Cet article a été écrit par un expert qui a étudié l'industrie et a confectionné le pack complet pour une conciergerie privée
Nos experts ont réalisé un pack complet pour une conciergerie privée, modifiable.
Calculer le revenu d'une conciergerie privée nécessite de maîtriser plusieurs paramètres financiers cruciaux.
La rentabilité d'une conciergerie dépend directement de votre capacité à équilibrer les revenus issus des commissions et prestations avec l'ensemble des coûts fixes et variables. Une approche méthodique vous permettra d'évaluer précisément le potentiel de votre activité.
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Le calcul du revenu d'une conciergerie privée repose sur l'analyse des commissions perçues (15% à 40% du revenu locatif), des taux d'occupation moyens (45% à 70% selon la localisation), et de la maîtrise des coûts fixes et variables.
La rentabilité nécessite généralement la gestion de 15 à 25 biens pour atteindre le seuil de rentabilité, avec une marge nette visée entre 10% et 20% du chiffre d'affaires.
| Élément | Fourchette | Détail |
|---|---|---|
| Commission moyenne | 15% - 40% | Plus souvent autour de 20% HT du revenu locatif |
| Taux d'occupation | 45% - 70% | Varie selon localisation et saisonnalité |
| Seuil de rentabilité | 15 - 25 biens | Dépend des coûts fixes et du taux d'occupation |
| Marge nette visée | 10% - 20% | Après déduction de tous les frais |
| Prix moyen/nuitée | 100€ - 195€ | Variable selon localisation et standing |
| Frais ménage | 30€ - 50€ | Par séjour, facturé au client final |
| CA exemple (20 biens) | 72 000€ | Commission 20% sur 360 000€ de CA brut |
Quels services incluez-vous dans votre offre de conciergerie ?
Une conciergerie privée propose généralement un éventail de services essentiels pour la gestion complète des locations saisonnières.
Les services de base comprennent le ménage à chaque séjour ou départ de locataire, le check-in et check-out avec remise et reprise des clés, ainsi que la maintenance technique incluant les pannes, petites réparations et gestion des urgences.
La gestion du linge constitue également un service fondamental avec le changement des draps et la blanchisserie. Le suivi administratif englobe la gestion des charges, les déclarations fiscales et la gestion des réservations.
Les prestations avancées incluent la création et optimisation des annonces, la gestion du calendrier de réservation et de la tarification dynamique. La communication avec les locataires et l'organisation de services additionnels comme la location de matériel complètent l'offre.
Cette gamme de services permet de proposer une gestion complète et professionnelle des biens en location.
Quel prix moyen facturez-vous par nuitée selon la localisation ?
La tarification d'une conciergerie varie significativement selon le modèle économique choisi et la localisation du bien.
La commission variable oscille entre 15% et 40% HT du revenu locatif, avec une moyenne établie autour de 20%. Cette commission constitue la base de rémunération de la plupart des conciergeries.
Certains services sont facturés en supplément : le ménage coûte généralement entre 30€ et 50€ par séjour, le check-in/check-out entre 15€ et 17€, et la gestion du linge environ 10€ par lit.
Le prix moyen d'une nuitée gérée par une conciergerie se situe généralement entre 100€ et 195€ pour des logements standards, cette fourchette variant selon la localisation et le standing du bien.
Certaines conciergeries proposent également une tarification à la carte, des forfaits mensuels de 100€ à 500€ selon la taille et les services, ou une facturation au temps passé à 32€/heure pour le ménage et 30€ par prestation de base.
Quel taux d'occupation pouvez-vous raisonnablement espérer ?
Le taux d'occupation constitue un indicateur crucial qui varie considérablement selon la localisation et la saisonnalité.
| Type de localisation | Taux d'occupation annuel | Exemples de villes |
|---|---|---|
| Grandes métropoles | 60% - 70% | Paris (66%), Lyon (62%) |
| Villes touristiques | 45% - 71% | Nice (71%), Bordeaux (64%) |
| Villes côtières | 30% - 80% | Forte saisonnalité estivale |
| Stations de ski | 30% - 80% | Pic en saison hivernale |
| Autres villes urbaines | 50% - 60% | Centres-villes moyennes villes |
| Studios centre-ville | 55% - 65% | Meilleur remplissage annuel |
| Moyenne nationale | 45% - 70% | Selon localisation |
Quel pourcentage retenez-vous sur chaque réservation ?
La commission constitue le principal mode de rémunération des conciergeries privées.
