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EN RÉSUMÉ
Oui, ouvrir ou reprendre un hôtel peut encore être une bonne idée en France, mais seulement si le projet repose sur une demande locale solide, un prix d’achat raisonnable et une exploitation assez simple pour absorber les coûts actuels.
Le tourisme français ne donne aujourd’hui aucune raison de fuir le secteur : la France a encore accueilli plus de 100 millions de visiteurs internationaux en 2025 et les nuitées hôtelières ont continué de progresser pendant l’hiver 2026. Le problème n’est donc pas de savoir s’il existe des voyageurs, mais où ils dorment et combien ils acceptent de payer.
Les moyennes nationales sont trompeuses. Entre un hôtel à 60 % d’occupation et un autre à 80 %, l’écart peut représenter plusieurs centaines de milliers d’euros de chiffre d’affaires annuel sur un établissement de taille moyenne.
La clientèle étrangère est devenue encore plus intéressante parce que les recettes progressent plus vite que le nombre de visiteurs. Les marchés capables d’attirer des clients internationaux disposent donc d’un moteur tarifaire que beaucoup de villes domestiques n’ont pas.
Paris reste extrêmement puissant, mais une partie de cette qualité est déjà payée dans le prix des murs ou des fonds. Une bonne ville secondaire peut produire un meilleur rendement si l’actif est acheté avec une vraie décote opérationnelle.
Le 3 étoiles reste le cœur du marché français. Le 4 étoiles peut être plus rentable, mais uniquement là où la clientèle paie réellement l’écart de prix ; ajouter du service haut de gamme sans pouvoir augmenter les tarifs est une très mauvaise affaire.
Pour un premier projet, reprendre un hôtel existant est généralement plus lisible que construire. Un historique imparfait donne au moins des taux d’occupation, des prix moyens, des coûts et des avis clients à analyser ; un hôtel neuf oblige à tout estimer avant même la première réservation.
La taille et l’organisation opérationnelle comptent presque autant que l’emplacement. Un petit hôtel traditionnel avec beaucoup d’heures de réception peut avoir une structure de coûts trop lourde, alors qu’un hôtel-bureau automatisé peut rester très rentable avec moins de chambres.
La dette est redevenue un vrai sujet. Quelques points de taux sur plusieurs millions d’euros d’emprunt peuvent absorber chaque année une part importante du cash-flow qu’un acquéreur pensait conserver.
Booking, Expedia et Airbnb ne changent pas la conclusion de fond. Les OTA restent utiles si elles apportent de nouveaux clients, tandis que le durcissement réglementaire des meublés touristiques rééquilibre un peu la concurrence en faveur des hôtels.
Le dossier le plus séduisant aujourd’hui ressemble donc moins à un hôtel parfait qu’à un établissement bien placé, déjà viable, mais encore améliorable : mauvaise tarification, chambres vieillissantes, faible vente directe, photos médiocres ou note en ligne perfectible. C’est là que l’acheteur peut encore créer de la valeur au lieu de simplement payer celle créée par le vendeur.
Ouvrir un hôtel : est-ce encore une bonne idée ?
Le tourisme français est-il encore assez fort pour ouvrir un hôtel ?
Oui. La demande touristique reste suffisamment forte pour soutenir de nouveaux hôtels en France, et les dernières données disponibles ne montrent toujours pas de retournement.
Atout France estime que la France a accueilli 102 millions de touristes internationaux en 2025, après 100 millions un an plus tôt. Les recettes générées par les visiteurs étrangers ont atteint un record de 77,5 milliards d’euros, soit 9 % de plus en un an. La dépense moyenne par touriste international a elle aussi progressé de 7 %, autour de 760 euros par séjour.
Les données arrivées depuis sont plutôt rassurantes. Pendant la dernière saison d’hiver mesurée par l’Insee, les hôtels français ont enregistré 58,9 millions de nuitées, soit 3,1 % de plus que l’hiver précédent. Les nuitées des visiteurs étrangers ont augmenté de 4,3 %.
La France ne manque donc clairement pas de voyageurs. Le problème pour un nouvel hôtelier est de récupérer une partie de cette demande à un prix suffisamment élevé pour couvrir l’immobilier, les salaires, l’énergie, les commissions et la dette.
C’est là que beaucoup de projets qui semblaient séduisants il y a dix ans deviennent beaucoup moins évidents aujourd’hui.
