment changer le business plan d’un hôtel ?

Oui, les coûts de distribution et la fiscalité réduisent suffisamment le revenu réellement conservé par l’hôtel pour changer la rentabilité d’un projet trop juste.

Une chambre affichée 120 € ne laisse pas 120 € à l’exploitant. L’hébergement hôtelier supporte actuellement une TVA à 10 % en France métropolitaine. Lorsque la réservation passe par une plateforme, une commission vient ensuite réduire la recette commerciale.

Il faut encore payer ménage, linge, consommables, énergie, personnel et frais de paiement. La taxe de séjour suit de son côté les règles fixées par la commune ou l’intercommunalité et doit être traitée séparément lorsque le régime applicable l’exige.

Cette mécanique compte particulièrement au lancement, car un nouvel hôtel dépend souvent davantage des plateformes pour remplir ses chambres.

Dans notre prévisionnel, nous regarderions donc le revenu net obtenu par chambre vendue plutôt que le simple prix affiché sur Booking.

Quel apport faut-il pour acheter ou ouvrir un hôtel aujourd’hui ?

Pour une acquisition hôtelière de plusieurs millions d’euros, arriver avec seulement 10 % d’apport est aujourd’hui une hypothèse très optimiste.

Il n’existe pas de pourcentage bancaire universel : l’expérience du porteur, la rentabilité de l’hôtel, les garanties, l’immobilier et la durée du prêt changent complètement le dossier. Mais les opérations hôtelières demandent souvent un apport significatif, surtout lorsqu’elles combinent fonds de commerce, murs et travaux.

Le financement reste en plus un vrai coût. Les dernières données disponibles de la Banque de France placent autour de 3,7 % le coût moyen des nouveaux financements accordés aux PME, après une légère remontée ces derniers mois.

À petite échelle, quelques dixièmes de point semblent secondaires. Sur 2 millions d’euros empruntés, un point de taux représente environ 20 000 € d’intérêts supplémentaires la première année avant amortissement.

L’apport doit donc financer davantage que l’acompte demandé par la banque. Il faut conserver assez de fonds propres pour les travaux, les dépassements de budget et le démarrage de l’exploitation.

Combien un hôtel de 25 chambres peut-il réellement encaisser ?

Un hôtel de 25 chambres à 65 % d’occupation et 120 € de prix moyen produit environ 712 000 € de chiffre d’affaires hébergement annuel avant de tenir compte de la TVA et des autres ajustements.

Ce calcul permet de vérifier très vite si le coût du projet tient debout. Avec 25 chambres, nous disposons de 9 125 nuitées vendables par an. À 65 % d’occupation, environ 5 930 sont effectivement vendues.

À 90 € la nuit, cela donne environ 534 000 € de recettes hébergement. À 150 €, nous atteignons environ 890 000 €. La différence de 60 € sur le prix moyen crée donc plus de 350 000 € d’écart annuel à occupation identique.

Les données nationales donnent actuellement 62,3 % d’occupation moyenne pour l’ensemble des hôtels français, avec 63,9 % pour les établissements classés. Un business plan à 65 % n’est donc pas absurde, mais il doit être justifié par la destination et le produit.

Cette simple simulation explique pourquoi l’emplacement peut justifier un investissement immobilier bien plus élevé. Un hôtel capable de vendre durablement ses chambres 150 € n’a pas du tout la même économie qu’un établissement plafonnant à 90 €.

Hôtel de 25 chambres	Occupation	Prix moyen	Nuitées vendues	CA hébergement
Démarrage difficile	40 %	90 €	3 650	329 k€
Petit hôtel économique	55 %	90 €	5 019	452 k€
Scénario prudent	60 %	110 €	5 475	602 k€
Bon 3 étoiles	65 %	120 €	5 931	712 k€
Bon emplacement	70 %	130 €	6 388	830 k€
Positionnement supérieur	70 %	160 €	6 388	1,02 M€
Très forte performance	75 %	180 €	6 844	1,23 M€

Combien faut-il garder pour les imprévus sur un projet hôtelier ?

Nous garderions au moins 10 à 15 % d’imprévus sur une construction bien préparée et plutôt 15 à 20 % lorsqu’un vieil hôtel doit être lourdement rénové.

Les prix des travaux restent élevés et recommencent même à accélérer légèrement. Selon les dernières données de l’Insee, l’entretien-amélioration des bâtiments a encore progressé de 2,1 % sur un an, après une période d’accalmie.

La menuiserie était récemment en hausse de 3,4 %, l’électricité de 2,3 % et les travaux de peinture et vitrerie de 2,1 %. Ce sont précisément des postes très présents dans une rénovation hôtelière.

Pour un chantier budgété 800 000 €, une réserve de 15 % représente 120 000 €. Elle peut sembler importante avant les travaux et très petite dès qu’apparaissent un problème de plomberie, une reprise de toiture et quelques chambres supplémentaires à refaire.

Un projet à 2 millions avec exactement 2 millions de financement disponible reste donc dangereusement tendu.

Alors, quel budget faut-il vraiment avoir pour ouvrir un hôtel aujourd’hui ?

Pour un entrepreneur qui veut ouvrir un véritable hôtel en France, 500 000 € peut suffire pour une petite reprise, autour de 2 millions constitue un point de départ beaucoup plus crédible pour posséder un petit établissement avec ses murs, et une création neuve demande rapidement 3 à 7 millions ou davantage.

Le projet à 400 000 ou 500 000 € existe encore. Il correspond généralement à un petit fonds de commerce dans des murs loués, avec un bâtiment déjà fonctionnel et peu de gros travaux.

Entre 1 et 2 millions d’euros, on peut trouver certaines opérations murs et fonds en région ou reprendre un établissement plus important en location, à condition de bien contrôler les travaux.

Pour 20 à 30 chambres avec immobilier, l’enveloppe de 1,5 à 4 millions observée aujourd’hui paraît beaucoup plus réaliste. Plusieurs annonces récentes tombent précisément dans cette zone.

La construction neuve change encore d’échelle. Vingt-cinq chambres à 120 000 € par clé représentent déjà 3 millions d’euros. À 180 000 €, le même hôtel atteint 4,5 millions avant certains frais périphériques et un éventuel terrain coûteux.

En clair, quelqu’un qui envisage d’ouvrir un hôtel avec 200 000 ou 300 000 € doit surtout regarder des petits fonds de commerce et garder de la trésorerie. Pour acheter l’immobilier ou créer un hôtel moderne de plusieurs dizaines de chambres, il faut aujourd’hui raisonner en millions d’euros.