Cet article a été écrit par un expert qui a étudié l'industrie et a confectionné le pack complet pour un marchand de biens
Nos experts ont réalisé un pack complet pour un marchand de biens, modifiable.
Se lancer comme marchand de biens en France nécessite une préparation financière rigoureuse et des fonds propres substantiels.
Le budget de départ varie considérablement selon l'ampleur des opérations envisagées, mais il faut compter entre 120 000 € et 200 000 € pour démarrer avec une marge de sécurité adaptée au marché actuel de l'immobilier.
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Le budget de départ pour un marchand de biens dépend de plusieurs facteurs clés : l'apport personnel, les frais de notaire, les charges fixes et la trésorerie de sécurité.
Voici un tableau détaillé des principaux postes budgétaires à prévoir pour démarrer cette activité en France :
| Poste budgétaire | Montant recommandé | Pourcentage du budget | Observations |
|---|---|---|---|
| Fonds propres initiaux | 40 000 € à 200 000 € | Variable | Selon la taille des opérations |
| Apport personnel bancaire | 20 % à 30 % du prix | 20-30% | Exigé par les établissements |
| Frais de notaire réduits | 0,715 % + 125 € forfait | 1-2% | Sous conditions professionnelles |
| Charges fixes annuelles | 8 500 € à 22 000 € | 5-10% | Comptabilité, assurances, charges |
| Budget travaux | 100 € à 500 €/m² | 15-40% | Selon l'état du bien |
| Trésorerie de sécurité | 10 % à 15 % de l'opération | 10-15% | Pour les imprévus |
| Budget global minimal | 120 000 € à 200 000 € | 100% | Pour démarrer sereinement |
Quel montant minimum de fonds propres faut-il pour se lancer comme marchand de biens en France ?
Le montant minimum de fonds propres nécessaire se situe entre 40 000 € et 200 000 € selon l'ampleur de vos projets.
Cette fourchette large s'explique par la diversité des stratégies possibles. Si vous visez des biens d'entrée de gamme dans des zones périphériques, 40 000 € peuvent suffire pour vos premières opérations. En revanche, pour des projets plus ambitieux en centre-ville ou sur des biens de standing, il faut plutôt compter sur 100 000 € à 200 000 €.
La zone géographique influence fortement ce montant. En région parisienne ou dans les grandes métropoles, les prix d'acquisition étant plus élevés, vos besoins en fonds propres seront mécaniquement supérieurs. À l'inverse, dans certaines villes moyennes, vous pourrez débuter avec un capital plus modeste.
Il est crucial de ne pas sous-estimer ce poste car ces fonds propres serviront non seulement d'apport personnel, mais aussi de coussin de sécurité pour faire face aux imprévus inévitables dans cette activité.
Quel niveau d'apport personnel demandent les banques pour financer les premières opérations ?
Les banques exigent généralement un apport de 20 % à 30 % du prix d'acquisition pour financer une opération de marchand de biens.
Cette exigence s'est durcie depuis la mise en place des normes post-Bâle III. Certains établissements peuvent même demander jusqu'à 25 % à 40 % selon votre profil et la complexité de l'opération. Pour un bien à 150 000 €, vous devrez donc apporter entre 30 000 € et 45 000 €.
L'apport ne couvre pas seulement une partie du prix d'achat. Les banques veulent s'assurer que vous disposez également des liquidités nécessaires pour les frais annexes : notaire, travaux, charges fixes. C'est pourquoi elles analysent votre capacité financière globale.
Votre expérience dans le domaine influence aussi le niveau d'apport demandé. Un débutant devra souvent apporter plus qu'un marchand de biens expérimenté avec un historique de réussites.
Quel est le coût moyen des frais de notaire et d'enregistrement sur chaque acquisition ?
En tant que marchand de biens, vous bénéficiez de droits d'enregistrement réduits à 0,715 % plus un forfait de 125 €, sous certaines conditions.
