Simulateur de cash-flow: exemple gratuit

Cet article a été écrit par un expert qui a étudié l'industrie et a confectionné des modèles de business plan

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L'équipe de Modeles de Business Plan

Une équipe de financiers, consultants et rédacteurs

Nous sommes une équipe d'experts en finance, de consultants, d'analystes de marché et de rédacteurs spécialisés, dédiés à accompagner les nouveaux entrepreneurs dans la création de leur entreprise. Nous vous aidons à éviter les erreurs en vous fournissant des business plans détaillés, des études de marché précises et des prévisions financières fiables, pour maximiser vos chances de succès dès le départ. Si vous voulez en savoir plus sur nous, vous pouvez consulter notre page de présentation.

Comment nous avons créé ce contenu 🔎📝

Chez Modeles de Business Plan, nous sommes assez familiers avec les projets d'entreprise en France, nous analysons quotidiennement les tendances et dynamiques du marché. Nous ne nous contentons pas de rapports et d'analyses ; nous échangeons chaque jour avec des experts locaux – entrepreneurs, investisseurs et acteurs clés du secteur. Ces interactions directes nous permettent de mieux comprendre ce qu'il se passe sur le marché.

Pour créer ce contenu, on a d'abord puisé dans nos échanges et nos propres observations. Mais on ne s'est pas arrêtés là. Pour s'assurer que nos chiffres et données soient fiables, on a aussi creusé du côté de sources sérieuses et reconnues que vous retrouverez en bas de cet article.

Vous verrez aussi des infographies sur mesure qui résument et mettent en image les tendances clés, rendant les infos complexes plus digestes et percutantes. On espère qu'elles vous plairont ! Toutes les autres illustrations ont été créées en interne et ajoutées à la main.

Si vous pensez que nous aurions pu creuser certains points, n'hésitez pas à nous le faire savoir, nous vous répondrons sous 24 heures.

Quel est l'objectif précis du simulateur de cash-flow dans la gestion d'un projet d'entreprise ?

Le simulateur de cash-flow vise à mesurer la rentabilité réelle d'un investissement en calculant la différence entre tous les revenus et toutes les dépenses pour dégager un cash-flow net.

Il permet de valider ou corriger un projet avant signature en testant la viabilité financière sur plusieurs années. L'outil calcule précisément les flux mensuels en intégrant revenus (chiffre d'affaires, loyers), charges fixes et variables, remboursements d'emprunts et impôts.

Le simulateur anticipe les déficits de trésorerie potentiels et identifie les périodes de tension financière. Il optimise le montage financier en comparant différents scénarios de financement, durées d'emprunt et apports personnels.

C'est un point que vous retrouverez dans notre pack complet pour un projet d'entreprise.

L'objectif final est de sécuriser la décision d'investissement en fournissant une vision claire et chiffrée de la rentabilité attendue.

Quelles sont les données financières indispensables pour alimenter le simulateur ?

Les données essentielles à renseigner couvrent tous les aspects financiers du projet d'entreprise.

Catégorie	Données requises	Exemples concrets
Investissement initial	Prix d'achat, frais d'acquisition, travaux	Local commercial 150 000€, frais notaire 12 000€, aménagement 25 000€
Revenus prévisionnels	Chiffre d'affaires, loyers hors charges	CA mensuel 15 000€, loyer sous-location 1 200€/mois
Charges d'exploitation	Fixes et variables, provisions	Loyer 2 500€/mois, charges sociales 3 500€/mois, provision travaux 500€/mois
Financement	Montant emprunté, taux, durée, apport	Prêt 120 000€ sur 15 ans à 3,2%, apport personnel 67 000€
Fiscalité	Régime fiscal, taux d'imposition	Micro-entreprise, IR 30%, CFE 800€/an
Modalités spécifiques	Différé de remboursement, assurances	6 mois de différé, assurance-crédit 0,3% du capital
Hypothèses d'évolution	Inflation, croissance du CA	Inflation 2%/an, croissance CA 5%/an les 3 premières années

Comment estimer correctement les revenus futurs en tenant compte de la fiscalité ?