Les hôtels français arrivent-ils encore à remplir leurs chambres ?
Oui, mais avec suffisamment de chambres vides pour qu’un mauvais emplacement fasse très mal.
La France compte désormais 16 291 hôtels et environ 660 500 chambres selon les dernières données de l’Insee. Le parc est donc énorme : chaque nouvel établissement entre sur un marché déjà très structuré.
Les moyennes nationales cachent surtout des écarts considérables. Un bon hôtel parisien peut dépasser 80 % d’occupation alors que certains établissements périphériques ou secondaires restent proches de 60 %, voire bien en dessous.
À 60 % d’occupation, une chambre reste vide environ 146 nuits par an. À 80 %, ce chiffre tombe à 73 nuits. Sur 40 chambres, vingt points d’occupation représentent près de 2 900 nuitées vendues supplémentaires chaque année.
À 110 euros la nuit, l’écart dépasse 318 000 euros de chiffre d’affaires chambres.
Ça change complètement l’économie du même bâtiment. Une moyenne nationale nous apprend donc assez peu sur la viabilité d’une adresse précise.
Le tourisme étranger rend-il les hôtels français plus intéressants aujourd’hui ?
Oui. La clientèle étrangère est actuellement l’un des moteurs les plus intéressants pour l’hôtellerie française, surtout dans les villes et destinations capables de vendre des chambres relativement chères.
Pendant la dernière saison d’hiver publiée par l’Insee, plus d’une nuitée hôtelière sur trois venait déjà de clients non-résidents. Leur fréquentation a progressé de 4,3 % en un an, plus rapidement que celle des résidents français, qui augmentait de 2,5 %.
Le phénomène dépasse cette seule saison. Atout France a constaté une hausse particulièrement forte des recettes internationales sur l’ensemble de 2025 : +9 %, alors que le nombre de visiteurs étrangers augmentait beaucoup moins vite. Les voyageurs ne sont donc pas seulement plus nombreux ; ils dépensent davantage.
Cela favorise particulièrement Paris, Nice, Cannes, certaines stations alpines, les grandes destinations patrimoniales et les villes disposant d’une vraie clientèle internationale.
Un hôtel situé dans une zone presque exclusivement alimentée par des voyageurs français à petit budget n’a évidemment pas accès au même moteur.
Aujourd’hui, la nationalité et le motif du séjour comptent presque autant que le nombre brut de touristes.
Paris est-il encore le meilleur endroit pour ouvrir un hôtel ?
Paris reste probablement le meilleur marché hôtelier français pour vendre cher et remplir souvent, mais c’est aussi l’un des endroits où acheter une bonne affaire devient le plus difficile.
Les performances parisiennes restent impressionnantes. In Extenso a observé autour de 82 % d’occupation sur la dernière année complète, avec un prix moyen proche de 239 euros. Cela correspond à près de 196 euros de RevPAR quotidien.
Pour donner un ordre de grandeur, une chambre qui maintiendrait ce niveau toute l’année générerait un peu plus de 71 000 euros de chiffre d’affaires hébergement annuel.
Cette puissance attire évidemment les investisseurs. Christie & Co estime que le marché français des transactions hôtelières a atteint environ 3 milliards d’euros en 2025, avec Paris parmi les destinations les plus recherchées.
Les prix donnent une idée de la concurrence. L’Hôtel des Grands Voyageurs, un quatre-étoiles parisien de 132 chambres, a été vendu 108 millions d’euros, soit environ 818 000 euros par chambre.
Ce type de transaction n’est pas représentatif du petit hôtel indépendant, mais il montre bien pourquoi Paris est compliqué : les investisseurs paient déjà très cher la qualité du marché.
Pour un entrepreneur qui démarre avec un capital limité, une excellente ville secondaire peut donc offrir un meilleur rendement qu’un emplacement parisien pourtant supérieur.
Est-ce qu’il vaut mieux ouvrir un hôtel en province aujourd’hui ?
Oui, certaines villes de province offrent actuellement un meilleur point d’entrée que Paris, à condition de choisir la ville avant de choisir le bâtiment.
Les dernières performances montrent à quel point le mot « province » est trompeur. Les destinations de loisirs du littoral ont enregistré autour de 6 % de croissance du RevPAR selon In Extenso. La Côte d’Azur a également continué de progresser alors même que l’offre niçoise avait fortement augmenté ces dernières années.