Cette réduction substantielle représente un avantage concurrentiel majeur par rapport aux particuliers qui paient 7 à 8 % de frais de notaire. Pour une opération à 300 000 €, vos droits d'enregistrement s'élèvent à seulement 2 145 € au lieu de 17 400 € en régime classique.
Pour bénéficier de ce régime privilégié, vous devez vous engager à revendre le bien dans les cinq ans ou à construire dans les quatre ans. Cette obligation s'inscrit parfaitement dans la logique de l'activité de marchand de biens qui vise la rotation rapide des actifs.
Attention toutefois : si vous ne respectez pas ces délais ou si vous ne réunissez pas les conditions, vous devrez payer le complément de droits majoré d'intérêts. Il est donc essentiel de bien maîtriser ces aspects réglementaires dès le départ.
C'est un point que vous retrouverez dans notre pack complet pour un marchand de biens.
Quel budget de trésorerie anticiper pour couvrir les charges fixes de la première année ?
Prévoyez un budget annuel de 8 500 € à 22 000 € pour couvrir l'ensemble de vos charges fixes.
| Type de charge | Montant annuel | Fréquence | Observations |
|---|---|---|---|
| Expert-comptable | 2 000 € à 5 000 € | Mensuelle/Trimestrielle | Selon la complexité du dossier |
| Assurances biens | 1 500 € à 6 000 € | Annuelle | Varie selon le nombre de biens |
| Charges sociales | 5 000 € à 15 000 € | Trimestrielle | Selon le statut juridique |
| Frais administratifs | 500 € à 2 000 € | Ponctuelle | Immatriculation, formalités |
| Frais bancaires | 500 € à 1 500 € | Mensuelle | Comptes professionnels, virements |
| Assurance responsabilité | 800 € à 2 000 € | Annuelle | Indispensable pour l'activité |
| Formation/veille juridique | 1 000 € à 3 000 € | Annuelle | Mise à jour réglementaire |
Quel montant prévoir pour les travaux de rénovation selon le type de bien visé ?
Le budget travaux varie de 100 € à 500 €/m² selon l'ampleur de la rénovation nécessaire.
Pour une rénovation légère (rafraîchissement, peinture, petites réparations), comptez 100 à 300 €/m². Sur un appartement de 80 m², cela représente 8 000 € à 24 000 €. Ce type d'intervention convient aux biens en bon état général nécessitant une simple remise au goût du jour.
Une rénovation complète (électricité, plomberie, sols, cuisine, salle de bains) coûte 300 à 500 €/m². Pour le même appartement, le budget grimpe à 24 000 € - 40 000 €. Cette fourchette correspond aux biens nécessitant une restructuration importante.
N'oubliez pas les contraintes réglementaires qui peuvent alourdir la facture : mise aux normes électriques, isolation thermique, accessibilité. Ces travaux obligatoires représentent souvent 15 à 25 % supplémentaires sur le budget initial.
Quel budget réserver aux frais bancaires, garanties et intérêts intercalaires ?
Comptez entre 2 000 € et 10 000 € par opération pour l'ensemble des frais bancaires et garanties.
Cette enveloppe comprend les frais de dossier (0,5 % à 1 % du montant emprunté), les frais d'hypothèque ou de caution (1 % à 2 %), et les commissions diverses. Pour un emprunt de 200 000 €, ces frais représentent 4 000 € à 6 000 €.
Les intérêts intercalaires constituent un poste souvent sous-estimé. Pendant la durée des travaux (3 à 12 mois selon la complexité), vous payez uniquement les intérêts sur les fonds débloqués. Selon la durée et le taux, prévoyez 3 000 € à 12 000 € par opération.
Certaines banques proposent des crédits relais spécialement adaptés aux marchands de biens, avec des conditions plus souples mais des taux généralement supérieurs de 0,5 % à 1 % aux crédits classiques.
Quel montant allouer à la constitution de votre société ?
