Exemple gratuit de business plan pour une SCI

Dernière mise à jour: 14 Septembre 2026

Vous cherchez un exemple de business plan pour une SCI qui ressemble à un véritable dossier de financement ? Nous allons suivre ici un projet fictif mais cohérent : la création d’une société civile immobilière portée par trois associés, avec l’acquisition d’un immeuble mixte à Angers comprenant sept logements, un local commercial et six places de stationnement.

Notre objectif n’est pas de multiplier rapidement les acquisitions. Nous voulons d’abord constituer un premier actif capable de générer des loyers réguliers, de rembourser sa dette et de conserver une marge de sécurité suffisante pour absorber les vacances locatives, les travaux imprévus et la hausse de certaines charges.

Les chiffres présentés ci-dessous sont fictifs. Ils ne constituent ni des références de marché ni des hypothèses à recopier. Ils servent à montrer comment relier le prix d’acquisition, les loyers, les travaux, le financement bancaire, les charges, le remboursement de la dette et la trésorerie disponible.

Si vous souhaitez partir d’un dossier déjà structuré pour ce type de projet, vous pouvez également consulter notre pack complet pour une SCI.

Les chiffres clés de notre SCI

Notre SCI sera constituée par trois associés qui apporteront ensemble 320 000 €. Elle acquerra un immeuble existant situé à proximité d’un axe de transport et de plusieurs pôles d’emploi d’Angers.

L’actif comprend sept appartements, un local commercial déjà occupé et six places de stationnement. Une partie des logements nécessite une rénovation légère à intermédiaire avant relocation. Nous avons donc intégré les travaux dès le plan de financement plutôt que de compter sur la trésorerie future pour les réaliser.

Élément	Hypothèse retenue	Rôle dans notre projet
Prix d’acquisition de l’immeuble	940 000 €	Base de l’investissement immobilier
Travaux prévus au lancement	110 000 €	Rénovation de plusieurs logements et parties communes
Besoin total de départ	1 170 000 €	Acquisition, frais, travaux et trésorerie
Apport des associés	320 000 €	Environ 27 % du besoin total
Emprunt bancaire	850 000 €	Financement principal de l’opération
Loyers potentiels stabilisés	Environ 100 700 € / an	Capacité locative théorique après travaux
Loyers encaissés année 1	Environ 91 000 €	Intègre la phase de rénovation et de relocation
Loyers encaissés année 3	Environ 99 000 €	Correspond à un actif presque stabilisé
Service annuel de la dette	Environ 55 000 €	Principal décaissement financier récurrent
Trésorerie initiale	35 000 €	Réserve de sécurité au démarrage

La logique du projet tient dans l’écart entre les revenus locatifs réellement encaissés et l’ensemble des sorties nécessaires pour conserver l’immeuble en bon état et rembourser son financement.

Nous ne raisonnons donc pas uniquement en rendement brut. Un immeuble qui affiche 100 000 € de loyers annuels n’offre pas 100 000 € de capacité de remboursement : il faut encore financer la taxe foncière non récupérable, l’assurance, l’entretien, la gestion, la comptabilité, les petites réparations, les périodes de vacance et le service de la dette.

Pourquoi commencer par ces chiffres ?

Pour une SCI, un financeur doit pouvoir comprendre immédiatement la taille de l’actif, le niveau d’apport, la capacité locative et le poids de la dette. Présenter ces éléments ensemble évite un dossier où le prix du bien, les loyers et le financement apparaissent dans des parties séparées sans qu’on puisse vérifier s’ils sont réellement compatibles.

Les évolutions du marché que nous intégrons à notre projet

Notre projet ne repose pas sur l’idée que l’immobilier progresse mécaniquement chaque année. Nous avons au contraire construit le scénario sur la capacité de l’immeuble à produire un revenu locatif durable, même si sa valeur de revente évolue peu à court terme.

La qualité du logement devient un facteur de location plus important

Nous voulons éviter de conserver des appartements techniquement louables mais devenus moins attractifs que les offres concurrentes. Les travaux prévus portent donc en priorité sur les logements les plus datés, l’éclairage et la peinture des parties communes, certains équipements sanitaires et la remise à niveau de plusieurs cuisines.

Notre objectif est de réduire le temps nécessaire pour relouer un appartement et de limiter les négociations à la baisse lors d’un changement de locataire. Nous privilégions des travaux simples à maintenir plutôt que des aménagements très décoratifs qui vieilliraient rapidement.