À l’autre extrême, l’Île-de-France hors Paris reste beaucoup plus faible. In Extenso y observe autour de 64 % d’occupation, presque dix points sous le niveau d’avant-Covid, avec un prix moyen récemment en recul de 8 %.
Christie & Co constate maintenant la même dispersion à l’échelle française : les grandes destinations touristiques restent solides tandis que plusieurs marchés plus dépendants de la clientèle domestique ou professionnelle ralentissent.
Nous regarderions donc beaucoup plus sérieusement Nice, Lyon, Bordeaux, certaines villes patrimoniales, les Alpes ou des marchés littoraux bien établis qu’une ville choisie uniquement parce que l’immobilier y paraît bon marché.
Un hôtel peu cher dans une ville sans assez de nuitées reste cher.
| Marché | Dernier signal utile |
|---|---|
| Paris | Environ 82 % d’occupation |
| Littoraux | RevPAR en hausse d’environ 6 % |
| Côte d’Azur | Prix moyen encore en progression |
| Île-de-France hors Paris | Environ 64 % d’occupation |
| Marchés secondaires | Performances beaucoup plus dispersées |
Quel standing d’hôtel fonctionne le mieux en France ?
Le 3 et le 4 étoiles restent les deux zones les plus intéressantes du marché français pour beaucoup de nouveaux projets, mais le 4 étoiles n’est rentable que si la clientèle locale accepte réellement de payer la différence.
Les dernières données de l’Insee montrent à quel point le 3 étoiles domine le parc : la France compte 6 235 hôtels de cette catégorie, représentant environ 265 700 chambres. Le 4 étoiles compte 2 587 établissements et un peu plus de 170 000 chambres.
Le 3 étoiles correspond au cœur du marché français, tandis que le 4 étoiles permet davantage de jouer sur le prix, la clientèle internationale et l’expérience.
Le piège consiste à ajouter le coût d’un quatre-étoiles sans avoir son pouvoir tarifaire. Une réception plus longue, davantage de personnel, de meilleures chambres et des services supplémentaires peuvent vite coûter plusieurs centaines de milliers d’euros sur la durée d’un projet.
À l’inverse, un bon hôtel milieu de gamme très propre, bien situé et simple à exploiter peut produire une économie remarquable.
Nous choisirions donc le standing après avoir estimé le prix réellement acceptable dans la zone. Commencer par rêver d’un quatre-étoiles puis chercher des clients capables de le financer marche beaucoup moins bien.
Vaut-il mieux reprendre un hôtel existant ou en construire un neuf ?
Pour un premier hôtel, reprendre un établissement existant est généralement le pari le plus rationnel aujourd’hui.
La raison est assez simple : un hôtel existant possède déjà des clients et des chiffres.
Nous pouvons examiner plusieurs années de taux d’occupation, prix moyen, chiffre d’affaires, masse salariale, dépenses énergétiques, commissions Booking et saisonnalité. Même un mauvais hôtel laisse des traces qui permettent de comprendre pourquoi il fonctionne mal.
Dans un projet neuf, presque tout doit être estimé. Il faut prendre un pari sur le coût du terrain ou de l’immeuble, les travaux, les délais administratifs, le financement, les recrutements et la demande qui existera réellement lors de l’ouverture.
La construction devient particulièrement risquée lorsque beaucoup de chambres arrivent déjà sur le marché. En Île-de-France hors Paris, plus de 10 000 chambres d’hôtels et de résidences hôtelières ont été ajoutées depuis 2022 selon In Extenso, alors que l’occupation reste nettement en dessous de son ancien niveau.
Il existe bien sûr des cas où construire est préférable : emplacement rare, absence d’offre moderne, bâtiment existant impossible à adapter ou concept extrêmement standardisé.
Pour un nouvel entrepreneur, nous préférerions quand même acheter un historique imparfait mais vérifiable plutôt qu’une feuille Excel parfaite construite avant la première réservation.
Est-ce devenu trop cher d’acheter un bon hôtel ?
Oui, les bons hôtels français coûtent cher actuellement, et c’est probablement le principal argument qui empêche de répondre simplement « oui » à l’idée d’ouvrir un hôtel.
CBRE estime que plus de 3 milliards d’euros ont été investis dans l’hôtellerie française en 2025, un record. Christie & Co dénombre plus de 210 transactions sur cette même période.