La constitution d'une société dédiée nécessite un budget de 1 500 € à 12 000 € selon la forme juridique choisie.
Le capital social minimum légal est de 1 €, mais un montant de 1 000 € à 10 000 € est recommandé pour crédibiliser votre dossier auprès des banques et partenaires. Ce capital témoigne de votre engagement et de votre capacité financière.
Les frais juridiques et d'immatriculation varient de 500 € à 2 000 € : rédaction des statuts, publication d'annonce légale, immatriculation au registre du commerce. Si vous passez par un avocat ou expert-comptable, comptez 1 500 € à 3 000 € supplémentaires.
La forme juridique impacte ces coûts : une SAS ou SARL coûte plus cher à créer qu'une SASU, mais offre plus de souplesse pour l'évolution future de votre activité.
Quel niveau de liquidité de sécurité est recommandé pour absorber les imprévus ?
Constituez une réserve de liquidité de 10 % à 15 % du montant total de chaque opération pour faire face aux imprévus.
Cette trésorerie de sécurité vous permet d'absorber les dépassements de budget travaux, fréquents dans la rénovation (20 % à 30 % de dépassement en moyenne). Sur une opération de 200 000 €, gardez donc 20 000 € à 30 000 € de côté.
Les retards de vente représentent l'autre risque majeur. Si votre bien reste invendu plus longtemps que prévu, vous devez continuer à payer les charges, intérêts et taxes. Cette réserve vous donne 3 à 6 mois de marge supplémentaire.
N'hésitez pas à être conservateur sur ce poste : il vaut mieux avoir trop de liquidités que pas assez. Les marchands de biens expérimentés recommandent souvent de majorer cette réserve à 20 % les premières années, le temps d'affiner votre capacité d'estimation.
Quel budget marketing et commercial prévoir pour accélérer la vente ?
Allouez 2 000 € à 7 000 € par bien pour optimiser votre stratégie de commercialisation.
- Photos professionnelles : 300 € à 800 € selon le bien - indispensables pour attirer l'attention sur les portails immobiliers
- Home staging : 1 000 € à 4 000 € - permet d'augmenter le prix de vente de 5 % à 15 % en moyenne
- Annonces premium : 200 € à 500 €/mois sur les principaux sites - pour améliorer la visibilité
- Supports marketing : 300 € à 800 € - brochures, plans 3D, vidéos de visite virtuelle
- Frais d'agence : 3 % à 5 % si vous passez par un professionnel - négociable selon le volume
L'investissement marketing est crucial car il impacte directement la vitesse de vente. Un bien bien mis en valeur se vend 20 % à 30 % plus rapidement, réduisant d'autant vos frais financiers.
Quel budget prévoir pour les honoraires techniques (architectes, géomètres, bureaux d'études) ?
Comptez 3 000 € à 15 000 € par projet selon la complexité des interventions techniques nécessaires.
Les honoraires d'architecte ou maître d'œuvre représentent 2 000 € à 10 000 € selon l'ampleur des travaux. Pour des projets de rénovation lourde ou d'extension, ces professionnels sont indispensables et leurs honoraires se calculent souvent en pourcentage du montant des travaux (8 % à 12 %).
Les interventions spécialisées s'ajoutent : géomètre (1 000 € à 3 000 €), bureau d'études structure (1 500 € à 5 000 €), bureau d'études thermiques (800 € à 2 000 €). Ces expertises sont souvent obligatoires pour obtenir les autorisations d'urbanisme.
N'économisez pas sur ces postes : une étude mal faite peut coûter beaucoup plus cher en reprises de travaux ou en refus d'autorisation administrative.
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Quel seuil financier est pertinent pour accéder à des opérations rentables ?
Le seuil optimal se situe entre 100 000 € et 300 000 € (acquisition + travaux) pour viser une rentabilité suffisante.
En dessous de 100 000 €, les marges sont souvent insuffisantes pour couvrir tous les coûts fixes et variables de l'activité. Les frais incompressibles (notaire, banque, assurances, comptabilité) représentent une part trop importante du budget total.