La sobriété énergétique influence de plus en plus la valeur locative

Nous avons intégré une enveloppe spécifique pour améliorer plusieurs points identifiés lors des diagnostics et de la visite technique : réglage du chauffage, remplacement de certains équipements, isolation ponctuelle lorsque le rapport coût-effet est favorable et amélioration de la ventilation dans deux logements.

Nous ne présentons pas ces dépenses comme un argument marketing isolé. Elles doivent réduire le risque qu’un logement devienne plus difficile à louer ou exige des travaux importants dans quelques années.

Ce que nous avons voulu démontrer dans cette partie

Une tendance de marché n’a d’intérêt que si elle modifie une décision du projet. Ici, la qualité locative, l’énergie, la gestion et la diversification se traduisent par des travaux précis, une organisation et un choix d’actif. Nous ne supposons pas qu’une tendance générale suffira à rendre l’investissement rentable.

Les facteurs qui feront réellement la réussite de notre SCI

La solidité de notre projet dépend moins du nombre de mètres carrés détenus que de notre capacité à maintenir durablement des loyers encaissés, des charges maîtrisées et une dette supportable.

Maintenir un taux d’occupation élevé sans sous-estimer la vacance

Nous ne construisons pas le prévisionnel sur douze mois de loyers encaissés pour chaque lot. Même dans un immeuble bien situé, un départ peut entraîner une période de remise en état, de commercialisation et de sélection d’un nouveau locataire.

Notre scénario stabilisé retient donc un niveau d’encaissement légèrement inférieur au loyer facial maximal. En année 1, la différence est plus importante car plusieurs appartements seront rénovés successivement.

Nous chercherons à réduire la vacance en lançant la commercialisation avant la fin des travaux lorsque le calendrier le permet et en conservant des loyers cohérents avec l’état réel de chaque logement.

Protéger la capacité de remboursement de la dette

Le remboursement bancaire représente environ 55 000 € par an. Nous voulons que l’excédent d’exploitation avant dette soit suffisamment supérieur à ce montant pour ne pas dépendre d’un fonctionnement parfait de l’immeuble.

Nous suivrons donc un indicateur simple : le revenu locatif net disponible avant dette divisé par le service annuel de la dette. Notre objectif est de rester durablement au-dessus d’un niveau qui laisse une marge de sécurité, et non d’utiliser tout le revenu disponible pour maximiser le montant emprunté.

Constituer une réserve pour les travaux qui ne sont pas prévisibles au jour près

La trésorerie initiale de 35 000 € ne sera pas considérée comme un excédent distribuable. Elle constitue une réserve destinée à absorber un sinistre, une vacance plus longue que prévu, une réparation importante ou un décalage d’encaissement.

Après stabilisation, nous conserverons également une enveloppe annuelle d’entretien et de renouvellement. L’objectif est d’éviter que chaque chaudière, fuite importante ou remise en état d’un logement oblige les associés à effectuer un nouvel apport.

Ce qu’un financeur regardera au-delà du rendement brut

Le rendement brut attire l’attention, mais il ne rembourse pas seul un prêt. La banque cherchera surtout à comprendre ce qu’il reste après les charges et si cette somme couvre la dette avec une marge raisonnable. La vacance, les travaux, les impayés et la réserve de trésorerie sont donc des éléments centraux du dossier.

Notre projet immobilier et l’organisation de la SCI

Nous avons choisi un immeuble de taille suffisamment importante pour répartir le risque locatif, tout en restant compatible avec les moyens financiers et la capacité de gestion des trois associés.

L’actif se compose de deux studios, trois appartements de deux pièces, deux appartements de trois pièces, un local commercial en rez-de-chaussée et six places de stationnement. Les logements sont loués nus et le local commercial est occupé par une activité de services de proximité.

Lot	Nombre	Loyer mensuel moyen retenu	Loyer annuel potentiel
Studios	2	620 €	14 880 €
Appartements T2	3	820 €	29 520 €
Appartements T3	2	1 050 €	25 200 €
Local commercial	1	2 200 €	26 400 €
Stationnements	6	65 €	4 680 €
Total potentiel			100 680 €

Ces loyers correspondent au niveau que nous visons une fois les logements rénovés et l’immeuble stabilisé. Nous ne les appliquons donc pas intégralement dès la première année.

Une rénovation organisée pour limiter la perte de loyers

Nous ne fermerons pas l’ensemble de l’immeuble pour réaliser les travaux. Les logements vacants seront traités en priorité, puis les interventions plus lourdes seront réalisées au fur et à mesure des départs.

