Camping : quelles dépenses faut-il prévoir aujourd'hui ?

Lancez un camping sans sous-estimer le taux de remplissage nécessaire

Un business plan de 35 pages, déjà rédigé et mis en forme pour cette activité : marché, concurrence, stratégie et tableaux financiers.

C'est parti

Combien faut-il vraiment pour ouvrir un camping en France aujourd’hui ?

Pour ouvrir un vrai camping en France aujourd’hui, il faut généralement penser en centaines de milliers d’euros, et assez vite en millions dès qu’on ajoute du foncier, plusieurs dizaines de mobil-homes et des équipements de loisirs.

L’écart entre deux projets peut être énorme. Un petit camping nature avec essentiellement des emplacements nus, un bloc sanitaire et peu de services peut encore rester dans une enveloppe de quelques centaines de milliers d’euros hors foncier. Un camping familial de 50 à 100 emplacements avec piscine et une quinzaine de locatifs change déjà complètement d’échelle. Avec 30 ou 40 mobil-homes, un espace aquatique et plusieurs bâtiments, dépasser 1,5 à 2 M€ devient très facile.

Les campings actuellement proposés à la vente donnent un bon aperçu de cette dispersion. Chez plusieurs intermédiaires spécialisés, de petits établissements avec moins de 50 emplacements se trouvent encore autour de 700 000 à 900 000 €, alors que des campings de 80 à 120 emplacements avec piscine et parc locatif tournent souvent autour de 1,5 à 3 M€. Sur le littoral ou dans les destinations très touristiques, certains actifs passent largement au-dessus.

Pour un porteur de projet, le chiffre qui compte est donc le coût total pour disposer d’un camping réellement exploitable. Terrain, travaux, réseaux, hébergements, équipements et trésorerie doivent être additionnés dès le départ.

Projet de camping	Budget à envisager	Ce qui pèse le plus
Petit camping nature très simple	150 000 à 400 000 € hors foncier	Réseaux, sanitaires, accès
Camping familial de 30 à 50 emplacements	300 000 à 800 000 € hors foncier	Bâtiments, réseaux, premiers locatifs
Camping de 50 à 100 emplacements avec 10 à 20 locatifs	700 000 à 1,5 M€ hors foncier	Mobil-homes, piscine, sanitaires
Camping de 100 emplacements bien équipé	1,5 à 3 M€ et plus	Parc locatif et équipements
Petit camping existant avec murs	Environ 700 000 à 1 M€ observés	Foncier + activité existante
Camping familial établi	Environ 1 à 3 M€ couramment observés	Immobilier + locatifs + clientèle
Camping premium en zone touristique	Plusieurs millions d’euros	Foncier rare + équipements + rentabilité

Est-ce moins cher de créer un camping que d’en reprendre un ?

Créer un camping peut coûter moins cher à l’achat, mais c’est souvent la solution où le budget final dérape le plus facilement.

Une reprise fait payer immédiatement le foncier, les installations existantes et la clientèle. En contrepartie, nous récupérons généralement les voies de circulation, branchements électriques, canalisations, réception, sanitaires, autorisations et parfois plusieurs dizaines d’hébergements.

Sur un terrain vierge, tout reste à faire. Il faut viabiliser les parcelles, organiser la circulation, amener l’eau et l’électricité, gérer les eaux usées, construire les sanitaires et obtenir les autorisations nécessaires avant d’accueillir le premier client.

Le marché actuel montre bien la valeur de cette infrastructure existante. Plusieurs campings d’environ 100 emplacements proposés par des intermédiaires spécialisés dépassent 1 M€, même loin des zones touristiques les plus chères. Dans beaucoup de cas, le prix achète autant des années de travaux déjà réalisés que le terrain lui-même.

Une création reste intéressante lorsqu’on dispose d’un terrain très bien placé et facilement aménageable. En revanche, acheter une parcelle parce qu’elle paraît bon marché avant d’avoir chiffré les réseaux est l’une des façons les plus rapides de sous-estimer le projet.

Le terrain est-il forcément la plus grosse dépense d’un camping ?

Le terrain peut devenir la première dépense dans une zone touristique recherchée, mais un hectare bon marché ne vaut pas grand-chose pour un camping si nous ne pouvons pas l’aménager correctement.

La constructibilité, le PLU, les risques naturels, les accès, l’eau, l’électricité et l’assainissement font parfois davantage varier la valeur du projet que la superficie elle-même.

