Cet article a été écrit par un expert qui a étudié l'industrie et a confectionné le pack complet pour une entreprise de promotion immobilière
Nos experts ont réalisé un pack complet pour une entreprise de promotion immobilière, modifiable.
Le marché de la promotion immobilière traverse une période difficile en France avec des volumes historiquement bas.
Les mises en chantier ont chuté de 24% par rapport à la moyenne pré-crise sanitaire, atteignant seulement 293 000 logements sur les douze derniers mois.
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Le secteur de la promotion immobilière en France fait face à une crise majeure avec des volumes de construction au plus bas depuis des années.
Les marges des promoteurs se resserrent face à l'inflation des coûts de construction et aux nouvelles réglementations environnementales.
| Indicateur | Valeur 2025 | Évolution |
|---|---|---|
| Mises en chantier (12 mois) | 293 000 logements | -24% vs pré-crise |
| Permis de construire (12 mois) | 360 200 unités | +3,8% annuel |
| Marge brute promoteurs | 7% à 10% | En baisse |
| Coûts construction collectif | 1 900-2 400 €/m² | +15% à 20% |
| Taux commercialisation | 60% après 6 mois | En baisse |
| Délai d'écoulement moyen | 8 à 11 mois | Allongé depuis 2022 |
| Impact RE2020 sur coûts | +10% à 18% | Hausse continue |
Quels sont les volumes récents de mises en chantier de logements neufs en France ?
Les mises en chantier de logements neufs connaissent une chute dramatique en 2025.
En juillet 2025, seulement 27 500 logements ont été mis en chantier, soit un recul de 9,5% par rapport à juin 2025. Sur douze mois glissants (août 2024-juillet 2025), le cumul atteint environ 293 000 logements, un niveau historiquement bas.
Cette performance représente une baisse de 24% par rapport à la moyenne pré-crise sanitaire. La tendance sur cinq ans confirme cette dégradation avec 30% de mises en chantier en moins par rapport à la période 2018-2019.
Cette situation s'explique par la conjonction de plusieurs facteurs : hausse des taux d'intérêt, inflation des coûts de construction, et difficultés de commercialisation des programmes neufs.
Combien de permis de construire sont délivrés annuellement et quelle est la tendance ?
Les permis de construire montrent des signaux contrastés avec une légère reprise récente.
Sur 12 mois à fin juillet 2025, 360 200 permis de construire ont été délivrés, soit une hausse de 3,8% par rapport à l'année précédente. Le nombre mensuel de permis en juillet 2025 s'élève à 43 168 unités.
Malgré cette amélioration récente, le niveau reste inférieur de 22% à la situation d'avant-crise. Cette légère remontée des autorisations pourrait indiquer une stabilisation du marché, mais les professionnels restent prudents quant à une reprise durable.
L'écart entre les permis délivrés et les mises en chantier effectives révèle les difficultés des promoteurs à démarrer leurs projets même après obtention des autorisations.
Comment évoluent les prix de vente au mètre carré dans la promotion immobilière ?
Les prix des logements neufs baissent pour la première fois depuis cinq ans en 2024.
| Ville/Région | Prix moyen (€/m²) | Évolution |
|---|---|---|
| Paris | 12 000 € | Stable |
| Lyon | 5 000 € | Légère baisse |
| Bordeaux | 4 500 € | Baisse modérée |
| Marseille | 4 200 € | Stable |
| Toulouse | 4 000 € | Légère baisse |
| Nantes | 4 100 € | Baisse modérée |
| Villes moyennes | 2 500-3 500 € | Baisse marquée |
Quels sont les taux de commercialisation et les délais de vente ?
La commercialisation des programmes neufs rencontre des difficultés croissantes.
Le taux de commercialisation moyen s'établit à environ 60% après 6 mois de mise sur le marché. Ce niveau, bien qu'acceptable, masque de fortes disparités selon les zones géographiques et les types de programmes.
Le délai moyen d'écoulement varie entre 8 et 11 mois selon les régions, contre 6 à 8 mois avant 2022. Cette dégradation s'explique par la chute de la demande liée aux conditions de financement plus restrictives.
Les programmes les plus touchés sont ceux situés en zones moins tendues, où les délais peuvent dépasser 15 mois pour certains projets.
Quelle est la rentabilité des promoteurs immobiliers français ?
Les marges des promoteurs immobiliers sont sous forte pression.
La marge brute des promoteurs se situe entre 7% et 10% du chiffre d'affaires en résidentiel, un niveau historiquement bas. Cette compression s'explique par l'explosion des coûts de construction qui ont augmenté de 10 à 20% depuis 2021.
Les promoteurs font face à un effet ciseau : d'un côté l'inflation des coûts (matières premières, main d'œuvre, exigences environnementales), de l'autre la résistance des prix de vente face à une demande affaiblie.
Les opérations lancées avant la dernière vague d'inflation sont particulièrement touchées, certaines affichant des marges négatives. C'est un point que vous retrouverez dans notre pack complet pour une entreprise de promotion immobilière.
Quelles sont les sources de financement des promoteurs ?
Le financement de la promotion immobilière repose sur un mix de ressources diversifiées.
Les principales sources de financement comprennent les fonds propres (généralement 20 à 30% du projet), les prêts bancaires (60 à 70%), et pour les grands groupes, le financement obligataire. Certains promoteurs recourent également aux partenariats avec des investisseurs institutionnels.
Le ratio d'endettement moyen varie entre 60 et 80% selon les structures, certains groupes étant plus exposés selon leur modèle économique. La crise actuelle a rendu l'accès au financement plus difficile, les banques étant plus sélectives.
Les promoteurs doivent également faire face à la hausse des taux d'intérêt qui impacte directement leur coût de financement et leur rentabilité.
