Camping : quelle rentabilité aujourd'hui ?

Lancez un camping sans sous-estimer le taux de remplissage nécessaire

Un business plan de 35 pages, déjà rédigé et mis en forme pour cette activité : marché, concurrence, stratégie et tableaux financiers.

C'est parti

Un camping est-il encore vraiment rentable aujourd’hui en France ?

Oui, un camping bien acheté et bien exploité peut encore être très rentable aujourd’hui en France, avec des marges d’exploitation que beaucoup de commerces n’approchent pas.

La demande reste très solide. Selon les dernières données annuelles de l’Insee, les campings métropolitains ont enregistré 147,6 millions de nuitées en 2025 entre avril et septembre. La FNHPA estime la progression à environ 4,5 % sur un an. On se situe donc autour d’un record historique, et non dans un secteur dont la clientèle serait en train de disparaître.

La saison actuelle est toutefois moins confortable qu’une simple lecture des nuitées pourrait le laisser penser. La FNHPA indique que les volumes restent proches de ceux de l’an dernier alors que le chiffre d’affaires recule d’environ 2 %, avec davantage de clients qui arbitrent vers des hébergements moins chers. De son côté, le baromètre Septeo Hospitality arrêté fin juillet affichait des réservations cumulées parfaitement stables sur un an. En juillet seulement, le nombre de réservations progressait de 1 % et leur valeur de 9 %, signe que les dernières disponibilités bien placées pouvaient encore se vendre cher.

Le marché reste donc très fréquenté, mais le pouvoir de fixation des prix n’augmente plus partout aussi facilement qu’il y a quelques années.

Pour un créateur ou un repreneur, la grande difficulté vient surtout du capital nécessaire. Terrain, acquisition du fonds, mobil-homes, piscine, sanitaires, réseaux et rénovations peuvent représenter plusieurs millions d’euros. Une marge impressionnante en pourcentage peut alors produire un rendement assez banal si l’affaire a été payée trop cher.

Les campings font-ils vraiment 38 % de marge ?

Un camping français peut effectivement approcher 38 % d’EBE, mais prendre ce chiffre pour une marge nette conduirait à largement surestimer ce que gagne le propriétaire.

Le dernier référentiel national de Cerfrance disponible donne un chiffre d’affaires moyen de 264 006 € et un EBE de 100 517 € en 2023, soit 38,1 % du CA. L’année précédente, le ratio atteignait 38,7 %. Ce niveau reste remarquable, mais il a déjà légèrement reculé malgré une hausse de chiffre d’affaires de près de 11 %.

Cerfrance explique justement que la hausse du CA a en partie servi à répercuter les achats, l’énergie et la masse salariale. La masse salariale représentait 16,5 % du CA en 2023, contre 15 % en 2019. Gagner davantage de chiffre d’affaires n’a donc pas permis de conserver exactement la même marge.

Surtout, l’EBE arrive avant les amortissements, les intérêts financiers et l’impôt. Il ne tient pas davantage compte de la totalité du cash qu’il faudra réinvestir demain dans les hébergements et les installations.

Prenons un camping qui réalise 600 000 € de CA et 228 000 € d’EBE, soit exactement 38 %. Le chiffre paraît énorme. Mais si les exploitants travaillent eux-mêmes dans l’entreprise, que 60 000 € correspondent en réalité à leur travail, que 50 000 € doivent être consacrés chaque année au renouvellement du parc et que 45 000 € partent dans les intérêts et remboursements, la lecture devient beaucoup moins spectaculaire.

Nous garderions donc les 38 % comme un bon repère d’exploitation. Pour connaître la rentabilité de l’investissement, il faut continuer le calcul.

La rentabilité des campings est-elle en train de baisser ?

Oui, les dernières données suggèrent que les campings gagnent actuellement moins facilement de marge supplémentaire qu’au moment du rebond post-Covid.

Cette évolution apparaît déjà dans les chiffres Cerfrance : entre 2022 et 2023, le CA moyen de leur échantillon a augmenté de 10,9 %, tandis que l’EBE n’a progressé que de 9,2 %. La marge d’EBE s’est contractée de 0,6 point.

