Maison de retraite : quel budget pour lancer aujourd'hui ?

Dernière mise à jour: 16 Septembre 2026

EN RÉSUMÉ

Maison de retraite : quel budget pour lancer aujourd'hui ? Pour créer un EHPAD neuf d’environ 80 places en France, il faut aujourd’hui travailler sur un budget global d’environ 18 à 25 millions d’euros, avec un risque de dépasser ce niveau dans les zones foncières chères ou sur les projets les plus ambitieux.

Le premier piège est de mettre tous les modèles de “maison de retraite” dans la même catégorie. Un EHPAD médicalisé, une résidence autonomie et une résidence services seniors n’ont ni les mêmes autorisations, ni la même intensité en personnel, ni la même structure de coûts.

Dans un EHPAD, le bâtiment ne suffit pas : l’autorisation d’exploiter les places est une pièce centrale du projet. Acheter un terrain et construire 80 chambres ne donne donc pas automatiquement le droit d’ouvrir un établissement de 80 places.

Le neuf se chiffre aujourd’hui à une échelle qui ressemble davantage à un projet immobilier institutionnel qu’à une création de PME. Une hypothèse de 180 000 à 250 000 € par place conduit déjà à 14,4 à 20 millions d’euros pour 80 places avant certaines dépenses de lancement.

Le personnel pèse ensuite très lourd dans l’économie du modèle. Avec environ 66 ETP pour 100 places dans les dernières données EHPA 2023, un EHPAD de 80 places tourne autour de 53 ETP, bien loin d’un simple actif immobilier avec quelques salariés de service.

Le fonctionnement annuel confirme cette échelle : sur la base des coûts moyens publiés par la CNSA, 80 places représentent autour de 4,4 millions d’euros par an. Une ouverture sous-capitalisée peut donc devenir fragile très vite, même après un chantier parfaitement financé.

La trésorerie de départ est souvent sous-estimée. Trois mois de fonctionnement représentent déjà environ 1,1 million d’euros sur un établissement de cette taille, et la montée en charge oblige à recruter une partie de l’équipe avant d’avoir rempli toutes les chambres.

Le prix payé par le résident ne finance pas seul l’établissement. Le modèle combine hébergement, dépendance et soins, ce qui explique pourquoi comparer uniquement le prix mensuel d’une chambre avec le coût annuel par place donne une vision incomplète.

Un petit EHPAD n’est pas automatiquement plus facile à rentabiliser. Direction, sécurité, nuits, week-ends, fonctions support et espaces communs ne diminuent pas proportionnellement avec le nombre de résidents, ce qui peut renchérir le coût par place.

Le vrai raccourci financier est souvent dans le montage : reprise d’un établissement autorisé, murs portés par une foncière ou un bailleur, dette longue, aides publiques et association avec un opérateur déjà implanté. Le coût total du projet et l’argent que l’exploitant doit apporter lui-même sont donc deux chiffres différents.

Pour quelqu’un qui dispose seulement de quelques centaines de milliers d’euros, construire seul un EHPAD neuf est hors de portée. Avec plusieurs millions d’euros, le projet peut devenir envisageable si l’immobilier, la dette, les autorisations et l’exploitation sont répartis entre plusieurs partenaires.

Quand on dit “ouvrir une maison de retraite”, de quel business parle-t-on exactement ?

Pour une maison de retraite en France, le budget dépend d’abord d’un choix énorme : un EHPAD médicalisé peut demander plusieurs dizaines de millions d’euros, alors qu’une résidence pour seniors autonomes fonctionne avec beaucoup moins de personnel médical.

Le mot “maison de retraite” mélange plusieurs activités assez différentes. L’EHPAD accueille des personnes âgées dépendantes et relève du secteur médico-social. Une résidence autonomie s’adresse à des seniors encore largement autonomes. Une résidence services seniors privée se rapproche davantage de l’immobilier résidentiel avec des services.