Et l’intérêt n’a pas disparu ensuite. Au premier trimestre suivant, CBRE comptabilisait encore plus de 680 millions d’euros investis, seulement 2 % de moins que l’année précédente. Sur la même période, le recul atteignait entre 12 % et 60 % dans plusieurs autres catégories immobilières.
Les hôtels résistent donc mieux que beaucoup d’autres actifs aux yeux des investisseurs.
Pour l’acheteur, ce succès a un revers évident. Il faut se battre contre des groupes hôteliers, fonds, family offices, investisseurs privés et exploitants qui recherchent tous les bons emplacements.
Quelques transactions montrent jusqu’où les prix peuvent aller. Le Riviera Marriott de Cap-d’Ail, près de Monaco, a été vendu 85 millions d’euros pour 186 chambres, environ 456 000 euros par chambre. À Paris, les Grands Voyageurs ont dépassé 800 000 euros par chambre.
Le marché premium va encore beaucoup plus loin.
Le danger n’est donc pas de manquer de touristes. Il est de payer aujourd’hui une grande partie des bénéfices que l’hôtel pourrait produire demain.
Les taux d’intérêt peuvent-ils faire rater un bon projet hôtelier ?
Oui. Avec le coût actuel de la dette, quelques points d’intérêt peuvent transformer un hôtel rentable en investissement médiocre.
Le taux moyen des nouveaux crédits bancaires accordés aux PME était de 3,72 % en juillet 2026 selon la Banque de France. Un projet hôtelier particulier peut être financé plus cher ou moins cher en fonction du dossier, de l’apport, des garanties et de l’expérience de l’emprunteur.
Prenons 2 millions d’euros empruntés sur vingt ans. Avec un taux de 2 %, les remboursements annuels tournent autour de 121 000 euros. À 4 %, nous approchons 145 000 euros. À 5 %, nous dépassons 158 000 euros.
Entre les deux extrêmes, près de 40 000 euros de cash sortent chaque année en plus.
Sur dix ans, l’écart devient énorme.
Les banques continuent de financer des PME et de bons dossiers hôteliers. Il faut simplement abandonner les raisonnements construits pendant la période où la dette ne coûtait presque rien.
Aujourd’hui, le prix d’achat doit laisser assez de marge pour que l’hôtel reste respirable après le remboursement bancaire.
Un hôtel reste-t-il vraiment rentable après les salaires, l’énergie et Booking ?
Oui, les bons hôtels restent rentables, mais leur chiffre d’affaires donne une image beaucoup trop flatteuse de ce que le propriétaire gagne réellement.
Un hôtel à 1,5 million d’euros de chiffre d’affaires peut être une très bonne entreprise ou une entreprise médiocre. Tout dépend de ce qu’il reste après les commissions, les salariés, les fluides, le linge, les petits-déjeuners, les logiciels, la maintenance, les assurances et les rénovations.
Ces dernières années, les hôteliers ont largement protégé leurs marges en augmentant les prix des chambres. Les études de KPMG et d’In Extenso ont montré que ce pricing avait absorbé une partie importante de l’inflation.
Cette protection devient moins puissante. Christie & Co constate déjà au début de 2026 un léger recul du RevPAR national, provoqué par une fréquentation plus faible malgré une petite hausse des prix.
Quand une chambre passe facilement de 100 à 110 euros, plusieurs hausses de coûts peuvent rester presque invisibles. Quand le prix progresse à peine et que l’occupation fléchit, chaque euro de dépense revient dans la discussion.
Pour juger une affaire aujourd’hui, nous regarderions donc beaucoup plus le résultat réellement disponible avant remboursement de la dette que le chiffre d’affaires affiché dans l’annonce.
Le personnel peut-il tuer la rentabilité d’un petit hôtel ?
Oui. Pour un petit hôtel traditionnel, la masse salariale peut rapidement devenir le poste qui empêche le modèle de fonctionner.
France Travail compte 319 000 projets de recrutement dans l’hôtellerie-restauration en 2026, dont environ 44 % sont considérés comme difficiles à pourvoir. Le problème reste donc très concret dans les métiers de service, d’étage et de restauration.
Un hôtel ajoute une difficulté particulière : le bâtiment fonctionne en permanence. Un client peut arriver tard, appeler pendant la nuit, avoir un problème le dimanche matin ou demander de l’aide alors que seulement quinze chambres sont occupées.
