Hôtel 20 chambres : quelle rentabilité aujourd'hui ?

Lancez un hôtel sans sous-estimer le taux de remplissage nécessaire

Business plan, prévisionnel financier, étude de marché et executive summary, déjà rédigés et chiffrés pour ce métier.

C'est parti

Un hôtel de 20 chambres peut-il vraiment être rentable aujourd’hui ?

Oui : un bon hôtel de 20 chambres peut aujourd’hui dégager 100 000 à 200 000 € d’EBE par an, parfois davantage, mais les mauvaises affaires tombent vite sous 100 000 €.

Les dernières données disponibles de l’Insee donnent un taux d’occupation de 62,3 % pour l’hôtellerie française sur l’ensemble de 2025. Pour les indépendants, qui ressemblent davantage au projet d’un entrepreneur exploitant vingt chambres, nous descendons à 60,2 %, contre 64,4 % pour les chaînes.

Le marché tient donc plutôt bien. Le vrai problème vient de la petite taille de l’établissement : vingt chambres doivent payer la réception, le ménage, les logiciels, les assurances, l’énergie, l’entretien et souvent le travail du dirigeant. Une différence de 20 € sur le prix moyen ou de dix points d’occupation pèse immédiatement plusieurs dizaines de milliers d’euros.

Les affaires actuellement proposées à la vente montrent bien l’écart. Un hôtel-bureau d’environ vingt chambres dans les Bouches-du-Rhône affiche 450 000 € de chiffre d’affaires et 180 000 € d’EBE. Un 20 chambres en Indre-et-Loire annonce 750 000 € de CA pour 230 000 € d’EBE retraité. Dans l’Eure, un autre 20 chambres affiche environ 786 000 € de CA et 156 000 € d’EBE. À Ceyreste, un hôtel d’une vingtaine de chambres ne réalise que 325 000 € de CA pour environ 98 000 € d’EBE retraité.

Même nombre de chambres, donc, mais des résultats allant pratiquement du simple à plus du double.

Le marché hôtelier français est-il encore assez bon pour ouvrir ou reprendre un hôtel de 20 chambres ?

Oui, la demande hôtelière reste solide actuellement, mais le marché ne progresse plus assez vite pour rattraper un mauvais projet.

L’Insee a compté 220,2 millions de nuitées dans les hôtels français en 2025. Les établissements classés ont atteint 63,9 % d’occupation et les 3 étoiles 63,4 %. Les 4 étoiles ont fait encore mieux, avec 68,1 %.

In Extenso arrive à une lecture similaire : le chiffre d’affaires hébergement français a progressé d’environ 2 % en 2025, tandis que le RevPAR est resté presque stable avant une meilleure fin d’année. Pour 2026, le cabinet parlait davantage de croissance modérée que d’un nouveau boom hôtelier.

Paris reste hors norme, avec environ 82 % d’occupation et 239 € de prix moyen selon In Extenso. Il serait dangereux de transposer ces chiffres à une ville moyenne. L’Île-de-France dans son ensemble n’était qu’à 72,9 % d’occupation selon l’Insee, et beaucoup de marchés régionaux tournent beaucoup plus bas.

Pour un projet de vingt chambres, nous pouvons donc partir du principe qu’il existe encore de la demande. En revanche, l’adresse précise, le prix que les clients acceptent de payer et la saisonnalité comptent aujourd’hui beaucoup plus qu’une hausse générale du marché.

Combien de chiffre d’affaires peut faire un hôtel de 20 chambres ?

Un hôtel de 20 chambres peut raisonnablement faire entre 300 000 et 800 000 € de chiffre d’affaires hébergement, avec des projets très performants qui dépassent largement cette fourchette.

Vingt chambres ouvertes toute l’année donnent 7 300 chambres disponibles.

À 50 % d’occupation, nous vendons 3 650 nuits. À 60 %, 4 380. À 70 %, 5 110.

À partir de là, le prix moyen fait presque tout le reste. À 80 € la nuit et 55 % d’occupation, le chiffre d’affaires chambres tourne autour de 321 000 €. Avec 120 € et 65 %, nous passons à 569 000 €. À 150 € et 70 %, nous atteignons déjà environ 767 000 €.

