Cet article a été écrit par un expert qui a étudié l'industrie et a confectionné le pack complet pour une location de courte durée
Nos experts ont réalisé un pack complet pour une location de courte durée, modifiable.
Calculer le revenu d'une location courte durée nécessite d'analyser précisément tous les éléments financiers qui influent sur la rentabilité de votre investissement.
Cette analyse complète vous permettra de déterminer si votre projet est viable financièrement et de prendre les bonnes décisions stratégiques. Si vous voulez aller plus loin, vous pouvez télécharger notre pack complet pour une location de courte durée.
Le calcul du revenu d'une location courte durée implique d'analyser le prix moyen par nuitée, le taux d'occupation, les frais de plateforme et tous les coûts opérationnels.
La rentabilité dépend de nombreux facteurs réglementaires, fiscaux et opérationnels qu'il faut anticiper précisément.
| Élément de calcul | Montant moyen | Impact sur le revenu |
|---|---|---|
| Prix moyen par nuitée (grandes villes) | 70 € à 130 € | Base du chiffre d'affaires |
| Taux d'occupation annuel | 67% (20 jours/mois) | Détermine le nombre de nuits louées |
| Frais de plateforme | 3% à 18% | Réduction directe du CA |
| Charges fixes mensuelles | 135 € à 255 € | Coûts incompressibles |
| Coûts variables par séjour | 60 € à 125 € | Dépend du nombre de réservations |
| Budget maintenance annuel | 350 € à 800 € | Préservation de la qualité |
| Taux d'imposition effectif | 17% à 30% | Impact final sur le revenu net |
Quel est le prix moyen par nuitée dans votre zone géographique ?
Le prix moyen par nuitée varie considérablement selon la localisation, avec des tarifs allant de 70 € à 232 € selon la ville et le quartier.
À Paris intra-muros, les tarifs oscillent entre 170 € et 232 € par nuit selon le quartier et le standing du logement. Les arrondissements centraux comme le 1er, 4e, 6e et 7e affichent les prix les plus élevés, tandis que la périphérie reste plus abordable.
Dans les villes secondaires comme Lyon, Marseille, Toulouse ou Bordeaux, les prix moyens se situent entre 70 € et 120 € par nuit. Ces tarifs restent attractifs pour les voyageurs tout en offrant une rentabilité intéressante pour les propriétaires.
Les centres-villes touristiques affichent généralement des prix compris entre 90 € et 130 € selon la saison et les événements locaux. La proximité des attractions touristiques, des gares ou des centres d'affaires influence directement le niveau des tarifs pratiqués.
Il est essentiel d'analyser les tarifs pratiqués sur les 12 derniers mois pour identifier les tendances saisonnières et ajuster votre stratégie tarifaire en conséquence.
Quel est le taux d'occupation mensuel moyen pour ce type de logement ?
Le taux d'occupation moyen national s'établit à 67%, soit environ 20 jours de réservation par mois, mais varie significativement selon la localisation et la saisonnalité.
Dans les grandes villes touristiques comme Paris, Lyon, Nice ou Cannes, le taux d'occupation peut atteindre 70% à 90% en haute saison. Ces destinations bénéficient d'une demande constante liée au tourisme d'affaires et de loisirs tout au long de l'année.
En basse saison, notamment pendant les mois de janvier, février et novembre, le taux d'occupation peut chuter à 55-60% même dans les villes attractives. Cette variation saisonnière doit être intégrée dans vos prévisions financières pour éviter les mauvaises surprises.
Les logements situés dans des zones moins touristiques ou en périphérie affichent généralement des taux d'occupation inférieurs à la moyenne nationale. Il faut alors compenser par des tarifs plus attractifs ou cibler une clientèle spécifique comme les voyageurs d'affaires.
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Combien de jours par an pouvez-vous légalement louer en courte durée ?
La durée légale de location varie selon le statut du bien, avec une limite de 120 jours pour une résidence principale et des restrictions plus strictes pour les résidences secondaires.
Pour une résidence principale, la loi autorise jusqu'à 120 jours de location courte durée par an dans la plupart des communes françaises. Cependant, certaines villes comme Paris, Lyon ou Bordeaux peuvent limiter cette durée à 90 jours pour lutter contre la pénurie de logements.
Les résidences secondaires sont soumises à un régime plus strict nécessitant souvent une autorisation municipale préalable. Dans certaines zones tendues, cette autorisation peut être refusée ou soumise à des conditions particulières comme la compensation locative.
Il est crucial de vérifier la réglementation locale de votre commune avant de démarrer votre activité. Les sanctions peuvent être lourdes : amendes pouvant atteindre 12 500 € par logement et obligation de cesser l'activité.
Certaines copropriétés peuvent également interdire la location courte durée dans leur règlement intérieur, ce qui constitue une contrainte supplémentaire à vérifier en amont.
Quels sont les frais de plateforme à prévoir par réservation ?