Les 110 000 € de travaux comprennent la rénovation de trois appartements, plusieurs interventions dans les parties communes, une enveloppe technique sur le chauffage et la ventilation, ainsi qu’une marge pour les écarts découverts pendant le chantier.

Le local commercial n’exige pas de travaux lourds au démarrage. Le bail en place sera repris avec l’acquisition, ce qui permet de conserver une base de revenus pendant la rénovation progressive des logements.

Trois associés avec des rôles clairement répartis

Le premier associé travaille dans la gestion immobilière depuis neuf ans. Il suivra les baux, la relation avec les locataires, les états des lieux et la coordination avec les prestataires.

Le deuxième associé possède une expérience en finance d’entreprise. Il suivra le budget, la trésorerie, les échéances bancaires, les reportings et les échanges avec l’expert-comptable.

Le troisième associé dirige une petite entreprise du bâtiment. Il n’exécutera pas personnellement tous les travaux, mais il pilotera les devis, le calendrier, la réception des interventions et le contrôle des coûts.

Les décisions importantes resteront prises selon les règles prévues dans les statuts. En revanche, le fonctionnement courant ne doit pas exiger une réunion des trois associés pour chaque réparation ou relance de locataire.

Pourquoi détailler l’actif et les rôles des associés ?

Une SCI n’est pas uniquement une enveloppe juridique. Le dossier doit montrer ce qui sera réellement détenu, comment les loyers sont construits et qui gérera les sujets opérationnels. La complémentarité des associés renforce ici le projet parce qu’elle couvre la gestion locative, le suivi financier et les travaux.

Notre étude de marché et notre positionnement locatif

Nous avons étudié séparément les trois composantes de l’immeuble : les logements, le local commercial et les stationnements. Les critères de demande ne sont pas les mêmes et la stabilité de chaque revenu dépend de facteurs différents.

Nos locataires résidentiels prioritaires

Les studios et T2 s’adressent principalement à des étudiants en fin de cursus, de jeunes actifs et des personnes seules recherchant un logement proche des transports et des pôles d’emploi.

Les T3 visent davantage les couples et petites familles souhaitant rester dans le secteur plusieurs années. Pour ces logements, nous privilégierons la fonctionnalité, les rangements, la qualité des pièces d’eau et la maîtrise des charges plutôt qu’un positionnement très haut de gamme.

Segment	Besoin principal	Type de lot	Intérêt pour la SCI
Jeunes actifs	Accès rapide aux transports et logement rénové	Studios et T2	Demande large
Couples	Surface fonctionnelle et stabilité	T2 et T3	Durée de location potentiellement plus longue
Petites familles	Deux chambres et charges maîtrisées	T3	Rotation généralement plus faible
Professionnels du quartier	Visibilité et accès	Local commercial	Bail plus long et loyer important
Résidents et actifs proches	Stationnement simple	Places extérieures	Revenu complémentaire

Notre concurrence est constituée d’autres logements, pas uniquement d’autres immeubles entiers

Le locataire ne compare pas notre projet à une autre SCI. Il compare un appartement précis à d’autres biens disponibles au même moment dans un périmètre similaire.

Nous avons donc regardé le niveau de rénovation, la surface, la proximité des transports, le montant des charges et la qualité des annonces concurrentes. Notre choix est de positionner les logements légèrement au-dessus des biens anciens non rénovés, sans chercher les niveaux de loyer des programmes neufs les plus chers.

Cette position doit faciliter la relocation tout en valorisant les travaux réalisés. Nous préférons un loyer défendable et un taux d’occupation élevé à un loyer facial trop ambitieux qui provoquerait plusieurs semaines de vacance à chaque départ.

Notre avantage concurrentiel repose sur un actif rénové et bien géré

Nous n’avons pas besoin que chaque logement soit exceptionnel. Notre avantage doit être plus simple : des appartements propres et cohérents, des équipements entretenus, une réponse rapide en cas de problème et des loyers qui restent compréhensibles par rapport à l’offre voisine.

Nous ajouterons des photos professionnelles après rénovation et standardiserons les dossiers de relocation afin de réduire le temps entre le départ d’un locataire et l’entrée du suivant.

Pourquoi notre étude de marché ne repose pas sur un grand chiffre national

La viabilité d’un immeuble locatif se joue à l’échelle de ses lots et de son environnement immédiat. Le nombre total de locataires en France apporte peu d’informations sur la vitesse à laquelle un T2 ou un local précis pourra être reloué. Nous avons donc privilégié les segments, les loyers comparables et les critères concrets de choix.