La commission moyenne s'établit à 20% du montant HT des nuitées, hors ménage et frais de plateformes. Cette commission est prélevée directement sur le revenu locatif généré par chaque réservation.
Les frais fixes ajoutés à chaque réservation, comme le ménage, la blanchisserie et le check-in, sont généralement facturés directement au client final et ne sont pas inclus dans le calcul de la commission.
Certaines conciergeries appliquent une grille de commissions dégressives selon le volume de biens gérés ou proposent des forfaits mensuels fixes pour les propriétaires préférant une approche prévisible.
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Quels coûts fixes mensuels devez-vous prévoir ?
Les coûts fixes constituent la base des charges récurrentes de votre conciergerie.
- Salaires du personnel permanent ou rémunération des sous-traitants réguliers
- Assurances professionnelles couvrant la responsabilité civile et les activités de conciergerie
- Abonnements aux logiciels de gestion, CRM et channel manager pour optimiser les réservations
- Véhicules utilisés pour les déplacements et la livraison de linge
- Locaux incluant bureau, espace de stockage pour le linge et le matériel
- Frais bancaires, abonnements téléphoniques et connexions internet
- Charges sociales liées aux salariés et cotisations professionnelles obligatoires
Quels coûts variables apparaissent à chaque prestation ?
Les coûts variables fluctuent directement en fonction du volume d'activité et du nombre de prestations réalisées.
Les produits ménagers et consommables représentent un poste récurrent, variant selon le nombre de séjours gérés. La blanchisserie, incluant lavage, repassage et livraison du linge, constitue souvent le poste variable le plus important.
La rémunération des sous-traitants pour le ménage et la maintenance technique s'adapte au volume d'interventions. Les commissions des plateformes de réservation comme Airbnb ou Booking impactent directement la marge sur chaque réservation.
Les services externalisés spécifiques, tels que la maintenance technique urgente ou le dépannage local, peuvent représenter des coûts variables significatifs selon la fréquence des interventions.
Une gestion optimisée de ces coûts variables permet de maintenir une marge prévisible sur chaque prestation.
Combien de biens faut-il gérer pour être rentable ?
Le seuil de rentabilité dépend directement du rapport entre vos coûts fixes totaux et la marge générée par bien géré.
En pratique, pour un modèle commissionné à 20%, le seuil de rentabilité s'atteint généralement autour de 15 à 25 biens actifs avec une occupation moyenne supérieure à 50%.
Cette fourchette varie selon la gamme de services proposée et l'importance des coûts fixes. Une conciergerie avec des frais fixes importants (locaux, véhicules, personnel) nécessitera un portefeuille plus important qu'une structure légère sous-traitant la plupart des services.
Le calcul précis intègre tous les frais fixes mensuels divisés par la marge moyenne par bien. Par exemple, avec 3 000€ de frais fixes mensuels et 200€ de marge mensuelle par bien, vous devez gérer au minimum 15 biens pour couvrir vos charges.
La montée en puissance progressive permet d'ajuster la structure de coûts en fonction de la croissance du portefeuille.
Quel chiffre d'affaires brut pouvez-vous estimer ?
Le chiffre d'affaires dépend du nombre de biens gérés, du taux d'occupation et du prix moyen des nuitées.
| Nombre de biens | Jours loués/an | Prix moyen/nuitée | CA brut total | CA conciergerie (20%) |
|---|---|---|---|---|
| 10 biens | 120 jours | 150€ | 180 000€ | 36 000€ |
| 20 biens | 120 jours | 150€ | 360 000€ | 72 000€ |
| 30 biens | 120 jours | 150€ | 540 000€ | 108 000€ |
| 20 biens | 180 jours | 150€ | 540 000€ | 108 000€ |
| 20 biens | 120 jours | 200€ | 480 000€ | 96 000€ |
| 15 biens | 150 jours | 175€ | 393 750€ | 78 750€ |
| 25 biens | 100 jours | 180€ | 450 000€ | 90 000€ |
Quelle marge nette pouvez-vous espérer ?
La marge nette représente le bénéfice réel après déduction de l'ensemble des charges.
La marge nette varie généralement entre 10% et 20% du chiffre d'affaires, après déduction des frais fixes, variables et charges fiscales. Cette fourchette dépend de l'efficacité opérationnelle et de la maîtrise des coûts.
Pour une conciergerie bien organisée, viser 15% de marge nette constitue un objectif réaliste si l'occupation et la tarification sont maîtrisées. Cette marge permet de dégager un bénéfice satisfaisant tout en conservant une marge de manœuvre pour investir dans la croissance.