La réglementation française impose notamment un permis d’aménager lorsque le terrain doit accueillir plus de 20 personnes ou plus de six hébergements de loisirs. Un agrandissement important d’un camping existant peut également nécessiter une nouvelle autorisation.

Deux terrains de 3 hectares peuvent donc avoir des valeurs totalement différentes pour le même projet. L’un possède déjà une route d’accès, un réseau d’assainissement à proximité et un zonage adapté. L’autre nécessite plusieurs centaines de mètres de réseaux et rencontre des contraintes d’urbanisme.

Avant de négocier le prix du terrain, nous chercherions d’abord à savoir combien coûtera le fait de pouvoir réellement y accueillir 50 ou 100 campeurs.

Combien coûtent vraiment les réseaux et les emplacements d’un camping ?

Créer les emplacements d’un camping coûte beaucoup plus que planter quelques haies et installer des bornes électriques, car il faut construire tout le petit réseau qui permet au site de fonctionner.

Pour chaque zone du camping, nous devons faire arriver l’électricité et l’eau, organiser les évacuations, créer les voies, gérer les eaux pluviales, éclairer les passages et aménager suffisamment les parcelles pour qu’elles puissent être utilisées immédiatement.

Le premier groupe d’emplacements est souvent le plus cher. Une conduite principale, une armoire électrique ou une voie de circulation coûte presque autant qu’elle dessert 15 emplacements ou 25. Une fois cette infrastructure installée, ajouter quelques parcelles voisines devient beaucoup plus économique.

C’est aussi ce qui rend certains agrandissements très intéressants. Un camping disposant déjà d’une réception, de routes internes et de réseaux suffisamment dimensionnés peut ajouter 10 ou 20 emplacements pour beaucoup moins cher qu’un nouvel entrant qui doit construire l’ensemble du système.

Nous éviterions donc de retenir un prix standard « par emplacement ». La distance aux réseaux et la configuration du terrain changent trop fortement le calcul.

L’assainissement peut-il faire exploser le budget d’un camping ?

Oui, l’assainissement peut ajouter une dépense à six chiffres à un projet de camping mal situé et doit être vérifié avant même de décider si le terrain est bon marché.

Un camping de 100 personnes en haute saison produit beaucoup d’eaux usées sur une courte période. Si le réseau collectif passe à proximité, la situation peut rester relativement simple. Dès que le raccordement devient long ou impossible, il faut envisager une installation autonome adaptée au nombre réel d’occupants.

Le problème est particulièrement important dans les zones rurales, où se trouvent justement beaucoup de campings. Une parcelle peut sembler idéale pour le tourisme tout en étant très éloignée des infrastructures publiques.

À cela s’ajoutent les dépenses de contrôle, d’entretien et de renouvellement. Une installation qui fonctionne aujourd’hui ne signifie pas qu’elle est suffisamment dimensionnée pour ajouter 20 mobil-homes demain.

Sur une reprise, nous demanderions donc les contrôles d’assainissement, les factures de travaux et la capacité exacte du système. Sur une création, ce poste doit être estimé avant de finaliser l’achat du terrain.

Combien faut-il prévoir pour les sanitaires d’un camping ?

Pour un camping de plusieurs dizaines d’emplacements, les sanitaires représentent vite plusieurs dizaines de milliers d’euros une fois les bâtiments, l’eau chaude et tous les raccordements inclus.

Les premiers prix de petits modules sanitaires professionnels donnent parfois l’impression qu’un bloc complet coûte seulement quelques milliers d’euros. Les catalogues français proposent effectivement de petites installations préfabriquées dans cette zone de prix.

Un camping a toutefois besoin d’autre chose qu’un module posé au sol. Nous devons ajouter la dalle ou les fondations, le transport, les raccordements, les évacuations, les chauffe-eau, l’électricité, les lavabos, les douches, les espaces vaisselle, l’accessibilité et les aménagements extérieurs.

Un établissement suffisamment grand peut également avoir besoin de plusieurs blocs afin d’éviter de faire marcher les clients plusieurs centaines de mètres.

Sur un camping ancien, les sanitaires méritent une attention particulière. Une rénovation des réseaux, des cabines et de la production d’eau chaude peut engloutir une somme importante sans créer un seul emplacement supplémentaire.

Combien coûte un parc de mobil-homes aujourd’hui ?

Un parc de mobil-homes devient très vite la plus grosse dépense visible d’un camping : avec des modèles neufs couramment situés autour de 30 000 à 50 000 €, 20 unités peuvent déjà représenter 700 000 à 900 000 € installées.