Les frais de plateforme représentent entre 3% et 18% de votre chiffre d'affaires selon la plateforme choisie et le mode de gestion adopté.
| Plateforme | Commission hôte | Mode de perception |
|---|---|---|
| Airbnb (mode classique) | 3% à 5% | Déduite automatiquement |
| Airbnb (mode professionnel) | 14% à 16% | Via channel manager |
| Booking.com | 15% à 18% | Facturée mensuellement |
| Channel manager basique | 15 € à 35 €/mois | Abonnement fixe |
| Channel manager professionnel | 57 €/mois | Forfait pour 3 logements |
| Gestion directe | 0% | Site web personnel |
| Cumul multi-plateformes | 8% à 12% | Moyenne pondérée |
Quel est le montant des charges fixes mensuelles ?
Les charges fixes mensuelles oscillent entre 135 € et 255 € par mois selon le type de logement et sa localisation, représentant un coût incompressible à intégrer dans vos calculs.
Les charges de copropriété constituent souvent le poste le plus important, variant de 40 € à 100 € selon le standing de l'immeuble et les services proposés (concierge, ascenseur, espaces communs). Dans les résidences haut de gamme, ces charges peuvent dépasser 150 € mensuels.
Les frais d'internet représentent 25 € à 35 € par mois pour une connexion fibre performante, indispensable pour satisfaire les voyageurs. L'électricité coûte généralement 40 € à 70 € mensuels selon la surface et l'efficacité énergétique du logement.
L'eau représente un coût plus modéré de 15 € à 25 € par mois, tandis que l'assurance multirisque adaptée à la location courte durée s'élève à 15 € à 25 € mensuels. Cette assurance spécifique est obligatoire et couvre les risques liés à l'accueil de voyageurs.
Ces charges fixes doivent être couvertes même si le logement n'est pas loué, d'où l'importance de maintenir un taux d'occupation suffisant pour assurer la rentabilité de l'investissement.
Quels sont les coûts variables liés à chaque séjour ?
Les coûts variables par séjour s'échelonnent de 60 € à 125 € selon le niveau de service proposé et le degré d'externalisation choisi.
Le ménage représente le principal poste de dépense avec un coût de 40 € à 70 € par séjour selon la taille du logement et le prestataire choisi. Un studio nécessite environ 40 € de ménage, tandis qu'un appartement 3 pièces peut coûter jusqu'à 70 €.
La blanchisserie coûte entre 10 € et 25 € par séjour selon la quantité de linge et le type de service (pressing ou laverie automatique). Ce coût peut être optimisé en négociant des tarifs préférentiels avec un prestataire local.
Les consommables (produits d'accueil, café, thé, papier toilette, savons) représentent 10 € à 30 € par séjour selon le standing souhaité. Les logements haut de gamme proposent souvent plus d'amenities, augmentant ce poste de dépense.
Ces coûts variables sont directement proportionnels au nombre de réservations, contrairement aux charges fixes. Il est donc possible de les optimiser en négociant avec les prestataires et en rationalisant les approvisionnements.
Quel budget de maintenance annuelle prévoir ?
Le budget de maintenance annuelle varie de 350 € à 800 € selon l'âge du logement, son usage et le niveau de qualité souhaité.
Les petites réparations courantes représentent la majorité de ce budget : remplacement d'ampoules, réparation de robinetterie, retouches peinture, changement de serrures. Ces interventions sont fréquentes dans un logement en location courte durée du fait du roulement important des occupants.
Le remplacement du mobilier et de l'électroménager constitue un poste significatif. Une machine à laver ou un réfrigérateur sollicités intensivement peuvent nécessiter un remplacement prématuré, d'où l'importance de choisir du matériel robuste dès le départ.
Il faut également prévoir le remplacement régulier du linge de maison (draps, serviettes, rideaux) qui s'use rapidement avec les lavages fréquents. Un budget de 100 € à 200 € par an est nécessaire pour maintenir un niveau de qualité correct.
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Quel est le montant de la taxe de séjour et comment est-elle collectée ?
La taxe de séjour varie de 0,80 € à 5 € par nuit et par personne selon la commune et la catégorie du logement, avec des modalités de collecte différentes selon les plateformes.
Le montant dépend du classement touristique de la commune et du type d'hébergement. Les grandes métropoles touristiques pratiquent généralement les tarifs les plus élevés : Paris applique 2,88 € par nuit pour un meublé de tourisme non classé, tandis que les villes moyennes pratiquent souvent entre 1 € et 2 € par nuit.
Certaines plateformes comme Airbnb collectent automatiquement cette taxe auprès des voyageurs et la reversent directement à la commune. Cette collecte automatique simplifie grandement la gestion administrative pour le propriétaire.
D'autres plateformes laissent la charge de la collecte au propriétaire, qui doit alors la facturer directement aux voyageurs et la reverser mensuellement ou trimestriellement à la mairie. Cette gestion manuelle nécessite une organisation rigoureuse pour éviter les oublis.
Les enfants de moins de 18 ans sont généralement exonérés de cette taxe, ce qui peut compliquer le calcul pour les familles. Il est important de bien connaître les modalités spécifiques de votre commune pour éviter tout contentieux.
Quel régime fiscal s'applique et quel est le taux d'imposition réel ?
Le régime fiscal dépend du niveau de revenus, avec le micro-BIC offrant un abattement de 50% jusqu'à 77 700 € de recettes annuelles, et le régime réel permettant de déduire toutes les charges.