L’écart apparaît immédiatement dans les effectifs. Dans l’enquête EHPA 2023, la DREES compte environ 66 équivalents temps plein pour 100 places en EHPAD, contre environ 12 en résidence autonomie. Nous avons donc plus de cinq fois plus de personnel rapporté au nombre de places.

Dans cet article, nous prenons l’EHPAD comme référence lorsqu’on parle d’une vraie maison de retraite médicalisée. C’est le scénario le plus coûteux et celui qui crée le plus de surprises dans un business plan.

Peut-on vraiment ouvrir un EHPAD comme on ouvre un hôtel ?

Non, créer un EHPAD aujourd’hui suppose d’obtenir une autorisation médico-sociale ; avoir le terrain et l’argent ne donne pas automatiquement le droit d’ouvrir les places.

Le Code de l’action sociale et des familles soumet toujours la création, la transformation et l’extension de ces établissements à autorisation. Lorsqu’un projet requiert des financements publics, la procédure peut passer par un appel à projets correspondant à des besoins définis par les autorités.

C’est un point décisif pour un entrepreneur. Acheter un terrain puis construire 80 chambres ne crée pas mécaniquement 80 places d’EHPAD exploitables.

La France dispose déjà de plusieurs milliers d’EHPAD et de plus de 600 000 places. Leur implantation s’inscrit dans une planification médico-sociale portée notamment par les agences régionales de santé et les départements.

Pour quelqu’un qui part de zéro, trouver le bon véhicule juridique et obtenir ou reprendre une autorisation peut donc être plus compliqué que trouver le bâtiment.

Combien coûte aujourd’hui un EHPAD neuf de 80 places ?

Pour construire et équiper un EHPAD neuf de 80 places, nous travaillerions aujourd’hui avec une enveloppe immobilière d’environ 14 à 20 millions d’euros avant d’ajouter la trésorerie de démarrage et certains frais de projet.

Les opérations réellement livrées donnent une idée beaucoup plus solide de l’échelle. À Valdoie, le nouvel EHPAD Les Rubans représente environ 25 millions d’euros pour 117 places, terrain compris. Cela revient à environ 214 000 euros par place.

À Saint-Étienne, la Cité des Aînés a représenté environ 26 millions d’euros. Le programme est plus large qu’un EHPAD classique puisqu’il mélange 159 places d’EHPAD, une résidence autonomie et de l’habitat adapté, mais il confirme l’ordre de grandeur des gros projets gérontologiques récents.

Toutes les opérations ne coûtent évidemment pas 210 000 euros par place. Le foncier, la configuration du terrain, le niveau architectural, les équipements et la région changent beaucoup la facture. Pour tester un projet neuf sans l’embellir artificiellement, nous partirions cependant sur environ 180 000 à 250 000 euros par place pour l’ensemble immobilier et ses équipements principaux.

Nombre de places	180 000 €/place	215 000 €/place	250 000 €/place
40	7,2 M€	8,6 M€	10,0 M€
50	9,0 M€	10,8 M€	12,5 M€
60	10,8 M€	12,9 M€	15,0 M€
70	12,6 M€	15,1 M€	17,5 M€
80	14,4 M€	17,2 M€	20,0 M€
100	18,0 M€	21,5 M€	25,0 M€
120	21,6 M€	25,8 M€	30,0 M€

Pourquoi un EHPAD coûte-t-il aussi cher à construire ?

Un EHPAD coûte beaucoup plus cher qu’un immeuble de 80 studios parce qu’une grosse partie du bâtiment sert aux soins, aux espaces communs, à la circulation du personnel et à toute la logistique quotidienne.

Chaque résident a besoin d’une chambre et d’une salle d’eau adaptées, mais le bâtiment doit aussi absorber salles à manger, salons, espaces d’animation, locaux de soins, bureaux, stockage, vestiaires, locaux techniques, ascenseurs, espaces de livraison et de nombreux couloirs.

Selon le projet, viennent ensuite les unités protégées, espaces de kinésithérapie, cuisines, blanchisseries ou locaux spécialisés.

