Combien gagne, réellement, un marchand de biens ?

Combien gagne un marchand de biens ?
Le métier de marchand de biens est souvent associé à des bénéfices attractifs et à des marges élevées.

Cependant, la réalité est souvent plus complexe, avec des coûts élevés et une concurrence féroce dans le marché immobilier. Il est donc important de se poser la question de savoir combien gagne, réellement, un marchand de biens.

Cet article fournira des informations utiles pour les marchands de biens immobiliers, les investisseurs et les personnes intéressées par le secteur de l'immobilier, afin de mieux comprendre les opportunités et les défis de ce métier.

Enfin, nous voulons vous faire savoir que notre équipe de professionnels analyse minutieusement ce marché. Des données sont recueillies, étudiées et résumées. Vous pouvez tirer profit de ces travaux en téléchargeant le pack complet pour un marchand de biens (business plan, étude de marché, prévisionnel financier et executive summary).

Que vend un marchand de biens immobiliers ?

Un marchand de biens immobiliers est une personne qui achète, rénove et revend des biens immobiliers, tels que des maisons, des appartements ou des terrains.

Les marchands de biens immobiliers peuvent également acheter des propriétés commerciales telles que des bureaux ou des magasins, pour les rénover et les revendre.

Leur objectif est de réaliser un profit en achetant des biens immobiliers à un prix inférieur à leur valeur marchande, en les rénovant ou en les développant pour les améliorer, puis en les revendant à un prix plus élevé.

Les marchands de biens immobiliers peuvent également louer des biens immobiliers qu'ils ont achetés pour générer des revenus locatifs.

Comment se passe une opération pour un marchand de biens ?

Voici un exemple d'opération menée par un marchand de biens immobiliers.

Un marchand de biens immobiliers achète une maison en mauvais état pour 150 000 euros.

La maison a besoin de travaux de rénovation pour être mise en état de vente, ce qui coûte 50 000 euros supplémentaires. Le coût total de l'opération est donc de 200 000 euros.

Après les travaux, le marchand de biens immobiliers met la maison en vente pour 300 000 euros. La maison se vend rapidement à ce prix, ce qui permet au marchand de biens immobiliers de réaliser un bénéfice de 100 000 euros, après avoir soustrait les coûts d'achat et de rénovation.

Dans cet exemple, le marchand de biens immobilier a réussi à doubler son investissement initial grâce à l'achat d'une propriété sous-évaluée, à des travaux de rénovation et à une vente réussie.

Quelle est la plus-value moyenne réalisée sur chaque opération par un marchand de biens ?

Selon les données du marché immobilier, certains marchands de biens immobiliers ont réussi à réaliser des bénéfices, souvent supérieurs à 20% de leur investissement initial, en achetant et en vendant des biens immobiliers.

Cependant, et vous vous en doutez, il n'y a pas de réponse précise à cette question.

En effet, la plus-value moyenne par opération d'un marchand de biens immobiliers peut varier considérablement en fonction de nombreux facteurs tels que le type de bien immobilier acheté, le marché immobilier local, le coût des travaux de rénovation et la compétence du marchand de biens immobilier.

On peut considérer qu’une plus-value immobilière, pour un marchand de biens :
- est acceptable lorsqu’elle dépasse 5%
- est bonne lorsqu’elle se situe entre 5% et 15%
- est très bonne lorsqu’elle dépasse 15%

Bien entendu, il faut ramener cela à la valeur du bien immobilier vendu, car le profit est un produit entre la marge et le montant total.

On vous explique cela.

Quelle est la valeur moyenne d'un bien immobilier vendu par un marchand de biens ?

On ne vous apprend rien : la valeur moyenne d'un bien immobilier vendu par un marchand de biens dépend du marché immobilier local dans lequel il opère et des types de biens qu'il achète et vend.

Par exemple, si un marchand de biens immobilier opère dans un marché immobilier haut de gamme, il peut acheter et vendre des propriétés commerciales de grande valeur telles que des bureaux ou des bâtiments industriels.

On peut vous donner quelques valeurs de références.

En France, selon les statistiques de l'Institut National de la Statistique et des études Économiques (INSEE), la valeur immobilière moyenne d'une maison en France serait d'environ 235 000.

Selon une étude de la Fédération des Sociétés Immobilières et Foncières (FSIF), la valeur moyenne d'un immeuble de bureau en Île-de-France, la région parisienne, serait d'environ 7 750 euros par mètre carré. Cependant, cette moyenne peut varier considérablement en fonction de l'emplacement de l'immeuble, de la qualité de la construction et de la demande du marché local.

Selon les données de l'INSEE, la valeur moyenne d'un appartement en France serait d'environ 3 700 euros par mètre carré. Cependant, cette moyenne peut varier considérablement en fonction de l'emplacement de l'appartement, de sa taille et de la qualité de sa construction.

Les appartements situés dans des zones urbaines et les grandes villes ont tendance à avoir des valeurs immobilières plus élevées que les appartements situés dans des zones rurales ou moins densément peuplées. Les appartements neufs ou rénovés peuvent également avoir des valeurs immobilières plus élevées que les appartements anciens nécessitant des travaux de rénovation.

Quel doit être mon objectif de plus-value en tant que marchand de biens ?