Notre stratégie sur les trois premières années

Nous avons organisé le développement de la SCI autour de trois phases : sécuriser l’acquisition et les travaux, stabiliser les revenus locatifs, puis consolider la trésorerie avant toute nouvelle opération.

Période	Priorités
Année 1	Acquisition, travaux prioritaires, relocation progressive et environ 91 000 € de loyers encaissés
Année 2	Stabilisation de l’occupation, finalisation des améliorations et environ 97 000 € de loyers encaissés
Année 3	Exploitation stabilisée, constitution d’une réserve plus importante et environ 99 000 € de loyers encaissés

La première année sera consacrée à la mise au niveau de l’actif

Notre priorité ne sera pas de distribuer du résultat aux associés. La trésorerie générée sera d’abord utilisée pour conserver une réserve, absorber les derniers travaux et sécuriser les échéances de prêt.

Nous planifierons les rénovations logement par logement. Chaque intervention fera l’objet d’un budget prévisionnel, d’un devis validé et d’un contrôle après livraison.

Cette discipline est importante car une succession de dépassements de 3 000 ou 4 000 € peut rapidement consommer la réserve initiale.

La croissance des revenus viendra surtout de la stabilisation de l’immeuble

Nous n’avons pas retenu une forte hausse annuelle des loyers pour rendre le projet rentable sur le papier. Le passage de 91 000 € en année 1 à environ 99 000 € en année 3 provient principalement de la fin des travaux, de la réduction de la vacance et de la remise en location des lots au niveau prévu.

Les revalorisations contractuelles éventuelles ne constituent donc pas le moteur principal de notre scénario.

Pourquoi notre stratégie reste centrée sur le premier immeuble

Un business plan de SCI devient vite peu crédible lorsqu’il suppose plusieurs acquisitions futures sans expliquer comment la première sera stabilisée. Nous préférons montrer une progression mesurable : travaux, occupation, trésorerie puis éventuellement nouveau projet. Cette logique est également au cœur de notre pack complet pour une SCI.

Les principaux risques intégrés à notre scénario

Nous avons construit notre prévision centrale avec une marge de sécurité, mais plusieurs événements peuvent réduire temporairement les revenus ou augmenter les sorties de trésorerie.

Une vacance locative supérieure aux prévisions

Si plusieurs logements se libèrent sur une période courte, les encaissements peuvent diminuer rapidement alors que les mensualités bancaires restent identiques.

Notre première réponse sera de vérifier immédiatement si le problème vient du niveau de loyer, de la qualité du logement ou de la commercialisation. Nous ne conserverons pas un prix trop élevé pendant plusieurs mois uniquement pour défendre une valeur théorique.

Le départ du locataire commercial

Le local commercial représente environ 26 400 € de loyer potentiel annuel. Son départ aurait donc un effet nettement plus important que celui d’un seul locataire résidentiel.

Nous maintenons pour cette raison une réserve de trésorerie et nous suivrons les échéances du bail suffisamment tôt. Si une relocation devient nécessaire, nous privilégierons une activité compatible avec le quartier et un loyer durable plutôt qu’un niveau maximal difficile à tenir.

Des travaux supérieurs à l’enveloppe prévue

Les 110 000 € de travaux comprennent déjà une marge pour imprévus, mais un défaut technique important peut apparaître après l’acquisition.

Nous demanderons plusieurs devis sur les postes significatifs, ordonnerons les travaux par priorité et conserverons la trésorerie initiale en complément. Les améliorations purement esthétiques pourront être différées si un poste technique indispensable dépasse son budget.

Une pression plus forte sur la trésorerie

Le risque principal d’un projet endetté est de devoir payer les échéances bancaires pendant une période où les loyers sont temporairement plus faibles.

Nous avons donc testé plusieurs scénarios dégradés.

Scénario	Effet approximatif	Réponse prévue
Loyers encaissés inférieurs de 10 %	Environ 9 500 à 10 000 € de recettes en moins	Suspension des distributions et utilisation partielle de la réserve
Local commercial vacant 6 mois	Environ 13 200 € de loyers en moins	Commercialisation anticipée et maintien d’une trésorerie renforcée
Travaux supplémentaires de 20 000 €	Réduction immédiate de la réserve	Priorisation des dépenses et report des travaux non urgents
Deux logements vacants 3 mois	Environ 4 500 à 6 000 € de loyers en moins	Relocation accélérée et ajustement du positionnement
Charges d’exploitation +15 %	Environ 4 000 € de trésorerie annuelle en moins	Revue des contrats et réduction des dépenses pilotables

Dans ces scénarios, notre première variable d’ajustement reste la distribution aux associés. Nous ne considérons pas qu’un revenu personnel annuel soit garanti par la SCI dès les premières années.