L'estimation des revenus futurs repose sur l'analyse de données de marché actualisées et la prise en compte de la fiscalité applicable.

Pour les revenus locatifs, s'appuyer sur les loyers réels pratiqués localement via les bases de données notariales ou les sites spécialisés. Pour un commerce, analyser le chiffre d'affaires de commerces similaires dans la zone géographique concernée.

Intégrer systématiquement la fiscalité sur ces revenus : impôt sur le revenu, charges sociales pour les entrepreneurs individuels, impôt sur les sociétés pour les structures sociétaires. Prévoir également la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) dès la deuxième année d'activité.

Prendre en compte des scénarios de vacance locative (généralement 5 à 10% du temps) ou de baisse de revenus en période de crise économique. Actualiser les loyers potentiels sur la durée en intégrant l'inflation ou la revalorisation réglementaire (IRL pour les baux d'habitation).

Les revenus nets fiscaux constituent la base réelle de calcul du cash-flow, pas les revenus bruts.

Quels types de charges fixes et variables doivent être intégrés pour une vision réaliste ?

Une simulation réaliste exige l'intégration complète de toutes les charges d'exploitation, qu'elles soient fixes ou variables.

• Charges financières : Remboursement d'emprunt (capital + intérêts), assurance-crédit, frais bancaires mensuels
• Charges immobilières : Taxe foncière, charges de copropriété, assurance propriétaire non occupant
• Charges d'exploitation : Loyer du local commercial, charges locatives récupérables ou non, frais de gestion locative
• Entretien et maintenance : Entretien courant, renouvellement matériel, gros travaux prévisionnels
• Charges fiscales et sociales : CFE, charges sociales, honoraires d'expertise comptable
• Provisions obligatoires : Provision pour vacances locatives (5-10% des loyers), provision pour gros travaux (0,5-1% de la valeur du bien)
• Frais divers : Assurances activité, frais de communication, déplacements professionnels

L'erreur courante consiste à sous-estimer les charges variables qui évoluent avec l'inflation ou l'activité.

Comment intégrer l'inflation et l'évolution des prix dans les simulations ?

L'intégration de l'inflation et des évolutions de prix constitue un élément crucial pour la fiabilité des projections financières.

Le simulateur doit permettre l'indexation annuelle des loyers sur l'IRL (Indice de Référence des Loyers) pour les baux d'habitation, soit environ 2-3% par an historiquement. Pour les baux commerciaux, l'indexation se fait généralement sur l'ICC (Indice du Coût de la Construction).

Projeter l'augmentation des charges fixes (copropriété, assurances, taxes) sur la base de l'inflation moyenne de 2% par an. Les charges d'entretien et de maintenance suivent généralement une inflation supérieure, autour de 3-4% annuels.

Tester des scénarios pessimistes avec stagnation des revenus et hausse continue des charges pour évaluer la robustesse du projet. Cette approche permet d'identifier le seuil de rentabilité en période de crise économique.

C'est un point que vous retrouverez dans notre pack complet pour un projet d'entreprise.

Quels scénarios de financement peuvent être simulés pour comparer les impacts ?

Le simulateur doit permettre de tester plusieurs scénarios de financement pour optimiser le montage financier.

Simulation des prêts à taux fixe versus taux variable : le taux fixe sécurise les mensualités mais peut être plus élevé initialement, le taux variable suit les évolutions du marché avec un risque de hausse. Tester l'impact d'une variation de +1% ou +2% sur la rentabilité globale.

Comparaison de différentes durées d'emprunt (15, 20 ou 25 ans) : une durée plus longue réduit les mensualités mais augmente le coût total du crédit. Une durée courte améliore la rentabilité mais exige un cash-flow plus important.

Évaluation des périodes de différé de remboursement (6 à 12 mois) particulièrement utiles pour les projets nécessitant une montée en puissance progressive. Simulation des impacts du remboursement anticipé partiel ou total avec calcul des pénalités et économies d'intérêts.

