Cet article a été écrit par un expert qui a étudié l'industrie et a confectionné le pack complet pour une entreprise de promotion immobilière
Nos experts ont réalisé un pack complet pour une entreprise de promotion immobilière, modifiable.
Le secteur de la promotion immobilière en France traverse une période de profonde mutation avec une concentration croissante du marché et une baisse historique de la production.
En 2024, les promoteurs français font face à des défis majeurs avec seulement 59 000 logements neufs mis sur le marché, soit moitié moins qu'il y a deux ans.
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Le secteur de la promotion immobilière français compte environ 2 650 entreprises actives, générant un chiffre d'affaires de 30,2 milliards d'euros en 2024.
La production de logements neufs a chuté drastiquement, passant de plus de 125 000 unités annuelles à seulement 59 000 en 2024, dans un contexte de forte concentration du marché.
| Indicateur clé | Valeur 2024 | Évolution/Contexte |
|---|---|---|
| Nombre de promoteurs actifs | ~2 650 entreprises | Secteur très atomisé |
| Chiffre d'affaires global | 30,2 milliards € HT | Baisse significative |
| Logements neufs produits | 59 000 unités | -50% vs moyenne 2017-2022 |
| Concentration Top 10 | 56% des ventes | +8 points vs 2019 |
| Effectif moyen/entreprise | 10-12 salariés | 82% ont moins de 10 salariés |
| Promoteurs nationaux | 10-15 acteurs | >50% du marché |
| Créations annuelles | 800-1100 entreprises | Hausse des défaillances +150% |
Combien de promoteurs immobiliers compte la France ?
La France compte environ 2 650 entreprises ayant pour activité principale la promotion immobilière en 2024.
Ce chiffre représente les promoteurs réellement actifs sur le marché, mais l'INSEE recense un nombre bien plus élevé de 26 213 entreprises immatriculées sous le code NAF 411 en 2021. Cette différence s'explique par l'inclusion de nombreuses petites structures, holdings et sociétés sans activité effective de promotion.
La branche professionnelle compte près de 4 800 établissements employeurs, certains grands groupes disposant de plusieurs établissements sur le territoire. Cette atomisation du secteur contraste avec la forte concentration des parts de marché.
Plus de 82% des entreprises emploient moins de 10 salariés, ce qui illustre la prédominance des structures de petite taille dans le secteur.
Quel est le nombre d'entreprises immatriculées en promotion immobilière ?
Selon l'INSEE, 26 213 entreprises étaient immatriculées avec l'activité principale de promotion immobilière (code NAF 411) en 2021.
Ce chiffre global inclut de nombreuses entités qui ne sont pas des promoteurs actifs : holdings financiers, sociétés civiles immobilières, structures de défiscalisation et micro-entreprises sans activité réelle. La différence avec les 2 650 promoteurs actifs s'explique par cette hétérogénéité du tissu entrepreneurial.
Les créations d'entreprises oscillent entre 800 et 1 100 par an, tandis que les radiations suivent une tendance similaire. En 2019, on comptait 905 créations pour 797 radiations, montrant un solde positif modéré.
La hausse des défaillances observée en 2023-2024 (+150% de faillites) pourrait modifier sensiblement ces équilibres dans les prochaines statistiques officielles.
Quel est le chiffre d'affaires du secteur de la promotion immobilière ?
Le chiffre d'affaires global de la promotion immobilière s'établit à 30,2 milliards d'euros hors taxes en 2024.
Ce montant représente une baisse significative par rapport aux années précédentes, reflétant la crise que traverse le secteur. L'INSEE avait recensé un chiffre d'affaires de 46,7 milliards d'euros en 2021, mais ce chiffre incluait des activités périphériques et des opérations de sous-traitance.
La différence entre ces deux chiffres s'explique par les périmètres de mesure : le chiffre de 30,2 milliards se concentre sur l'activité pure de promotion, tandis que les statistiques INSEE englobent un spectre plus large d'activités immobilières.
Cette contraction du chiffre d'affaires accompagne la chute de la production de logements neufs et illustre l'ampleur des difficultés économiques du secteur.
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Combien de logements neufs les promoteurs mettent-ils sur le marché ?
En 2024, les promoteurs ont produit et mis en vente seulement 59 000 logements neufs, soit moitié moins qu'il y a deux ans.
Cette chute dramatique contraste avec la moyenne annuelle de 125 500 logements observée entre 2017 et 2022. Avant la crise actuelle, la production oscillait normalement entre 125 000 et 145 000 logements neufs par an.
