Cet article a été écrit par un expert qui a étudié l'industrie et a confectionné le pack complet pour un marchand de biens
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Le métier de marchand de biens attire de nombreux entrepreneurs grâce à ses potentiels de revenus attractifs, mais les rémunérations varient considérablement selon l'expérience et la réussite des opérations.
Un marchand de biens débutant peut espérer gagner entre 20 000 € et 40 000 € par an, tandis qu'un professionnel expérimenté peut atteindre 150 000 € à 200 000 € annuels grâce à la gestion de multiples projets immobiliers.
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Le salaire d'un marchand de biens varie énormément selon l'expérience, le nombre d'opérations et la qualité de gestion des projets immobiliers.
Les revenus peuvent aller de 20 000 € par an pour un débutant jusqu'à plus de 200 000 € pour un expert gérant plusieurs opérations simultanément.
| Niveau d'expérience | Revenu annuel (€) | Revenu mensuel net (€) | Nombre d'opérations/an | Marge nette moyenne |
|---|---|---|---|---|
| Débutant | 20 000 - 40 000 | 1 400 - 2 800 | 1 - 2 | 10 - 15% |
| Intermédiaire | 50 000 - 100 000 | 2 800 - 5 600 | 2 - 3 | 15 - 20% |
| Expérimenté | 150 000 - 200 000+ | 5 600 - 10 500+ | 4 - 6 | 20 - 25% |
| Expert confirmé | 200 000 - 500 000+ | 10 500 - 25 000+ | 6 - 10 | 25 - 30% |
| Frais fixes mensuels | - | 1 100 - 3 500 | - | - |
| Coûts variables/opération | 50 000 - 300 000 | - | - | - |
| Revenu par opération | 20 000 - 60 000 | - | - | - |
Quel est le revenu moyen par opération pour un marchand de biens en France ?
Le bénéfice moyen par opération pour un marchand de biens varie généralement entre 20 000 € et 60 000 €, selon la taille du projet et la localisation.
Sur une opération typique avec un coût total de 200 000 €, la marge réalisée peut atteindre environ 40 000 € (soit 20 % du coût du projet). Cette rentabilité dépend largement de la capacité du marchand à maîtriser ses coûts d'achat, de rénovation et de commercialisation.
Les projets les plus rentables concernent souvent la division d'immeubles ou la transformation de locaux commerciaux en logements, particulièrement dans les zones à forte tension immobilière. Les opérations de rénovation légère sur des biens bien situés permettent également d'optimiser la marge bénéficiaire.
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Quel est le revenu horaire selon le niveau d'expérience ?
Il est difficile de déterminer un revenu horaire précis car l'activité dépend du nombre d'opérations et du temps consacré à chaque projet.
Un marchand de biens débutant peut se situer entre 20 € et 40 € de l'heure, en estimant le temps total investi (prospection, gestion, travaux, vente). Cette estimation inclut toutes les phases du projet, de la recherche du bien jusqu'à la vente finale.
Un professionnel expérimenté, optimisant ses processus et gérant plusieurs opérations en parallèle, peut dépasser 60 € à 100 € de l'heure. Cette amélioration provient de l'expérience acquise, de la constitution d'un réseau professionnel solide et de la capacité à déléguer certaines tâches.
Les marchands de biens les plus performants développent des méthodes de travail efficaces et s'entourent d'équipes spécialisées (architectes, artisans, notaires) pour accélérer le processus.
Combien peut espérer gagner un marchand de biens par jour en activité normale ?
Le revenu journalier dépend du nombre d'opérations en cours et de leur rentabilité.
| Niveau d'expérience | Opérations/an | Revenu journalier (€) | Base de calcul |
|---|---|---|---|
| Débutant | 1 - 2 | 80 - 160 | Sur 365 jours |
| Intermédiaire | 2 - 3 | 200 - 300 | Sur 365 jours |
| Expérimenté | 3 - 5 | 300 - 500 | Sur 365 jours |
| Expert | 5 - 8 | 500 - 800 | Sur 365 jours |
| Professionnel confirmé | 8 - 12 | 800 - 1 200 | Sur 365 jours |
| Structure organisée | 12+ | 1 200+ | Sur 365 jours |
| Jours ouvrés (250j) | Variable | +30% des montants | Calcul plus réaliste |
Quel est le revenu hebdomadaire moyen selon le niveau de performance ?
Le revenu hebdomadaire varie considérablement selon l'expérience et la capacité à gérer plusieurs projets simultanément.
Un débutant peut espérer entre 500 € et 1 200 € bruts par semaine, basé sur 1 à 2 opérations annuelles. Cette période initiale nécessite souvent un investissement important en temps et en énergie pour constituer un réseau et acquérir de l'expérience.
Un marchand intermédiaire génère entre 1 500 € et 3 000 € bruts par semaine, grâce à une meilleure maîtrise des processus et à 2-3 opérations annuelles. Cette étape correspond généralement à la deuxième ou troisième année d'activité.