Les conciergeries les plus performantes atteignent parfois 20% de marge nette grâce à une automatisation poussée des processus et une optimisation constante des coûts variables.
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Quels indicateurs de performance suivre en priorité ?
Le suivi d'indicateurs clés permet d'optimiser continuellement la rentabilité de votre conciergerie.
Le taux d'occupation moyen annuel par bien constitue l'indicateur fondamental, directement corrélé au chiffre d'affaires. Suivez également le revenu généré par bien géré, calculé comme : nuitées × prix moyen × taux de commission.
Le coût par prestation et par logement, incluant ménage, maintenance et blanchisserie, permet d'identifier les optimisations possibles. La rentabilité brute et nette par logement et globale offre une vision claire de la performance financière.
Le nombre d'incidents et d'interventions techniques par bien indique la qualité du parc géré et impact directement les coûts variables. Un suivi mensuel de ces indicateurs permet d'anticiper les déviations et d'ajuster rapidement la stratégie.
L'évolution du panier moyen par client et le taux de fidélisation des propriétaires complètent ce tableau de bord essentiel.
Comment intégrer charges sociales et impôts dans vos calculs ?
L'intégration des charges fiscales et sociales nécessite une approche méthodique pour éviter les mauvaises surprises.
Les charges sociales doivent être intégrées aux coûts salariaux selon le statut choisi : auto-entrepreneur (environ 22% du CA), SASU (environ 45% des salaires) ou SARL (environ 45% des rémunérations).
Les impôts locaux incluent la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE), la TVA si applicable (seuil de 36 800€ pour les prestations de services), et la fiscalité des sociétés ou l'impôt sur le revenu selon la structure juridique.
Les taxes sur les nuitées ou séjours, variables selon les communes, doivent être répercutées aux clients ou intégrées dans le calcul de marge. Prévoir également les cotisations professionnelles obligatoires et assurances.
Une provision de 25% à 30% du bénéfice avant impôt permet généralement de couvrir l'ensemble de ces charges fiscales et sociales.
Quels scénarios de croissance impactent vos revenus ?
Plusieurs leviers de croissance permettent d'augmenter significativement les revenus de votre conciergerie.
L'ajout de nouveaux biens en gestion constitue le levier principal de croissance organique. Chaque bien supplémentaire avec une occupation de 60% et un tarif moyen de 150€ génère environ 3 600€ de commission annuelle (20% de 18 000€).
L'augmentation des tarifs ou la diversification vers des prestations premium (conciergerie de luxe, services personnalisés) permet d'améliorer la marge par bien sans augmenter proportionnellement les coûts.
L'extension géographique vers de nouveaux marchés locaux offre des opportunités de croissance, particulièrement dans les zones touristiques sous-exploitées. L'automatisation et l'optimisation des processus réduisent le coût par prestation et améliorent la scalabilité.
C'est un point que vous retrouverez dans notre pack complet pour une conciergerie privée.
Conclusion
Cet article est fourni à titre informatif uniquement et ne doit pas être considéré comme un conseil financier. Il est recommandé aux lecteurs de consulter un professionnel qualifié avant de prendre toute décision d'investissement. Nous déclinons toute responsabilité quant aux actions entreprises sur la base des informations fournies.
Le calcul du revenu d'une conciergerie privée nécessite une approche rigoureuse intégrant l'ensemble des paramètres financiers.
La maîtrise des indicateurs clés et l'optimisation continue des processus constituent les clés d'une rentabilité durable dans ce secteur en forte croissance.
Sources
- Conciergerie Pro - Qu'est-ce qu'une conciergerie immobilière
- Agence Butler - Tarif conciergerie location saisonnière
- Jana Concierge - Les 5 missions en conciergerie locative
- TopLoc - Tarifs conciergerie location saisonnière
- HostnFly - Taux d'occupation Airbnb par ville
- YourHostHelper - Services inclus dans la gestion complète
- Lodgify - Tarifs conciergerie Airbnb
- Minut - Taux d'occupation Airbnb par ville
- Nevatony - Tarif conciergerie Airbnb
- Davancorp - Pourcentage conciergerie Airbnb
-Comment rédiger un business plan pour une conciergerie
-Analyse du marché de la conciergerie en France
-Comment devenir concierge de luxe
-Quelles sont les dépenses mensuelles d'une conciergerie
-Comment ouvrir une conciergerie à Dubai
-Services de conciergerie pour particuliers
-Le marché de la conciergerie en chiffres
-Guide pour ouvrir une conciergerie privée