En tant que marchand de biens, il est important d'avoir un objectif de plus-value raisonnable pour chaque opération d'achat et de revente de biens immobiliers. Pour déterminer cet objectif, il peut être utile de ramener le montant de la plus-value envisagée aux heures travaillées pour réaliser l'opération, afin d'obtenir une rémunération horaire.

Par exemple, supposons qu'un marchand de biens immobilier prévoit d'acheter une maison pour 200 000 euros, de la rénover pour 50 000 euros supplémentaires et de la revendre pour 300 000 euros. La plus-value totale serait donc de 50 000 euros (300 000 euros - 200 000 euros - 50 000 euros).

Cependant, pour déterminer si cette plus-value est convenable, le marchand de biens doit également tenir compte du temps et des efforts nécessaires pour réaliser cette opération.

Supposons que le marchand de biens immobilier passe en moyenne 200 heures sur cette opération, en recherchant et en visitant la propriété, en négociant l'achat, en organisant les travaux de rénovation et en gérant la vente. Pour déterminer sa rémunération horaire, le marchand de biens peut diviser la plus-value totale de 50 000 euros par les 200 heures de travail, ce qui donne une rémunération horaire de 250 euros (50 000 euros / 200 heures).

En comparant cette rémunération horaire à ses objectifs financiers, le marchand de biens peut déterminer si cette opération est rentable et valable pour son entreprise. Si la rémunération horaire est inférieure à ce que le marchand de biens estime être nécessaire pour réaliser une opération rentable, il peut être judicieux de reconsidérer l'opération ou de chercher des moyens d'augmenter la valeur de revente de la propriété.

En moyenne, combien d'opérations immobilières réalise un marchand de biens chaque année ?

Certains marchands de biens immobiliers peuvent réaliser plusieurs opérations chaque année, tandis que d'autres peuvent se concentrer sur des opérations plus importantes et n'en réaliser qu'une ou deux par an.

Le nombre d'opérations qu'un marchand de biens peut réaliser chaque année dépendra donc de sa capacité à trouver des biens immobiliers à acheter et à vendre, ainsi que de sa capacité à gérer plusieurs projets simultanément.

Toutefois, très peu de marchands de biens dépassent le nombre de 6 opérations immobilières par an.

Finalement, combien je peux gagner si je me lance comme marchand de biens ?

Pour donner une estimation approximative, nous pouvons prendre des moyennes sur des scénarios typiques pour les marchands de biens.

Par exemple, si un marchand de biens immobilier travaille à plein temps et réalise en moyenne 4 opérations immobilières par an, soit une par trimestre, pour des maisons en France qu'il achète à 200 000 euros en moyenne et pour lesquelles il réalise à chaque fois une plus-value moyenne de 10%, cela peut donner une idée de ce que le marchand de biens peut gagner.

Dans cet exemple, le coût total moyen d'une opération immobilière est de 280 000 euros (200 000 euros pour l'achat et 80 000 euros pour les travaux). Si le marchand de biens vend chaque maison rénovée pour 308 000 euros (soit une plus-value de 10% de la valeur totale), il réalise une plus-value de 28 000 euros par opération (308 000 euros - 280 000 euros).

Ainsi, sur une année complète, avec 4 opérations immobilières réussies, le marchand de biens immobilier pourrait réaliser un bénéfice total de 112 000 euros (28 000 euros de plus-value par opération multiplié par 4 opérations par an).

Vous pouvez aussi faire vos propres calculs en téléchargeant le pack complet pour un marchand de biens (business plan, étude de marché, prévisionnel financier et executive summary).

Comment augmenter ses bénéfices et son revenu quand on est marchand de biens ?

Voici quelques astuces pour augmenter les marges en tant que marchand de biens immobiliers, divisées en deux catégories.

Augmenter le prix de vente

Mettre en valeur les caractéristiques les plus attractives de la propriété, comme une vue imprenable, un grand jardin, une piscine ou une terrasse spacieuse, afin d'augmenter la valeur perçue de la propriété.

Proposer une mise en scène innovante de la propriété pour attirer l'attention des acheteurs potentiels, comme des visites virtuelles en 3D, des vidéos, des photos aériennes ou des aménagements virtuels.

Étudier les tendances du marché immobilier local pour déterminer les types de propriétés les plus demandées, et adapter ses opérations pour répondre à cette demande.

Mettre en place des options de financement ou des programmes d'incitation pour les acheteurs potentiels, comme des paiements échelonnés, des garanties de remboursement, ou des offres spéciales.

Diminuer le coût de l'opération

Négocier les prix d'achat pour obtenir une propriété à un prix plus bas que le prix du marché.

Utiliser des matériaux de construction ou des équipements moins coûteux mais de qualité acceptable pour réaliser des économies sur les coûts de rénovation.

Trouver des artisans ou des entrepreneurs locaux qui proposent des tarifs compétitifs pour les travaux de rénovation, plutôt que d'engager des entreprises coûteuses.

Optimiser les délais et les coûts de rénovation en utilisant des technologies telles que des logiciels de gestion de projet, des drones pour surveiller les travaux de rénovation, ou des outils de conception assistée par ordinateur (CAO) pour planifier les rénovations.