Les autorisations de construction sur 12 mois (mai 2024-avril 2025) s'établissent à 341 800 logements au total, mais tous ne sont pas réalisés par des promoteurs privés. Une partie importante est constituée de logements sociaux et de constructions individuelles.
Cette baisse historique de la production s'explique par la conjonction de plusieurs facteurs : hausse des taux d'intérêt, inflation des coûts de construction, durcissement des conditions de crédit et attentisme des acquéreurs.
Quel est le nombre moyen de logements construits par promoteur ?
En 2024, avec 59 000 logements produits par environ 2 650 promoteurs, la moyenne s'établit à environ 22 logements par promoteur.
Cette moyenne masque de très fortes disparités entre les acteurs du marché. Les grands groupes nationaux comme Nexity, Bouygues Immobilier ou Altarea réalisent plusieurs milliers d'unités par an, tandis que la majorité des promoteurs locaux livrent moins de 10 logements annuellement.
La concentration du marché explique ces écarts : les promoteurs nationaux, bien que minoritaires en nombre, concentrent plus de la moitié de la production totale. Les petites structures locales représentent la majorité numérique mais un volume de production réduit.
Cette répartition inégale reflète les économies d'échelle nécessaires dans la promotion immobilière moderne, favorisant les grands groupes disposant de capitaux importants et de réseaux commerciaux étendus.
Combien d'employés compte en moyenne une entreprise de promotion immobilière ?
L'effectif moyen par entreprise de promotion immobilière se situe entre 10 et 12 salariés, mais la médiane est plus basse car la majorité des structures sont très petites.
Le secteur emploie 27 500 actifs au total en 2024, dont 90,5% de salariés en CDI, témoignant d'une stabilité de l'emploi malgré les difficultés conjoncturelles. Plus de 82% des entreprises emploient moins de 10 salariés, illustrant la prédominance des petites structures.
Seules 17% des entreprises sont des PME ou ETI (10 à 250 salariés), et 1% seulement dépassent 250 salariés. Ces dernières correspondent aux grands groupes nationaux qui concentrent l'essentiel de l'activité.
Cette répartition des effectifs reflète la nature du secteur, où coexistent de nombreuses petites entreprises familiales ou locales avec quelques grands groupes industriels disposant de moyens importants.
Combien de promoteurs ont une activité nationale, régionale ou locale ?
Seuls une quinzaine d'acteurs disposent d'une couverture nationale, tandis que la grande majorité des promoteurs ont une activité locale ou régionale.
| Type d'activité | Nombre d'acteurs | Part de marché |
|---|---|---|
| Promoteurs nationaux | 10-15 entreprises | >50% du marché |
| Promoteurs régionaux | ~200-300 entreprises | ~30% du marché |
| Promoteurs locaux | ~2 300 entreprises | ~20% du marché |
| Grands groupes intégrés | Nexity, Bouygues, Altarea | Leadership national |
| Acteurs régionaux significatifs | Lamotte, Vinci, Eiffage | Présence multi-régionale |
| Promoteurs spécialisés | Programmes spécifiques | Niches de marché |
| Structures indépendantes | Majorité numérique | Part décroissante |
Combien de nouveaux promoteurs sont créés chaque année ?
Le nombre de créations annuelles oscille entre 800 et 1 100 entreprises selon les années, avec 905 créations enregistrées en 2019.
Ces créations reflètent le dynamisme entrepreneurial du secteur, mais elles concernent majoritairement de très petites structures ou des sociétés projets spécifiques. Beaucoup de ces nouvelles entreprises sont créées pour des opérations ponctuelles ou des montages financiers particuliers.
Le contexte de crise actuel pourrait freiner significativement ces créations dans les prochaines années. Les conditions d'accès au financement se sont durcies, et l'environnement économique décourage les nouveaux entrants.
Les barrières à l'entrée se renforcent également avec la complexification réglementaire et l'augmentation des capitaux nécessaires pour mener à bien les projets de promotion immobilière moderne.
Combien de promoteurs cessent leur activité chaque année ?
En temps normal, environ 800 promoteurs cessent leur activité annuellement, mais 2023-2024 a vu une explosion des défaillances avec une hausse de 150%.
En 2019, année de référence avant la crise, on comptait 797 radiations d'entreprises de promotion immobilière. Ce chiffre était alors équilibré avec les 905 créations de la même année, maintenant un tissu entrepreneurial stable.
