Cet article a été écrit par un expert qui a étudié l'industrie et a confectionné le pack complet pour un marchand de biens
Nos experts ont réalisé un pack complet pour un marchand de biens, modifiable.
Lancer une activité de marchand de biens nécessite un budget initial conséquent, généralement entre 40 000 € et 200 000 €.
Les coûts de démarrage comprennent l'apport personnel, les frais d'acquisition, la création de société, les assurances spécialisées et la trésorerie de fonctionnement. La réglementation française impose peu de contraintes en termes de capital minimum, mais les banques exigent des garanties solides pour financer les premières opérations.
Si vous voulez aller plus loin, vous pouvez télécharger notre pack complet pour l'ouverture d'une activité de marchand de biens.
Le démarrage d'une activité de marchand de biens requiert une mise de départ importante, principalement constituée de l'apport personnel et des frais annexes.
Les coûts varient considérablement selon l'ampleur du projet, la zone géographique et la stratégie commerciale adoptée.
| Poste de coût | Montant minimum | Montant maximum | Commentaires |
|---|---|---|---|
| Apport personnel initial | 40 000 € | 200 000 € | 20% à 30% du montant des opérations |
| Frais d'acquisition (notaire + droits) | 5,8% | 7% | Du prix d'achat du bien |
| Création de société | 1 500 € | 3 000 € | Statuts, immatriculation, expert-comptable |
| Trésorerie de départ | 20 000 € | 50 000 € | 6 à 9 mois de fonctionnement |
| Assurances professionnelles | 550 €/an | 1 100 €/an | RC Pro + protection juridique |
| Frais de fonctionnement mensuel | 800 € | 3 300 € | Bureau, logiciels, déplacements |
| Budget travaux par bien | 10 000 € | 100 000 € | Selon l'état et l'ambition du projet |
Quel capital minimum faut-il pour démarrer une activité de marchand de biens ?
Aucun capital minimum légal n'est imposé pour créer une société de marchand de biens en France, le montant symbolique de 1 € suffit théoriquement.
En pratique, il faut prévoir un apport personnel conséquent de 40 000 € à 200 000 € selon l'ampleur du projet et la zone géographique. Les banques exigent généralement 20% à 30% d'apport personnel sur le montant total des opérations envisagées.
Cette mise de fonds initiale sert à rassurer les établissements financiers sur votre capacité à mener à bien les premières transactions. Plus votre apport est important, plus vous obtiendrez facilement des conditions de financement avantageuses.
L'apport personnel doit également couvrir les frais annexes de démarrage : création de société, assurances, trésorerie de fonctionnement et premiers frais d'acquisition.
Quels frais d'acquisition prévoir lors de l'achat d'un bien ?
Les frais d'acquisition représentent une part significative du coût total d'une opération immobilière.
| Type de frais | Taux ou montant | Base de calcul | Commentaires |
|---|---|---|---|
| Droits de mutation | 5% à 5,8% | Prix d'achat | Hausse législative depuis 2025 |
| Émoluments notaire | 0,8% à 1,2% | Prix d'achat | Barème dégressif officiel |
| Débours notaire | 500 € à 1 000 € | Forfait | Formalités administratives |
| Contribution sécurité immobilière | 0,1% | Prix d'achat | Taxe obligatoire |
| Commission agence | 3% à 8% | Prix d'achat | Variable selon bien et zone |
| Frais hypothèque/garantie | 1% | Montant financé | Cautionnement bancaire |
| Total frais acquisition | 9,9% à 16,1% | Prix d'achat | Hors travaux de rénovation |
Combien coûte la création d'une société de marchand de biens ?
La création d'une société nécessite plusieurs démarches administratives et l'intervention de professionnels qualifiés.
La rédaction des statuts par un expert-comptable, avocat ou notaire coûte entre 1 500 € et 3 000 € selon la complexité de la structure choisie. L'immatriculation au Registre du Commerce représente 37 € à 62 € selon la forme juridique retenue.
La publication de l'annonce légale obligatoire varie de 141 € à 462 € en fonction du département et de la longueur du texte. Un accompagnement global par un professionnel pour toutes les formalités coûte en moyenne 2 200 €.
Il faut également prévoir l'ouverture d'un compte bancaire professionnel et les premiers frais d'expertise comptable pour la mise en place de la comptabilité. C'est un point que vous retrouverez dans notre pack complet pour un marchand de biens.