La sécurité ajoute ses propres contraintes. Un établissement accueillant des personnes âgées dépendantes doit notamment pouvoir évacuer ou mettre en sécurité des résidents qui se déplacent difficilement.

Les orientations immobilières soutenues actuellement par la CNSA poussent en plus les projets vers des chambres plus agréables, des espaces plus ouverts et des établissements moins institutionnels. C’est positif pour les résidents, mais ça limite aussi fortement les économies possibles en comprimant les surfaces.

Le terrain peut-il ajouter plusieurs millions au budget d’une maison de retraite ?

Oui, le terrain peut changer le budget d’un EHPAD de plusieurs millions d’euros et rend presque inutile toute estimation immobilière qui ne précise pas la ville.

À Valdoie, par exemple, la friche destinée au nouvel établissement avait coûté environ 1,5 million d’euros. Dans certaines villes moyennes, il est possible de rester dans cet ordre de grandeur ou en dessous. Dans une grande métropole, la même emprise foncière peut coûter beaucoup plus cher.

Le piège consiste à regarder uniquement les tarifs plus élevés facturés par certains EHPAD dans les zones chères. La CNSA observe de très gros écarts territoriaux sur le prix payé par les résidents, avec des chambres non habilitées à l’aide sociale bien plus chères à Paris que dans de nombreux départements ruraux.

Une partie de cette différence sert justement à absorber un immobilier, des salaires et des charges locales plus élevés. Un prix de chambre spectaculaire ne se transforme donc pas automatiquement en marge spectaculaire.

Combien de salariés faut-il pour faire tourner un EHPAD de 80 places ?

Un EHPAD de 80 places demande aujourd’hui autour d’une cinquantaine d’équivalents temps plein si nous appliquons les ratios nationaux observés par la DREES.

L’enquête EHPA 2023 donne environ 66 ETP pour 100 places en EHPAD. À 80 places, nous obtenons environ 53 ETP.

Cela comprend les aides-soignants et infirmiers, mais aussi la direction, l’administration, l’entretien, la restauration, l’animation, les fonctions médicales et paramédicales et différents postes techniques. Certaines fonctions peuvent évidemment être externalisées.

La DREES compte à elle seule environ 29 ETP d’infirmiers et d’aides-soignants pour 100 places. Sur 80 places, cela représente déjà environ 23 ETP avant d’avoir ajouté tous les autres métiers.

Financièrement, un EHPAD ressemble donc beaucoup plus à une entreprise de services employant des dizaines de personnes en continu qu’à un simple investissement locatif.

Places	ETP totaux indicatifs	Infirmiers + aides-soignants indicatifs
30	20	9
40	26	12
50	33	15
60	40	17
70	46	20
80	53	23
100	66	29
120	79	35

Combien coûte un EHPAD à faire tourner chaque année ?

Pour un EHPAD de 80 places, un budget annuel de fonctionnement autour de 4 à 4,5 millions d’euros constitue aujourd’hui un ordre de grandeur beaucoup plus crédible qu’un budget de 1 ou 2 millions.

La CNSA a calculé un coût moyen de 54 684 euros par place dans les EHPAD publics et privés non lucratifs sur les dernières données financières consolidées disponibles. À 80 places, cela donne environ 4,37 millions d’euros par an. À 100 places, nous approchons 5,47 millions.

Cette moyenne ne doit pas être copiée telle quelle dans le prévisionnel d’un nouvel EHPAD privé. Elle montre surtout l’échelle réelle des dépenses.

Le niveau de dépendance peut aussi faire monter la facture. La CNSA relève par exemple environ 54 426 euros par place dans certains EHPAD sans unité d’hébergement renforcée, contre 59 045 euros avec UHR à niveau de dépendance élevé. Dans les cas de dépendance très élevée, certains coûts dépassent 65 000 euros par place.

Les coûts des EHPAD ont en plus progressé de 32 % entre 2017 et 2023 selon la CNSA, alors que l’inflation cumulée atteignait 14,4 % sur la même période. Ces dernières années, le secteur a donc vu ses dépenses monter nettement plus vite que les prix à la consommation.