Une réception ouverte longtemps coûte presque autant dans un hôtel de 20 chambres que dans un établissement de 50 chambres.
C’est pourquoi les petits établissements doivent aujourd’hui choisir leur modèle avec beaucoup plus de soin. Un hôtel-bureau avec check-in automatisé, paiements en ligne, serrures connectées et astreinte à distance peut supporter une petite capacité. Un hôtel classique avec réception très étendue, bar, restaurant et service complet a besoin de beaucoup plus de revenu.
Dans le luxe, le raisonnement s’inverse : le personnel fait partie du produit et permet de facturer plusieurs centaines d’euros la nuit.
Ce qui coûte cher, c’est surtout d’offrir beaucoup de service à des clients qui ne paient pas assez pour ce service.
Un hôtel indépendant peut-il encore battre Accor ou B&B Hotels ?
Oui, un hôtel indépendant peut encore très bien gagner sa vie en France, mais un hôtel indépendant sans personnalité ni avantage clair devient de plus en plus difficile à défendre.
Les indépendants restent extrêmement nombreux. Sur les 16 291 hôtels recensés actuellement par l’Insee, une grande partie continue d’être exploitée hors des grands réseaux intégrés.
Les chaînes possèdent pourtant plusieurs avantages difficiles à reproduire : programmes de fidélité, contrats avec les entreprises, campagnes nationales, outils de pricing, achats centralisés et gros volumes de réservations directes.
L’indépendant peut gagner autrement. Un bâtiment remarquable, une excellente adresse, des chambres vraiment meilleures, un propriétaire très présent, un concept fort ou simplement une structure de coûts plus légère suffisent parfois à créer un avantage que la chaîne standardisée reproduit mal.
Le segment le plus exposé est l’hôtel indépendant banal. Une chambre impersonnelle, un site médiocre, aucun programme de fidélité et un prix similaire à celui d’une chaîne connue donnent peu de raisons au voyageur de prendre le risque.
Nous chercherions donc un concept facile à expliquer en une phrase. Quand il faut trois paragraphes pour dire pourquoi un client choisirait l’établissement, le positionnement n’est probablement pas assez fort.
Booking prend-il trop d’argent aux hôtels indépendants ?
Booking coûte cher aux hôtels qui en dépendent trop, mais supprimer Booking serait souvent encore plus coûteux.
Les grandes OTA donnent instantanément accès à des millions de voyageurs, à une interface qu’ils connaissent déjà, à des avis et à une puissance marketing qu’un petit hôtel ne pourrait pas financer seul.
Cette visibilité se paie par des commissions. Quelques points de distribution peuvent sembler secondaires sur une réservation ; ils deviennent très visibles sur plusieurs milliers de nuitées.
Prenons simplement 5 000 réservations à 120 euros. Cela représente 600 000 euros de ventes. Dix points de coût de distribution correspondent déjà à 60 000 euros.
L’enjeu est donc de savoir d’où vient chaque réservation.
Un établissement qui obtient un nouveau client grâce à Booking puis réussit à faire revenir ce client en direct utilise correctement la plateforme. Celui qui rachète le même client à chaque séjour perd une partie de sa marge année après année.
Nous garderions donc Booking, Expedia et les autres canaux utiles tout en travaillant sérieusement le site direct, Google, le CRM et les clients récurrents.
Airbnb fait-il encore autant de mal aux hôtels en France ?
Airbnb reste un concurrent sérieux, mais les règles françaises deviennent nettement moins favorables à la croissance incontrôlée des meublés touristiques.
Les communes ont désormais davantage de moyens pour encadrer les locations de courte durée. Elles peuvent notamment réduire à 90 jours la durée maximale de location d’une résidence principale dans certaines situations et instaurer des quotas dans des zones déterminées.
La fiscalité des meublés touristiques non classés a également été resserrée, tandis que les obligations d’enregistrement et certaines contraintes énergétiques se renforcent.
Cela ne va évidemment pas faire disparaître Airbnb. Un appartement entier reste souvent plus pratique qu’un hôtel pour une famille de cinq personnes ou un groupe d’amis.
Mais l’équilibre réglementaire bouge. Pendant longtemps, les hôtels supportaient des contraintes ERP, de sécurité, d’accessibilité et d’exploitation beaucoup plus lourdes tandis qu’une partie de l’offre locative progressait avec peu de barrières.
Cette différence se réduit peu à peu.