Sous le régime micro-BIC, l'abattement forfaitaire de 50% s'applique automatiquement sur vos recettes locatives. Si vous encaissez 30 000 € de revenus locatifs, seuls 15 000 € seront soumis à l'impôt sur le revenu selon votre tranche marginale d'imposition.
Le régime réel devient plus avantageux lorsque vos charges réelles dépassent 50% de vos revenus ou si vos recettes dépassent 77 700 € annuels. Vous pouvez alors déduire toutes les charges : frais de gestion, assurances, travaux, amortissements du mobilier et même une quote-part des intérêts d'emprunt.
Le taux d'imposition effectif varie de 17% à 30% selon votre tranche marginale d'imposition et le régime choisi. Un contribuable dans la tranche à 30% paiera réellement 15% sur ses revenus locatifs en micro-BIC grâce à l'abattement.
Les prélèvements sociaux de 17,2% s'appliquent sur la base imposable après abattement en micro-BIC, ou sur le bénéfice réel dans l'autre régime. Ces prélèvements sont incompressibles et représentent une charge significative à intégrer dans vos calculs.
Quels sont les coûts de financement liés au crédit immobilier ?
Les coûts de financement incluent les mensualités d'emprunt, les intérêts et l'assurance emprunteur, avec des taux actuels oscillant entre 3% et 4,2% selon votre profil et la durée du crédit.
Les mensualités représentent souvent le poste de charge le plus important dans un investissement locatif. Pour un emprunt de 200 000 € sur 20 ans à 4%, la mensualité s'élève à environ 1 210 €, dont 667 € d'intérêts la première année.
L'assurance emprunteur coûte entre 0,20% et 0,40% du capital emprunté par an selon votre âge et votre état de santé. Sur un prêt de 200 000 €, cela représente 400 € à 800 € annuels, soit 33 € à 67 € par mois supplémentaires.
Il faut également considérer les frais annexes : frais de dossier (généralement 1% du montant emprunté), frais de garantie (caution ou hypothèque), et éventuellement les frais de courtage si vous passez par un intermédiaire.
La déductibilité fiscale des intérêts d'emprunt en régime réel peut considérablement réduire le coût réel du financement, d'où l'importance d'optimiser votre régime fiscal selon votre situation.
Comment gérer la saisonnalité et moduler les prix ?
La saisonnalité nécessite une stratégie tarifaire dynamique avec des augmentations de 20% à 60% en haute saison et des réductions attractives en basse saison.
- Haute saison (été, vacances scolaires, événements locaux) : augmentez vos tarifs de 20% à 60% selon la demande et la concurrence locale
- Moyenne saison (printemps, automne) : maintenez vos tarifs de base en surveillant la concurrence
- Basse saison (janvier, février, novembre) : proposez des réductions de 10% à 30% et des offres "séjour minimum" pour garantir l'occupation
- Weekends et événements spéciaux : appliquez des suppléments pouvant aller jusqu'à 100% lors d'événements majeurs (festivals, salons, matchs)
- Réservations de dernière minute : proposez des tarifs dégressifs 7 jours avant l'arrivée pour optimiser le taux de remplissage
Quel est le revenu net annuel espéré comparé à la location longue durée ?
Le revenu net d'une location courte durée dépasse généralement celui d'une location longue durée de 15% à 25%, mais avec plus de contraintes de gestion et de risques réglementaires.
| Critère de comparaison | Location courte durée | Location longue durée |
|---|---|---|
| Revenu brut annuel moyen (Paris) | 27 000 € | 18 000 € |
| Taux d'occupation | 75% - 90% | 95% - 100% |
| Charges de gestion annuelles | 8 000 € - 10 000 € | 2 000 € - 3 000 € |
| Taux d'imposition effectif | 17% - 22% | 22% - 30% |
| Revenu net après impôts | 13 000 € - 17 000 € | 11 500 € - 13 500 € |
| Temps de gestion mensuel | 15 - 25 heures | 2 - 5 heures |
| Risques réglementaires | Élevés | Faibles |
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Conclusion
Cet article est fourni à titre informatif uniquement et ne doit pas être considéré comme un conseil financier. Il est recommandé aux lecteurs de consulter un professionnel qualifié avant de prendre toute décision d'investissement. Nous déclinons toute responsabilité quant aux actions entreprises sur la base des informations fournies.
Le calcul du revenu d'une location courte durée nécessite une analyse minutieuse de tous les paramètres financiers, réglementaires et opérationnels.
La rentabilité supérieure à la location longue durée se paie par une complexité de gestion accrue et des risques réglementaires à surveiller constamment.
Sources
- Keyzia - Investissement location courte durée
- Your.rentals - Emplacements Airbnb
- Investisseur.io - Taux d'occupation Airbnb
- JeloueBien - Guide location courte durée
- Minut - Analyse taux d'occupation
- MonImmeuble - Règles location courte durée
- Manda - Rentabilité location courte durée
- LMNP.ai - Comparatif plateformes
- PriceLabs - Optimisation frais ménage
- AirDNA - Guide des charges locatives