Les petits-déjeuners, le parking, le bar, les groupes ou les séminaires viennent ensuite s’ajouter à ces montants.

Taux d’occupation	Prix moyen	RevPAR	CA chambres annuel
45 %	75 €	34 €	246 000 €
50 %	85 €	43 €	310 000 €
55 %	100 €	55 €	402 000 €
60 %	110 €	66 €	482 000 €
65 %	120 €	78 €	569 000 €
70 %	135 €	95 €	690 000 €
75 %	150 €	113 €	821 000 €
80 %	170 €	136 €	993 000 €

Faut-il surtout remplir l’hôtel ou augmenter le prix des chambres ?

Pour un hôtel de 20 chambres déjà correctement rempli, gagner du prix moyen est souvent plus rentable que courir après les dernières chambres disponibles.

Prenons un établissement à 65 % d’occupation. Il vend environ 4 745 chambres par an.

Une hausse moyenne de seulement 10 € par nuit ajoute alors environ 47 450 € de chiffre d’affaires annuel. Avec 20 € supplémentaires, nous approchons 95 000 €.

Et le coût supplémentaire de cette hausse de prix est minime.

Gagner dix points d’occupation reste très puissant. À 120 € de prix moyen, passer de 55 à 65 % ajoute environ 87 600 € de chiffre d’affaires chambres. Mais ces clients supplémentaires créent davantage de blanchisserie, de ménage, de consommables et de commissions de distribution.

Voilà pourquoi un hôtel rénové capable de tenir 130 € à 60 % d’occupation peut être bien plus intéressant qu’un établissement vieillissant qui remplit 70 % de ses chambres à 80 €.

Le premier produit un RevPAR de 78 €. Le second reste à 56 €. Sur vingt chambres, cet écart correspond à plus de 160 000 € de chiffre d’affaires annuel.

Quelle marge peut vraiment faire un hôtel de 20 chambres ?

Pour un hôtel de 20 chambres bien exploité, viser 20 à 30 % d’EBE avant financement est crédible ; tomber durablement vers 10 % rend le projet beaucoup moins séduisant.

Les cessions visibles actuellement donnent des repères assez parlants.

L’hôtel d’environ vingt chambres de Ceyreste affiche 324 874 € de CA pour 97 760 € d’EBE retraité, soit environ 30 %. L’hôtel des Bouches-du-Rhône ouvert huit mois par an annonce 450 000 € de CA et 180 000 € d’EBE, soit 40 %. L’affaire d’Indre-et-Loire atteint 750 000 € de CA et 230 000 € d’EBE retraité, autour de 31 %.

L’hôtel-restaurant de vingt chambres actuellement proposé dans l’Eure se situe plus bas : environ 786 000 € de CA pour 156 000 € d’EBE, soit proche de 20 %.

Nous n’en tirerions surtout pas une « marge moyenne de 30 % ». Une annonce de cession peut utiliser un EBE retraité et les méthodes de retraitement diffèrent. En revanche, ces dossiers donnent un ordre de grandeur concret : dégager 100 000 à 200 000 € avec vingt chambres existe réellement sur le marché français actuel.

À moins de 70 000 ou 80 000 € d’EBE, il faut commencer à se demander si nous achetons une entreprise ou essentiellement un emploi très prenant.

Avec seulement 20 chambres, la masse salariale devient-elle le vrai problème ?

Oui, le personnel est souvent le poste qui décide si un hôtel de 20 chambres gagne correctement sa vie ou travaille surtout pour payer ses charges.

Un établissement de vingt chambres est assez grand pour demander une vraie organisation, mais trop petit pour répartir facilement une équipe complète sur beaucoup de chambres.

Une réception ouverte jour et nuit coûte cher, que l’hôtel possède vingt ou cinquante chambres. Même logique pour un directeur salarié, certaines tâches administratives ou la présence de nuit.

Le modèle devient beaucoup plus confortable lorsqu’un couple d’exploitants prend une partie de la réception et de la gestion, que les arrivées tardives sont automatisées ou que les horaires de réception restent raisonnables.