Comparaison entre investissement direct et investissement via SCI, SARL ou holding pour optimiser la fiscalité selon la situation patrimoniale globale.

Comment visualiser l'évolution mensuelle de la trésorerie pour anticiper les difficultés ?

La visualisation mensuelle de la trésorerie constitue l'élément clé pour anticiper et prévenir les difficultés financières.

Les meilleurs simulateurs génèrent un tableau de bord mensuel détaillant les entrées (revenus locatifs, chiffre d'affaires) et les sorties (charges fixes, remboursement d'emprunt, provisions). Ce tableau calcule automatiquement le solde mensuel et le cumul de trésorerie.

L'outil doit mettre en évidence les périodes de déficit par un code couleur (rouge pour les mois déficitaires, vert pour les excédents). Il calcule la trésorerie minimale requise pour couvrir les périodes de tension, généralement 3 à 6 mois de charges fixes.

La simulation intègre les décalages de trésorerie : retards de paiement des locataires (30 à 60 jours), différé de règlement des fournisseurs, saisonnalité de l'activité commerciale. Elle permet de tester l'impact d'augmentations brutales de charges ou de baisse temporaire des revenus.

Cette visualisation aide à déterminer le montant optimal de la réserve de trésorerie et à planifier les éventuels apports en compte courant.

Quels indicateurs clés le simulateur doit-il calculer pour éclairer la décision ?

Un simulateur performant calcule automatiquement les indicateurs financiers essentiels à la prise de décision d'investissement.

Indicateur	Calcul	Seuils de référence
Cash-flow net mensuel	Revenus - Toutes charges	Positif dès la 2ème année
Rendement locatif brut	(Loyers annuels / Prix d'achat) x 100	Minimum 4-5% en zone tendue
Rendement locatif net	((Loyers - charges) / Prix total) x 100	Minimum 2-3% après charges et fiscalité
Taux d'endettement	(Mensualités / Revenus nets) x 100	Maximum 35% pour les particuliers
TRI (Taux de rendement interne)	Taux d'actualisation VAN = 0	Supérieur à 6-8% pour être attractif
Ratio de couverture dette	Cash-flow / Mensualités d'emprunt	Supérieur à 1,2 pour sécuriser
Temps de récupération	Apport / Cash-flow net annuel	Généralement 8-12 ans

Comment simuler un remboursement anticipé ou un refinancement ?

Les simulateurs avancés permettent d'intégrer des hypothèses de remboursement anticipé ou de refinancement pour optimiser la stratégie financière.

Pour le remboursement anticipé, l'outil calcule automatiquement les pénalités (généralement 3% du capital restant dû ou 6 mois d'intérêts) et les économies d'intérêts réalisées. Il détermine le seuil de rentabilité du remboursement anticipé selon la trésorerie disponible.

La simulation de refinancement compare les conditions actuelles avec les nouvelles propositions bancaires : nouveau taux d'intérêt, frais de dossier, garanties supplémentaires. Elle calcule l'impact sur les mensualités et le coût total du crédit.

L'outil évalue les stratégies de cash-out refinancing (emprunt supérieur au capital restant dû) pour financer de nouveaux investissements. Il teste également les rallongements de durée pour réduire les mensualités en cas de difficultés temporaires.

Ces fonctionnalités permettent d'adapter le montage financier aux évolutions du marché et à la situation patrimoniale de l'investisseur.

Quels outils gratuits et fiables existent pour réaliser ces calculs ?

Plusieurs catégories d'outils gratuits permettent de réaliser des simulations de cash-flow fiables et détaillées.

