Cet article a été écrit par un expert qui a étudié l'industrie et a confectionné le business plan pour une maison de retraite
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Le marché français des maisons de retraite représente un secteur économique majeur qui dépasse 24 milliards d'euros de chiffre d'affaires annuel.
Avec plus de 7 500 établissements et 600 000 lits disponibles, ce marché connaît une croissance constante portée par le vieillissement démographique. Les tarifs moyens oscillent entre 2 200 et 3 000 euros mensuels selon les régions, avec des perspectives d'expansion significatives d'ici 2040.
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Le secteur des maisons de retraite français génère plus de 24 milliards d'euros annuels avec un taux d'occupation moyen de 95-97%.
Ce marché en expansion compte 7 500 établissements répartis entre secteurs public (48%), privé associatif (29%) et privé commercial (23%).
| Indicateur clé | Valeur 2025 | Évolution/Tendance |
|---|---|---|
| Chiffre d'affaires global | 24 milliards € | Croissance continue |
| Nombre d'établissements | 7 500 EHPAD | Concentration géographique |
| Nombre total de lits | 600 000 lits | Taux d'occupation 95-97% |
| Tarif mensuel moyen | 2 200-2 600 € | +7 à +10% sur 5 ans |
| ge moyen des résidents | 86 ans | Durée séjour 2,5 ans |
| Population +75 ans (2040) | 9 millions (vs 6,5M en 2025) | +38% d'ici 2040 |
| Rentabilité privée | 10-14% EBITDA | Marges variables |
Quel est le chiffre d'affaires global du secteur des maisons de retraite en France ?
Le secteur des maisons de retraite médicalisées (EHPAD) génère un chiffre d'affaires annuel qui dépasse 24 milliards d'euros en 2025.
Cette performance financière s'explique par la croissance continue du nombre de résidents et l'augmentation progressive des tarifs. Le vieillissement démographique constitue le principal moteur de cette expansion économique.
Le taux d'occupation élevé, oscillant entre 95% et 97% selon les régions, contribue directement à cette performance globale. Les établissements privés commerciaux affichent généralement des chiffres d'affaires plus élevés que leurs homologues publics ou associatifs.
Cette croissance régulière du chiffre d'affaires reflète également l'évolution des besoins en hébergement spécialisé pour les personnes âgées dépendantes.
Combien d'établissements sont en activité et quelle est leur répartition géographique ?
La France compte environ 7 500 EHPAD répartis de manière inégale sur le territoire national.
Les régions présentant la plus forte concentration d'établissements sont l'Occitanie, la Nouvelle-Aquitaine, l'Auvergne-Rhône-Alpes, l'Île-de-France et le Grand Est. Cette répartition correspond logiquement aux zones géographiques comptant le plus grand nombre de personnes âgées.
Les régions rurales tendent à avoir une densité d'établissements plus importante par rapport à leur population totale, reflétant les besoins spécifiques des territoires où le vieillissement démographique est plus prononcé.
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Cette répartition géographique influence directement les stratégies d'implantation des groupes privés et les politiques publiques d'aménagement du territoire.
Quel est le nombre total de lits et le taux d'occupation moyen ?
Le parc français totalise environ 600 000 lits en EHPAD avec un taux d'occupation moyen national de 95% à 97%.
Ces taux d'occupation varient selon les régions et le type d'établissement. Les régions rurales affichent parfois des taux supérieurs à la moyenne nationale, tandis que certains EHPAD privés enregistrent des taux autour de 89%.
La baisse ponctuelle observée dans le secteur privé s'explique par les conséquences de la crise Covid-19 et la médiatisation de plusieurs scandales qui ont affecté la confiance des familles. Cependant, la tendance générale reste à la stabilisation voire à la remontée progressive.
Cette capacité d'accueil de 600 000 lits représente un ratio d'environ 92 lits pour 1 000 personnes de plus de 75 ans, indicateur clé pour évaluer l'adéquation de l'offre à la demande.
