Choisir un local commercial : checklist de visite et grille Excel gratuites à télécharger
EN RÉSUMÉ
Un local commercial se choisit sur des critères notés, pas au coup de cœur : passage, visibilité, pôles d'attraction, concurrence, stationnement, état et loyer.
Le loyer doit rester sous 8 à 10 % du chiffre d'affaires que vous pouvez espérer de façon prudente.
Le bail commercial engage pour neuf ans : destination, charges, travaux et indexation se vérifient avant de signer.
Comparez au moins deux ou trois locaux, avec les mêmes critères et les mêmes comptages.
Notre checklist de visite de 52 points et notre grille de comparaison Excel sont gratuites.
Télécharger notre checklist de visite et la grille de comparaison des locaux
Tout est gratuit. Voici ce que vous téléchargez :
- Checklist de visite (Word et PDF)
- Grille de comparaison (Excel)
Voici la checklist de visite d'un local commercial et la grille de comparaison des locaux, à télécharger gratuitement en Word, en PDF et en Excel.
Checklist de visite
Cinquante-deux points à vérifier quand vous visitez un local.
Études de marché par secteur
Grille de comparaison
Notez vos locaux : score sur 100, classement et poids du loyer.
Études de marché par secteurLes critères pour choisir un local commercial
| Critère | Ce qu'il faut vérifier | Poids habituel |
|---|---|---|
| Passage | Comptage devant la vitrine, aux heures où vous vendez | Décisif pour un commerce de proximité |
| Visibilité | Vitrine vue depuis les deux bouts de la rue, enseigne possible | Important |
| Pôles d'attraction | Gare, écoles, médecins, marché, supermarché à moins de 200 m | Décisif selon le métier |
| Concurrence | Concurrents directs à moins de 300 à 500 m | Important |
| Stationnement et accès | Places à moins de 200 m, transports, livraisons | Décisif pour un commerce de destination |
| Surface et état | Surface utile, réserve, accessibilité, travaux | Important |
| Loyer | Loyer rapporté au chiffre d'affaires prudent | Décisif |
Un exemple de grille : trois locaux pour un opticien
| Critère | Poids | Galerie | Rue du Marché | Avenue |
|---|---|---|---|---|
| Passage devant le local | 3 | 5 | 3 | 2 |
| Visibilité de la vitrine | 2 | 4 | 4 | 2 |
| Proximité des ophtalmologistes | 3 | 1 | 5 | 2 |
| Concurrence à moins de 300 m | 2 | 1 | 4 | 4 |
| Stationnement et accès | 2 | 5 | 3 | 5 |
| Loyer | 3 | 1 | 4 | 5 |
| État, accessibilité | 1 | 4 | 3 | 2 |
| Score sur 100 | 56 | 76 | 64 |
La galerie a le meilleur passage, mais son loyer de 48 000 € par an dépasserait 20 % du chiffre d'affaires. Le local de la rue du Marché, à 80 m des ophtalmologistes, l'emporte.
Le loyer et le bail
- Loyer : moins de 8 à 10 % du chiffre d'affaires HT pour la plupart des commerces.
- Charges : taxe foncière, charges de copropriété et assurance de l'immeuble sont souvent refacturées. Demandez le montant de l'an dernier.
- Destination : votre activité doit être autorisée par le bail, et par le règlement de copropriété.
- Travaux : qui paie quoi, et une franchise de loyer pendant le chantier.
- Droit au bail : il doit se justifier par le chiffre d'affaires que l'emplacement apporte en plus.
Quand la vitrine ne sert à rien
Pour un studio de yoga, un cabinet ou une activité sur rendez-vous, les clients viennent exprès. Dans notre exemple, un premier étage lumineux l'emporte sur un rez-de-chaussée avec vitrine deux fois plus cher : le loyer passe de 16 % à 8 % du chiffre d'affaires. Pour un salon de toilettage, c'est le stationnement devant la porte qui décide, pas le passage.
Les signaux d'alerte
- Plusieurs locaux vides dans la rue, ou des baux qui changent souvent de mains.
- Une rue qui se vide à 18 h alors que vous vivez du soir, ou le week-end alors que vous ouvrez le samedi.
- Le mauvais côté de la rue : celui où personne ne marche, à l'ombre l'hiver ou loin des passages piétons.
- Un local profond et étroit, avec une petite vitrine qu'on ne voit qu'en passant devant.
- Des travaux de voirie, un changement de sens de circulation ou la suppression de places de stationnement annoncés en mairie.