Combien de trésorerie faut-il garder pour ouvrir un EHPAD ?

Pour un EHPAD de 80 places, réserver environ 1 à 2 millions d’euros de trésorerie de lancement paraît aujourd’hui beaucoup plus prudent que de finir le chantier avec le compte presque vide.

Avec environ 4,4 millions d’euros de fonctionnement annuel comme point de référence, trois mois de dépenses représentent déjà près de 1,1 million d’euros. Six mois approchent 2,2 millions.

Toutes ces charges ne tomberont évidemment pas immédiatement au niveau d’un établissement rempli à 100 %. Pourtant, une partie importante de l’équipe doit être recrutée avant l’arrivée du premier résident, puis les coûts augmentent plus vite que l’occupation pendant la montée en charge.

Il faut aussi payer les premières assurances, logiciels, contrats de maintenance, fournitures, stocks, formations et dépenses commerciales.

Nous garderions donc une vraie réserve de démarrage dans le financement initial. Économiser 500 000 euros de trésorerie après avoir investi 15 ou 20 millions dans le bâtiment peut fragiliser tout le projet.

Combien faut-il prévoir pour les lits, le mobilier et les équipements ?

Pour équiper complètement un EHPAD de 80 places, une enveloppe de plusieurs centaines de milliers d’euros est vite atteinte et 1 million d’euros ou davantage n’a rien d’excessif sur un projet bien équipé.

Chaque chambre demande au minimum un lit médicalisé, une table adaptable, des rangements, du mobilier et des équipements adaptés. Il faut ensuite meubler les espaces communs, salles de restauration, bureaux, salons et locaux professionnels.

À cela s’ajoutent les systèmes d’appel malade, contrôle d’accès, informatique, téléphonie, matériel de manutention, équipements de soins et différents dispositifs de sécurité.

Une cuisine complète ou une blanchisserie internalisée fait encore monter la facture.

Pour un prévisionnel très préliminaire, nous testerions une enveloppe d’environ 0,8 à 1,5 million d’euros sur 80 places, puis nous vérifierions précisément ce qui est déjà compris dans le contrat immobilier. Selon les projets, une partie importante de ces équipements peut déjà être intégrée au coût de construction.

Combien paie réellement un résident en EHPAD aujourd’hui ?

Aujourd’hui, une chambre individuelle coûte en moyenne autour de 2 164 euros par mois dans les EHPAD habilités à l’aide sociale et 3 128 euros dans ceux qui ne le sont pas, selon les dernières statistiques publiées par la CNSA.

Ces chiffres montrent déjà combien le type d’établissement change le modèle économique. L’écart atteint presque 1 000 euros par mois.

Les prix de l’hébergement ont encore augmenté de 4 % sur la dernière année mesurée par la CNSA, alors que l’inflation était de 2 %. L’année précédente, la hausse moyenne atteignait déjà 4,4 %.

Mais ce que paie directement un résident ne correspond pas à l’intégralité des ressources de l’EHPAD. Le système français répartit les dépenses entre hébergement, dépendance et soins, avec une partie importante du financement provenant des pouvoirs publics.

Avec un coût de fonctionnement dépassant 50 000 euros par place dans une grande partie du secteur, une chambre facturée 2 000 ou 3 000 euros par mois au résident ne peut pas, à elle seule, financer tout le service.

Combien peut rapporter un EHPAD de 80 places ?

À 80 chambres facturées autour du prix moyen national non-ASH, un EHPAD rempli peut dépasser 3 millions d’euros par an de facturation liée aux résidents, avant d’ajouter les autres financements du modèle médico-social.

À 3 128 euros par mois sur douze mois, 80 chambres occupées donnent environ 3,00 millions d’euros. Avec 95 % d’occupation, nous descendons à 2,85 millions ; à 90 %, autour de 2,70 millions.