Le phénomène devient plus visible aujourd’hui. La FNHPA observe une fréquentation globalement stable par rapport au record de 2025, mais environ 2 % de chiffre d’affaires en moins. Elle constate aussi un glissement d’une partie de la clientèle depuis le locatif haut de gamme vers des offres plus simples.

En parallèle, les réservations internet suivies par Septeo Hospitality étaient à l’équilibre en cumul fin juillet par rapport à la saison précédente, aussi bien en volume qu’en chiffre d’affaires. Ce n’est pas mauvais dans l’absolu : le secteur conserve un niveau historiquement élevé. En revanche, compter chaque année sur +5 % de fréquentation et +8 % de prix devient difficile.

Pour un business plan, nous éviterions donc de prolonger mécaniquement les hausses de prix des dernières années sur cinq ou dix ans. Un projet capable de fonctionner avec une fréquentation stable et des tarifs presque stables paraît aujourd’hui beaucoup plus robuste.

Combien rapporte réellement un camping moyen ?

Le camping moyen peut dégager autour de 100 000 € d’EBE sur environ 260 000 € de chiffre d’affaires, mais cette moyenne cache des établissements qui n’ont pratiquement rien à voir entre eux.

Dans le référentiel Cerfrance, le CA moyen atteignait 264 006 €, l’EBE 100 517 € et le résultat courant 67 679 €. L’établissement moyen mobilisait un peu plus de deux équivalents temps plein.

Ces données sont particulièrement intéressantes pour comprendre les petits campings familiaux. Avec seulement deux unités de main-d’œuvre, une partie importante du travail est souvent réalisée directement par les exploitants. La marge serait mécaniquement plus faible si une direction entièrement salariée devait les remplacer.

À l’autre extrême, un grand camping 4 ou 5 étoiles comprenant plusieurs centaines d’emplacements, un parc aquatique, de la restauration et de nombreux saisonniers peut faire plusieurs millions d’euros de CA. Sa structure de coûts ressemble déjà davantage à celle d’un petit resort qu’à celle du camping moyen de Cerfrance.

Le chiffre d’affaires moyen national aide donc à comprendre le secteur, mais beaucoup moins à évaluer une affaire précise.

Indicateur Cerfrance	2022	2023	Évolution
Chiffre d’affaires HT	238 006 €	264 006 €	+10,9 %
EBE	92 019 €	100 517 €	+9,2 %
EBE / CA	38,7 %	38,1 %	-0,6 pt
Résultat courant	62 007 €	67 679 €	+9,1 %
Unités de main-d’œuvre	1,91	2,03	+6,3 %
Marge par UMO	124 453 €	130 305 €	+4,7 %
Masse salariale / CA	16,8 %	16,5 %	-0,3 pt

Un camping 5 étoiles gagne-t-il forcément plus qu’un 3 étoiles ?

Un camping 5 étoiles peut générer beaucoup plus de revenus par emplacement qu’un 3 étoiles, mais rien ne garantit qu’il offre un meilleur rendement sur l’argent investi.

L’écart de remplissage est pourtant spectaculaire. L’Insee mesure actuellement 39,3 % d’occupation pour les campings 3 étoiles, 49,4 % pour les 4 étoiles et 57,9 % pour les 5 étoiles. Les établissements 5 étoiles gagnent donc près de 19 points sur les 3 étoiles.

Sur un camping de 100 emplacements exploités pendant 183 jours, 19 points correspondent théoriquement à environ 3 500 journées-emplacements occupées supplémentaires.

Les prix accentuent encore l’écart. CampingFrance situait récemment une semaine de mobil-home standard autour de 729 € en 3 étoiles et de 1 326 € en 5 étoiles pendant la haute saison. Pour un emplacement nu, la moyenne atteignait environ 28 € la nuit en 3 étoiles et 60,60 € en 5 étoiles.

Les revenus potentiels n’ont donc rien à voir.