Les catalogues français actuellement disponibles montrent des premiers modèles récents autour de 30 000 €, beaucoup de deux ou trois chambres entre 35 000 et 45 000 €, puis des gammes plus grandes ou premium qui passent 50 000 €.

Le prix catalogue reste seulement le début. Transport, grutage éventuel, calage, raccordements, terrasse, mobilier extérieur et préparation de l’emplacement augmentent la facture.

Le choix est pourtant commercialement logique. Les dernières statistiques régionales de l’Insee montrent régulièrement que les emplacements équipés concentrent désormais une grosse part des nuitées et progressent plus vite que le camping traditionnel dans plusieurs grandes régions touristiques.

Cette montée du locatif transforme aussi les dépenses quotidiennes. Un emplacement nu demande relativement peu de travail entre deux clients. Un mobil-home crée du ménage, des petites réparations, davantage d’accueil et parfois du linge. Plus le camping ressemble à un village de vacances, plus son fonctionnement se rapproche de l’hôtellerie.

Nombre de mobil-homes	À 35 000 € par unité	À 45 000 € par unité
5	175 000 €	225 000 €
10	350 000 €	450 000 €
15	525 000 €	675 000 €
20	700 000 €	900 000 €
25	875 000 €	1 125 000 €
30	1 050 000 €	1 350 000 €
40	1 400 000 €	1 800 000 €

Un camping a-t-il vraiment besoin d’une piscine aujourd’hui ?

Un camping simple peut très bien fonctionner sans piscine, mais pour un établissement familial de milieu ou haut de gamme, l’absence d’espace aquatique devient aujourd’hui beaucoup plus difficile à défendre face aux concurrents.

Il suffit de regarder les campings actuellement proposés à la vente. Dès que nous montons vers trois ou quatre étoiles, la piscine devient extrêmement fréquente. Les sites plus ambitieux ajoutent bassin couvert, pataugeoire, toboggans ou plusieurs espaces aquatiques.

Cette décision doit être prise en fonction du positionnement. Pour un camping nature proche d’une plage, d’un lac ou d’une rivière, dépenser plusieurs centaines de milliers d’euros dans un grand complexe aquatique peut être inutile. Pour un camping familial situé à l’intérieur des terres et entouré de concurrents équipés, le calcul change.

La piscine entraîne aussi des dépenses chaque année : eau, filtration, produits, électricité, chauffage éventuel, contrôles, réparations et temps d’entretien.

Nous regarderions donc surtout ce que proposent les campings comparables situés à 20 ou 30 minutes autour du projet. C’est cette concurrence locale qui détermine si la piscine est un bonus ou pratiquement un prérequis commercial.

Est-ce beaucoup plus cher de viser 4 ou 5 étoiles ?

Oui, viser 4 ou 5 étoiles pousse généralement un camping vers plus d’équipements et de services, mais les dernières données nationales montrent aussi pourquoi autant d’exploitants acceptent ce surcoût.

Selon les dernières données annuelles de l’Insee, les campings 3 étoiles français affichaient un taux d’occupation de 39,3 %, contre 49,4 % pour les 4 étoiles et 57,9 % pour les 5 étoiles. Les 4 et 5 étoiles cumulaient environ 91 millions de nuitées, soit plus de 60 % des 147,6 millions de nuitées enregistrées dans l’ensemble des campings français.

Le classement est donc associé à une vraie différence de fréquentation. Cela ne prouve pas que passer de trois à quatre étoiles augmente mécaniquement l’occupation de dix points, puisque les établissements haut de gamme sont aussi souvent mieux situés et plus grands. L’écart reste suffisamment fort pour montrer où se concentre aujourd’hui une grande partie de la demande.

Atout France contrôle les critères de confort, d’équipements et de qualité de service, et le classement doit être renouvelé tous les cinq ans. Les exigences augmentent avec les catégories.

Le coût de la démarche administrative elle-même reste secondaire. Ce qui coûte cher, ce sont les équipements ou services qu’il faut parfois ajouter pour atteindre le niveau recherché.

Peut-on exploiter un camping avec très peu de salariés ?

Un petit camping peut fonctionner avec une équipe minuscule, mais dès qu’on ajoute restauration, animations, beaucoup de mobil-homes et une grande piscine, les besoins en personnel montent très vite.