Pourquoi présenter des scénarios défavorables

Le risque n’affaiblit pas le dossier lorsqu’il est quantifié et associé à une réponse. Pour une SCI, la question essentielle est de savoir si une baisse temporaire des loyers ou un travail imprévu met immédiatement en danger le remboursement bancaire. Les scénarios montrent ici que la réserve et l’absence de distribution prioritaire servent de protection.

Pourquoi nous estimons que notre SCI est solide et finançable

Notre projet repose sur un actif existant dont les revenus peuvent être analysés lot par lot. Nous ne dépendons ni d’une construction future ni d’une revente rapide pour équilibrer le financement.

Les trois associés apportent 320 000 €, soit une part significative du besoin total. Cet apport finance une partie de l’acquisition, mais surtout les frais, les travaux et une réserve initiale qui évite de placer la SCI dans une situation de trésorerie trop tendue dès la signature.

L’immeuble combine plusieurs sources de loyers. Aucun logement ne représente individuellement une part importante du revenu total, tandis que le local commercial apporte une base plus élevée. Cette diversification ne supprime pas le risque, mais elle réduit la dépendance à un seul occupant.

Le remboursement annuel de la dette reste inférieur à l’excédent d’exploitation attendu une fois l’immeuble stabilisé. Nous avons également évité de construire le projet sur une forte revalorisation future du bien ou sur des hausses de loyers agressives.

Enfin, les compétences des associés couvrent les trois sujets qui pourraient le plus facilement dégrader l’opération : mauvaise gestion locative, suivi financier insuffisant et travaux mal maîtrisés.

Élément clé	Hypothèse de notre projet
Ville	Angers
Actif	7 logements, 1 local commercial et 6 stationnements
Prix d’acquisition	940 000 €
Travaux initiaux	110 000 €
Besoin total	1 170 000 €
Apport des associés	320 000 €
Financement bancaire	850 000 €
Loyers potentiels stabilisés	Environ 100 700 € / an
Loyers encaissés année 1	Environ 91 000 €
Loyers encaissés année 3	Environ 99 000 €
Service annuel de la dette	Environ 55 000 €
Réserve initiale	35 000 €

Notre objectif n’est donc pas d’afficher le rendement le plus élevé possible. Nous voulons démontrer qu’un actif correctement financé peut produire suffisamment de revenus pour payer ses charges, absorber des aléas, rembourser sa dette et augmenter progressivement les fonds propres de la SCI.

Ce que la conclusion rassemble

La solidité du projet vient de la cohérence entre l’actif, l’apport, les loyers, les travaux et la dette. Aucun de ces éléments ne doit être jugé isolément. Un financement important peut rester raisonnable si les loyers nets le couvrent avec une marge, tandis qu’un petit emprunt peut devenir risqué si l’immeuble exige des travaux non financés.

Notre prévisionnel financier et notre plan de financement

La dernière partie de notre dossier reprend les hypothèses opérationnelles précédentes pour vérifier leur traduction en trésorerie.

Nous avons retenu une montée en charge progressive. L’année 1 intègre les logements temporairement vacants pendant les travaux. L’année 2 correspond à une exploitation presque stabilisée et l’année 3 à un fonctionnement normal avec une vacance résiduelle.

Nos hypothèses de revenus locatifs

Hypothèse	Année 1	Année 2	Année 3
Loyers potentiels théoriques	100 680 €	100 680 €	102 000 €
Loyers effectivement encaissés	91 000 €	97 000 €	99 000 €
Taux d’encaissement sur potentiel	Environ 90 %	Environ 96 %	Environ 97 %
Charges d’exploitation hors dette	26 500 €	27 500 €	28 500 €
Excédent avant dette	64 500 €	69 500 €	70 500 €
Service annuel de la dette	55 000 €	55 000 €	55 000 €

Les charges d’exploitation comprennent la part non récupérable de la taxe foncière, l’assurance propriétaire, les frais de gestion et de comptabilité, l’entretien courant, les petites réparations et une provision interne pour les dépenses récurrentes.