Quelle répartition entre logements collectifs et maisons individuelles ?
Les logements collectifs dominent la production neuve française.
- Les logements collectifs représentent environ 55% des mises en chantier au niveau national
- Cette proportion monte à 60-70% dans les grandes agglomérations (Paris, Lyon, Marseille)
- Les maisons individuelles dominent encore en zones rurales et périurbaines
- La tendance est à une légère hausse du collectif due aux politiques de densification urbaine
- L'Île-de-France affiche la plus forte proportion de collectif (plus de 80%)
Qui achète dans le neuf : occupants ou investisseurs ?
Les acquéreurs occupants représentent la majorité des achats dans le neuf en 2025.
Environ 65 à 70% des ventes de logements neufs sont réalisées auprès d'acquéreurs occupants, contre 30 à 35% d'investisseurs. Cette répartition marque un net changement par rapport aux années précédentes.
Les ventes aux investisseurs sont en net recul depuis la baisse d'attractivité des dispositifs fiscaux comme Pinel et l'augmentation des taux d'intérêt. De nombreux investisseurs se reportent vers l'ancien ou attendent des conditions plus favorables.
Cette évolution impacte directement la stratégie commerciale des promoteurs qui doivent adapter leurs programmes aux attentes des primo-accédants et familles.
Où sont les zones géographiques les plus tendues ?
Certaines métropoles concentrent la majorité des tensions entre offre et demande.
- Île-de-France (Paris et petite couronne) : marché le plus tendu avec des prix élevés et une offre insuffisante
- Provence-Alpes-Côte d'Azur (Nice, Cannes, Aix-en-Provence) : forte demande résidentielle et touristique
- Rhône-Alpes (Lyon et sa région) : dynamisme économique et démographique soutenu
- Bordeaux et sa métropole : attractivité résidentielle mais offre limitée
- Nantes et Loire-Atlantique : croissance démographique continue
- Toulouse et Haute-Garonne : secteur aéronautique dynamique
- Côte Atlantique : zones balnéaires sous tension (La Rochelle, Biarritz)
Quels sont les coûts de construction par type de bâtiment ?
Les coûts de construction ont fortement augmenté ces dernières années.
| Type de bâtiment | Coût moyen (€/m²) | Évolution 3 ans |
|---|---|---|
| Logements collectifs | 1 900 - 2 400 € | +15% à 20% |
| Maisons individuelles | 1 300 - 1 800 € | +12% à 18% |
| Bureaux | 2 200 - 2 800 € | +15% à 22% |
| Commerces | 1 800 - 2 400 € | +10% à 15% |
| Logements sociaux | 1 600 - 2 100 € | +18% à 25% |
| Résidences seniors | 2 400 - 3 000 € | +20% à 25% |
| Logements étudiants | 2 000 - 2 600 € | +15% à 20% |
Quel impact ont les réglementations environnementales ?
La RE2020 bouleverse les coûts et les pratiques de la construction neuve.
L'application de la réglementation environnementale RE2020 a engendré une hausse de 10 à 18% des coûts de construction dans le logement neuf. Ces surcoûts résultent principalement des exigences renforcées en matière d'isolation, de chauffage et de matériaux bas carbone.
Les promoteurs doivent désormais intégrer dès la conception les contraintes énergétiques et carbone, ce qui complexifie les projets et allonge les délais d'études. Les matériaux biosourcés, plus coûteux, deviennent incontournables.
L'impact sur les ventes reste mitigé : si l'offre devient plus qualitative sur le plan environnemental, la demande baisse mécaniquement à cause de l'augmentation des prix. C'est un point que vous retrouverez dans notre pack complet pour une entreprise de promotion immobilière.
Quelles sont les perspectives d'évolution du marché ?
Les prévisions restent prudentes pour les deux à trois prochaines années.
Le marché devrait rester faible en 2026, avec une légère hausse des mises en chantier prévue autour de 29 000 unités par trimestre. Cette timide amélioration reste conditionnée à une stabilisation des taux d'intérêt et à un retour de la confiance des ménages.
Les analystes tablent sur une stagnation ou une reprise très modérée du marché, sauf intervention forte de l'État ou mesures de relance spécifiques au secteur. La demande structurelle reste présente mais se heurte aux difficultés d'accès au financement.
Les promoteurs anticipent une consolidation du secteur avec des faillites de structures fragiles et des rachats par les groupes les plus solides financièrement. C'est un point que vous retrouverez dans notre pack complet pour une entreprise de promotion immobilière.
Conclusion
Cet article est fourni à titre informatif uniquement et ne doit pas être considéré comme un conseil financier. Il est recommandé aux lecteurs de consulter un professionnel qualifié avant de prendre toute décision d'investissement. Nous déclinons toute responsabilité quant aux actions entreprises sur la base des informations fournies.
Le marché de la promotion immobilière traverse une crise profonde qui nécessite une adaptation stratégique des acteurs.
Les promoteurs qui survivront à cette période devront maîtriser leurs coûts, diversifier leurs sources de financement et adapter leur offre aux nouvelles attentes environnementales.
Sources
- Statistiques du développement durable - La construction neuve
- Prévention BTP - Conjoncture du bâtiment 2025
- Fédération Française du Bâtiment - Bilan 2024 et prévisions 2025
- Modèles de Business Plan - Marché construction France
- SDES - Construction de logements juillet 2025
- CAPEB - Note de conjoncture 2025
- INSEE - Statistiques immobilier 2024
- Boursorama - Permis de construire juin 2025
-Nombre de promoteurs immobiliers en France
-Comment devenir promoteur immobilier
-Business plan promoteur immobilier
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-Guide création entreprise promotion immobilière