La contrepartie se retrouve dans le parc aquatique, l’animation, la restauration, les clubs enfants, les logements premium, la climatisation et les espaces paysagers. Toutes ces prestations demandent des salariés et du capital. Une piscine vieillissante peut absorber en travaux plusieurs années de marge supplémentaire.

Nous préférerions ainsi un 3 ou 4 étoiles simple, très bien situé et acheté correctement à un spectaculaire 5 étoiles payé sur la base d’hypothèses de croissance trop généreuses.

Classement	Emplacements observés par l’Insee	Taux d’occupation	Nuitées 2025
Non classé	62 100	29,7 %	7,5 M
1 étoile	15 300	27,1 %	1,8 M
2 étoiles	70 400	36,4 %	10,7 M
3 étoiles	192 500	39,3 %	36,7 M
4 étoiles	211 600	49,4 %	59,6 M
5 étoiles	87 900	57,9 %	31,3 M
Ensemble	639 700	43,5 %	147,6 M

Les mobil-homes sont-ils vraiment beaucoup plus rentables que les emplacements nus ?

Oui, les mobil-homes peuvent multiplier le revenu d’une parcelle, ce qui explique une grande partie de la montée en gamme du camping français.

Les chiffres de l’Insee montrent déjà un net avantage de remplissage. Les emplacements équipés affichent actuellement 51,6 % d’occupation, contre 37,3 % pour les emplacements nus. Ils représentent environ 44 % du parc observé mais produisent près de 60 % des nuitées.

L’écart de prix est encore plus parlant. CampingFrance situe le prix moyen d’un emplacement nu en haute saison à 30,10 € la nuit pour deux adultes avec électricité. Le mobil-home atteint environ 970 € la semaine, soit près de 139 € par jour si l’on divise simplement le tarif hebdomadaire par sept.

Même avec davantage de ménage, d’énergie et de maintenance, le revenu brut par parcelle peut ainsi changer d’échelle.

L’investissement change lui aussi d’échelle. Un mobil-home neuf peut facilement représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros une fois ajoutés transport, installation, terrasse et raccordements. Avec 40 unités à 40 000 €, nous avons déjà 1,6 million d’euros de parc locatif.

Un emplacement nu vieillit beaucoup moins vite.

Voilà pourquoi nous éviterions de comparer uniquement le CA par emplacement. Le bon indicateur est plutôt le cash produit par euro investi. Sur ce terrain-là, les parcelles nues restent parfois étonnamment compétitives.

Combien peut rapporter un camping de 100 emplacements ?

Un camping de 100 emplacements peut faire moins de 300 000 € de CA comme approcher 1 million d’euros ; le mix entre parcelles nues et locatifs explique une grande partie de l’écart.

Prenons 100 emplacements, dont 60 nus et 40 équipés, exploités commercialement pendant 183 jours. Le tableau ci-dessous est notre simulation, et non une statistique nationale. Les hypothèses centrales restent proches des taux d’occupation publiés par l’Insee et des ordres de grandeur tarifaires observés par CampingFrance.

Avec 37 % d’occupation sur le nu et 52 % sur le locatif, 26 € par nuit pour une parcelle et 80 € de revenu locatif quotidien, l’hébergement génère environ 410 000 €. En ajoutant autour de 10 % de restauration, épicerie, ménage, laverie ou autres ventes, nous arrivons près de 450 000 €.

Un site bien placé qui atteint 60 à 65 % sur ses locatifs, avec un meilleur prix moyen, peut dépasser 600 000 € sans ajouter le moindre emplacement.

À l’inverse, un camping essentiellement nu dans une zone secondaire restera souvent beaucoup plus proche de 200 000 à 300 000 €.

Scénario pour 100 emplacements	Occupation nus	Occupation locatifs	Prix nu/nuit	Revenu locatif/jour	CA total estimé
Très prudent	30 %	40 %	22 €	60 €	≈268 000 €
Prudent	34 %	46 %	24 €	70 €	≈358 000 €
Niveau national proche	37 %	52 %	26 €	80 €	≈450 000 €
Bien exploité	40 %	55 %	28 €	90 €	≈544 000 €
Bonne saison	45 %	60 %	30 €	100 €	≈664 000 €
Très performant	50 %	65 %	32 €	110 €	≈804 000 €
Positionnement premium	52 %	68 %	35 €	125 €	≈954 000 €

Combien peut gagner personnellement le propriétaire d’un camping ?