Un couple d’exploitants peut gérer directement l’accueil, l’administratif et une partie de l’entretien d’un petit établissement. La situation change avec 20 ou 30 départs de locatifs le même samedi, plusieurs centaines de clients sur place ou un snack ouvert quotidiennement.

Au Smic actuel, un salarié à temps plein représente déjà environ 1 800 € brut par mois avant le reste du coût employeur. Une équipe de six saisonniers pendant quatre mois dépasse donc 40 000 € de salaires bruts. Dix personnes présentes cinq mois approchent 90 000 à 100 000 € avant les autres coûts.

Certains campings réduisent cette complexité en confiant le restaurant, le bar ou d’autres activités à un exploitant extérieur. Atout France confirme actuellement qu’un camping peut mettre en gérance son restaurant, son spa ou d’autres infrastructures. Pour un premier projet, cette solution peut éviter d’ajouter une deuxième activité complète à celle de l’hébergement.

Un camping avec peu de services conserve donc un avantage très concret : il demande moins de capital au départ et beaucoup moins de salariés pendant la saison.

Pourquoi faut-il autant de trésorerie dans un camping ?

Un camping peut gagner correctement sa vie sur l’année tout en passant plusieurs mois avec très peu de chiffre d’affaires, ce qui rend la réserve de trésorerie beaucoup plus importante qu’elle n’en a l’air dans un business plan annuel.

Beaucoup de campings français restent fortement saisonniers. Les charges d’assurance, les abonnements, les remboursements d’emprunt, certaines dépenses de maintenance et une partie de l’administration continuent pourtant pendant la fermeture.

Il faut aussi dépenser avant le pic de recettes. Les équipes arrivent avant les premiers gros week-ends, le camping doit être remis en état, les campagnes commerciales sont déjà lancées et les réparations hivernales doivent être payées.

Nous garderions donc plusieurs mois de charges fixes après les travaux plutôt que d’investir jusqu’au dernier euro dans les équipements.

Un camping qui supporte 25 000 € de sorties fixes par mois dispose d’une marge assez faible avec seulement 30 000 € de trésorerie. Une réserve de 100 000 à 150 000 € change nettement sa capacité à traverser une mauvaise première saison ou une grosse panne.

Combien coûtent l’eau, l’électricité, les taxes et l’entretien d’un camping ?

Les dépenses courantes d’un camping varient énormément selon son niveau d’équipement, et un site rempli de mobil-homes climatisés avec piscine chauffée peut avoir une structure de coûts sans rapport avec celle d’un petit camping nature.

L’eau alimente les douches, toilettes, lavabos, nettoyage, espaces verts et piscines. L’électricité sert aux bâtiments, éclairages, bornes, pompes, chauffe-eau, cuisines et hébergements. Plus nous équipons les parcelles, plus ces consommations deviennent difficiles à considérer comme secondaires.

L’entretien ajoute ensuite les réseaux enterrés, chauffe-eau, pompes, installations électriques, véhicules, espaces verts, terrasses, bâtiments et parc locatif. Une partie de ces dépenses est irrégulière, ce qui les rend faciles à sous-estimer lorsqu’on regarde seulement une année.

La fiscalité dépend aussi du montage et de la commune. L’hébergement en camping bénéficie actuellement du taux de TVA applicable aux prestations d’hébergement concernées, tandis que la CFE et la fiscalité foncière dépendent davantage de la situation locale. La taxe de séjour est généralement collectée auprès du client puis reversée.

Sur une reprise, les trois dernières années de factures d’eau, d’électricité, de maintenance et d’impôts locaux valent donc beaucoup plus qu’un ratio générique trouvé en ligne. Elles montrent ce que coûte réellement le terrain que nous sommes sur le point d’acheter.

Faut-il prévoir de remplacer régulièrement les mobil-homes ?

Oui, un camping très dépendant des mobil-homes doit prévoir en permanence de l’argent pour rénover ou renouveler une partie du parc.

Avec 30 unités valorisées autour de 35 000 € chacune, nous avons déjà plus de 1 M€ d’hébergements. Un remplacement progressif de seulement trois unités par an représente plus de 100 000 € avant transport et installation.

Tous les campings ne suivent évidemment pas le même rythme. Certains conservent leurs mobil-homes longtemps en les rénovant. D’autres revendent les unités assez tôt pour maintenir un parc récent et récupérer une valeur résiduelle.

Le point important est d’intégrer cette dépense dans la rentabilité réelle. Un camping qui affiche 200 000 € de résultat avant de devoir renouveler 150 000 € de locatifs n’a pas la même capacité à distribuer du cash qu’un établissement principalement composé d’emplacements nus.