Quelle trésorerie de départ constituer pour les premiers mois ?
Une trésorerie de départ solide est indispensable pour couvrir les frais de fonctionnement avant les premières ventes.
Il faut prévoir 6 à 9 mois de charges fixes sans revenus, soit généralement 20 000 € à 50 000 € selon l'ampleur de l'activité. Cette réserve couvre les frais de gestion courante, charges sociales, intérêts d'emprunts, assurances et dépenses marketing.
Le délai entre l'achat d'un bien et sa revente varie de 6 mois à 2 ans selon la complexité des travaux et les conditions de marché. Durant cette période, les charges continuent de courir sans générer de revenus.
Une trésorerie insuffisante constitue la première cause d'échec des nouveaux marchands de biens, il ne faut pas sous-estimer ce poste dans le budget prévisionnel.
Quels frais bancaires et de financement anticiper ?
Le financement des opérations immobilières génère plusieurs types de frais bancaires qu'il faut intégrer dans les calculs de rentabilité.
Les banques exigent un apport personnel de 20% à 30% du coût total de l'opération, travaux inclus. Les frais de dossier bancaire varient de 500 € à 1 000 € par financement accordé.
Les taux d'intérêt actuels se situent entre 4% et 6% selon le profil de l'emprunteur et la durée du crédit. Les garanties hypothécaires ou cautionnements représentent environ 1% du montant financé.
Des solutions alternatives existent comme le financement participatif immobilier ou le portage, permettant de réduire l'apport à 10% mais avec des coûts plus élevés (8% à 11%).
Quelles assurances professionnelles souscrire obligatoirement ?
Plusieurs assurances spécialisées sont indispensables pour exercer en toute sécurité l'activité de marchand de biens.
- Responsabilité civile professionnelle : 400 € à 800 € par an selon le chiffre d'affaires et les risques couverts
- Assurance décennale : 1 500 € à 2 500 € par an si réalisation de travaux structurels importants
- Protection juridique : 150 € à 300 € par an pour les litiges commerciaux et administratifs
- Assurance multirisque bureau : 200 € à 500 € par an selon la surface et le matériel
- Garantie financière : obligatoire si encaissement de fonds, montant variable selon l'activité
Quel budget prévoir pour les travaux et rénovations ?
Le budget travaux varie énormément selon l'état du bien acquis et l'ambition du projet de rénovation.
Pour une rénovation légère (peinture, revêtements, cuisine, salle de bains), il faut compter 10 000 € à 30 000 € par bien. Une rénovation complète avec restructuration peut atteindre 100 000 € ou plus selon la surface.
Les mises aux normes obligatoires (électricité, plomberie, isolation) représentent souvent 15 000 € à 25 000 € supplémentaires sur les biens anciens. Il faut également prévoir les honoraires d'architectes (2 000 € à 10 000 €) pour les projets complexes.
Une étude technique préalable et des devis détaillés sont indispensables pour éviter les dépassements budgétaires qui plombent la rentabilité de l'opération.
Quels sont les frais fiscaux récurrents à intégrer ?
L'activité de marchand de biens génère plusieurs obligations fiscales qu'il faut anticiper dans les prévisions financières.
La TVA s'applique sur la marge réalisée au taux de 20%, avec possibilité de récupération sur les achats et travaux. L'impôt sur les sociétés est calculé au taux standard de 25% sur les bénéfices.
La taxe foncière reste due pendant la période de détention du bien, soit 500 € à 2 500 € par an selon la commune et la surface. Les prélèvements sociaux s'appliquent sur les dividendes distribués aux associés.
Une optimisation fiscale peut être mise en place via le choix du statut juridique et la structuration des opérations, d'où l'importance de se faire accompagner par un expert-comptable spécialisé. C'est un point que vous retrouverez dans notre pack complet pour un marchand de biens.
Quels honoraires de professionnels prévoir chaque année ?
L'exercice de l'activité de marchand de biens nécessite l'intervention régulière de plusieurs professionnels spécialisés.
Les honoraires d'expert-comptable représentent 1 500 € à 3 000 € par an selon le volume d'activité et les prestations demandées. Les frais de notaire interviennent à chaque transaction d'achat et de vente.
