Cet article a été écrit par un expert qui a étudié l'industrie et a confectionné le pack complet pour un marchand de biens
Nos experts ont réalisé un pack complet pour un marchand de biens, modifiable.
La fiscalité du marchand de biens est un sujet complexe qui nécessite une compréhension précise des différents régimes applicables.
Ce guide répond aux 12 questions les plus fréquentes pour vous aider à optimiser votre stratégie fiscale et éviter les erreurs coûteuses.
Si vous voulez aller plus loin, vous pouvez télécharger notre pack complet pour l'activité de marchand de biens.
Le statut de SAS/SASU est généralement recommandé pour sa souplesse, avec une imposition à l'IS de 15% jusqu'à 42 500 € puis 25%.
La TVA sur marge (20% sur la différence prix d'achat/vente) s'applique aux biens anciens, tandis que la TVA sur le prix total concerne les biens neufs.
| Aspect fiscal | Détails | Taux/Montant |
|---|---|---|
| Statut juridique optimal | SAS/SASU pour la souplesse | Responsabilité limitée |
| Imposition société | Impôt sur les sociétés | 15% puis 25% |
| Droits d'enregistrement | Tarif réduit avec engagement | 0,715% vs 5-8% |
| TVA biens anciens | TVA sur marge | 20% sur différence |
| TVA biens neufs | TVA sur prix total | 20% |
| Délai de revente | Engagement fiscal | Maximum 5 ans |
| Amortissement | Déduction possible | Selon durée d'usage |
Quel statut juridique choisir pour exercer comme marchand de biens ?
Le statut de SAS ou SASU est généralement le plus adapté pour exercer une activité de marchand de biens.
Ces formes juridiques offrent une souplesse de fonctionnement importante avec une responsabilité limitée aux apports. La SAS permet d'accueillir plusieurs associés facilement, tandis que la SASU convient parfaitement pour débuter seul.
La SARL ou EURL constitue une alternative intéressante avec des règles plus encadrées mais une protection renforcée. Ces statuts permettent également de bénéficier du régime fiscal des sociétés de personnes avec option possible pour l'impôt sur les sociétés.
Les SCI sont formellement exclues car elles ne peuvent pas exercer d'activité commerciale. L'entreprise individuelle reste possible mais expose à une responsabilité illimitée et à des charges sociales élevées.
C'est un point que vous retrouverez dans notre pack complet pour un marchand de biens.
Faut-il choisir l'impôt sur le revenu ou l'impôt sur les sociétés ?
Le choix dépend principalement de votre statut juridique et de votre niveau de bénéfices attendu.
| Type de société | Régime fiscal | Taux d'imposition |
|---|---|---|
| SAS/SASU | Impôt sur les sociétés obligatoire | 15% jusqu'à 42 500 €, puis 25% |
| SARL/EURL | Option IS possible 5 ans | 15% puis 25% ou barème IR |
| Entreprise individuelle | Impôt sur le revenu | Barème progressif + charges sociales |
| Micro-entreprise | Régime micro-BIC | Abattement 50% puis barème IR |
| EIRL | IR ou option IS | Selon option choisie |
| Société civile | Transparence fiscale | IR au niveau des associés |
| Holding | IS avec régime mère-fille | Exonération dividendes sous conditions |
Quelles charges fiscales prévoir lors de l'achat et de la revente ?
Les charges fiscales varient selon le type de bien et la stratégie adoptée.
Les droits d'enregistrement bénéficient d'un tarif réduit à 0,715% au lieu de 5 à 8% si vous vous engagez à revendre dans les 5 ans. Cette économie substantielle justifie souvent le choix du statut de marchand de biens.
La TVA représente la charge principale avec deux régimes : la TVA sur marge (20% appliquée uniquement sur la différence entre prix d'achat et prix de vente) pour les biens anciens, et la TVA sur le prix total (20%) pour les biens neufs ou après rénovation lourde.
Les frais de notaire restent déductibles, ainsi que tous les coûts liés aux travaux de rénovation. L'impôt sur les bénéfices s'applique selon le régime choisi (IR ou IS).
Il faut également prévoir les charges sociales du dirigeant qui varient selon le statut (TNS ou assimilé salarié).
Quels régimes de TVA s'appliquent aux opérations immobilières ?