Cinq points d’occupation représentent donc près de 150 000 euros par an dans ce calcul simplifié.

La montée en charge devient particulièrement importante au lancement. Un établissement qui commence avec 40 résidents puis atteint progressivement 75 places occupées n’a rien à voir financièrement avec la reprise d’un EHPAD déjà quasiment plein.

Comme vu plus haut, nous comparons ici ces revenus avec des coûts de fonctionnement pouvant tourner autour de 4,4 millions d’euros sur 80 places. Les autres compartiments de financement sont donc essentiels et le chiffre d’affaires “hébergement” ne suffit pas pour juger de la rentabilité.

Taux d’occupation	Places occupées équivalentes	Facturation annuelle à 3 128 €/mois
70 %	56	2,10 M€
75 %	60	2,25 M€
80 %	64	2,40 M€
85 %	68	2,55 M€
90 %	72	2,70 M€
95 %	76	2,85 M€
100 %	80	3,00 M€

Est-ce qu’un petit EHPAD de 20 ou 30 places coûte beaucoup moins cher ?

Un petit EHPAD coûte moins cher au total, mais descendre à 20 ou 30 places peut rendre chaque place plus coûteuse à exploiter parce que de nombreuses dépenses ne baissent pas au même rythme.

Même avec 30 résidents, il faut une direction, une permanence des soins, des équipements de sécurité, de l’administration et des espaces communs. Les nuits, week-ends et absences doivent toujours être couverts.

En appliquant simplement le ratio national de 66 ETP pour 100 places, un établissement de 30 places tourne déjà autour de 20 ETP.

Côté construction, 30 places à 180 000 euros par place donnent environ 5,4 millions d’euros. À 220 000 euros, nous arrivons à 6,6 millions avant la trésorerie de démarrage.

Une petite unité peut fonctionner lorsqu’elle mutualise sa direction, ses fonctions support ou certains services avec un autre établissement. Pour une structure complètement indépendante, chercher absolument à réduire le nombre de lits peut produire l’effet inverse sur l’économie par résident.

Vaut-il mieux construire un EHPAD neuf ou reprendre une maison de retraite existante ?

Pour un entrepreneur qui entre aujourd’hui dans le secteur, reprendre un EHPAD autorisé peut être beaucoup plus réaliste que créer un établissement entièrement neuf.

Une reprise permet potentiellement de récupérer en même temps le bâtiment ou son bail, l’autorisation, les résidents, les salariés et une activité déjà en fonctionnement. Nous évitons ainsi plusieurs années de développement puis une ouverture à vide.

Le prix d’achat ne raconte cependant qu’une partie de l’histoire. Un bâtiment vieillissant peut demander une restructuration très lourde.

Les programmes récents soutenus par la CNSA montrent jusqu’où cela peut aller. Sur un groupe de 158 projets structurants sélectionnés dans le cadre du Ségur, les travaux représentaient en moyenne plus de 11 millions d’euros par établissement. Ce chiffre concerne de grosses opérations et ne constitue évidemment pas le coût moyen d’une rénovation légère.

Avant d’acheter, nous regarderions donc ensemble le prix de l’entreprise, la dette, le bail ou la valeur des murs, les travaux nécessaires dans les prochaines années et la trésorerie disponible. Une reprise bon marché peut rapidement devenir un projet à huit chiffres si le bâtiment doit être presque entièrement refait.

Faut-il vraiment avoir 20 millions d’euros en cash pour ouvrir un EHPAD ?

Non, un projet d’EHPAD de 20 millions d’euros peut combiner dette, aides publiques, immobilier porté par un tiers et fonds propres ; le porteur n’a généralement pas besoin d’apporter lui-même la totalité du coût.

Les opérations existantes montrent des montages très différents. Pour la Cité des Aînés de Saint-Étienne, le financement annoncé reposait approximativement sur 79 % d’emprunt, 15 % de subventions et 6 % de fonds propres.

À Valdoie, la Banque des Territoires a accordé un prêt d’environ 12,85 millions d’euros sur 40 ans dans un projet global de 25 millions.