Pour quelqu’un qui ouvre aujourd’hui un hôtel, c’est plutôt une bonne nouvelle.
Peut-on vraiment automatiser un petit hôtel aujourd’hui ?
Oui. L’automatisation change maintenant suffisamment de tâches pour rendre certains petits hôtels beaucoup plus intéressants qu’il y a dix ans.
Réservation, prépaiement, check-in, attribution de la chambre, accès par code, facturation, check-out et une partie des messages clients peuvent déjà être traités sans présence permanente à la réception.
Les logiciels de revenue management automatisent également une partie des changements de tarifs, tandis que les outils d’IA commencent surtout à faire gagner du temps sur les messages, la traduction et certaines tâches administratives. In Extenso considère justement la productivité interne comme l’un des premiers effets concrets de l’IA dans le secteur.
Pour un établissement de vingt ou trente chambres, le gain peut être décisif. Économiser l’équivalent d’un poste ou éviter une couverture nocturne permanente représente beaucoup plus par chambre que dans un hôtel de 200 clés.
Il reste malgré tout des tâches très physiques : nettoyer les chambres, réparer une douche, préparer un petit-déjeuner ou intervenir en cas de problème sérieux.
Le meilleur petit hôtel automatisé n’essaie donc pas de faire disparaître les humains. Il réserve leurs heures aux moments où ils servent réellement à quelque chose.
La réglementation française complique-t-elle trop l’ouverture d’un hôtel ?
La réglementation française complique clairement un projet hôtelier, mais un bâtiment mal choisi coûte beaucoup plus cher qu’une réglementation bien anticipée.
Un hôtel est un établissement recevant du public. Il doit donc respecter des règles de sécurité incendie, d’évacuation et d’accessibilité qui peuvent imposer des travaux importants.
Selon le bâtiment, un escalier trop étroit, l’absence d’ascenseur, une mauvaise circulation, un système de désenfumage insuffisant ou des chambres impossibles à rendre accessibles peuvent bouleverser tout le budget.
Le classement ajoute ensuite ses propres critères de confort, d’équipement et de service. Il est renouvelé périodiquement et certaines catégories haut de gamme font notamment l’objet de contrôles plus poussés.
Les bâtiments anciens peuvent également apporter leur lot de travaux énergétiques. Chauffage, climatisation, ventilation et eau chaude fonctionnent beaucoup dans un hôtel, et les grands bâtiments tertiaires peuvent entrer dans le champ d’obligations de réduction des consommations.
Nous ferions donc vérifier le bâtiment avant de négocier sérieusement son prix.
Acheter un immeuble charmant puis découvrir que 400 000 euros de mise aux normes sont nécessaires reste l’une des manières les plus rapides de détruire la rentabilité d’un projet.
Un hôtel de loisirs est-il aujourd’hui plus sûr qu’un hôtel d’affaires ?
Dans beaucoup de villes françaises, nous préférerions aujourd’hui un hôtel avec une vraie clientèle de loisirs plutôt qu’un établissement trop dépendant des déplacements professionnels.
Les derniers chiffres vont assez clairement dans cette direction. Les littoraux ont affiché autour de 6 % de croissance de RevPAR sur la dernière année complète observée par In Extenso. La Côte d’Azur continue également de bien se comporter.
La clientèle étrangère revient vite, comme nous l’avons vu plus haut, et Atout France observe toujours une forte demande internationale.
Certains marchés d’affaires ont une trajectoire plus molle. L’Île-de-France hors Paris reste très en dessous de son ancienne occupation et plusieurs villes régionales souffrent davantage des restrictions budgétaires des entreprises, du ralentissement de certains secteurs et de la réduction des déplacements routiniers.
Cela ne condamne absolument pas l’hôtel d’affaires. Un établissement placé près d’un parc d’exposition, d’un gros site industriel, d’un aéroport ou de plusieurs sièges sociaux peut être excellent.
Nous préférerions simplement que le bâtiment possède plusieurs raisons de se remplir : entreprises en semaine, loisirs le week-end, événements, tourisme local et éventuellement groupes.
Dépendre d’un seul type de client rend chaque ralentissement beaucoup plus douloureux.
Combien de chambres faut-il pour qu’un hôtel soit rentable ?
Il n’existe pas de nombre magique, mais un hôtel traditionnel de quinze chambres est beaucoup plus difficile à rentabiliser qu’un établissement de quarante chambres vendu au même prix.