Le régime de TVA dépend directement du type de bien concerné et de sa destination.
| Type de bien | Régime TVA applicable | Taux |
|---|---|---|
| Immeuble ancien (plus de 5 ans) | TVA sur marge | 20% sur différence prix |
| Immeuble neuf (moins de 5 ans) | TVA sur prix total | 20% |
| Terrain à bâtir | TVA sur marge ou option prix total | 5,5% ou 20% |
| Rénovation lourde (plus de 2/3 surface) | TVA sur prix total | 20% |
| Logement social | TVA réduite | 5,5% |
| Local commercial | TVA sur prix total | 20% |
| Garage/parking | TVA sur marge | 20% sur différence |
Quelles optimisations fiscales sont légalement possibles ?
Plusieurs mécanismes d'optimisation fiscale sont disponibles pour les marchands de biens.
L'amortissement des biens immobiliers permet de réduire significativement la base imposable. Les immeubles peuvent être amortis sur 20 à 50 ans selon leur nature, générant des économies d'impôt substantielles.
La récupération de la TVA sur les achats et travaux constitue un avantage majeur du statut professionnel. Cette récupération améliore directement la trésorerie et la rentabilité des opérations.
L'exonération partielle des droits de mutation grâce à l'engagement de revente sous 5 ans représente une économie de 4 à 7 points sur le prix d'acquisition.
La constitution d'une holding peut permettre d'optimiser l'imposition des dividendes et de centraliser la gestion patrimoniale, particulièrement intéressante à partir d'un certain volume d'activité.
Comment distinguer fiscalement l'activité de marchand de biens de l'investissement classique ?
La distinction repose sur plusieurs critères objectifs analysés par l'administration fiscale.
| Critère | Marchand de biens | Investisseur classique |
|---|---|---|
| Intention dès l'achat | Revente rapide et spéculative | Détention longue pour revenus |
| Régime d'imposition | BIC (IS ou IR sans abattement) | Plus-value avec abattements |
| TVA applicable | Selon régime professionnel | Non applicable (particulier) |
| Délai de détention | Généralement moins de 5 ans | Souvent plus de 5 ans |
| Travaux réalisés | Rénovation pour valorisation | Entretien courant |
| Fréquence des opérations | Activité habituelle et répétée | Opérations ponctuelles |
| Organisation professionnelle | Structure dédiée, comptabilité | Gestion patrimoniale personnelle |
Quelles erreurs fiscales éviter absolument en débutant ?
Plusieurs erreurs peuvent coûter très cher aux marchands de biens débutants.
Le non-respect du délai de revente de 5 ans entraîne un redressement fiscal avec paiement rétroactif des droits d'enregistrement au taux normal, majorés d'intérêts de retard. Cette erreur peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros de surcoût.
La mauvaise maîtrise des régimes de TVA conduit souvent à des erreurs de facturation ou de récupération. Une erreur de régime peut générer un surcoût de TVA ou un redressement administratif.
L'oubli de déclarer correctement les stocks immobiliers expose au risque de requalification de l'activité en investissement civil, avec perte de tous les avantages fiscaux du statut professionnel.
La confusion entre frais déductibles et non déductibles peut conduire à des redressements. Tous les frais ne sont pas déductibles dans les mêmes conditions selon le régime fiscal choisi.
C'est un point que vous retrouverez dans notre pack complet pour un marchand de biens.
Comment gérer la fiscalité en exercant en nom propre ?
L'exercice en nom propre expose à un régime fiscal spécifique avec des contraintes importantes.
L'imposition s'effectue directement à l'impôt sur le revenu selon le barème progressif, avec application des charges sociales sur l'ensemble des bénéfices. Cette double imposition peut représenter un taux global de 45 à 65% selon les revenus.
La responsabilité demeure illimitée, engageant l'ensemble du patrimoine personnel. Cette exposition peut être partiellement limitée par une déclaration d'insaisissabilité chez le notaire.
Les frais de notaire et travaux restent déductibles, mais l'amortissement des biens n'est pas possible en nom propre. Cette limitation réduit les possibilités d'optimisation fiscale.
La gestion comptable reste plus simple qu'en société, mais nécessite tout de même une comptabilité de type BIC avec déclarations spécifiques.
L'option pour l'EIRL peut permettre de limiter la responsabilité tout en conservant la simplicité du régime de l'entreprise individuelle.
Quels frais professionnels sont déductibles pour un marchand de biens ?
De nombreux frais professionnels peuvent être déduits du résultat imposable.