Ces exemples ne constituent pas une norme bancaire pour un nouvel entrepreneur. Les porteurs concernés sont des acteurs établis et les projets s’inscrivent dans des besoins territoriaux validés.

Le soutien public reste toutefois important. La CNSA poursuit actuellement son aide aux projets immobiliers qui transforment l’offre médico-sociale. Son précédent grand programme d’investissement représentait 1,5 milliard d’euros pour les établissements accueillant des personnes âgées, dont 990 millions pour les EHPAD.

Le financement d’une maison de retraite ressemble donc souvent davantage à un montage immobilier et institutionnel qu’à un prêt bancaire classique accordé à une petite entreprise.

Combien de fonds propres faut-il réellement apporter pour un EHPAD ?

Pour un EHPAD neuf, il faut raisonnablement envisager plusieurs millions d’euros de fonds propres ou de quasi-fonds propres si le porteur doit financer lui-même une part significative de l’immobilier.

Sur un projet à 20 millions d’euros, 10 % représentent déjà 2 millions d’euros. Avec 20 %, il faut 4 millions ; avec 30 %, 6 millions.

Le chiffre exact dépend beaucoup plus du montage que d’un ratio universel. Un bailleur social, une foncière ou un investisseur peut posséder le bâtiment et le louer à l’exploitant. Dans ce cas, une grande partie des dizaines de millions nécessaires à l’immobilier sort du financement directement porté par l’opérateur.

L’exploitant doit toutefois encore payer ou financer ses équipements, ses recrutements avant ouverture, ses premiers mois d’exploitation et différentes garanties.

La distinction à garder en tête est simple : le coût total d’un EHPAD et l’apport personnel nécessaire pour devenir exploitant sont deux chiffres complètement différents.

Une résidence autonomie coûte-t-elle vraiment beaucoup moins cher qu’un EHPAD ?

Oui, une résidence autonomie peut être beaucoup moins lourde à exploiter qu’un EHPAD, surtout parce qu’elle accueille des personnes moins dépendantes et utilise nettement moins de personnel.

Le contraste de la DREES est très net : environ 12 ETP pour 100 places en résidence autonomie contre 66 en EHPAD. Même en tenant compte des différences entre établissements, nous changeons complètement d’économie.

Le bâtiment reste coûteux puisqu’il faut créer de véritables logements et des espaces collectifs. En revanche, les besoins quotidiens en soins et en accompagnement ne ressemblent plus à ceux d’une maison de retraite médicalisée.

Ce modèle ouvre donc une vraie piste aux entrepreneurs qui veulent travailler sur le vieillissement sans monter une organisation médicale de plusieurs dizaines de salariés.

Il faut simplement accepter qu’on ne s’adresse plus à la même clientèle. Une résidence autonomie ne permet pas de prendre un projet d’EHPAD et d’enlever les dépenses médicales pour réduire le budget.

Alors, quel budget faut-il vraiment pour lancer une maison de retraite aujourd’hui ?

Pour créer aujourd’hui un EHPAD neuf d’environ 80 places en France, nous prendrions 18 à 25 millions d’euros comme zone de travail crédible pour le projet complet, avec la possibilité de dépasser 25 millions dans les localisations ou programmes les plus chers.

Sur cette enveloppe, environ 14 à 20 millions peuvent partir dans le bâtiment, le foncier et les principaux équipements. Nous ajouterions ensuite le mobilier restant, les études, les coûts de préouverture et surtout environ 1 à 2 millions de marge de trésorerie selon la vitesse de remplissage prévue.

Un établissement de 50 ou 60 places reste généralement un projet à plus de 10 millions d’euros lorsqu’il est construit de zéro. À l’autre extrême, un projet de 100 places peut facilement s’approcher ou dépasser 25 millions.

Le vrai raccourci financier consiste davantage à changer le montage qu’à rogner quelques postes : reprendre un établissement autorisé, faire porter les murs par un investisseur, s’associer à un opérateur déjà implanté ou partir sur une résidence destinée à des seniors plus autonomes.

