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[Guide] Le prévisionnel financier pour de la location courte durée

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Comment savoir si vous acquérir un bien immobilier pour le mettre en location à courte durée est une bonne idée ? Construisez un prévisionnel financier. C'est la première étude qui devrait être faite, avant l'acquisition du bien. 

Un solide prévisionnel financier vous permettra d'anticiper vos marges et profits dérivés des locations pour les prochaines années. Le prévisionnel financier, notamment par le biais du compte de résultat prévisionnel, vous indiquera les potentiels revenus locatifs que peut générer ce nouveau gîte ou ces nouvelles chambres d'hôtes. C'est notamment pour cela que le prévisionnel est une pièce importante dans un business plan de pour solliciter un financement auprès d'une banque et acheter un bien immobilier.

Pourtant, ce n'est pas le document préféré des entrepreneurs. Prédire le futur est toujours une tâche compliquée. C’est encore plus délicat lorsqu’il s’agit d’estimer les futurs revenus et dépenses d’un projet locatif. Avec les bons outils et les bons conseils, la tâche n'est pourtant pas si difficile. On vous explique maintenant comment réussir le prévisionnel financier de votre bien qui sera mis en location courte durée.

Que doit contenir la partie financière de votre business plan pour un investissement locatif ?

Un chiffre d'affaires qui croît de façon ambitieuse, mais réaliste. Lorsqu'on veut établir le budget prévisionnel d'un logement pour de la courte durée (saisonnier ou non), vos clients sont ceux qui viendront séjourner dans votre bien. Combien vous rapportera une nuitée en moyenne ? C'est la première question à laquelle il faudra répondre. Après avoir réalisé de nombreux business plans pour de location de courte durée, nous conseillons aux entrepreneurs de regarder les prix moyens des nuitées autour de votre bien, sur Air BNB ou sur Booking, sur plusieurs mois de l'année. Maintenant, estimez le nombre de nuitées louées potentielles. Les démarrages sont souvent modestes : prévoyez un petit nombre pour les premiers mois : votre annonce sur les plateformes de location n'aura pas encore beaucoup de succès. Dans votre business plan financier, ce nombre doit croître progressivement (et à un rythme réaliste) pour les mois et années qui suivent. Attention également à bien considérer les effets de saisonnalité, surtout si votre logement est situé dans une zone touristique. Dans le cadre d'un investissement pour de la location de courte durée, une croissance du chiffre d'affaires de 10-20% d'une année sur l'autre ne devrait pas choquer un banquier ou un investisseur. Présentez une croissance ambitieuse, mais réalisable.

Des règles comptables respectées. En lisant le business plan financier de votre futur gîte ou chambres d'hôtes, votre investisseur va faire attention à certains indicateurs en particulier. Par exemple, vos flux de trésorerie ne doivent pas rester "trop longtemps" négatifs. Également, la colonne des actifs doit être égale à la colonne des passifs dans votre bilan prévisionnel. Les amortissements des immobilisations sont également des calculs difficiles à réussir du premier coup. Enfin, respectez les règles de présentation. Par exemple un budget de trésorerie se divise entre des "encaissements" et des "décaissements".

N'oubliez pas qu'un prévisionnel financier, c'est un ENSEMBLE de tableaux. Ne présentez pas seulement un bilan prévisionnel et un plan de financement. On n'imagine pas un business plan financier pour un projet locatif complet sérieux sans ces tableaux : un bilan prévisionnel, un plan de financement, l'analyse des soldes intermédiaires de gestion, un compte de résultat prévisionnel, un budget de trésorerie, le détail du seuil de rentabilité ou encore le détail du calcul du besoin en fonds de roulement. Également, un business plan réussi comprend quelques graphiques et ratios financiers. Enfin, on conseille des prévisions financières sur 3 ans plutôt que 5 ans.