C’est l’une des raisons pour lesquelles le chiffre d’affaires seul donne une image incomplète d’un camping moderne. Plus le parc locatif est important, plus nous devons regarder aussi le besoin de réinvestissement.

Faut-il ajouter un restaurant, un bar et beaucoup d’activités ?

Pour un premier camping, ajouter trop de services peut coûter plus cher qu’ils ne rapportent ; mieux vaut quelques équipements qui font vraiment vendre les séjours.

Un snack ou un restaurant crée immédiatement une nouvelle activité avec du personnel, des achats, des pertes de stock, du matériel, des normes supplémentaires et une organisation quotidienne. Une animation complète demande également des saisonniers. Un spa ajoute des équipements et du personnel spécialisé.

Certains campings arrivent à rentabiliser très fortement ces services parce qu’ils accueillent plusieurs centaines de vacanciers et disposent d’une clientèle captive. À plus petite échelle, le même restaurant peut simplement devenir un centre de coûts.

Nous pouvons aussi séparer les activités. Comme indiqué par Atout France dans sa FAQ récemment mise à jour, le restaurant, le spa ou d’autres infrastructures peuvent être confiés à un autre gérant. Plusieurs campings en vente utilisent déjà ce modèle pour conserver les services attendus par les vacanciers sans gérer directement chaque métier.

Avant d’ajouter une activité, nous chercherions donc à savoir combien de clients supplémentaires elle permet réellement d’attirer ou combien de dépenses supplémentaires elle génère par séjour.

Un camping à reprendre cache-t-il souvent beaucoup de travaux ?

Oui, une reprise de camping peut cacher plusieurs centaines de milliers d’euros de travaux même lorsque l’établissement fonctionne encore normalement.

Les réseaux électriques vieillissent, les sanitaires deviennent datés, les mobil-homes se dégradent et les systèmes d’assainissement peuvent ne plus correspondre au niveau d’activité envisagé. Une piscine qui fonctionne encore peut elle aussi nécessiter bientôt une rénovation importante.

Les annonces professionnelles donnent d’ailleurs un indice intéressant : lorsqu’un vendeur peut écrire qu’aucun investissement important n’est à prévoir ou que l’assainissement est conforme, cette information est mise en avant. Ces points ont une vraie valeur économique pour l’acheteur.

Nous ne regarderions donc jamais seulement le prix de vente et l’EBE. Il faut reconstruire le programme de travaux probable sur plusieurs années.

Un camping affiché à 1 M€ mais nécessitant rapidement 300 000 € de travaux coûte en pratique beaucoup plus cher qu’un camping vendu 1,2 M€ avec des réseaux récents et un parc locatif en bon état.

Quel budget faut-il finalement prévoir pour ouvrir un camping en France ?

Aujourd’hui, prévoir moins de 300 000 € pour un camping complet de plusieurs dizaines d’emplacements est généralement trop optimiste, sauf projet très simple, petit site existant ou situation foncière exceptionnellement favorable.

Pour une création sobre avec principalement des emplacements nus, nous pouvons encore rester dans quelques centaines de milliers d’euros hors terrain si les raccordements sont simples. À partir du moment où nous voulons 50 à 100 emplacements, des sanitaires confortables, une piscine et 10 à 20 mobil-homes, une enveloppe de 700 000 à 1,5 M€ devient beaucoup plus crédible.

Avec 30 à 50 locatifs, un espace aquatique ambitieux et des bâtiments récents, le projet passe facilement au-dessus de 1,5 ou 2 M€. Une reprise avec murs et fonds se situe elle aussi fréquemment dans une fourchette de 1 à 3 M€ sur le marché actuel, avec des écarts très importants selon la localisation.

Le point le plus important pour un créateur est de ne pas utiliser tout son budget pour acheter le terrain ou les mobil-homes. Réseaux, assainissement, travaux imprévus et trésorerie ont beaucoup plus de chances de mettre le projet en difficulté qu’une réception un peu moins belle.

Pour quelqu’un qui veut se lancer avec un capital limité, un petit camping existant, peu chargé en services et encore largement composé d’emplacements nus reste actuellement l’une des portes d’entrée les plus accessibles. Construire directement un établissement comparable aux campings 4 étoiles qui concentrent aujourd’hui une grande partie des nuitées françaises demande déjà des moyens proches d’un véritable projet hôtelier.