1. Tableurs Excel personnalisables : Modèles gratuits proposés par Monsieur Hugo, CorrigeTonImpôt, ou Investissement-Locatif.com avec formules pré-programmées
2. Simulateurs en ligne : Outils interactifs comme Pretto.fr, Horiz.io, ou Ooinvestir.fr avec interface intuitive et calculs automatisés
3. Outils institutionnels : Simulateurs de l'ANIL (Agence Nationale pour l'Information sur le Logement) validés par les professionnels
4. Plateformes spécialisées : Bordeauximmo9 ou Cafpi proposent des calculateurs adaptés à l'investissement immobilier
5. Solutions open source : Modèles partagés sur GitHub ou forums spécialisés, modifiables selon les besoins spécifiques

C'est un point que vous retrouverez dans notre pack complet pour un projet d'entreprise.

La fiabilité dépend de la qualité des formules de calcul et de la mise à jour régulière des barèmes fiscaux et des indices de référence.

Comment exporter et partager facilement les résultats avec les partenaires financiers ?

L'exportation et le partage des résultats constituent des fonctionnalités essentielles pour présenter le projet aux banquiers et investisseurs.

La plupart des outils gratuits proposent un export en format Excel permettant de personnaliser la présentation et d'ajouter des commentaires explicatifs. Le format PDF génère des rapports synthétiques imprimables avec graphiques et tableaux de bord.

Les tableaux de synthèse incluent généralement : le plan de financement initial, l'échéancier de remboursement, le compte de résultat prévisionnel sur 10 ans, et les indicateurs clés de rentabilité. Ces documents se copient facilement dans un email ou une présentation PowerPoint.

Certains simulateurs en ligne génèrent des liens de partage temporaires permettant aux conseillers bancaires d'accéder directement aux simulations. D'autres proposent l'impression de fiches récapitulatives format A4 pour les rendez-vous en agence.

L'export doit inclure les hypothèses de calcul (taux d'inflation, fiscalité retenue, évolution des loyers) pour permettre aux partenaires financiers de valider la cohérence des projections.

Quelles sont les limites des simulateurs gratuits et quand privilégier une solution professionnelle ?

Les simulateurs gratuits présentent des limitations fonctionnelles qui peuvent nécessiter le recours à des solutions professionnelles pour des projets complexes.

Les principales limites concernent les fonctions d'analyse avancée : projections limitées à 10-20 ans maximum, prise en compte fiscale simplifiée ne couvrant pas tous les régimes, absence de simulation Monte Carlo pour tester la robustesse aux variations de paramètres.

Les outils gratuits offrent moins de scénarios avancés (pas de simulation d'acquisition en VEFA, de défiscalisation Pinel ou Malraux), des visualisations moins élaborées, et peu de personnalisation fiscale selon la situation patrimoniale globale.

L'absence de consolidation multi-biens/projets limite leur utilité pour les investisseurs confirmés gérant plusieurs actifs. La gestion avancée de la fiscalité patrimoniale (optimisation SCI/holding, stratégies de transmission) nécessite des outils spécialisés.

Pour des cas complexes impliquant des montages fiscaux sophistiqués, des financements structurés ou des stratégies d'optimisation patrimoniale, préférer une version professionnelle ou une solution sur-mesure développée par un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine.

Le seuil de complexité justifiant un outil payant se situe généralement autour de 500 000€ d'investissement ou de patrimoines multi-supports.

Conclusion

Cet article est fourni à titre informatif uniquement et ne doit pas être considéré comme un conseil financier. Il est recommandé aux lecteurs de consulter un professionnel qualifié avant de prendre toute décision d'investissement. Nous déclinons toute responsabilité quant aux actions entreprises sur la base des informations fournies.

Sources

1. Mon Cercle Immo - Simulateur Cash-Flow Immobilier
2. Cash Flow Positif - Simulation Cash-Flow Locatif
3. Mon Cercle Immo - Simulation Investissement
4. Bordeauximmo9 - Simulateur de Rentabilité
5. Investissement Locatif - Calculer un Investissement
6. Immobilier Danger - Simulation Investissement
7. Monsieur Hugo - Simulateur Rentabilité
8. ANIL - Outil Simulation Investissement
9. Corrige Ton Impôt - Simulateur Excel Gratuit
10. Horiz.io - Rendement Locatif