Un propriétaire-exploitant peut gagner confortablement sa vie avec un bon camping, mais 150 000 € d’EBE ne signifient presque jamais 150 000 € disponibles pour lui.

Imaginons un établissement à 500 000 € de CA et 35 % d’EBE. Les comptes font apparaître 175 000 €.

Si un couple travaille à temps plein dans l’affaire sans salaire complet, une partie de cet EBE rémunère simplement leur travail. Remplacer les deux exploitants par des salariés pourrait facilement coûter plusieurs dizaines de milliers d’euros par an.

Il faut encore payer les intérêts, rembourser les emprunts, financer les travaux et renouveler progressivement les hébergements.

Supposons par exemple que 50 000 € correspondent économiquement au travail des exploitants, que 40 000 € de cash servent chaque année à maintenir le parc à niveau et que 35 000 € partent dans le service de la dette. Sur 175 000 € d’EBE apparent, il ne reste alors que 50 000 € avant fiscalité et autres besoins éventuels.

Le raisonnement change complètement si le terrain est déjà payé, si le parc est récent et si le camping fonctionne avec peu de salariés.

Lors d’une reprise, nous chercherions systématiquement à reconstruire ce revenu économique du propriétaire. C’est beaucoup plus instructif que d’appliquer directement un taux d’EBE au chiffre d’affaires.

Vaut-il mieux créer un camping ou en reprendre un ?

Pour quelqu’un qui cherche d’abord la rentabilité, reprendre un camping existant est aujourd’hui généralement plus réaliste que partir d’un terrain vide.

Un établissement existant possède déjà un avantage difficile à recréer : le droit d’exploiter plusieurs dizaines ou centaines d’emplacements sur cet emplacement précis.

La réglementation pèse beaucoup dans cette équation. La Direction générale des Entreprises rappelle qu’un camping aménagé doit correspondre au nombre d’emplacements autorisés par son permis d’aménager. Le classement peut ensuite reposer sur plus de 200 critères concernant équipements, services, accessibilité et développement durable. Une hausse de plus de 10 % du nombre d’emplacements entraîne par ailleurs de nouvelles démarches.

À cela s’ajoutent les réseaux, les sanitaires, l’assainissement, l’électricité, la réception, les voies internes, les équipements communs et parfois la piscine.

Une création conserve du sens lorsqu’on contrôle déjà un excellent foncier compatible avec l’activité et que l’autorisation d’aménager est réaliste. Dans les autres cas, quelques années peuvent s’écouler avant que le premier vacancier génère un euro de CA.

La reprise permet de payer plus cher au départ, mais nous achetons en échange une activité immédiatement exploitable, une clientèle, des avis, des réservations et surtout des autorisations déjà matérialisées.

Combien faut-il payer pour reprendre un camping rentable ?

Pour un fonds de camping, un ordre de grandeur de 4 à 7 fois l’EBE retraité apparaît régulièrement dans les transactions, et quelques tours de multiple changent complètement le rendement de l’acheteur.

Des spécialistes français de la transaction comme Réal Group ou Cedvia situent couramment les valorisations dans cette zone, selon l’emplacement, le classement, la part de locatif, la saison d’ouverture et la qualité des installations.

Prenons un établissement produisant réellement 200 000 € d’EBE retraité. À 4 fois l’EBE, le fonds vaut 800 000 €. À 7 fois, il atteint 1,4 million d’euros. Nous avons le même camping et la même exploitation, avec 600 000 € d’écart à financer.

Lorsque le foncier est inclus, la facture peut naturellement devenir bien supérieure.

Cette sensibilité au prix d’achat explique une bonne partie des écarts de rentabilité observés entre repreneurs. Une excellente affaire opérationnelle devient facilement un investissement moyen lorsqu’elle est achetée trop cher.