Il faut simplement éviter de tricher avec le calcul. Si deux dirigeants travaillent à temps plein sans véritable rémunération et que l’affaire affiche 150 000 € d’EBE, ces 150 000 € ne sont pas un pur rendement du capital. Une partie rémunère leur travail.

Pour une reprise, nous devons donc recalculer l’EBE avec le coût réel des personnes nécessaires pour faire tourner l’hôtel.

Un hôtel-bureau de 20 chambres est-il plus rentable qu’un hôtel-restaurant ?

Pour vingt chambres, l’hôtel-bureau offre généralement une économie beaucoup plus simple et souvent plus rentable qu’un hôtel avec une vraie restauration.

La chambre possède une marge directe élevée. Une fois le ménage, le linge, les consommables et la distribution payés, une grosse partie du prix reste disponible pour absorber les charges fixes.

Un restaurant ajoute les achats alimentaires, une cuisine, le service, la plonge, plus d’énergie et surtout davantage de personnel.

Avec 65 % d’occupation, vingt chambres donnent en moyenne treize chambres occupées chaque soir. Même avec 1,5 client par chambre, nous arrivons à une vingtaine de personnes présentes dans l’hôtel. C’est peu pour faire vivre un vrai restaurant avec sa propre équipe.

La restauration prend davantage de sens lorsqu’elle attire aussi des clients extérieurs, des groupes, des séminaires ou des mariages. L’hôtel de l’Eure cité plus haut illustre cette logique : ses vingt chambres sont complétées par un restaurant de 80 couverts et une salle de séminaire.

Pour un premier hôtel, une formule plus légère avec chambres, petit-déjeuner, bar et restauration ponctuelle limite beaucoup le risque opérationnel.

Booking et les OTA prennent-ils vraiment autant de marge à un petit hôtel ?

Oui, une forte dépendance aux OTA peut facilement coûter plusieurs dizaines de milliers d’euros par an à un hôtel de 20 chambres.

L’UMIH parle de commissions pouvant aller de 15 à 25 % selon les plateformes et les dispositifs utilisés. Booking indique de son côté que le pourcentage exact est fixé dans l’accord signé avec chaque établissement.

Prenons 500 000 € de chiffre d’affaires chambres et 50 % de réservations intermédiaires avec une commission moyenne de 17 %. Nous dépensons environ 42 500 € par an.

Avec 70 % des ventes passant par ces intermédiaires, nous approchons 59 500 €.

Aujourd’hui encore, le sujet reste sensible. L’UMIH estime que les changements liés au Digital Markets Act n’ont pas suffisamment redonné de visibilité aux hôtels vendant en direct sur Google. La DGCCRF s’est aussi attaquée à certaines clauses contractuelles de Booking.

Pour notre business plan, une réservation directe ne doit donc pas être considérée comme une petite optimisation marketing. Passer de 70 à 40 % de ventes OTA sur 500 000 € de CA chambres peut faire économiser environ 25 500 € avec notre hypothèse de commission.

Les petits-déjeuners, le parking et les extras valent-ils vraiment le coup avec seulement 20 chambres ?

Oui, des revenus annexes bien choisis peuvent ajouter 50 000 à 100 000 € de chiffre d’affaires à un petit hôtel sans transformer complètement son organisation.

Prenons 4 500 chambres vendues dans l’année avec une moyenne de 1,5 client par chambre. Cela donne environ 6 750 nuitées clients.

Si la moitié de ces clients prennent un petit-déjeuner à 14 €, nous obtenons environ 47 000 € de chiffre d’affaires.

Un parking payant qui vend quatre places par nuit à 12 € rapporte encore environ 17 500 € sur une année complète.

Ajoutons quelques consommations au bar, arrivées anticipées, départs tardifs, petites ventes ou location d’équipements : le total commence à peser.

Nous privilégierions les services qui utilisent une infrastructure déjà présente. Monter une activité complexe pour gagner 30 000 € de chiffre d’affaires supplémentaire peut dégrader la marge. Vendre davantage autour d’une réception, d’un parking ou d’une salle de petit-déjeuner existante est beaucoup plus intéressant.

Un hôtel saisonnier de 20 chambres peut-il être plus rentable qu’un hôtel ouvert toute l’année ?