Pour quelqu’un qui commence avec quelques centaines de milliers d’euros, construire seul un EHPAD neuf est aujourd’hui hors de portée. Avec quelques millions d’euros, un projet devient envisageable si l’immobilier, la dette et les autorisations sont structurés avec d’autres partenaires. Et lorsqu’on parle d’un EHPAD de 80 places créé entièrement de zéro, nous sommes clairement dans un projet à plusieurs dizaines de millions d’euros, pas dans une création classique de PME.

SOURCES ET MÉTHODOLOGIE

Cette analyse cherche à estimer le budget nécessaire pour lancer aujourd’hui une maison de retraite en France, en prenant l’EHPAD comme scénario de référence. Nous avons séparé le type d’établissement, l’autorisation d’exploiter, le coût immobilier, les effectifs, les dépenses de fonctionnement, les prix facturés aux résidents, la trésorerie de démarrage et le financement du projet.

Nous avons privilégié les données publiques récentes de la DREES et de la CNSA pour mesurer la capacité du secteur, les taux d’encadrement, les coûts à la place, les prix d’hébergement et la structure générale du financement. Ces données donnent une base plus solide que des ratios commerciaux isolés.

Pour le personnel, nous utilisons l’enquête EHPA 2023 de la DREES. Elle situe l’encadrement des EHPAD autour de 66 ETP pour 100 places, contre environ 12 en résidence autonomie. Les estimations par taille d’établissement sont des conversions de ces ratios nationaux, pas des normes minimales à appliquer établissement par établissement.

Pour le fonctionnement, nous nous appuyons sur les coûts moyens à la place publiés par la CNSA. Le chiffre de 54 684 € par place sert ici à montrer l’échelle des dépenses d’un EHPAD ; il ne remplace pas un compte d’exploitation prévisionnel propre à un nouvel établissement privé.

Pour l’immobilier, nous avons croisé les données institutionnelles avec des opérations réellement financées ou livrées, notamment l’EHPAD Les Rubans à Valdoie et la Cité des Aînés à Saint-Étienne. Ces projets servent de points d’ancrage pour construire une fourchette par place, pas de barème national.

Les règles d’autorisation et de sécurité sont traitées séparément à partir du Code de l’action sociale et des familles et des textes applicables aux établissements de type J. Cette séparation est importante : le coût d’un bâtiment, le droit d’exploiter des places et les exigences de sécurité ne répondent pas aux mêmes sources.

Nous distinguons aussi le coût total du projet de l’apport nécessaire à l’exploitant. Dans ce secteur, les murs, la dette longue, les aides publiques, les fonds propres et l’exploitation peuvent être portés par des acteurs différents. Les exemples de financement servent donc à comprendre les montages possibles, pas à fixer un ratio universel de fonds propres.

L’estimation finale de 18 à 25 millions d’euros pour un EHPAD neuf d’environ 80 places vient de la convergence entre les coûts immobiliers observés, les besoins d’équipement, l’intensité en personnel, les dépenses annuelles et une réserve de trésorerie de démarrage. Elle doit être retravaillée projet par projet selon le foncier, la région, le niveau d’équipement, le statut de l’opérateur et la vitesse de remplissage prévue.

Parmi les sources clés utilisées : DREES — personnel travaillant dans les établissements d’hébergement pour personnes âgées, enquête EHPA 2023, DREES — caractéristiques et activités des établissements d’hébergement pour personnes âgées, CNSA — coûts moyens à la place dans les ESMS de 2017 à 2023, CNSA — prix des EHPAD en 2024, CNSA — réforme de la tarification des EHPAD, CNSA — investissement immobilier dans les établissements médico-sociaux, Légifrance — article L313-1-1 du Code de l’action sociale et des familles, Légifrance — règlement de sécurité des établissements de type J, et Banque des Territoires — financement de l’EHPAD Les Rubans à Valdoie.