EBE retraité	Valorisation à 4x	À 5x	À 6x	À 7x
75 000 €	300 000 €	375 000 €	450 000 €	525 000 €
100 000 €	400 000 €	500 000 €	600 000 €	700 000 €
150 000 €	600 000 €	750 000 €	900 000 €	1 050 000 €
200 000 €	800 000 €	1 000 000 €	1 200 000 €	1 400 000 €
250 000 €	1 000 000 €	1 250 000 €	1 500 000 €	1 750 000 €
300 000 €	1 200 000 €	1 500 000 €	1 800 000 €	2 100 000 €
400 000 €	1 600 000 €	2 000 000 €	2 400 000 €	2 800 000 €

La localisation d’un camping compte-t-elle plus que ses étoiles ?

Oui, pour un repreneur nous donnerions généralement plus de valeur à un très bon emplacement qu’à une étoile supplémentaire.

Le classement aide à vendre plus cher, mais il ne crée pas une plage, un lac, une rivière, une destination touristique ou un bassin de clientèle.

Les écarts de fréquentation entre territoires sont énormes. Des départements comme la Vendée, l’Hérault, le Var ou l’Ardèche comptabilisent des millions de nuitées en camping, quand certains territoires intérieurs travaillent sur un marché plusieurs fois plus petit.

La saison actuelle montre même que cette carte peut évoluer rapidement. Les fortes chaleurs et les incendies ont déplacé une partie de la demande vers le nord, la Bretagne et la montagne. Le Monde rapportait récemment que les côtes de la Manche connaissaient l’une des plus fortes progressions de fréquentation de l’été. À Fécamp, un camping a dû refuser jusqu’à 50 à 100 camping-cars par jour au cœur de la saison.

Nous ne conclurions pas pour autant que le nord remplace durablement la Méditerranée. Le littoral reste de très loin une destination majeure. Ce mouvement récent montre plutôt que la fraîcheur, le coût du séjour et le risque climatique commencent à compter davantage dans le choix de la destination.

Un camping intérieur peut également très bien fonctionner s’il possède sa propre raison de venir : rivière, vélo, randonnée, parc naturel, patrimoine, hébergement atypique ou environnement remarquable.

Une fiche de vente indiquant seulement « 120 emplacements, 4 étoiles » apprend finalement assez peu. L’emplacement géographique et la demande accessible autour du terrain sont bien plus déterminants.

Le mois d’août rend-il un camping trop dépendant de quelques semaines ?

Oui, le camping français reste fortement dépendant de l’été, et quelques mauvaises semaines peuvent effacer une grosse partie du bénéfice annuel.

Le président de la FNHPA estime qu’août représente à lui seul environ 40 % de l’activité des campings. C’est énorme.

Cette concentration explique la violence financière d’un incendie, d’une inondation ou d’une fermeture administrative au mauvais moment. Lors des incendies récents en Gironde et dans les Landes, 87 campings ont été évacués au niveau national. La FNHPA a estimé les pertes potentielles autour de deux millions de nuitées. Certains établissements avaient déjà encaissé les acomptes puis utilisé cette trésorerie pour payer salariés, fournisseurs et électricité avant de devoir gérer les annulations.

Le risque climatique mérite d’ailleurs d’apparaître directement dans le dossier d’acquisition. Le ministère de la Transition écologique rappelle qu’un camping français sur quatre est exposé aux inondations et un sur cinq aux feux de forêt.

Parallèlement, une petite partie du problème de saisonnalité commence à s’atténuer. Le baromètre Camping-Car Park montre cette année que 73,3 % des camping-caristes interrogés envisagent un séjour en septembre, contre 64 % un an plus tôt. Juin atteint 58 %, alors qu’août tombe à 45 % dans leurs intentions.

Pour un camping adapté aux couples, seniors, cyclistes, vans et camping-cars, gagner plusieurs semaines réellement rentables avant et après le pic est probablement l’un des leviers les plus intéressants du moment.

Quelles charges peuvent faire dérailler un camping rentable ?

La masse salariale, le renouvellement des hébergements et une dette d’acquisition trop lourde sont aujourd’hui les trois postes capables de transformer un bon camping en mauvais investissement.