Un professionnel expérimenté peut atteindre 4 000 € à 6 000 € bruts par semaine en cas de structure organisée avec plusieurs projets en cours. Cette performance nécessite une excellente organisation et souvent une équipe dédiée.
Quel est le salaire mensuel brut et net moyen selon la carrière ?
Les revenus mensuels d'un marchand de biens fluctuent fortement selon la réussite des opérations et la conjoncture immobilière.
| Période de carrière | Mensuel brut (€) | Mensuel net (€) | Charges sociales | Opérations typiques |
|---|---|---|---|---|
| Début de carrière (1-2 ans) | 2 000 - 4 000 | 1 400 - 2 800 | 30% | 1 petite opération/an |
| Milieu de carrière (3-5 ans) | 4 000 - 8 000 | 2 800 - 5 600 | 30% | 2-3 opérations/an |
| Fin de carrière (5+ ans) | 8 000 - 15 000+ | 5 600 - 10 500+ | 30% | 4-6 opérations/an |
| Expert confirmé (10+ ans) | 15 000 - 25 000+ | 10 500 - 17 500+ | 30% | 6-10 opérations/an |
| Structure d'entreprise | 25 000 - 50 000+ | 17 500 - 35 000+ | 30% | 10+ opérations/an |
| Mois difficiles (risque) | 0 - 1 000 | 0 - 700 | Charges fixes | Pas de vente |
| Mois exceptionnels | 50 000+ | 35 000+ | Variable | Grosse opération |
Quel est le revenu annuel moyen en fourchette basse, médiane et haute ?
Les revenus annuels d'un marchand de biens présentent une variabilité importante selon les performances et les marchés.
La fourchette basse se situe entre 20 000 € et 30 000 € pour un débutant réalisant une petite opération réussie par an. Cette situation correspond souvent aux premières années d'activité ou aux marchés peu dynamiques.
La médiane se trouve entre 50 000 € et 100 000 € pour un professionnel gérant 2 à 3 opérations de taille moyenne annuellement. Cette tranche représente la majorité des marchands de biens établis avec une activité régulière.
La fourchette haute dépasse 150 000 € à 200 000 € et plus pour les experts gérant multiples opérations ou gros projets. Ces performances nécessitent une expertise pointue et souvent des capitaux importants.
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Quels sont les frais fixes mensuels et coûts variables à prévoir ?
Les coûts d'un marchand de biens se divisent en frais fixes mensuels récurrents et coûts variables liés à chaque opération.
- Assurance professionnelle : 100 € à 500 € par mois selon la couverture et le chiffre d'affaires
- Comptabilité/expert-comptable : 200 € à 500 € par mois pour la gestion administrative et fiscale
- Cotisations sociales : 400 € à 1 200 € par mois selon le statut juridique choisi
- Loyer bureau : 300 € à 1 000 € par mois si nécessaire (domiciliation possible)
- Frais divers : 100 € à 300 € par mois (téléphone, internet, logiciels, carburant)
Les coûts variables par opération incluent les frais d'acquisition (2% à 3% du prix pour un marchand de biens contre 7-8% pour un particulier), les travaux de rénovation (10 000 € à 100 000 € selon l'ampleur), les honoraires d'agence (3% à 5% du prix d'achat), et les frais de commercialisation (2 000 € à 7 000 €).
Quels sont les coûts associés à chaque opération ?
Chaque opération immobilière génère des coûts spécifiques qu'il faut maîtriser pour optimiser la rentabilité.
- Achat du bien : 30 000 € à 250 000 € selon le projet et la localisation
- Frais de notaire : 2% à 3% du prix d'achat (avantage fiscal du marchand de biens)
- Travaux de rénovation : 10 000 € à 100 000 € selon l'ampleur (rénovation légère à lourde)
- Honoraires d'agence : 1 000 € à 12 500 € pour l'acquisition
- Honoraires professionnels : 2 000 € à 10 000 € (avocat, architecte, maître d'œuvre)
Les frais administratifs représentent 500 € à 2 000 € par opération, incluant les démarches légales et les autorisations. La fiscalité comprend la TVA sur marge (20% de la plus-value), l'impôt sur les sociétés ou sur le revenu, et les prélèvements sociaux selon le montage juridique choisi.
Quelle est la marge brute moyenne sur une opération typique ?
La marge brute moyenne d'un marchand de biens se situe entre 20% et 35% du prix de vente, soit 30 000 € à 50 000 € sur une opération de 150 000 €.
Cette marge dépend fortement de la capacité à acheter en dessous du prix du marché, à optimiser les coûts de rénovation et à revendre rapidement. Les projets de division ou de changement d'usage offrent généralement les meilleures marges brutes.
Sur un exemple concret : achat 100 000 €, travaux 20 000 €, frais divers 10 000 €, vente 180 000 €, la marge brute atteint 50 000 € soit 27,8% du prix de vente. Cette performance nécessite une bonne connaissance du marché local et un réseau d'artisans fiables.