Un avocat spécialisé en droit immobilier coûte 1 500 € à 4 000 € par an selon la complexité des dossiers traités. Les architectes et bureaux d'études interviennent ponctuellement pour 2 000 € à 10 000 € par projet complexe.
Ces prestations sont indispensables pour sécuriser les opérations et optimiser la fiscalité, elles doivent être budgétées dès le démarrage de l'activité.
Quels coûts marketing et commerciaux budgéter pour les ventes ?
La commercialisation des biens rénovés nécessite un budget marketing adapté pour optimiser les délais de vente.
La diffusion d'annonces sur les portails immobiliers et réseaux sociaux représente 2 000 € à 8 000 € par an selon la stratégie adoptée. Le home staging coûte 1 000 € à 4 000 € par bien selon l'ampleur des aménagements.
Les photos professionnelles sont indispensables et coûtent 200 € à 500 € par bien. Il faut également prévoir les frais de communication print et digital pour développer la notoriété de l'activité.
Un investissement marketing de qualité permet de réduire les délais de vente et d'optimiser les prix de cession, améliorant directement la rentabilité des opérations.
Quels frais de fonctionnement courants prévoir mensuellement ?
Les charges de fonctionnement récurrentes représentent un poste important du budget prévisionnel.
| Poste de charge | Montant mensuel minimum | Montant mensuel maximum | Commentaires |
|---|---|---|---|
| Loyer de bureau | 400 € | 2 000 € | Selon localisation et surface |
| Logiciels et abonnements | 100 € | 500 € | CRM, comptabilité, portails |
| Déplacements et visites | 300 € | 800 € | Véhicule, essence, péages |
| Télécommunications | 80 € | 200 € | Téléphone, internet, mobile |
| Fournitures de bureau | 50 € | 150 € | Papeterie, matériel informatique |
| Formation continue | 100 € | 300 € | Veille réglementaire, techniques |
| Total charges mensuelles | 1 030 € | 3 950 € | Hors honoraires professionnels |
Quelles aides et financements publics peuvent alléger les coûts ?
Plusieurs dispositifs d'aide existent pour accompagner la création d'entreprise dans le secteur immobilier.
Bpifrance propose des prêts à la création d'entreprise et des garanties bancaires pour faciliter l'accès au financement. Les régions offrent parfois des subventions à la création d'activité, particulièrement dans les zones de revitalisation.
Le financement participatif immobilier et le portage permettent de réduire l'apport personnel initial. Des exonérations de charges sociales peuvent s'appliquer en ZFU (Zones Franches Urbaines) ou ZRR (Zones de Revitalisation Rurale).
Ces dispositifs évoluent régulièrement, il convient de se renseigner auprès des organismes compétents lors de la création de l'activité. C'est un point que vous retrouverez dans notre pack complet pour un marchand de biens.
Conclusion
Le démarrage d'une activité de marchand de biens nécessite un investissement initial conséquent, généralement compris entre 60 000 € et 250 000 € tous frais confondus. Cette mise de fonds importante s'explique par la nécessité de disposer d'un apport personnel solide, de constituer une trésorerie de précaution et de faire face aux nombreux frais annexes.
La réussite dans ce secteur dépend largement de la qualité du business plan initial et de l'accompagnement par des professionnels expérimentés. Une analyse rigoureuse des coûts et une stratégie financière bien construite constituent les fondements d'une activité pérenne et rentable.
Cet article est fourni à titre informatif uniquement et ne doit pas être considéré comme un conseil financier. Il est recommandé aux lecteurs de consulter un professionnel qualifié avant de prendre toute décision d'investissement. Nous déclinons toute responsabilité quant aux actions entreprises sur la base des informations fournies.
Démarrer une activité de marchand de biens requiert une préparation minutieuse et une connaissance approfondie des coûts impliqués.
Notre équipe d'experts a développé des outils spécialisés pour vous accompagner dans cette démarche et optimiser vos chances de succès dès le lancement de votre activité.
Sources
- L'Expert-comptable.com - Marchand de biens immobiliers
- Swapn - Devenir marchand de biens
- Modèles de Business Plan - Financement marchand de biens
- Qonto - Devenir marchand de biens
- Investissement-locatif.com - Formation marchand de biens
- Fintae - Statut marchand de biens
- Fintae - Frais notaire marchand de biens
- City&Co - Hausse frais notaire 2025
- Cafpi - Augmentation frais notaires 2025
- Bricks - Guide financement marchand biens 2025