Étude d'implantation : modèle gratuit et 6 exemples rédigés à télécharger
EN RÉSUMÉ
Une étude d'implantation dit où ouvrir : quel quartier, quel local, et ce que cet emplacement peut rapporter la première année.
Elle s'appuie sur la zone de chalandise, les comptages de passants devant chaque local, la concurrence et le loyer.
Le potentiel se calcule de deux façons, par la zone et par les flux ; on retient la plus prudente.
Elle compare deux ou trois locaux avec une grille notée, pour éviter le coup de cœur, et se conclut par un verdict clair.
Notre modèle guidé, nos six exemples rédigés aux conclusions différentes et nos quatre outils sont gratuits.
Télécharger nos modèles d'étude d'implantation
À télécharger gratuitement, en Word, PDF et Excel :
- Étude d'implantation guidée
- Grille de comparaison
- Comptage des passants
- Feuille de comptage
- Checklist de visite
- Six exemples rédigés : opticien, fast-food, supérette, toilettage, studio de yoga, fromagerie
Voici l'étude d'implantation guidée et six exemples d'études d'implantation rédigées, à télécharger gratuitement en Word et en PDF.
Étude d'implantation guidée
Les dix parties à remplir, avec quoi écrire dans chacune.
Études de marché par secteur
Exemple : opticien
Une étude d'implantation rédigée pour un magasin d'optique.
Pack complet : opticien
Exemple : fast-food
Une étude d'implantation rédigée pour un restaurant rapide.
Pack complet : fast-food
Exemple : supérette
Une étude d'implantation rédigée pour une supérette de quartier.
Pack complet : supérette
Exemple : toilettage
Une étude d'implantation rédigée pour un salon de toilettage.
Pack complet : toilettage
Exemple : studio de yoga
Une étude d'implantation rédigée pour un studio de yoga.
Pack complet : studio de yoga
Exemple : fromagerie
Une étude d'implantation rédigée pour une fromagerie.
Pack complet : fromageriePour le terrain, la grille de comparaison des locaux, le comptage des passants, la feuille de comptage et la checklist de visite, à télécharger gratuitement en Word, en PDF et en Excel.
Grille de comparaison
Notez vos locaux : score sur 100, classement et poids du loyer.
Études de marché par secteur
Comptage des passants
Saisissez vos comptages : moyennes, clients et chiffre d'affaires.
Études de marché par secteur
Feuille de comptage
La feuille à imprimer pour compter sur le terrain, et la méthode.
Études de marché par secteur
Checklist de visite
Cinquante-deux points à vérifier quand vous visitez un local.
Études de marché par secteurÀ quoi sert une étude d'implantation ?
Un bail commercial engage pour neuf ans, et l'emplacement fait souvent la moitié du succès d'un commerce. L'étude d'implantation répond à trois questions avant de signer : où sont mes clients, quel local les capte le mieux, et combien ce local peut-il rapporter pour un loyer supportable ? Elle sert aussi à convaincre le banquier, qui demande presque toujours « pourquoi ici ? ».
Comment faire une étude d'implantation, étape par étape
- Listez les besoins de votre activité : passage, vitrine, stationnement, surface, loyer maximum.
- Décrivez la ville et le quartier : population, âge, revenus, emplois.
- Tracez la zone de chalandise en temps de trajet, et comptez la population de chaque zone.
- Comptez les passants devant chaque local, trois jours au moins.
- Placez les concurrents et les pôles d'attraction sur un schéma.
- Notez les locaux avec une grille pondérée.
- Calculez le potentiel par la zone et par les flux.
- Vérifiez le loyer et le bail, les risques de l'emplacement, puis concluez.
Les sources gratuites pour une étude d'implantation
Les données de population de l'Insee (jusqu'au carreau de 200 m), Géoportail pour tracer la zone, l'annuaire des entreprises pour recenser les concurrents, les valeurs foncières pour situer le niveau de vie, la mairie pour les projets à venir, et vos propres comptages : tout ce qu'il faut est gratuit.
Ce qui compte selon votre activité
| Activité | Zone de chalandise principale | Ce qui compte le plus |
|---|---|---|
| Boulangerie, supérette, tabac-presse | 5 à 10 min à pied | Le passage quotidien et les logements autour |
| Restauration rapide, sandwicherie | 5 min à pied | Le flux du midi : bureaux, écoles, gare |
| Restaurant traditionnel | 10 à 20 min | La visibilité, la terrasse, la vie du quartier le soir |
| Coiffure, institut de beauté | 10 min à pied ou en voiture | Le stationnement, la visibilité, la fidélité du quartier |
| Opticien, pharmacie | 10 à 15 min | La proximité des médecins et prescripteurs |
| Magasin d'équipement de la personne | 15 à 20 min en voiture | Le cœur commerçant ou la zone commerciale, les enseignes voisines |
| Fromagerie, boucherie, caviste | 10 à 15 min | Les autres commerces de bouche autour, le marché, les revenus du quartier |
| Salle de sport, studio de yoga | 10 à 20 min | L'accès (transports, parking), la surface, le loyer ; pas la vitrine |
| Toilettage, garage, commerce de destination | 15 à 20 min en voiture | Le stationnement devant la porte, la facilité d'accès |
| Crèche, école, activité pour enfants | 10 à 15 min | Les familles autour et les trajets domicile-travail |
Calculer le potentiel d'un emplacement
Deux méthodes indépendantes, qui se vérifient l'une l'autre. Voici le calcul pour le local retenu de notre exemple d'opticien.