Oui, et certaines affaires actuellement sur le marché montrent même qu’une forte saisonnalité peut produire une excellente rentabilité si les mois ouverts sont très bien remplis et bien tarifés.

L’hôtel d’une vingtaine de chambres proposé dans les Bouches-du-Rhône fournit un cas intéressant : environ 450 000 € de CA, 180 000 € d’EBE et seulement huit mois d’ouverture annoncés.

Fermer plusieurs mois supprime une partie des coûts de personnel et d’exploitation pendant la basse saison. En contrepartie, nous devons générer beaucoup de revenu pendant une période plus courte.

Un taux d’occupation annuel cache donc énormément d’informations. Deux hôtels à 60 % peuvent avoir des profils radicalement différents : l’un tourne régulièrement toute l’année, l’autre est complet l’été et presque vide plusieurs mois.

Pour reprendre un établissement saisonnier, nous regarderions toujours le chiffre d’affaires et l’occupation mois par mois. Une moyenne annuelle ne permet pas de voir si le modèle survit réellement en basse saison.

Combien faut-il remettre dans les chambres pour garder un hôtel rentable ?

Un hôtel de 20 chambres doit conserver une vraie capacité d’investissement, car quelques années sans rénovation peuvent rapidement faire perdre 10 ou 20 € de prix moyen.

Et sur vingt chambres, 20 € de prix moyen valent beaucoup d’argent.

À 65 % d’occupation, ces 20 € représentent environ 95 000 € de chiffre d’affaires annuel.

Le piège consiste à distribuer chaque année tout l’EBE et à découvrir cinq ans plus tard qu’il faut refaire vingt salles de bains, changer la literie, reprendre la climatisation, rénover la façade et moderniser les espaces communs.

À seulement 15 000 € de rénovation par chambre, vingt chambres représentent déjà 300 000 €. À 25 000 €, nous arrivons à 500 000 €, avant même de toucher à la réception, aux circulations ou à la toiture.

La montée en gamme récente du parc français accentue cette pression. Les données d’Atout France montrent que les investissements hôteliers servent largement à améliorer la qualité de l’offre. Les établissements qui restent figés finissent donc par se comparer à des concurrents progressivement rénovés.

Quand nous regardons l’EBE d’un hôtel, une partie doit rester disponible pour entretenir le produit. Sinon, la rentabilité affichée paraît meilleure qu’elle ne l’est vraiment.

Faut-il acheter les murs d’un hôtel de 20 chambres ?

Acheter les murs peut être une excellente opération patrimoniale, mais cela demande tellement plus de capital que le rendement peut finalement être inférieur à celui d’un simple fonds de commerce.

Le contraste entre les affaires actuellement disponibles est spectaculaire.

À Ceyreste, environ vingt chambres, 325 000 € de CA et 98 000 € d’EBE retraité sont proposées avec les murs autour de 2 millions d’euros.

L’hôtel-restaurant de vingt chambres dans l’Eure affiche environ 786 000 € de CA et 156 000 € d’EBE pour un prix murs et fonds annoncé autour de 1,58 million d’euros honoraires compris.

L’hôtel d’Indre-et-Loire est proposé autour de 2,07 millions d’euros avec 750 000 € de CA et 230 000 € d’EBE retraité.

Nous achetons donc parfois autant l’immobilier que l’activité hôtelière.

Un fonds loué peut produire un rendement beaucoup plus élevé sur l’apport initial, mais le loyer sort tous les mois. Posséder l’immeuble demande davantage de capital tout en créant un actif patrimonial qui pourra conserver une valeur indépendante de l’exploitation.

Il faut calculer les deux rendements séparément avant de les réunir.

La dette peut-elle ruiner la rentabilité d’un bon hôtel de 20 chambres ?

Oui, et un hôtel rentable peut laisser très peu de trésorerie si nous le payons trop cher.

Imaginons 1,4 million d’euros de dette sur quinze ans à 4,5 %, uniquement pour mesurer l’ordre de grandeur. L’annuité tourne autour de 130 000 €.

Avec 180 000 € d’EBE, il ne reste qu’environ 50 000 € avant fiscalité, gros travaux et éventuels autres remboursements.