La raison apparaît rapidement dans les chiffres.
Avec un prix moyen de 100 euros et 65 % d’occupation, quinze chambres produisent environ 356 000 euros de chiffre d’affaires chambres annuel. Quarante chambres approchent 949 000 euros. Soixante chambres dépassent 1,4 million d’euros.
Pourtant, tous ces établissements ont besoin d’assurance, de comptabilité, de logiciels, de maintenance, de sécurité, de ménage et d’une organisation pour accueillir les clients.
Les petits hôtels peuvent très bien fonctionner lorsque le propriétaire participe lui-même à l’exploitation, lorsque le tarif est élevé ou lorsque beaucoup de tâches sont automatisées. En revanche, quinze chambres avec une structure salariale de gros hôtel donnent rarement une belle équation.
La taille minimale dépend donc surtout du modèle opérationnel.
| Nombre de chambres | CA chambres annuel à 100 € et 65 % d’occupation |
|---|---|
| 15 | ~356 000 € |
| 25 | ~593 000 € |
| 40 | ~949 000 € |
| 60 | ~1,42 M€ |
Quel type d’hôtel semble le plus intéressant à reprendre aujourd’hui ?
Nous chercherions actuellement un hôtel existant, déjà rentable ou proche de l’être, dans un bon marché mais avec des défauts assez évidents pour permettre une vraie amélioration.
Le cas idéal n’est pas nécessairement l’hôtel qui affiche déjà les meilleures performances de la ville. Celui-là risque justement d’être vendu très cher.
Un établissement à 58 % d’occupation dans un marché comparable qui tourne à 70 % devient plus intéressant si nous comprenons précisément l’écart : photos médiocres, chambres vieillissantes, mauvaise note Google, tarification mal gérée, dépendance excessive à Booking ou absence de réservation directe.
Une rénovation peut également créer beaucoup de valeur lorsqu’elle permet de faire monter le prix moyen plutôt que simplement de rendre le bâtiment plus joli.
Nous apprécierions particulièrement un hôtel-bureau ou un établissement avec une restauration limitée, une équipe raisonnable et plusieurs clientèles possibles. Moins il faut réussir simultanément dans l’hébergement, le restaurant, le bar, le spa et l’événementiel, plus le premier projet devient lisible.
Le meilleur dossier est celui où nous pouvons identifier deux ou trois améliorations concrètes avant même l’achat et calculer leur valeur.
Si toute la rentabilité repose sur « le tourisme va continuer à augmenter », le dossier est trop fragile.
Comment savoir si un hôtel à vendre est trop cher ?
Un hôtel est trop cher lorsque des hypothèses assez normales suffisent à rendre le remboursement de la dette inconfortable.
Nous commencerions par reconstruire l’exploitation sans utiliser les prévisions du vendeur. Combien de chambres peuvent raisonnablement être vendues ? À quel prix ? Quelle part passe par les OTA ? Combien coûte vraiment l’équipe nécessaire ?
Ensuite viennent les dépenses que les annonces commerciales rendent beaucoup moins séduisantes : travaux récurrents, changement de literie, salles de bains, façade, chaudière, ascenseur, sécurité, climatisation et mise aux normes.
Enfin, nous appliquons un scénario moins agréable.
Si l’occupation prévue est de 70 %, nous recalculons à 62 ou 65 %. Si le prix visé est de 130 euros, nous regardons ce qui se passe à 120. Nous ajoutons également quelques points de hausse sur les principaux coûts.
Le projet n’a pas besoin d’être magnifique dans ce scénario. Il doit simplement survivre sans injection permanente de cash.
Un hôtel qui ne fonctionne que lorsque tout va bien est généralement un hôtel acheté trop cher.
Alors, ouvrir un hôtel est-il encore une bonne idée ?
Oui, ouvrir ou reprendre un hôtel peut encore être une très bonne idée en France aujourd’hui, mais le secteur récompense beaucoup moins les projets moyens qu’avant.
La demande reste forte. La France reçoit toujours plus de 100 millions de touristes internationaux, les recettes touristiques étrangères ont atteint un record et la fréquentation hôtelière a encore augmenté de 3,1 % pendant la dernière saison d’hiver mesurée par l’Insee.
Les investisseurs le voient aussi. Plus de 3 milliards d’euros ont été investis dans les hôtels français sur la dernière année complète, puis plus de 680 millions d’euros supplémentaires au premier trimestre suivant. Peu de signes indiquent donc que les professionnels abandonnent le secteur.