| Méthode | Calcul | Exemple (opticien, local B) |
|---|---|---|
| Par la zone | Habitants × dépense par an × part captée, zone par zone | 6 500 × 85 € × 12 % + 14 000 × 85 € × 7 % + 30 000 × 85 € × 3 % = 226 100 € |
| Par les flux | Passants par jour × part qui entre × part qui achète × panier × jours | 1 688 × 0,6 % × 35 % × 280 € × 290 jours = 287 800 € |
| Retenu | Le plus prudent des deux | 226 100 € |
Les signaux d'alerte d'un emplacement
- Plusieurs locaux vides dans la rue, ou des baux qui changent souvent de mains.
- Une rue qui se vide à 18 h alors que vous vivez du soir, ou le week-end alors que vous ouvrez le samedi.
- Le mauvais côté de la rue : celui où personne ne marche, à l'ombre l'hiver ou loin des passages piétons.
- Un local profond et étroit, avec une petite vitrine qu'on ne voit qu'en passant devant.
- Des travaux de voirie, un changement de sens de circulation ou la suppression de places de stationnement annoncés en mairie.
- Un pôle d'attraction qui va partir : école qui ferme, supermarché qui déménage, médecins qui partent à la retraite.
- Un loyer qui dépasse 10 % du chiffre d'affaires que vous pouvez espérer de façon prudente.
- Un local séduisant visité une seule fois, un jour de beau temps, à l'heure de pointe.
Six exemples, six façons de choisir
Étude d'implantation : un magasin d'optique
Une opticienne compare trois locaux dans une ville de 38 000 habitants. La galerie du centre commercial voit passer quatre fois plus de monde, mais deux enseignes y sont déjà et le loyer dépasserait 20 % du chiffre d'affaires. Le local de la rue du Marché, à 80 m d'une maison de santé, l'emporte avec 76 sur 100. Potentiel retenu : 226 100 € la première année, pour un loyer à 8 % du chiffre d'affaires. Verdict : la rue du Marché, pas la galerie.
Étude d'implantation : un restaurant rapide
Deux associés hésitent entre un local face à un lycée de 1 400 élèves, à 300 m de la gare, et une rue commerçante plus chic. Les comptages tranchent : 950 passants entre midi et 13 h face au lycée, contre 520 dans l'autre rue, et un écart encore plus fort le soir. Les deux méthodes concordent (371 100 € par la zone, 359 300 € par les flux). Verdict : local face au lycée retenu, 82 sur 100 contre 54.
Étude d'implantation : une supérette de quartier
Un nouveau quartier de 2 400 logements, 900 de plus en chantier, sans aucun commerce alimentaire à moins de 12 minutes à pied. Le local en pied d'immeuble l'emporte avec 76 sur 100. Avec la moitié des logements habités, le potentiel est de 1 075 200 € ; il atteint 1 382 600 € à 70 % d'occupation. Verdict : local retenu, mais ouverture quand le quartier sera habité à 70 %, avec un bail adapté.
Étude d'implantation : un salon de toilettage
Ici, on ne compte pas les passants mais les places de stationnement : les clients viennent en voiture avec leur animal. Le centre piéton, joli mais impossible pour se garer, obtient 39 sur 100. Le local d'entrée de ville, avec trois places devant la porte, l'emporte avec 80 sur 100. Potentiel : 67 500 € la première année, estimé à partir du nombre de chiens de la zone. Verdict : l'entrée de ville, pas le centre.
Étude d'implantation : un studio de yoga
Les élèves d'un studio de yoga viennent exprès : la vitrine ne sert à rien. L'étude vérifie l'accès au tramway, le bruit et la lumière. Un premier étage lumineux l'emporte avec 84 sur 100 sur un rez-de-chaussée avec vitrine deux fois plus cher. Potentiel : 221 800 € la première année, environ 370 abonnés, pour un loyer à 8 % du chiffre d'affaires contre 16 % pour la vitrine. Verdict : premier étage retenu.
Étude d'implantation : une fromagerie
Le local proposé est bon marché, mais l'étude montre qu'il ne convient pas : 60 passants par heure, du mauvais côté de la rue, aucun commerce de bouche autour et un supermarché à 400 m. Il ne peut espérer que 53 500 € de chiffre d'affaires, avec un loyer à 18 % des ventes. Le local des halles, deux fois plus cher, atteint 202 300 €. Verdict : emplacement à revoir.