Avec 130 000 € d’EBE, pratiquement toute la capacité d’exploitation part dans la banque.

C’est pourquoi un dossier à 200 000 € d’EBE n’est pas automatiquement plus intéressant qu’un autre à 120 000 €. Le prix payé fait partie de la rentabilité.

Dette financée	Durée	Taux illustratif	Annuité approximative
600 000 €	15 ans	4,5 %	55 900 €
800 000 €	15 ans	4,5 %	74 500 €
1 000 000 €	15 ans	4,5 %	93 100 €
1 200 000 €	15 ans	4,5 %	111 700 €
1 400 000 €	15 ans	4,5 %	130 400 €
1 600 000 €	15 ans	4,5 %	149 000 €
1 800 000 €	15 ans	4,5 %	167 600 €
2 000 000 €	15 ans	4,5 %	186 300 €

Quel RevPAR faut-il viser pour qu’un hôtel de 20 chambres devienne vraiment intéressant ?

Pour un petit hôtel indépendant, nous commencerions à être nettement plus à l’aise autour de 70 à 80 € de RevPAR et au-delà, surtout si l’établissement supporte un loyer ou une dette importante.

Le RevPAR combine occupation et prix moyen, ce qui évite de se laisser impressionner par un hôtel simplement « très rempli ».

À 70 % d’occupation avec un prix moyen de 80 €, le RevPAR n’est que de 56 €. Cela représente environ 409 000 € de chiffre d’affaires chambres annuel pour vingt chambres.

À 60 % avec un prix moyen de 130 €, nous obtenons 78 € de RevPAR et environ 569 000 € de CA chambres.

Avec moins de clients, le deuxième hôtel produit 160 000 € de chiffre d’affaires supplémentaire.

Au niveau national, les indépendants tournent actuellement autour de 60 % d’occupation. Pour construire un dossier solide, nous éviterions donc de baser toute la rentabilité sur 75 ou 80 % de remplissage sauf si le marché local apporte des preuves très fortes.

Un projet capable de gagner correctement sa vie entre 55 et 65 % d’occupation est beaucoup plus rassurant qu’un projet qui doit absolument dépasser 70 %.

Combien le propriétaire d’un hôtel de 20 chambres peut-il réellement gagner ?

Sur un bon hôtel de 20 chambres, un couple d’exploitants peut raisonnablement viser plusieurs dizaines de milliers d’euros de revenu annuel et, sur les meilleurs dossiers, dépasser largement 100 000 € au total ; mais l’EBE ne doit jamais être confondu directement avec leur salaire.

L’annonce récente de l’hôtel des Bouches-du-Rhône donne un repère rare parce qu’elle va jusqu’au revenu de l’acquéreur. L’affaire affiche 450 000 € de CA, 180 000 € d’EBE, un loyer mensuel de 3 000 € et une rémunération potentielle annoncée autour de 59 000 € pour un couple après remboursement de l’emprunt.

Le chiffre dépend naturellement du montage retenu et vient du vendeur, donc nous ne le prendrions pas comme une promesse. Mais il montre bien comment 180 000 € d’EBE peuvent se réduire fortement une fois le financement absorbé.

À l’inverse, acheter comptant un fonds performant ou posséder déjà les murs change complètement l’équation.

Lors d’une reprise, nous voulons donc connaître trois nombres séparément : l’EBE après rémunération normale du travail, les annuités de dette et les investissements à prévoir. Ce qui reste après ces trois éléments est beaucoup plus proche de l’argent réellement disponible pour le propriétaire.

Quels hôtels de 20 chambres ont le meilleur profil aujourd’hui ?

Aujourd’hui, les meilleurs projets de 20 chambres sont généralement des hôtels assez simples à exploiter, capables de vendre suffisamment cher sans avoir besoin d’une énorme équipe.

Un hôtel-bureau trois étoiles rénové, avec parking ou un bon emplacement à pied, un petit-déjeuner rentable et un prix moyen de 110 à 150 € possède déjà beaucoup d’atouts.