- Un pôle d'attraction qui va partir : école qui ferme, supermarché qui déménage, médecins qui partent à la retraite.
- Un loyer qui dépasse 10 % du chiffre d'affaires que vous pouvez espérer de façon prudente.
- Un local séduisant visité une seule fois, un jour de beau temps, à l'heure de pointe.
Le local trouvé, il reste à chiffrer le projet sur trois ans pour la banque : voyez nos business plans et études de marché rédigés par secteur.
Ce que nous voyons dans les business plans de nos clients
- Le coup de cœur l'emporte sur les chiffres. Un beau local, bien refait, fait oublier le passage, le stationnement et le loyer. Une grille notée avant la visite évite ce piège.
- La destination du bail n'est pas vérifiée. Un bail réservé à certaines activités peut interdire la vôtre. La modification demande l'accord du bailleur et peut coûter cher.
- Les travaux sont sous-estimés. Accessibilité, extraction, électricité, sécurité incendie : un local ancien demande souvent des travaux que l'annonce ne mentionne pas.
- Le stationnement est oublié pour les commerces de destination. Un toiletteur, un fleuriste de livraison ou un magasin d'objets lourds perdent leurs clients s'ils ne peuvent pas s'arrêter devant.
- La vitrine est payée alors qu'elle ne sert pas. Un studio de yoga, un cabinet ou une activité sur rendez-vous peut s'installer à l'étage, pour un loyer souvent deux fois plus bas.
- On ne demande jamais pourquoi le précédent occupant est parti. La réponse, auprès des voisins ou du bailleur, en dit souvent plus que n'importe quelle étude.
Questions fréquentes
Quels critères pour choisir un local commercial ?
Les critères décisifs dépendent du métier, mais reviennent presque toujours : le passage devant le local, la visibilité, la proximité des pôles d'attraction, la concurrence, le stationnement, la surface et l'état, et le loyer. Notez chaque local commercial de 1 à 5 sur ces critères, avec un poids selon leur importance pour votre activité.
Quel loyer pour un local commercial ?
Le repère courant est un loyer qui reste sous 8 à 10 % du chiffre d'affaires hors taxes que vous pouvez espérer de façon prudente. Au-delà, le local commercial absorbe la marge. Un local très bien placé peut justifier un loyer plus élevé, à condition que le chiffre d'affaires suive vraiment.
Combien de locaux commerciaux visiter avant de choisir ?
Visitez-en le plus possible, et étudiez sérieusement au moins deux ou trois. Comparer plusieurs locaux commerciaux avec les mêmes critères et les mêmes comptages montre ce que vaut vraiment chacun, et donne des arguments pour négocier le loyer et la franchise de travaux.
Faut-il payer un droit au bail pour un local commercial ?
Pas toujours. Un local vacant se loue souvent sans droit au bail ; un local occupé se reprend en général en payant le droit au bail ou le fonds de commerce au locataire en place. Ce montant doit se justifier par l'emplacement : comparez-le au chiffre d'affaires supplémentaire que ce local commercial vous apportera.
Un local commercial à l'étage peut-il fonctionner ?
Oui, pour les activités où les clients viennent exprès : studio de yoga, cabinet, formation, activité sur rendez-vous. Le loyer d'un local commercial à l'étage est souvent deux fois plus bas. Vérifiez alors l'accès (escalier large, ascenseur), l'accessibilité et la signalétique depuis la rue.
Que vérifier dans le bail d'un local commercial ?
La destination (votre activité doit être autorisée), la durée et les possibilités de sortie, l'indexation du loyer, les charges et impôts refacturés, la répartition des travaux, le dépôt de garantie et une éventuelle franchise de loyer. Faites relire le bail du local commercial par un avocat avant de signer : il engage pour neuf ans.
Un local commercial en zone commerciale est-il plus rentable qu'en centre-ville ?
Pas forcément : tout dépend de la façon dont vos clients viennent. Ceux qui se déplacent à pied et achètent souvent sont au centre ; ceux qui viennent en voiture pour des achats plus importants, en zone commerciale. Comparez les deux locaux commerciaux avec les mêmes critères : passage, stationnement, concurrence et loyer rapporté au chiffre d'affaires.
Comment négocier le loyer d'un local commercial ?
Arrivez avec des chiffres : loyers pratiqués dans la rue, durée de vacance du local, travaux nécessaires, chiffre d'affaires réaliste. Demandez une franchise de loyer pendant les travaux, un loyer progressif les premières années ou la prise en charge de certains travaux. Un local commercial vide depuis longtemps se négocie plus facilement.