Cerfrance situe la masse salariale autour de 16,5 % du CA dans son référentiel. Ce niveau paraît assez faible, mais il concerne notamment de petites structures où les propriétaires travaillent eux-mêmes beaucoup. Dès qu’un camping ajoute restaurant, animations, entretien aquatique, surveillance, ménage et réception étendue, la facture grimpe rapidement.

Le renouvellement du parc est plus facile à sous-estimer parce qu’il n’apparaît pas toujours immédiatement dans l’EBE. Un exploitant peut retarder le remplacement de ses hébergements pendant quelques années et afficher de très beaux comptes. Le repreneur découvre ensuite qu’une dizaine de mobil-homes sont arrivés en fin de cycle commercial.

À 30 000, 40 000 ou 50 000 € par unité installée, dix remplacements peuvent demander plusieurs centaines de milliers d’euros.

Le même problème existe avec les sanitaires, les piscines, les toitures, les réseaux électriques, l’assainissement et les terrasses.

Les activités annexes demandent également d’être regardées séparément. Un restaurant qui réalise 150 000 € de CA peut améliorer l’expérience client tout en gagnant très peu d’argent. Avant une reprise, nous voudrions savoir combien chaque gros service contribue réellement au résultat.

La dette termine le calcul. Payer trop cher une entreprise qui fonctionne bien reste l’un des moyens les plus simples de rendre son rendement médiocre.

Un petit camping familial peut-il encore battre un grand camping en rentabilité ?

Oui, un petit camping familial peut produire un excellent rendement sur le capital lorsqu’il reste simple, possède son foncier et utilise peu de salariés.

Le petit camping part avec un handicap évident sur le chiffre d’affaires : moins d’emplacements et moins de services à vendre. Il peut cependant investir beaucoup moins.

Cerfrance estime d’ailleurs la surface moyenne d’un camping français à seulement 2,9 hectares. Le marché ne se limite donc pas aux resorts de 500 emplacements visibles dans les publicités nationales.

La montée en gamme ciblée peut être particulièrement puissante dans ces petites structures. La FNHPA avait par exemple documenté un établissement dont le CA était passé de 103 000 à 196 000 € en six ans, alors que les nuitées ne progressaient que de 7 700 à 10 500. Une partie de cette différence venait du développement de cottages, écolodges, cabanes et tentes aménagées. Le revenu augmentait ainsi beaucoup plus vite que le volume de clients.

Les groupes ont malgré tout pris une place importante. L’Officiel des terrains de camping comptait en 2025 environ 1 498 établissements appartenant à des groupes ou affiliés à des chaînes. Ils ne représentaient que 19 % des campings français, mais déjà 36 % des emplacements.

Un indépendant aura du mal à les battre sur les achats médias, les centrales de réservation ou les grands parcs aquatiques. En revanche, une structure de 60 ou 100 emplacements peut fonctionner avec beaucoup moins de frais centraux et proposer un produit que les grands réseaux recherchent moins : nature, calme, accueil personnalisé, itinérance ou destination secondaire.

Cette économie peut produire une très bonne rentabilité tant que nous valorisons correctement le travail du couple exploitant. Deux propriétaires qui travaillent énormément sans salaire normal peuvent donner l’illusion d’une marge exceptionnelle.

Peut-on encore augmenter facilement les prix des campings ?

Non, augmenter les tarifs partout devient nettement plus risqué aujourd’hui, car les clients arbitrent davantage entre catégories de campings et types d’hébergement.

Les dernières données sont assez parlantes. La fréquentation reste proche de son record, mais la FNHPA constate environ 2 % de CA en moins sur la saison actuelle et un déplacement d’une partie des clients vers des solutions moins haut de gamme.

Le secteur a pourtant énormément élargi son amplitude tarifaire. CampingFrance observe environ 30 € la nuit pour un emplacement nu moyen en haute saison, tandis qu’un mobil-home standard tourne autour de 970 € la semaine. Dans les 5 étoiles, la moyenne atteint environ 1 326 €, et certains produits dépassent 2 000 €.