La clientèle doit aussi être diversifiée. Une ville qui combine tourisme, entreprises, événements, groupes et passages routiers est plus rassurante qu’une adresse dépendante d’un seul mois de vacances ou d’une seule grosse entreprise locale.

Le classement peut aider, sans constituer une garantie. Les dernières données Insee donnent 63,4 % d’occupation aux hôtels 3 étoiles et 68,1 % aux 4 étoiles, contre 59,1 % aux 2 étoiles. Le marché français continue par ailleurs à monter en gamme.

Nous aimerions surtout voir un hôtel capable de tenir son prix. Avec seulement vingt chambres, gagner 15 ou 20 € de prix moyen produit souvent plus de valeur qu’un projet d’extension ou qu’une course permanente aux promotions.

Quels chiffres doivent faire fuir avant d’acheter un hôtel de 20 chambres ?

Nous deviendrions très prudents si un hôtel de 20 chambres cumule moins de 400 000 € de CA, un gros besoin de personnel, plusieurs centaines de milliers d’euros de travaux et un prix de vente construit sur un EBE fortement « retraité ».

Pris séparément, chacun de ces problèmes peut être corrigé. Ensemble, ils rendent l’affaire dangereuse.

Un autre drapeau rouge apparaît lorsque le business plan suppose deux miracles à la fois. Passer de 50 à 70 % d’occupation tout en faisant monter le prix moyen de 85 à 120 € revient à projeter une hausse du chiffre d’affaires chambres d’environ 131 %. C’est énorme.

Nous regarderions aussi de très près les années précédentes. Une année exceptionnelle ne suffit pas pour valoriser un hôtel. Trois exercices, les ventes mensuelles, le prix moyen, le taux d’occupation, la part Booking, la masse salariale et les travaux récents racontent beaucoup mieux l’histoire.

Enfin, un EBE retraité doit être démonté ligne par ligne. Lorsque sa hausse vient essentiellement de la suppression du salaire du dirigeant, de dépenses présentées comme exceptionnelles ou d’une hypothèse optimiste sur le personnel futur, nous ne sommes déjà plus en train d’acheter le résultat réellement observé.

Hôtel de 20 chambres : quelle rentabilité peut-on vraiment espérer aujourd’hui ?

Un hôtel de 20 chambres peut aujourd’hui être une très bonne petite entreprise, mais nous viserions au moins 100 000 à 150 000 € d’EBE normalisé avant financement et plutôt 150 000 à 200 000 € pour avoir une vraie marge de sécurité.

Les affaires actuellement visibles sur le marché français cadrent assez bien cette fourchette : environ 98 000 € d’EBE pour un hôtel proche de 325 000 € de CA, 180 000 € sur 450 000 €, 230 000 € sur 750 000 € et 156 000 € sur environ 786 000 €.

Comme nous l’avons vu plus haut, le nombre de chambres explique finalement assez peu ces différences. Le prix moyen, le RevPAR, la structure de personnel, la restauration, la saisonnalité et le coût immobilier pèsent beaucoup plus lourd.

Pour construire un projet aujourd’hui, nous préférerions donc vingt chambres générant 600 000 à 750 000 € de chiffre d’affaires avec une organisation légère à vingt chambres très remplies mais bloquées autour de 350 000 ou 400 000 €.

À 500 000 € de CA, produire 100 000 € d’EBE représente déjà 20 % de marge. À 700 000 €, 20 % donnent 140 000 €. Avec 25 %, nous atteignons 175 000 €. Autour de 800 000 €, une bonne exploitation peut commencer à approcher ou dépasser 200 000 €.

Le danger arrive après. Un loyer de 70 000 €, une annuité bancaire de 120 000 € ou 400 000 € de rénovation à financer peuvent absorber une grande partie de cette performance.

Notre seuil est donc assez clair : avec vingt chambres, nous voulons beaucoup plus qu’un hôtel « qui tourne ». Nous voulons un établissement capable de dégager au moins six chiffres d’EBE dans une année normale, sans obliger deux propriétaires à travailler gratuitement et sans dépendre d’un taux d’occupation irréaliste. À partir de 150 000 à 200 000 € d’EBE normalisé et avec un prix d’achat raisonnable, le dossier devient vraiment intéressant.