Quelle est la répartition entre secteurs public, privé commercial et associatif ?
| Secteur | Part de marché (%) | Caractéristiques principales |
|---|---|---|
| Public | 48% | Gestion hospitalière, tarifs régulés |
| Privé associatif | 29% | Organisations à but non lucratif |
| Privé commercial | 23% | Entreprises privées, groupes cotés |
| Mutualiste | Inclus dans associatif | Mutuelles et coopératives |
| Fondations | Inclus dans associatif | Fondations reconnues d'utilité publique |
| Établissements confessionnels | Inclus dans associatif | Congrégations religieuses |
| Centres communaux | Inclus dans public | Gestion municipale directe |
Quel est le tarif mensuel moyen et les variations régionales ?
Le coût mensuel médian en maison de retraite s'établit entre 2 200 et 2 600 euros par mois, hors aides publiques.
Les disparités régionales sont significatives : en Île-de-France, PACA et dans les grandes agglomérations, la moyenne dépasse les 3 000 euros mensuels. À l'inverse, certaines régions rurales proposent des tarifs plus accessibles, généralement inférieurs à 2 000 euros.
Ces écarts s'expliquent par les différences de coûts immobiliers, de niveau de vie local et de positionnement concurrentiel des établissements. Les EHPAD privés commerciaux pratiquent généralement des tarifs supérieurs à ceux du secteur public ou associatif.
Les tarifs incluent l'hébergement, la restauration, l'animation et une partie des soins, mais excluent souvent certains services optionnels comme la coiffure ou les prestations de confort.
Quelle est l'évolution des prix sur les cinq dernières années ?
L'augmentation moyenne des tarifs sur les cinq dernières années atteint 7% à 10%, avec une accélération notable depuis 2021.
Cette hausse plus soutenue depuis 2021 résulte de plusieurs facteurs convergents : l'application de nouvelles normes réglementaires, l'augmentation du coût de l'énergie et la revalorisation des salaires du personnel soignant.
Les établissements ont également dû investir massivement dans des équipements de protection et de digitalisation suite à la crise sanitaire. Ces coûts supplémentaires ont été répercutés sur les tarifs résidents.
L'inflation générale et l'augmentation des charges sociales ont également contribué à cette dynamique haussière des prix, qui devrait se poursuivre dans les prochaines années.
Quel est le profil type des résidents ?
L'âge moyen des résidents en EHPAD est de 86 ans, avec une majorité de femmes représentant 75% de la population hébergée.
Près de deux tiers des pensionnaires présentent un niveau de dépendance élevé, classés en GIR 1 à 3 selon la grille officielle d'évaluation. Cette proportion illustre la médicalisation croissante des établissements.
La durée moyenne de séjour s'établit à 2,5 ans, avec une tendance à la baisse reflétant l'admission de résidents de plus en plus âgés et dépendants. Cette évolution modifie les besoins en personnel soignant et en équipements médicalisés.
Les pathologies les plus fréquentes incluent les démences (notamment Alzheimer), les troubles cardiovasculaires et les problèmes de mobilité, nécessitant des soins spécialisés et un accompagnement personnalisé.
Quel est le niveau de rentabilité des établissements ?
La rentabilité opératoire moyenne du secteur privé commercial oscille entre 10% et 14% d'EBITDA, contre 3% à 5% dans le secteur non lucratif ou public.
Ces marges varient considérablement selon plusieurs facteurs déterminants : le taux d'occupation, l'état et la localisation de l'établissement, ainsi que le prestige de l'opérateur. Les établissements récents et bien situés affichent généralement de meilleures performances.
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Les établissements publics, contraints par des objectifs de service public, présentent des marges plus faibles mais une stabilité financière assurée par les financements publics. Le secteur associatif privilégie la réinvestissement des excédents dans l'amélioration des services.
Quels sont les principaux groupes privés et leurs parts de marché ?
Cinq groupes majeurs dominent le marché privé français : Korian, Orpea/Emeis, DomusVi, Colisée et LNA Santé.
Chacun de ces groupes détient entre 5% et 15% du marché des lits, représentant collectivement plus de 13% de l'ensemble des résidents d'EHPAD en France. Korian reste le leader avec la plus importante capacité d'accueil.