Nous ne considérons pas les charges récupérables auprès des locataires comme un revenu disponible : elles sont traitées séparément afin de ne pas gonfler artificiellement la rentabilité du projet.

Notre compte de résultat prévisionnel simplifié

Pour le pilotage de la SCI, nous distinguons le résultat comptable et la trésorerie. Le tableau ci-dessous présente une lecture simplifiée de l’activité avant fiscalité, en intégrant une estimation des intérêts et des amortissements associés au scénario retenu.

Indicateur	Année 1	Année 2	Année 3
Revenus locatifs encaissés	91 000 €	97 000 €	99 000 €
Charges d’exploitation	26 500 €	27 500 €	28 500 €
Excédent d’exploitation	64 500 €	69 500 €	70 500 €
Intérêts d’emprunt estimés	34 500 €	33 600 €	32 700 €
Amortissements indicatifs	24 000 €	24 000 €	24 000 €
Résultat avant fiscalité	Environ 6 000 €	Environ 11 900 €	Environ 13 800 €

Ces montants comptables ne sont pas utilisés seuls pour juger la capacité de la SCI à rembourser sa dette. Le remboursement du capital n’apparaît pas comme une charge du compte de résultat, alors qu’il consomme bien de la trésorerie.

Nous suivrons donc en parallèle le flux disponible après le service total de la dette.

La trésorerie après remboursement bancaire

Flux annuel simplifié	Année 1	Année 2	Année 3
Excédent d’exploitation avant dette	64 500 €	69 500 €	70 500 €
Service total de la dette	-55 000 €	-55 000 €	-55 000 €
Flux avant fiscalité et travaux exceptionnels	9 500 €	14 500 €	15 500 €
Distribution prévue aux associés	0 €	0 à 4 000 €	À décider selon la réserve

Nous conservons volontairement une politique de distribution prudente. En année 1, aucun versement n’est prévu. En année 2, une distribution ne sera envisagée que si les travaux ont été terminés dans l’enveloppe et si la trésorerie reste supérieure au seuil fixé entre associés.

Cette politique permet à la réserve initiale de 35 000 € de ne pas diminuer mécaniquement après chaque exercice et donne à la SCI davantage de souplesse en cas de vacance ou d’intervention technique.

Notre besoin initial de 1 170 000 €

Besoin	Montant	Rôle dans le projet
Prix d’acquisition	940 000 €	Acquisition de l’immeuble
Frais d’acquisition et actes	72 000 €	Frais liés à la transaction
Travaux de rénovation	110 000 €	Remise à niveau des logements et parties communes
Diagnostics, honoraires et frais de financement	13 000 €	Coûts techniques et administratifs du projet
Trésorerie initiale	35 000 €	Réserve de sécurité
Total	1 170 000 €	Besoin total

Le plan de financement retenu

Ressource	Montant	Part du besoin
Apports des trois associés	320 000 €	Environ 27 %
Emprunt bancaire	850 000 €	Environ 73 %
Total	1 170 000 €	100 %

Nous avons retenu un emprunt long afin que le service annuel de la dette reste cohérent avec les loyers nets de l’immeuble. Le prévisionnel suppose environ 55 000 € de remboursement annuel, assurance comprise, ce qui laisse une marge positive dans le scénario central.

L’apport ne sert donc pas uniquement à obtenir l’accord bancaire. Il réduit le poids de la dette et finance des dépenses que nous ne voulons pas reporter sur une trésorerie future incertaine.

Si l’un de ces paramètres se dégrade sensiblement avant la signature, nous réviserons le projet plutôt que de conserver le même résultat final en augmentant artificiellement une autre hypothèse.

Le dossier tient parce que les chiffres racontent tous la même opération : un immeuble acheté 940 000 €, rénové avec une enveloppe identifiée, financé par 320 000 € d’apports et 850 000 € de dette, puis exploité avec un niveau de loyers suffisant pour payer les charges, rembourser le prêt et conserver une marge de sécurité.

Pour construire cette même articulation à partir de vos propres hypothèses, vous pouvez également utiliser notre pack complet pour une SCI.

Le contrôle final d’un prévisionnel de SCI

Le meilleur test consiste à pouvoir passer sans rupture du nombre de lots aux loyers, des loyers aux revenus réellement encaissés, de ces revenus aux charges, puis de l’excédent obtenu au remboursement bancaire et à la trésorerie. Si l’on doit changer de logique à chaque tableau pour faire fonctionner les chiffres, le projet n’est pas encore suffisamment solide.