La crise actuelle a bouleversé cet équilibre avec une multiplication des faillites. Les promoteurs font face à des difficultés de trésorerie, des annulations de projets et des conditions de financement dégradées.
Cette accélération des cessations d'activité contribue à la concentration du marché, les structures les plus fragiles disparaissant au profit des grands groupes mieux capitalisés.
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Combien de promoteurs sont intégrés à des grands groupes ?
Les grands groupes regroupent environ 10 à 15 sociétés mais concentrent plus de 50% du marché, tandis que la majorité des entreprises restent indépendantes.
Cette concentration s'accentue d'année en année, les grands groupes comme Nexity, Bouygues Immobilier, Altarea ou Vinci Immobilier renforçant leurs positions par croissance externe et développement organique. Leur capacité financière leur permet de résister aux crises et d'acquérir des concurrents en difficulté.
Les promoteurs indépendants, bien qu'ils représentent la majorité numérique, voient leur part de marché s'éroder progressivement. Ils conservent néanmoins des avantages sur certains marchés locaux grâce à leur connaissance du terrain et leur réactivité.
Cette tendance de consolidation s'explique par les besoins croissants en capitaux, la complexification réglementaire et les économies d'échelle nécessaires dans un marché de plus en plus concurrentiel.
Quel est le taux de concentration des ventes entre les principaux promoteurs ?
En 2024, les 10 premiers promoteurs immobiliers concentrent 56% des ventes, contre 48% en 2019, marquant une forte accélération de la concentration du secteur.
Cette concentration de 8 points en cinq ans illustre la restructuration accélérée du marché. Les grands groupes profitent de leur solidité financière pour gagner des parts de marché sur les acteurs plus fragiles.
La Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI) représente environ 80% du marché avec ses 660 adhérents, donnant une vision assez complète de la structuration du secteur. Les adhérents de la FPI concentrent l'essentiel de l'activité de promotion en France.
Cette tendance de concentration devrait se poursuivre dans les prochaines années, la crise actuelle accélérant les mouvements de consolidation et les sorties d'acteurs fragilisés.
Combien de projets sont en cours dans le secteur ?
Aucune donnée exhaustive nationale n'existe sur le nombre total de projets en cours, mais le stock de logements proposés à la vente reste historiquement élevé.
Le marché se caractérise actuellement par un paradoxe : malgré la baisse des lancements de nouveaux programmes, les stocks restent importants en raison de la chute des ventes aux particuliers. Les promoteurs peinent à écouler leur production.
Les ventes en bloc à des investisseurs institutionnels ont représenté plus de 55% des ventes en 2024, contre une part historiquement plus faible. Cette évolution témoigne des difficultés de commercialisation auprès des particuliers.
Le pipeline de projets futurs se réduit significativement, les promoteurs reportant ou annulant de nombreux programmes en préparation face à l'incertitude du marché et aux difficultés de financement.
Conclusion
Le secteur de la promotion immobilière française traverse une période de transformation majeure caractérisée par une concentration accélérée du marché et une chute historique de la production. Avec seulement 59 000 logements neufs mis sur le marché en 2024, soit moitié moins qu'il y a deux ans, l'industrie fait face à des défis sans précédent.
Cette crise révèle la vulnérabilité des petites structures face aux grands groupes mieux capitalisés, accélérant une consolidation qui était déjà en cours. Pour les entrepreneurs souhaitant se lancer dans ce secteur, il devient essentiel de bien comprendre ces dynamiques et de se positionner stratégiquement.
C'est un point que vous retrouverez dans notre pack complet pour une entreprise de promotion immobilière.
Cet article est fourni à titre informatif uniquement et ne doit pas être considéré comme un conseil financier. Il est recommandé aux lecteurs de consulter un professionnel qualifié avant de prendre toute décision d'investissement. Nous déclinons toute responsabilité quant aux actions entreprises sur la base des informations fournies.
Le marché de la promotion immobilière connaît des mutations profondes qui redéfinissent les règles du jeu pour tous les acteurs.
Ces transformations offrent aussi de nouvelles opportunités pour les entrepreneurs qui savent s'adapter aux évolutions du secteur.
Sources
- Fédération des Promoteurs Immobiliers de France
- INSEE - Statistiques promotion immobilière
- OPCO EP - Panorama promotion immobilière
- BFM TV - Construction de logements
- Ministère Développement Durable - Construction neuve
- Mon Immeuble - Transformation des promoteurs
- Statista - Principaux promoteurs immobiliers
- Modèles de Business Plan - Marché promotion immobilière