Ces grands groupes bénéficient d'économies d'échelle importantes, leur permettant d'optimiser les coûts d'exploitation, les achats et le développement de nouvelles technologies. Ils disposent également de capacités d'investissement supérieures pour moderniser leurs établissements.
La consolidation du secteur se poursuit, avec des acquisitions régulières d'établissements indépendants ou de petits groupes régionaux par ces acteurs majeurs.
Quelle est l'évolution démographique et son impact sur la demande ?
Le nombre de Français de plus de 75 ans passera de 6,5 millions en 2025 à près de 9 millions en 2040, soit une augmentation de 38%.
Cette croissance démographique majeure va considérablement accroître la demande et créer une tension sur l'offre d'hébergement spécialisé. Les projections indiquent un besoin supplémentaire d'environ 150 000 à 200 000 places d'ici 2040.
Parallèlement, la préférence croissante pour le maintien à domicile modifie les attentes : les futurs résidents intégreront les EHPAD plus tardivement, avec des niveaux de dépendance plus élevés nécessitant des soins plus intensifs.
Cette évolution impose aux établissements de repenser leur modèle, en renforçant leur plateau technique médical et en développant des services de répit ou d'accueil temporaire pour répondre aux nouveaux besoins.
Quelles aides publiques soutiennent le secteur ?
- APA (Allocation Personnalisée d'Autonomie) : aide individuelle versée selon le niveau de dépendance, bénéficiant à environ 35% à 40% des résidents
- Aide sociale départementale : prise en charge partielle ou totale des frais d'hébergement pour les résidents aux revenus insuffisants
- Subventions d'investissement : financements de l'ARS, CNAM et CNSA pour la construction, rénovation et équipement des établissements
- Financement de la dépendance : dotations spécifiques pour le personnel soignant et les équipements médicaux
- Aides fiscales : réductions d'impôts pour les familles et crédits d'impôt pour certains services à la personne
Quelles sont les tendances actuelles et futures du marché ?
Le secteur connaît une transformation profonde marquée par quatre tendances majeures qui redéfinissent l'offre de services.
La montée en gamme et la médicalisation accrue des établissements répondent aux besoins d'une population résidente de plus en plus dépendante. Les EHPAD développent des unités spécialisées, notamment pour les patients Alzheimer, et renforcent leurs plateaux techniques.
La digitalisation transforme la gestion quotidienne avec l'informatisation des dossiers médicaux, le déploiement d'objets connectés pour le suivi des résidents et le développement de la téléconsultation. Ces innovations améliorent la qualité des soins tout en optimisant les coûts.
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L'émergence de nouveaux concepts comme l'EHPAD à domicile et les solutions d'hébergement temporaire diversifie l'offre pour répondre aux préférences des familles pour le maintien à domicile le plus longtemps possible.
Conclusion
Cet article est fourni à titre informatif uniquement et ne doit pas être considéré comme un conseil financier. Il est recommandé aux lecteurs de consulter un professionnel qualifié avant de prendre toute décision d'investissement. Nous déclinons toute responsabilité quant aux actions entreprises sur la base des informations fournies.
Le marché des maisons de retraite français présente des opportunités exceptionnelles portées par une demande structurellement croissante et des besoins en constante évolution.
Pour réussir dans ce secteur, une compréhension approfondie des réglementations, des financements disponibles et des attentes des résidents s'avère indispensable pour développer un projet viable et pérenne.
Sources
- EHPAD Invest - Résultats financiers T1 2025
- Modèles de Business Plan - Marché services à la personne
- EHPAD Invest - Analyse DomusVi 2023-2025
- Auxandre Gestion Patrimoine - Cartographie EHPAD France
- EHPAD Blog - Groupes d'EHPAD
- Cap Geris - Top 15 EHPAD 2025
- Banque des Territoires - Grands groupes EHPAD
- DREES - Résidents EHPAD
- Booking Seniors - Étude DREES 2025
- Ezio - Chiffres clés secteur médico-social 2025
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-Réglementation applicable aux maisons de retraite en France
-Comment élaborer un business plan pour une maison de retraite
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