À ce niveau de prix, un camping premium entre directement en concurrence avec les résidences, locations saisonnières, villages vacances et parfois l’hôtellerie.

Nous voyons aussi réapparaître un intérêt pour les emplacements nus, les vans et les tentes de toit. Cette demande ne vient pas seulement d’une nostalgie du camping traditionnel ; le budget joue à nouveau fortement.

La tarification la plus robuste aujourd’hui nous semble donc reposer sur plusieurs niveaux de produits. Une parcelle nue accessible, un mobil-home standard et quelques unités premium permettent d’aller chercher davantage de panier sans obliger toute la clientèle à suivre la même montée de prix.

Quel rendement faut-il viser avant d’acheter un camping ?

Avant d’acheter un camping, nous voudrions voir un rendement des fonds propres à deux chiffres après rémunération normale du dirigeant, CAPEX récurrent et service de la dette ; en dessous, le risque opérationnel commence à être difficile à justifier.

Prenons 500 000 € d’apport personnel.

Si le camping laisse réellement 75 000 € par an après rémunération du travail des exploitants, maintenance normale du parc et dette, l’investisseur obtient environ 15 % de cash annuel sur son apport avant fiscalité personnelle.

Avec seulement 40 000 €, le rendement tombe à 8 %. À 25 000 €, nous ne sommes plus qu’à 5 %.

Cinq pour cent peut sembler acceptable pour un placement relativement passif et liquide. Un camping n’est ni passif ni liquide. Il dépend de la météo, de quelques mois de vente, de salariés saisonniers, d’un terrain très spécifique et de dépenses d’entretien parfois brutales. Nous demanderions logiquement une prime de rendement.

Le piège classique consiste à calculer 200 000 € d’EBE sur une acquisition de 1 million d’euros et à annoncer « 20 % de rentabilité ». Si l’EBE contient le travail du propriétaire et qu’il faut ensuite sortir 70 000 € de CAPEX et 50 000 € de dette, les 20 % disparaissent rapidement.

La question décisive lors d’une reprise devient alors très concrète : combien d’euros resteront chaque année sur le compte après avoir payé tout ce qu’il faut pour que le camping puisse refaire la même saison l’année suivante ?

Camping : quelle rentabilité peut-on vraiment espérer aujourd’hui ?

Un bon camping peut encore être très rentable aujourd’hui, avec environ 30 à 40 % d’EBE dans les meilleures structures, mais un repreneur doit plutôt viser un rendement réel à deux chiffres sur son apport après travail du dirigeant, investissements récurrents et dette.

Les conditions de marché restent favorables. La France vient de dépasser 147 millions de nuitées de camping sur une saison annuelle, les emplacements équipés atteignent 51,6 % d’occupation et les 5 étoiles près de 58 %. La demande n’a donc rien d’un marché en déclin.

Les données les plus récentes empêchent toutefois de raconter une histoire trop facile. Les volumes tiennent, tandis que le CA du secteur a légèrement reculé selon la FNHPA. Les réservations internet sont globalement stables et les ménages reviennent davantage vers des hébergements moins chers. Les prix ne pourront probablement plus compenser automatiquement toutes les hausses de coûts.

La vraie dispersion de rentabilité se crée ensuite camping par camping.

Un établissement de 100 emplacements peut rester sous 300 000 € de CA ou s’approcher du million. Un petit camping familial avec son terrain payé peut offrir un très bon rendement. Un resort 5 étoiles à plusieurs millions d’euros de CA peut décevoir si son parc aquatique, sa masse salariale et sa dette absorbent le cash.

Pour une reprise, nous regarderions en priorité le prix payé, la localisation, le revenu par emplacement, le mix entre nu et locatif, la durée de saison, l’âge des mobil-homes et les investissements nécessaires pendant les cinq prochaines années.

C’est là que se joue aujourd’hui la rentabilité du camping. Une marge d’EBE de 38 % reste séduisante sur une annonce de vente ; le chiffre beaucoup plus intéressant est ce qu’il reste au propriétaire une fois le camping correctement entretenu, son travail rémunéré et la banque payée.