La fourchette 150 000 € - 250 000 € constitue un "sweet spot" pour débuter : elle permet des marges brutes de 15 % à 25 % tout en restant accessible financièrement. Au-delà de 300 000 €, vous entrez dans des segments plus techniques nécessitant plus d'expérience.
L'effet de levier est crucial : avec un apport de 50 000 €, vous pouvez porter une opération de 200 000 €. Si vous réalisez 20 % de marge brute (40 000 €), votre rentabilité sur fonds propres atteint 80 %, ce qui justifie les risques pris.
Quel montant global minimal faut-il pour démarrer avec une marge de sécurité adaptée ?
Un budget global de 120 000 € à 200 000 € est recommandé pour démarrer votre activité de marchand de biens avec sérénité.
| Composante du budget | Montant minimum | Montant optimal | Pourcentage du budget |
|---|---|---|---|
| Apport initial première opération | 30 000 € | 60 000 € | 25-30% |
| Frais annexes acquisition | 3 000 € | 8 000 € | 3-4% |
| Budget travaux | 25 000 € | 50 000 € | 20-25% |
| Charges fixes première année | 8 500 € | 15 000 € | 7-8% |
| Constitution société | 2 000 € | 5 000 € | 2-3% |
| Trésorerie de sécurité | 25 000 € | 40 000 € | 20-25% |
| Budget marketing/vente | 3 000 € | 7 000 € | 3-4% |
| Honoraires techniques | 3 000 € | 8 000 € | 3-5% |
| Frais bancaires | 5 000 € | 10 000 € | 4-5% |
| TOTAL | 124 500 € | 203 000 € | 100% |
C'est un point que vous retrouverez dans notre pack complet pour un marchand de biens.
Conclusion
Se lancer comme marchand de biens nécessite une préparation financière rigoureuse avec un budget global minimal de 120 000 € à 200 000 €. Cette enveloppe vous permet de couvrir votre apport personnel, les frais annexes, le budget travaux et surtout de disposer d'une trésorerie de sécurité pour gérer les imprévus inévitables dans cette activité.
La clé du succès réside dans l'anticipation de tous les postes de coûts et le maintien d'une marge de sécurité suffisante, particulièrement durant vos premières opérations. N'hésitez pas à être conservateur dans vos estimations : il vaut mieux surévaluer vos besoins que de vous retrouver en difficulté financière en cours d'opération.
Cet article est fourni à titre informatif uniquement et ne doit pas être considéré comme un conseil financier. Il est recommandé aux lecteurs de consulter un professionnel qualifié avant de prendre toute décision d'investissement. Nous déclinons toute responsabilité quant aux actions entreprises sur la base des informations fournies.
Le marché de l'immobilier évolue constamment, et les conditions de financement peuvent changer selon les politiques bancaires et la conjoncture économique.
Il est donc essentiel de régulièrement réévaluer votre stratégie financière et de rester informé des évolutions réglementaires qui peuvent impacter votre activité de marchand de biens.
Sources
- Modèles de Business Plan - Financement marchand de biens
- Swapn - Devenir marchand de biens
- Look&Fin - Financement opération marchand de biens
- Le Cercle MDB - Budget pour se lancer
- Modèles de Business Plan - Financement marchand de bien
- Qonto - Financement marchand de biens
- Mon Cercle Immo - Fiscalité marchand de biens
- Fintae - Frais de notaire marchand de biens
- Modèles de Business Plan - Calcul marge marchand de biens
- Bricks - Guide financement marchand de biens 2025
-Business plan pour marchand de biens : guide complet
-Comment devenir marchand de biens : étapes et conditions
-Fiscalité du marchand de biens : tout savoir
-Imposition des plus-values pour marchand de biens
-Comment calculer la marge d'un marchand de biens
-Salaire moyen d'un marchand de biens en France