Citation

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Les points de vigilance d'un business plan Excel pour un projet immobilier de location de courte durée

N'oubliez aucun investissement de départ dans votre budget de trésorerie. Les dépenses pour votre projet locatif comprendront surement : l'achat du bien,  un budget pour les travaux, des petits aménagements, de la décoration, du petit mobilier, des frais d'établissement pour une éventuelle SCI ou LMNP, des honoraires de comptable et d'avocat, l'abonnement à des applications en ligne ou encore des frais d'inscription dans les annuaires. N'oubliez rien lorsque vous dresserez la liste des investissements de départ pour être au clair quant à votre budget de démarrage.

Quelles sont les charges courantes d'un compte de résultat pour un projet locatif de courte durée ? Les dépenses récurrentes sont celles que vous payez tous les mois, trimestres ou années. On retrouve, dans le compte de résultat prévisionnel d'un projet locatif, les charges courantes suivantes : l'eau, l'électricité, le gaz, le téléphone, des frais bancaires, un budget fournitures et réparations, des assurances ou encore des honoraires pour un accompagnement juridique et comptable. Il y a également tout ce qui est relatif au paiement des taxes. 

Montrez que vous serez en capacité de rembourser le crédit immobilier demandé. Dans les hypothèses de votre prévisionnel financier, vous devrez rentrer l'emprunt bancaire demandé : sa somme, son taux et sa durée de remboursement. Un bon modèle s'occupera de calculer l'échéancier à votre place. Vos remboursements mensuels (capital et taux d'intérêt) seront des décaissements qui viendront peser sur votre balance de trésorerie. Ainsi, il faut faire attention à ce que celle-ci reste bien positive pendant les 3 années du prévisionnel financier (conseil : c'est dans le budget prévisionnel de trésorerie que l'on retrouve cet indicateur). Si ce n'est pas le cas, faites des prévisions de revenu un peu plus optimistes ou baissez le montant de vos charges courantes dans vos hypothèses. 

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Voici comment réussir le business plan financier de votre investissement immobilier pour de la location courte durée

Vous n'avez pas l'âme d'un financier ? Utilisez notre modèle de prévisionnel financier pour de la location courte durée. Ce modèle Excel à été élaboré pour ceux qui n'ont jamais appris la finance mais qui veulent cependant réussir leur prévisionnel financier. Vous n'avez rien à faire de plus que de rentrer vos paramètres dans les cellules dédiées. Notez également que nous avons déjà listé les dépenses possibles d'un projet locatif. Les tableaux se mettent automatiquement à jour lorsque vous changez les hypothèses. Ce modèle a été testé par des propriétaires de biens locatifs, puis modifié jusqu'à ce que son utilisation convienne même aux grands débutants de la finance. Testez plusieurs scénarios en modifiant les hypothèses et voyez comment évoluent votre chiffre d'affaires prévisionnel ainsi que votre seuil de rentabilité.

Un prévisionnel financier sur 3 ans, complet, avec tous les tableaux. Vous y retrouverez notamment un bilan prévisionnel, un compte de résultat prévisionnel, un budget de trésorerie prévisionnel, un plan de financement mais également d'autres tableaux comme le détail des soldes intermédiaires de gestion, le calcul du besoin en fonds de roulement (BFR) ou l'analyse du seuil de rentabilité. Vous y retrouverez aussi des graphiques et des ratios financiers. Lorsque vous aurez rentré vos hypothèses dans le prévisionnel, vous aurez entre les mains une analyse financière complète de votre projet de location de courte durée, que vous pourrez présenter au lecteur de votre business plan.

Vérifiez si vos prévisions financières sont solides et pertinentes. Dans notre fichier, vous avez la possibilité de rapidement et facilement vérifier si vos paramètres et vos prévisions sont cohérents. Si certaines ne le sont pas (par exemple, votre chiffre d'affaires prévisionnel est trop "ambitieux"), cet onglet vous donne des consignes et indications pour vous corriger facilement et rapidement.

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