En parallèle, Christie & Co observe déjà un léger recul du RevPAR au début de 2026. Les hôtels ne peuvent plus compter aussi facilement sur de grosses hausses tarifaires pour absorber chaque nouveau coût. La dette reste chère, la masse salariale pèse lourd et les bons actifs attirent énormément d’acheteurs.
Voilà ce qui rend le marché intéressant, mais moins indulgent.
Nous ouvririons volontiers un hôtel si nous trouvions une demande locale solide, un prix d’achat raisonnable, une exploitation simple et une vraie possibilité d’améliorer ce que faisait l’ancien propriétaire. Nous serions beaucoup plus prudents avec un hôtel neuf très endetté, un emplacement secondaire choisi pour son immobilier bon marché ou un établissement qui a besoin d’une occupation exceptionnelle pour rembourser ses mensualités.
Le meilleur pari actuellement ressemble probablement à un hôtel existant de petite ou moyenne taille, bien placé, légèrement sous-exploité et suffisamment simple pour être modernisé sans créer une énorme structure de coûts.
La réponse à la question de départ est donc oui. Mais acheter n’importe quel hôtel parce que « la France est le pays le plus touristique du monde » serait une très mauvaise raison d’investir.
SOURCES ET MÉTHODOLOGIE
La question « ouvrir un hôtel est-il encore une bonne idée en France ? » produit facilement des réponses trop simples. Le tourisme est dynamique, mais cela ne suffit pas à rendre un projet hôtelier intéressant ; inversement, la hausse des coûts ou des taux ne suffit pas à condamner le secteur.
Nous avons donc décomposé la question en plusieurs dimensions susceptibles de changer réellement la réponse : profondeur de la demande, capacité à remplir et à fixer les prix, différences entre marchés locaux, économie d’exploitation, coût du capital, pression concurrentielle, réglementation et possibilités d’amélioration opérationnelle.
Pour chacune, nous avons recherché les données disponibles les plus récentes et les plus directement observables. Nous avons privilégié les sources françaises de première main — Insee, Atout France, Banque de France, France Travail et sources réglementaires — puis les données publiées directement par des spécialistes reconnus du marché hôtelier lorsque les statistiques publiques ne permettent pas de mesurer aussi précisément les performances opérationnelles ou les transactions.
Nous n’avons pas cherché un indicateur unique capable de trancher la question. Nous avons comparé les données entre elles et accordé davantage de poids à celles qui mesurent directement l’économie d’un hôtel : fréquentation, prix réellement obtenus, RevPAR, structure de coûts, financement et prix des actifs. Les données nationales servent à mesurer la direction générale du marché ; les données locales et sectorielles évitent qu’une moyenne française masque des réalités très différentes.
Les calculs présentés dans l’article ont un rôle volontairement simple : traduire certains écarts de marché en conséquences économiques concrètes. Ils ne constituent pas des prévisions de performance pour un hôtel précis.
La conclusion résulte de l’agrégation de ces éléments plutôt que d’une conviction préalable. Nous avons surtout cherché les conditions dans lesquelles la réponse change, ce qui permet de passer d’un « oui » ou d’un « non » général à une lecture utile pour quelqu’un qui envisage réellement de créer ou de reprendre un hôtel en France.
Parmi les principales sources utilisées : Atout France sur le bilan touristique 2025, l’Insee sur la saison touristique d’hiver 2026, l’Insee sur le parc hôtelier français en 2026, le Mémento 2025 d’Atout France, In Extenso sur les perspectives de l’hôtellerie en 2026, In Extenso TCH sur les performances hôtelières de décembre 2025, Christie & Co sur le marché hôtelier français 2026, Christie & Co sur le premier trimestre 2026, Christie & Co sur l’activité transactionnelle 2025, CBRE France sur l’investissement hôtelier au T4 2025, CBRE France sur l’investissement hôtelier au T1 2026, la Banque de France sur le financement des PME en juillet 2026, France Travail sur les besoins de main-d’œuvre 2026, Service Public sur les nouvelles règles des locations touristiques, Service Public sur l’accessibilité des ERP, Service Public sur la sécurité incendie des ERP, Légifrance sur le classement hôtelier et le ministère de la Transition écologique sur Éco Énergie Tertiaire.
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