Les marchands expérimentés visent systématiquement une marge brute minimale de 25% pour couvrir les risques et générer un bénéfice net satisfaisant.
Quelle est la marge nette après déduction de toutes les charges ?
La marge nette moyenne se situe entre 10% et 25% du prix de vente, soit 15 000 € à 37 500 € sur une opération de 150 000 €.
Cette marge nette résulte de la déduction des charges sociales, de la fiscalité, des frais fixes répartis sur l'opération et des imprévus. Un marchand de biens débutant atteint souvent 10% à 15% de marge nette, tandis qu'un expert peut dépasser 20% grâce à l'optimisation fiscale et opérationnelle.
L'écart entre marge brute et nette provient principalement de la fiscalité (TVA sur marge, impôt sur les bénéfices), des charges sociales (environ 30% du bénéfice) et des frais fixes répartis. Une gestion rigoureuse permet de maintenir cet écart dans des proportions raisonnables.
Les opérations les plus rentables combinent achat bien négocié, travaux maîtrisés, optimisation fiscale et revente rapide pour limiter les frais de portage.
Quels profils gagnent le plus et le moins, et pourquoi ?
Les marchands de biens qui gagnent le plus sont ceux qui disposent d'un réseau solide, gèrent plusieurs projets en parallèle et sont spécialisés dans des créneaux porteurs.
Les profils les plus performants incluent les marchands expérimentés spécialisés dans la division d'immeubles ou la transformation de locaux commerciaux, implantés dans des zones à forte tension immobilière. Leur réussite provient de la maîtrise des aspects techniques, juridiques et financiers.
Les marchands disposant de capitaux importants ou d'un réseau de financement peuvent saisir les meilleures opportunités et négocier des conditions d'achat avantageuses. Ils développent souvent des partenariats avec des professionnels (architectes, entreprises, notaires) pour optimiser les délais et coûts.
À l'inverse, les marchands qui gagnent le moins sont souvent les débutants isolés, ceux opérant sur des petits marchés à faible dynamique, ou ceux qui sous-estiment les coûts et ne maîtrisent pas la fiscalité. Le manque de réseau et de capitaux limite leurs possibilités d'action.
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Trois exemples chiffrés détaillés de marchands de biens
Voici trois profils types avec leurs performances financières détaillées pour illustrer les différents niveaux de réussite.
| Profil | Revenus annuels | Coûts totaux | Marge brute | Marge nette | Reste mensuel |
|---|---|---|---|---|---|
|
Profil Bas Débutant, 1 opération/an |
120 000 € (prix de vente) |
100 000 € (achat + travaux + frais) |
20 000 € (16,7%) |
12 000 € (10%) |
1 000 € |
|
Profil Moyen Intermédiaire, 2 opérations/an |
300 000 € (prix de ventes) |
240 000 € (achats + travaux + frais) |
60 000 € (20%) |
45 000 € (15%) |
3 750 € |
|
Profil Élevé Expérimenté, 4 opérations/an |
1 000 000 € (prix de ventes) |
800 000 € (achats + travaux + frais) |
200 000 € (20%) |
150 000 € (15%) |
12 500 € |
|
Détail charges Fiscalité et social |
- | Inclus dans coûts | - | Après impôts | Net disponible |
|
Frais fixes Par profil/mois |
- | 1 500 € / 2 500 € / 4 500 € | - | Déjà déduits | Pour vivre + réinvestir |
|
Temps investi Heures/semaine |
- | 35h / 45h / 55h | - | - | Équivalent horaire |
|
Risque activité Niveau |
Élevé | Moyen | Maîtrisé | - | Sécurité relative |
Conclusion
Cet article est fourni à titre informatif uniquement et ne doit pas être considéré comme un conseil financier. Il est recommandé aux lecteurs de consulter un professionnel qualifié avant de prendre toute décision d'investissement. Nous déclinons toute responsabilité quant aux actions entreprises sur la base des informations fournies.
Le métier de marchand de biens offre des revenus très variables, mais une bonne gestion, l'expérience et la capacité à enchaîner les opérations permettent d'atteindre des niveaux de rémunération élevés.
La maîtrise des coûts, de la fiscalité et du marché local est cruciale pour sécuriser et maximiser la rentabilité de l'activité, avec des possibilités d'évolution importantes pour les profils les plus performants.
Sources
- Modèles de Business Plan - Chiffre d'affaires et bénéfices marchand de biens
- Vie de Marchand de Biens - Salaire moyen
- Investissement Locatif - Salaire marchand de biens
- Actif Formation - Fiche métier marchand de biens
- Captain Contrat - Comment devenir marchand de biens
- Swapn - Devenir marchand de biens
- Bricks - Salaire marchand de biens
- Bensaid Avocats - Frais de notaire marchand de biens
- GT Expertise - Frais de notaire marchand de biens
- Avocats Picovschi - Fiscalité marchand de biens