- Les frais de notaire lors des acquisitions et cessions sont intégralement déductibles
- Les travaux de rénovation et d'amélioration, avec un forfait de 15% du prix d'achat pour les immeubles de plus de 5 ans
- Les honoraires d'experts-comptables, avocats, notaires et autres conseils professionnels
- Les frais de déplacement pour visites et prospection, selon le barème kilométrique
- Les frais de publicité et marketing pour la commercialisation des biens
- Les charges de copropriété et taxes foncières pendant la détention
- Les intérêts d'emprunts contractés pour l'acquisition des biens
- Les assurances professionnelles et garanties décennales
- Les frais de bureau, téléphone et informatique liés à l'activité
Quelles conséquences si une opération prend plus de temps que prévu ?
Le dépassement des délais peut avoir des conséquences fiscales majeures.
Si la revente n'intervient pas dans les 5 ans, l'administration fiscale exige le paiement rétroactif des droits d'enregistrement au taux normal (5 à 8% au lieu de 0,715%), majorés d'intérêts de retard au taux de 0,20% par mois.
Cette régularisation peut représenter un surcoût de 20 000 à 40 000 euros sur un bien acquis 500 000 euros. Les intérêts de retard s'appliquent même si le paiement est effectué spontanément avant contrôle.
Au-delà des aspects financiers, un délai excessif peut conduire l'administration à remettre en cause la qualification d'activité de marchand de biens, avec requalification en investissement civil.
Cette requalification entraîne la perte de tous les avantages fiscaux du statut professionnel, notamment la récupération de TVA et l'exonération des droits de mutation.
Il est donc crucial de respecter scrupuleusement les délais ou d'anticiper les difficultés en payant spontanément les droits complémentaires.
Faut-il envisager une holding pour optimiser la fiscalité ?
La holding présente des avantages fiscaux significatifs mais nécessite un volume d'activité suffisant.
Les principaux avantages incluent l'exonération à 95% des dividendes remontés des filiales (régime mère-fille), la possibilité de compenser les résultats entre sociétés du groupe (intégration fiscale), et la centralisation de la gestion financière et patrimoniale.
La holding permet également d'optimiser la transmission du patrimoine professionnel avec des dispositifs comme le pacte Dutreil, réduisant les droits de succession de 75%.
Cependant, cette structure génère des coûts de création et de gestion supplémentaires : constitution de deux sociétés, comptabilités distinctes, obligations déclaratives multiples.
La holding devient généralement intéressante à partir d'un chiffre d'affaires annuel de 500 000 euros ou d'un patrimoine immobilier supérieur à 2 millions d'euros.
Elle nécessite également une activité régulière justifiant la complexité de la structure face aux contrôles fiscaux.
Quels critères fiscaux guident le choix entre VEFA, ancien ou terrain ?
Chaque type d'acquisition présente des spécificités fiscales déterminantes pour la rentabilité.
| Type d'acquisition | Avantages fiscaux | Inconvénients fiscaux |
|---|---|---|
| VEFA (Vente en État Futur) | TVA déductible intégralement, pas de droits mutation | TVA sur prix total à la revente (20%) |
| Immeuble ancien | TVA sur marge uniquement, droits réduits | Coûts rénovation variables |
| Terrain à bâtir | TVA réduite possible (5,5%), droits réduits | Risques urbanisme, délais construction |
| Immeuble rénové | Déduction travaux, plus-value optimisée | TVA sur prix total si rénovation lourde |
| Local commercial | Rentabilité locative, amortissement | TVA sur prix total systématique |
| Copropriété dégradée | Prix acquisition bas, travaux déductibles | Charges copropriété imprévisibles |
| Bien atypique | Marge potentielle élevée | Difficultés revente, délais |
Conclusion
Cet article est fourni à titre informatif uniquement et ne doit pas être considéré comme un conseil financier. Il est recommandé aux lecteurs de consulter un professionnel qualifié avant de prendre toute décision d'investissement. Nous déclinons toute responsabilité quant aux actions entreprises sur la base des informations fournies.
La fiscalité du marchand de biens nécessite une approche rigoureuse et une connaissance précise des différents régimes applicables.
Une bonne maîtrise de ces aspects fiscaux peut faire la différence entre un projet rentable et un échec commercial, d'où l'importance de s'entourer de conseils professionnels dès le démarrage.
C'est un point que vous retrouverez dans notre pack complet pour un marchand de biens.
Sources
- LegalPlace - SASU marchand de biens
- Advyse - Guide complet marchand de biens
- Pierre de Prestige - Marchand de biens
- LegalStart - Statut marchand de biens
- Les Marchands de Biens - Fiscalité options
- CBA France - Fiscalité marchands de biens
- Fintae - TVA sur marge marchand de biens
- Schaeffer Avocats - TVA marchands de biens
- Perspectives Conseils - TVA marchand de biens
- GT Expertise - Délai de revente marchand de biens