Nos exemples sont volontairement courts : ils s'arrêtent au choix de l'emplacement et au potentiel de la première année. Pour l'étude de marché complète de votre secteur, le prévisionnel sur trois ans et le business plan, voyez nos business plans et études de marché rédigés par secteur.
Ce que nous voyons dans les business plans de nos clients
- Le local est choisi avant l'étude dans la majorité des dossiers que nous relisons. L'étude sert alors à justifier un choix déjà fait. Elle est bien plus utile quand elle compare deux ou trois locaux avant de signer.
- Le chiffre d'affaires est estimé sans lien avec l'emplacement. Un même projet ne fait pas le même chiffre d'affaires dans une rue n° 1 et dans une rue secondaire. Les dossiers solides relient le potentiel à la zone et aux comptages du local retenu.
- Les comptages sont rares, alors qu'ils sont gratuits. Trois jours devant un local donnent un chiffre que le banquier ne peut pas contester. C'est souvent l'argument le plus convaincant du dossier.
- Les concurrents en grande surface ou en ligne sont oubliés. Le rayon à la coupe du supermarché ou la vente en ligne prennent aussi une part de la dépense de la zone.
- Le loyer n'est pas rapporté au chiffre d'affaires. Un loyer « raisonnable » dans l'absolu peut peser 15 % du chiffre d'affaires d'une petite boutique. C'est ce ratio qu'il faut regarder.
- Les projets de la mairie ne sont presque jamais vérifiés. Un chantier de tramway, un nouveau quartier ou une rue rendue piétonne peut transformer un emplacement, dans un sens ou dans l'autre.
Questions fréquentes
Combien de temps faut-il pour réaliser une étude d'implantation ?
Comptez deux à trois semaines pour une étude d'implantation de petit commerce. Le plus long est le terrain : visiter les locaux, compter les passants trois jours devant chacun, recenser les concurrents, interroger la mairie et les commerçants voisins. Les données de population de l'Insee et le calcul du potentiel prennent ensuite une ou deux soirées.
Une étude d'implantation est-elle utile pour un commerce en ligne ?
Elle change de forme. Sans vitrine, l'emplacement compte pour les coûts et la logistique : loyer de l'entrepôt, accès des transporteurs, délais de livraison vers vos clients. Une étude d'implantation reste indispensable si vous ouvrez un point de retrait, un showroom ou un atelier qui reçoit du public.
Combien de locaux comparer dans une étude d'implantation ?
Au moins deux, idéalement trois. Une étude d'implantation qui ne porte que sur un local sert surtout à justifier un choix déjà fait. Comparer plusieurs locaux, avec les mêmes critères et les mêmes comptages, montre ce que l'on gagne et ce que l'on perd, et donne des arguments pour négocier le loyer.
Peut-on faire une étude d'implantation soi-même ?
Oui. Les données utiles sont gratuites (Insee, Géoportail, annuaire des entreprises) et les comptages ne demandent qu'un peu de temps. Faites ensuite relire votre étude d'implantation par la chambre de commerce ou de métiers, qui connaît les rues de la ville, ou par un agent immobilier spécialisé dans les locaux commerciaux.
Une étude d'implantation suffit-elle pour obtenir un prêt ?
Non, mais elle le rend beaucoup plus facile. Le banquier veut savoir pourquoi cet emplacement et quel chiffre d'affaires en attendre : l'étude d'implantation y répond. Elle s'intègre ensuite au business plan, avec l'étude de marché du secteur et le prévisionnel financier sur trois ans.
Comment estimer le chiffre d'affaires dans une étude d'implantation ?
Par deux méthodes indépendantes. Par la zone : habitants × dépense par an dans votre type de commerce × part que vous pouvez capter. Par les flux : passants par jour × part qui entre × part qui achète × panier moyen × jours d'ouverture. Si les résultats sont proches, l'estimation est solide ; sinon, l'étude d'implantation retient le plus prudent.
Faut-il une étude d'implantation pour une franchise ?
La plupart des franchiseurs en réalisent une, mais elle reste la leur. Vérifiez-la avec votre propre étude d'implantation : comptages, concurrents, loyer rapporté au chiffre d'affaires. Le franchiseur a intérêt à ouvrir un point de vente de plus ; vous avez intérêt à ce qu'il soit rentable.
Que faire si l'étude d'implantation montre que le local ne convient pas ?
Ne pas signer, même si le loyer est attractif. Cherchez un autre local avec les mêmes critères, ou testez la zone autrement : marché, boutique éphémère, vente en ligne locale. Notre exemple de fromagerie montre une étude d'implantation qui écarte le local proposé et oriente vers les halles.